房地產(chǎn)成本管理解決方案的研究與實現(xiàn)

1、<p>　　房地產(chǎn)成本管理解決方案的研究與實現(xiàn)</p><p>　　【摘要】在日趨激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理能力生已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的根本。通過采取積極地成本管理措施，借助科學(xué)的管理手段，形成全員參與，全過程成本控制的意識，提高公司各種資源的使用效率，從而減少在項目開發(fā)中的不必要的投入，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益和管理水平的全面提升也成為企業(yè)必不可少的技能。本文將圍繞房地產(chǎn)成本管理解決方

2、案進行研究。 </p><p>　　【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)成本管理決策方案 </p><p>　　中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號： </p><p>　　房地產(chǎn)成本管理流程 </p><p>　　1、準(zhǔn)備階段成本管理 </p><p>　　該階段是開發(fā)項目的成敗關(guān)。此階段的成本管理表現(xiàn)為項目的選址(地段

3、、地塊的選擇) 和項目建設(shè)方案。在地塊的選擇上包括看地價和土地出讓金的高低、比較補償費( 拆遷、賠償、過渡等項費用) 和配套設(shè)施費用的高低, 結(jié)合銷售價格進行綜合平衡,選出最佳經(jīng)濟效益。接著是建設(shè)方案的確定,通常的作法是進行建設(shè)方案招標(biāo)。開發(fā)商制定招標(biāo)文件小區(qū)(或區(qū)域) 的總體規(guī)劃設(shè)計、功能、配套要求和建筑設(shè)計等技術(shù)指標(biāo), 同時制定經(jīng)濟指標(biāo)(投資估算)。在方案評定時由技術(shù)專家和經(jīng)濟專家共同組成評審專家組節(jié)能型專業(yè)的評估。業(yè)主選定中標(biāo)方案

4、,經(jīng)濟專家對投標(biāo)人的投資估算進行審計評估, 確認其真實可靠程度, 防止中標(biāo)方案在實施中突破(或較大突破)估算值。 </p><p>　　2、設(shè)計階段成本管理 </p><p>　　這個階段是以策劃論證批準(zhǔn)的技術(shù)經(jīng)濟原則和方案為基礎(chǔ), 完成初步設(shè)計, 擴大初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。在開展設(shè)計前, 業(yè)主設(shè)計委托書和雙方簽訂設(shè)計合同，而且合同必須有明確的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)和配合監(jiān)督等條款, 并有對設(shè)計實際

5、達到的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的考核和獎懲要求。開展設(shè)計后, 業(yè)主指派懂行業(yè)技術(shù)和經(jīng)濟的專業(yè)人員, 跟蹤設(shè)計的全過程。在擴大初步設(shè)計階段業(yè)主設(shè)計人員一同研討項目的技術(shù)方案(如建筑型式、結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)類型、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備、管道選型及材質(zhì)要求等等), 大量搜集信息, 將市場行情反饋給設(shè)計人員, 促使其將新技術(shù)、新材料、新工藝運用到項目中去, 達到提高建筑產(chǎn)品檔次, 降低工程成本的目的。這階段造價人員的工作要從經(jīng)濟上比較技術(shù)方案的成本高低, 為業(yè)主決

6、策當(dāng)好參謀。防止兩個誤區(qū): 一是對設(shè)計不聞不問, 完全依靠設(shè)計人員一手操作或是人云亦云心中無數(shù); 二是忽視對技術(shù)方案的經(jīng)濟評估及成本分析。在施工設(shè)計時應(yīng)針對性地進行優(yōu)化。配合設(shè)計人員進一步優(yōu)化技術(shù)方案, 在施工設(shè)計階段業(yè)主方的專業(yè)人員要做兩項工作: 一是督促應(yīng)按既定的技術(shù)方案設(shè)計; 二是了解設(shè)計計算的結(jié)果, 注意單項設(shè)計的經(jīng)濟性。 </p><p>　　3、工程實施階段成本管理 </p><p

7、>　　這個階段的成本管理與控制是前階段的繼續(xù), 首先是確定完成這項施工任務(wù)應(yīng)采取的手段――施工工藝和施工方法。這一工作應(yīng)由專業(yè)工程師來完成―― 編制一個切實可行的施工組織設(shè)計。對施工管理機構(gòu)、施工工藝路線、操作方法、施工機械設(shè)施、勞動力及材料需求、質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)及方法、工期安排、安全管理、施工場地布置等等作出一個明確規(guī)定。發(fā)動職工全員參與項目投資管理與控制, 勵行節(jié)約, 努力降低工程成本。具體作法應(yīng)是: 各項經(jīng)濟指標(biāo), 材料消耗、人

8、工費用、設(shè)備攤銷、動力需求, 直至辦公用品、檢驗試驗費用等等逐一分解下達到項目部: 項目部再分解下達到各生產(chǎn)施工班組, 層層簽定成本目標(biāo)責(zé)任書,實行節(jié)約分成獎勵, 超支按比例承擔(dān)賠償?shù)莫剳椭贫取?</p><p>　　4、保修服務(wù)階段的成本管理與控制 </p><p>　　保修服務(wù)階段的成本高低, 首先取決于工程設(shè)計和施工質(zhì)量好壞, 做好工程質(zhì)量工作, 則可以將保修費用降到最低水平。 &l

9、t;/p><p>　　( 1) 作好商品房的使用說明書和保修書, 分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費用, 杜絕非開發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。 </p><p>　　( 2) 選擇業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔(dān)項目的物業(yè)管理工作, 加大對物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護保養(yǎng), 從而達到減少保修量提高開發(fā)商信譽的目的。 </p><p>　　二

