如何引導(dǎo)客戶購(gòu)買(mǎi)商鋪

1、上海艾房市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司上海艾房市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司1如何引導(dǎo)客戶購(gòu)買(mǎi)商鋪如何引導(dǎo)客戶購(gòu)買(mǎi)商鋪一、投資商鋪的訣竅投資分為“金、銀、銅、鐵”四種，商鋪投資一直被認(rèn)為是“金”，又有“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法，這些都說(shuō)明了商鋪投資具有較高的保值增值功能。而在當(dāng)下宏觀政策針對(duì)住宅市場(chǎng)頻頻出手，甚至有房?jī)r(jià)再漲，調(diào)控加大之勢(shì)的局面下，相反商業(yè)地產(chǎn)投資政策寬松，這就吸引了很多之前住宅市場(chǎng)的投資者，希望能夠在商鋪市場(chǎng)淘到金。盡管同在房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)際上買(mǎi)商

2、鋪和住宅、寫(xiě)字樓的投資角度是完全不同的，商鋪投資進(jìn)入難度更大、投資價(jià)值組成、投資回報(bào)所需的技術(shù)條件非常復(fù)雜，投資之前一定要對(duì)投資項(xiàng)目本身做好細(xì)致的考察分析。那么，支撐商鋪價(jià)格保值增值的因素到底有哪些？個(gè)人投資者投資商鋪又有哪些訣竅呢？1、街鋪優(yōu)于商場(chǎng)鋪投資商鋪要想做好，首先就要端正心態(tài)，不能抱著投機(jī)心理短線操作，而要根據(jù)商鋪的投資特性進(jìn)行中長(zhǎng)期投資，多方考察，才能享受到租金提升，商鋪升值的收益。其次則要仔細(xì)了解欲投資商鋪所屬地域近期到至

3、少3年以內(nèi)的城市發(fā)展規(guī)劃，即使商鋪當(dāng)下收益率高，但若不久要拆遷或者改建，直接關(guān)系到商鋪升值和轉(zhuǎn)手是否有人接收的問(wèn)題。此外，還要多方打聽(tīng)一下交通環(huán)境方面是否有規(guī)劃，比如本來(lái)商鋪處于人行區(qū)域，但未來(lái)要修成臨車(chē)輛通行的街道，那么客流量會(huì)受到直接影響，商鋪難以保值增值。確定了商鋪所屬區(qū)域未來(lái)長(zhǎng)期規(guī)劃有利于商鋪保值增值后，就要具體考察商鋪的具體位置特性了。好商鋪的共同特性，即，交通便利、商鋪適用行業(yè)廣泛、所處位置客流量大人氣旺，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，一些甲

4、級(jí)商廈的底層或低層商鋪是好選擇，一層的商鋪價(jià)值性永遠(yuǎn)最高，而其他樓層的售價(jià)和租價(jià)都隨樓層的不同有很大的差別，一般一樓與二樓的租金要相差23倍，而商鋪的租金更會(huì)差25倍。因此，在擇鋪時(shí)，選擇一、二層比選擇三、四層店鋪要更具有經(jīng)營(yíng)上的安全性。個(gè)人投資者財(cái)力一般有限，更適合選擇街鋪。首先街鋪權(quán)屬明晰，可控制性與自主性都很強(qiáng)，受相鄰關(guān)系影響較小。其次，投資者可以根據(jù)商鋪價(jià)值變化規(guī)律進(jìn)行‘養(yǎng)鋪’，以時(shí)間換得升值空間，從而使得投資收益最大化。2、街

5、鋪投資忌選旺地死角在決定投資街鋪前，要充分考慮到街鋪的發(fā)展?jié)摿?，因?yàn)榻咒佉坏┙?jīng)營(yíng)不好，不但不能獲得收益，可能連最基本的房產(chǎn)價(jià)值也無(wú)法保證。在投資前要對(duì)街鋪進(jìn)行充分考察，看街鋪的潛力究竟有多大。首先，出于經(jīng)營(yíng)的考慮，街鋪所處的位置一定要交通便利，而且要有一定的人流量，但要區(qū)分街鋪人流的種類(lèi)，休閑人流的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂(lè)中心，后者如地鐵通道等，而狹窄街道形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利得多。人

6、氣也是另外一個(gè)重要指標(biāo)，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成勢(shì)，周邊是否有重要的顧客來(lái)源等。針對(duì)個(gè)鋪選擇，街角上的鋪位財(cái)氣旺，是首選，因?yàn)榻纸菂R聚四方人流，人們立足時(shí)間長(zhǎng)。其次則是處于人流進(jìn)入的街兩端商鋪，客流有興趣、有時(shí)間高密集度停留這些地方。而商業(yè)街中間部分的商鋪則是所謂“死角”，因?yàn)榭土鞣稚ⅰ①?gòu)物興趣下降、行走體力不支等原因，往往會(huì)令得中間段商鋪經(jīng)營(yíng)比較困難，這就是為什么有的商業(yè)街會(huì)設(shè)計(jì)成環(huán)繞矩形商街的原因，目的就是為了使上海艾房市場(chǎng)

