對本輪地產(chǎn)小周期的理解與推演

1、目錄一、房地產(chǎn)銷售：景氣度下修與政策調(diào)整..........................................................................3二、利率對地產(chǎn)銷售的影響：基于SVAR模型的測算......................................................5三、地產(chǎn)銷售拐點：基于SVAR模型的估算..........................

2、............................................9四、房地產(chǎn)新開工：三季度或?qū)⒂瓉肀据喯滦泄拯c......................................................10四、房地產(chǎn)投資：低點大概率落在明年三四季度...........................................................15圖表目錄圖1：商品房銷售面積增

3、速.....................................................................................................3圖2：百城土地溢價率與商品房銷售面積...........................................................................4圖3：金融機構(gòu)按揭貸款利率及同比.......

4、.............................................................................4圖4：3個月理財預(yù)期收益率及同比.....................................................................................5圖5：金融機構(gòu)按揭貸款利率及同比........................

5、............................................................5圖6：SVAR模型特征根位于單位圓內(nèi)，滿足穩(wěn)定性條件...............................................6圖7：SVAR模型最優(yōu)滯后階數(shù)確定為5（AIC、SC和HQ最小信息原則）..........6圖8：地產(chǎn)銷售對按揭利率變化的脈沖響應(yīng)曲線.................

6、..............................................7圖9：一線地產(chǎn)銷售對按揭利率的脈沖響應(yīng)曲線...............................................................8圖10：三線地產(chǎn)銷售對按揭利率的脈沖響應(yīng)曲線............................................................8圖11：地

7、產(chǎn)銷售對理財收益率變化的脈沖響應(yīng)曲線........................................................8圖12：SVAR模型測算明年一季度地產(chǎn)銷售增速1.4%~3.9%...................................9圖13：按揭貸款利率對地產(chǎn)銷售具有兩個季度的穩(wěn)定領(lǐng)先.........................................10圖14：房地產(chǎn)銷

8、售、新開工與投資增速（2014年至今）...........................................11圖15：SPSS交叉相關(guān)性驗證：房地產(chǎn)銷售與新開工...................................................11圖16：SPSS交叉相關(guān)性驗證：房地產(chǎn)銷售與投資.................................................11圖17

9、：百城土地成交領(lǐng)先新開工69個月......................................................................12圖18：房地產(chǎn)開發(fā)標準流程：從土地獲取到竣工交付.................................................12圖19：上市房企ROIC、存貨周轉(zhuǎn)率與新開工增速.................................

10、..................13圖20：格蘭杰因果檢驗：出口與房地產(chǎn)ROIC...........................................................13圖21：格蘭杰因果檢驗：出口與工業(yè)企業(yè)ROIC.......................................................13圖22：銀行代客結(jié)匯、全行業(yè)ROIC增速與房企背離............

11、..................................14圖23：2018年初廣義庫銷比相對低位.............................................................................14圖24：棚改政策導(dǎo)致本輪土地成交滯后見底..................................................................

12、15圖25：滯后確認的土地購置費或于明年放緩..................................................................16圖2：百城土地溢價率與商品房銷售面積100大中城市:成交土地溢價率%商品房銷售面積%1008060402002040081012141618數(shù)據(jù)來源：Wind，圖3：金融機構(gòu)按揭貸款利率及同比8.0金融機構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率:個人住房貸款（%）金融機構(gòu)人民