10、、房地產(chǎn)公司在財務(wù)成本管理上存在的問題 </p><p>　　1、房地產(chǎn)成本管理體系不健全不完善 </p><p>　　很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)管理體系。財務(wù)成本管理一直處于粗放狀態(tài)，無法滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要。部分企業(yè)在發(fā)展過程建立一套相對完整的財務(wù)成本管理體系，但是在具體執(zhí)行過程中形同虛設(shè)，沒有從根本上發(fā)揮作用。 </p><p>　　2

11、、房地產(chǎn)成本管理缺乏正確方法的指導(dǎo) </p><p>　　當(dāng)前所采取的管理措施和管理方法落后。從房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財務(wù)成本管理的方法分析，主要是利用財務(wù)管理部門的財務(wù)決算報告為依據(jù)，按照此方法對財務(wù)成本進行核算具有時間的滯后性的缺點。即使核算過程中發(fā)現(xiàn)問題，但是項目已經(jīng)實施，無法進行相關(guān)的彌補工作。沒有及時進行事前預(yù)測和事中控制，因此在項目完成階段財務(wù)成本核算顯得很被動。 </p><p>　

12、　3、工程的預(yù)結(jié)算上存在管理問題 </p><p>　　目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在工程的預(yù)結(jié)算上主要存在以下問題：首先是工程的預(yù)結(jié)算定額的更新上較緩慢，之前用的換算法已不能準(zhǔn)確地反映工程預(yù)結(jié)算的真實性和準(zhǔn)確性，計算的繁瑣使工程的效率和進度大大降低。其次，在工程項目上缺乏綜合性的管理，施工、設(shè)計和建設(shè)等單位之間缺少統(tǒng)一的管理和適當(dāng)?shù)臏贤?，這使工程項目缺乏全面性，預(yù)結(jié)算款大大增加，而預(yù)結(jié)算的不準(zhǔn)確性和不真實性又使企業(yè)資金

13、處于危險狀態(tài)。再者，對工程預(yù)結(jié)算進行造假，尤其是有關(guān)國家投資的項目上，故意做出很高的預(yù)算，從而賺取此之間的差額。 </p><p>　　4、成本的管理工作中缺乏全面性 </p><p>　　目前我國部分房地產(chǎn)在對成本費用的管理和控制上仍然存在諸多問題，沒有實現(xiàn)全要素、全方位、全過程以及全員的管理和控制。 </p><p><b>　　三、相應(yīng)對策 <

14、/b></p><p>　　1、完善預(yù)算管理系統(tǒng) </p><p>　　在企業(yè)建立全面的預(yù)算管理系統(tǒng)，而全面的預(yù)算管理系統(tǒng)的建立主要分為三個大的方面：預(yù)算的考核和分析、預(yù)算的編制和執(zhí)行、構(gòu)建全面的預(yù)算機制。首先，在企業(yè)確定三級責(zé)任中心即成本中心、投資中心以及利潤中心，并構(gòu)建財務(wù)預(yù)算、項目預(yù)算以及資金預(yù)算，分別對企業(yè)年度的目標(biāo)成本計劃進行分解與匯總，審批并執(zhí)行，打造全新的精細化成本管理

15、控制系統(tǒng)；其次，在預(yù)算的編制上應(yīng)做到上下互動并反復(fù)溝通，而各責(zé)任中心則應(yīng)以預(yù)算委員會所批準(zhǔn)的預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)嚴格執(zhí)行；最后，對月度進行分析，季度進行考核，年度進行總評，并將各責(zé)任中心的實際業(yè)績與預(yù)算指標(biāo)進行對比，實行相應(yīng)的獎賞或懲罰。 </p><p><b>　　2、加強資金管理 </b></p><p>　　加強資金管理能提高資金使用效率，為房地產(chǎn)開發(fā)公司節(jié)省資金成本。

16、財務(wù)部門根據(jù)整個項目的資金收支測算，來制定相應(yīng)的籌資策略，以保障項目的順利實施，降低公司經(jīng)營的成本。多項目公司可采用資金集中管理模式，實行收支兩條線管理，提高資金使用效率，降低資金使用成本。 </p><p>　　3、建立信息化系統(tǒng) </p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈長、數(shù)據(jù)量大、投資周期長、不確定性和風(fēng)險程度高，強調(diào)各方面資源整合能力，多采用外包的方式進行運營分工，因此，在公司的

17、運營過程中，甚至在一個項目中不確定的因素非常多。信息系統(tǒng)強調(diào)的是規(guī)范性和流程化，通過信息化的實施促進企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的進程，促進企業(yè)建立企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)體系和規(guī)范管理體系。 </p><p>　　4、建立成本管理責(zé)任制 </p><p>　　成本管理責(zé)任制可以保證房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理工作的順利進行，在一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中要按照各個環(huán)節(jié)明確相關(guān)人員的成本管理責(zé)任，并制定科學(xué)的考核指標(biāo)，定期對成本管理

18、。 </p><p><b>　　【參考文獻】 </b></p><p>　　[1]楊有親．淺議施工項目成本控制．山西建筑，2005。31(2)． </p><p>　　[2]張睿，劉識博．建筑施工中的成本控制，山西建筑，2005，31(3)． </p><p>　　[3]劉瑞青．試析施工成本控制的主要環(huán)節(jié)，建筑周刊。2