7、營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司上海艾房市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司3此，投資者應(yīng)“跟著規(guī)劃走”，多關(guān)注政府的城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。3、關(guān)注“主力店”效應(yīng)。“有‘主力店’的地方，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”，知名的大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值，周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值并不斷升值。4、關(guān)注品牌店效應(yīng)。商鋪品牌店是否進(jìn)入是很重要的參考因素：一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的

8、商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法；其二，知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成，因此，在同一個(gè)區(qū)域選擇商鋪的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。最好將自己投資的商鋪?zhàn)赓U給品牌客戶，即使租金相對(duì)較低，但商戶的穩(wěn)定性也是租賃要考慮的重要因素。5、商鋪的通用性。在買(mǎi)商鋪時(shí)不能只考慮價(jià)格，商鋪的價(jià)值最終是要通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)的，而租賃就要考慮租給誰(shuí)。不同的租戶對(duì)商鋪有不同的要求，比如，開(kāi)餐飲的就需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施。最好選擇通用

9、性較好的商鋪，在租賃時(shí)選擇的空間較大。6、周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，但是不同業(yè)態(tài)租金的差異還是非常大的，餐飲、娛樂(lè)以及銀行業(yè)能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。購(gòu)買(mǎi)商鋪的最終目的是通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，再低的回報(bào)也應(yīng)該比銀行利息要高，而且商鋪多數(shù)是越做越旺的，租金只會(huì)往上走。當(dāng)然，商圈出現(xiàn)變動(dòng)則另當(dāng)別論。五、五大元素保證商鋪投資回報(bào)率投資者在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中應(yīng)關(guān)注以下五大元素，保證商鋪投資

10、的回報(bào)率。元素一：周邊消費(fèi)要具持續(xù)支撐力商業(yè)項(xiàng)目周?chē)南M(fèi)力是決定投資回報(bào)的最關(guān)鍵因素元素二：項(xiàng)目規(guī)模與消費(fèi)人數(shù)匹配。在確定周邊消費(fèi)人群具備一定消費(fèi)能力，并且產(chǎn)品定位正確的基礎(chǔ)上，投資者還必須了解商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積與周邊消費(fèi)群體數(shù)量是否相匹配，例如，一個(gè)經(jīng)營(yíng)面積為２萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如果其坐落的居住區(qū)內(nèi)常住人口為２萬(wàn)左右，那么平均每人１平方米的商業(yè)面積顯然不能帶給投資者足夠的回報(bào)，一般來(lái)說(shuō)，人均商業(yè)面積在０５平方米以內(nèi)就已經(jīng)能夠滿足正常

11、的經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)需求。元素三：布局應(yīng)能構(gòu)成人流交織商業(yè)布局能否將商場(chǎng)內(nèi)的人流有效交織，推動(dòng)旗艦店之外的商鋪經(jīng)營(yíng)，是投資者必須在購(gòu)買(mǎi)前明確的因素之一，例如，某新建商圈的一個(gè)大型購(gòu)物商場(chǎng)，其引進(jìn)的幾個(gè)時(shí)尚服裝、鞋帽等主力消費(fèi)品牌全部分布在臨街門(mén)店，并且內(nèi)堂處于半封閉狀態(tài)，雖然堂內(nèi)也有很多高檔品牌，但很多消費(fèi)者都只是在門(mén)店流連，進(jìn)入內(nèi)堂的人數(shù)還不足門(mén)店的１／４。還有一些項(xiàng)目，雖然旗艦店定位合理，但小商鋪與之距離較遠(yuǎn)，光顧人群相對(duì)較少，商鋪業(yè)主也無(wú)

12、法實(shí)現(xiàn)盈利，因此，投資者在購(gòu)買(mǎi)商鋪前還應(yīng)當(dāng)留意項(xiàng)目的旗艦店輻射范圍大小、內(nèi)外堂溝通性能、購(gòu)物人群交織有效性等問(wèn)題，以免開(kāi)張后無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果。元素四：過(guò)濾噱頭求實(shí)質(zhì)性回報(bào)承諾回報(bào)是眼下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中很流行的招商方式之一。有些項(xiàng)目承諾的回報(bào)方式看似誘人，其實(shí)并不合理，投資者應(yīng)當(dāng)更理性地分析招商噱頭，選擇真正實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營(yíng)回報(bào)。元素五：定位專業(yè)水平?jīng)Q定收益確保后期收益還要取決于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理者的專業(yè)水平。要判斷管理團(tuán)隊(duì)是否專業(yè)，最直觀的方法便是