房建交接及維保問(wèn)題分析

1、某房建工程交付及維保管理的幾點(diǎn)問(wèn)題淺析馮艷龍中交四公局六公司天津開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理部摘要：本文是作者結(jié)合某單一工程的交接及維保工作實(shí)際，就一般房建工程交付及維保過(guò)程中容易出現(xiàn)的幾類問(wèn)題進(jìn)行了原因分析，并針對(duì)這些問(wèn)題給出不甚成熟的解決方法和預(yù)防措施。關(guān)鍵詞：房建、交付、維保、問(wèn)題、解決本文所依托的工程為西區(qū)中北組團(tuán)藍(lán)白領(lǐng)公寓一期工程，該工程是我項(xiàng)目部成立后的重點(diǎn)工程，建筑面積45630㎡，為西區(qū)火箭基地的員工集體公寓。除公共區(qū)域的換熱站、高低

2、壓配電室、柴油發(fā)電機(jī)室、給中水泵房、消防泵房、超市、食堂、醫(yī)療室外共有宿舍947間。我公司承建了除樁基、精裝修、廠區(qū)市政綠化、弱電系統(tǒng)、消防電系統(tǒng)外的所有施工內(nèi)容。是一個(gè)相對(duì)比較全面的房建施工項(xiàng)目，而其集體公寓的特性也使得其在施工驗(yàn)收完成后的交付維保過(guò)程中顯現(xiàn)出房建工程后期的較多也較具有代表性的問(wèn)題，相比于其他工程在工程竣工驗(yàn)收后業(yè)主正式使用前的交付及正式使用過(guò)程中的維保涉及到的內(nèi)容較為繁瑣，出現(xiàn)的問(wèn)題較多，若不能妥善處理將會(huì)產(chǎn)生不良的

3、經(jīng)濟(jì)及企業(yè)信譽(yù)影響。本人是該工程交付及維保期間的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，結(jié)合本工程交付及維保期間遭遇的一些問(wèn)題編寫此文，旨在為公司今后在類似工程的交付及維保階段的管理工作提供參考。在闡述問(wèn)題前我認(rèn)為有必要跟大家一起回顧幾個(gè)概念。1關(guān)于房建工程的維保的幾點(diǎn)相關(guān)規(guī)定：1.1何為質(zhì)量保修責(zé)任質(zhì)量保修責(zé)任是指建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，對(duì)于在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，承包人予以修復(fù)的責(zé)任。1.2保修范圍與期限根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條和《房屋建筑工程質(zhì)量

4、保修辦法》第7條：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。1.3保修期如何計(jì)數(shù)建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。房屋建筑工程在保

5、修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)?！钡浅袚?dān)保修義務(wù)并非一定要承擔(dān)保修費(fèi)用。知水電專業(yè)負(fù)責(zé)人后再具體實(shí)施。這樣在后期的交付使用時(shí)就會(huì)有統(tǒng)一的規(guī)律可循，為電表、水表編號(hào)提供便利條件。差別僅僅是是否有人編制這樣一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)律去敦促一線工人按規(guī)律操作，既不影響施工進(jìn)度也不增加人員投入，但做出來(lái)的成品卻有規(guī)矩可循。2.1.3后期管理人員撤場(chǎng)造成的專業(yè)空白房建項(xiàng)目施工后期原則上，各專業(yè)均應(yīng)留守專業(yè)人員，但考慮實(shí)際，常常僅留

6、一到兩位某個(gè)專業(yè)的技術(shù)管理人員負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的后期維保工作，勢(shì)必會(huì)存在對(duì)其他專業(yè)業(yè)務(wù)的不熟悉、情況不了解的情況發(fā)生，出了問(wèn)題不知根源在哪，不知找誰(shuí)、如何處理，或不能對(duì)癥下藥，延誤維修所需時(shí)間，浪費(fèi)人力物力。針對(duì)此類問(wèn)題，原則上在工程交付維保期間應(yīng)將該工程各專業(yè)負(fù)責(zé)人統(tǒng)一留守，但這些專業(yè)負(fù)責(zé)人又幾乎全部是公司的骨干，任務(wù)較為繁重，不可避免的存在不能悉數(shù)留守的情況。所以若不能所有專業(yè)均設(shè)留守人員，則不能留守的專業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)將工作做詳細(xì)的書面及現(xiàn)

7、場(chǎng)交接，對(duì)于本專業(yè)遺留問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，包括變更及索賠追繳情況、分包隊(duì)伍結(jié)算情況；施工內(nèi)容未達(dá)到要求部分、整改未完成項(xiàng)、業(yè)主新增施工內(nèi)容等。確定我方施工范圍，責(zé)任劃分，維保人員聯(lián)系方式等，并制定本專業(yè)維保過(guò)程常見(jiàn)問(wèn)題的應(yīng)急預(yù)案。方便現(xiàn)場(chǎng)留守人員依據(jù)預(yù)案及時(shí)解決簡(jiǎn)單問(wèn)題。而對(duì)于專業(yè)性要求極高的設(shè)備、系統(tǒng)交接，或者發(fā)生重特大事故必須要求專業(yè)負(fù)責(zé)人親自參加指揮處理工作。2.1.4動(dòng)力系統(tǒng)交接缺乏有效記錄大中型房建工程多包括以下幾個(gè)動(dòng)力系統(tǒng)：給

8、水（自來(lái)水和中水）系統(tǒng)、消防系統(tǒng)（消防水和消防電）、電力系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、應(yīng)急電力供應(yīng)系統(tǒng)，相應(yīng)的每個(gè)系統(tǒng)在正式交付給業(yè)主使用前都應(yīng)該組織正式交接與培訓(xùn)，不少施工單位只是做了相應(yīng)的交接，卻忽略了交接過(guò)程中的有效記錄，包括影像資料及簽到記錄，交接過(guò)程及內(nèi)容也沒(méi)有規(guī)范的文字記錄。這就為以后業(yè)主在使用過(guò)程中，因業(yè)主操作不當(dāng)導(dǎo)致系統(tǒng)運(yùn)行故障的責(zé)任劃分不清留下隱患。也會(huì)造成在使用方自身操作人員更替的情況下使用方無(wú)休止地請(qǐng)施工單位進(jìn)行設(shè)備調(diào)試，講解。

9、極大的浪費(fèi)人力物力。為降低此類事件發(fā)生的可能性，應(yīng)該在每一個(gè)系統(tǒng)交接培訓(xùn)前，制定完善的交接培訓(xùn)方案，上報(bào)業(yè)主及監(jiān)理單位簽字認(rèn)可，就交接過(guò)程中所需的資料種類及數(shù)量達(dá)成一致后，資料準(zhǔn)備齊全，由各方一起統(tǒng)一進(jìn)行動(dòng)力系統(tǒng)的交接、調(diào)試。過(guò)程中留好影響資料。調(diào)試完成各方均無(wú)異議的條件下應(yīng)組織各方簽署交接記錄表、培訓(xùn)記錄表、調(diào)試記錄表，安排內(nèi)業(yè)人員連同過(guò)程影像資料妥善保管。相應(yīng)的交接、培訓(xùn)、調(diào)試資料施工方應(yīng)自我保留一份，交給內(nèi)業(yè)人員單獨(dú)標(biāo)識(shí)，妥善保管