如何引導客戶購買商鋪

1、上海艾房市場營銷策劃有限公司上海艾房市場營銷策劃有限公司1如何引導客戶購買商鋪如何引導客戶購買商鋪一、投資商鋪的訣竅投資分為“金、銀、銅、鐵”四種，商鋪投資一直被認為是“金”，又有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，這些都說明了商鋪投資具有較高的保值增值功能。而在當下宏觀政策針對住宅市場頻頻出手，甚至有房價再漲，調(diào)控加大之勢的局面下，相反商業(yè)地產(chǎn)投資政策寬松，這就吸引了很多之前住宅市場的投資者，希望能夠在商鋪市場淘到金。盡管同在房地產(chǎn)行業(yè)，實際上買商

2、鋪和住宅、寫字樓的投資角度是完全不同的，商鋪投資進入難度更大、投資價值組成、投資回報所需的技術(shù)條件非常復雜，投資之前一定要對投資項目本身做好細致的考察分析。那么，支撐商鋪價格保值增值的因素到底有哪些？個人投資者投資商鋪又有哪些訣竅呢？1、街鋪優(yōu)于商場鋪投資商鋪要想做好，首先就要端正心態(tài)，不能抱著投機心理短線操作，而要根據(jù)商鋪的投資特性進行中長期投資，多方考察，才能享受到租金提升，商鋪升值的收益。其次則要仔細了解欲投資商鋪所屬地域近期到至

3、少3年以內(nèi)的城市發(fā)展規(guī)劃，即使商鋪當下收益率高，但若不久要拆遷或者改建，直接關(guān)系到商鋪升值和轉(zhuǎn)手是否有人接收的問題。此外，還要多方打聽一下交通環(huán)境方面是否有規(guī)劃，比如本來商鋪處于人行區(qū)域，但未來要修成臨車輛通行的街道，那么客流量會受到直接影響，商鋪難以保值增值。確定了商鋪所屬區(qū)域未來長期規(guī)劃有利于商鋪保值增值后，就要具體考察商鋪的具體位置特性了。好商鋪的共同特性，即，交通便利、商鋪適用行業(yè)廣泛、所處位置客流量大人氣旺，從這點來說，一些甲

4、級商廈的底層或低層商鋪是好選擇，一層的商鋪價值性永遠最高，而其他樓層的售價和租價都隨樓層的不同有很大的差別，一般一樓與二樓的租金要相差23倍，而商鋪的租金更會差25倍。因此，在擇鋪時，選擇一、二層比選擇三、四層店鋪要更具有經(jīng)營上的安全性。個人投資者財力一般有限，更適合選擇街鋪。首先街鋪權(quán)屬明晰，可控制性與自主性都很強，受相鄰關(guān)系影響較小。其次，投資者可以根據(jù)商鋪價值變化規(guī)律進行‘養(yǎng)鋪’，以時間換得升值空間，從而使得投資收益最大化。2、街

5、鋪投資忌選旺地死角在決定投資街鋪前，要充分考慮到街鋪的發(fā)展?jié)摿Γ驗榻咒佉坏┙?jīng)營不好，不但不能獲得收益，可能連最基本的房產(chǎn)價值也無法保證。在投資前要對街鋪進行充分考察，看街鋪的潛力究竟有多大。首先，出于經(jīng)營的考慮，街鋪所處的位置一定要交通便利，而且要有一定的人流量，但要區(qū)分街鋪人流的種類，休閑人流的價值要遠遠高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等，而狹窄街道形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利得多。人

6、氣也是另外一個重要指標，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預期成勢，周邊是否有重要的顧客來源等。針對個鋪選擇，街角上的鋪位財氣旺，是首選，因為街角匯聚四方人流，人們立足時間長。其次則是處于人流進入的街兩端商鋪，客流有興趣、有時間高密集度停留這些地方。而商業(yè)街中間部分的商鋪則是所謂“死角”，因為客流分散、購物興趣下降、行走體力不支等原因，往往會令得中間段商鋪經(jīng)營比較困難，這就是為什么有的商業(yè)街會設(shè)計成環(huán)繞矩形商街的原因，目的就是為了使上海艾房市場

7、營銷策劃有限公司上海艾房市場營銷策劃有限公司3此，投資者應“跟著規(guī)劃走”，多關(guān)注政府的城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。3、關(guān)注“主力店”效應?！坝小髁Φ辍牡胤剑陀袩o窮的商業(yè)機會”，知名的大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值，周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值并不斷升值。4、關(guān)注品牌店效應。商鋪品牌店是否進入是很重要的參考因素：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的

8、商圈評估標準和計算方法；其二，知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成，因此，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。最好將自己投資的商鋪租賃給品牌客戶，即使租金相對較低，但商戶的穩(wěn)定性也是租賃要考慮的重要因素。5、商鋪的通用性。在買商鋪時不能只考慮價格，商鋪的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的，而租賃就要考慮租給誰。不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設(shè)施。最好選擇通用

9、性較好的商鋪，在租賃時選擇的空間較大。6、周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購買價格，但是不同業(yè)態(tài)租金的差異還是非常大的，餐飲、娛樂以及銀行業(yè)能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。購買商鋪的最終目的是通過租賃實現(xiàn)預期利潤，再低的回報也應該比銀行利息要高，而且商鋪多數(shù)是越做越旺的，租金只會往上走。當然，商圈出現(xiàn)變動則另當別論。五、五大元素保證商鋪投資回報率投資者在購買過程中應關(guān)注以下五大元素，保證商鋪投資

10、的回報率。元素一：周邊消費要具持續(xù)支撐力商業(yè)項目周圍的消費力是決定投資回報的最關(guān)鍵因素元素二：項目規(guī)模與消費人數(shù)匹配。在確定周邊消費人群具備一定消費能力，并且產(chǎn)品定位正確的基礎(chǔ)上，投資者還必須了解商業(yè)經(jīng)營面積與周邊消費群體數(shù)量是否相匹配，例如，一個經(jīng)營面積為２萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目，如果其坐落的居住區(qū)內(nèi)常住人口為２萬左右，那么平均每人１平方米的商業(yè)面積顯然不能帶給投資者足夠的回報，一般來說，人均商業(yè)面積在０５平方米以內(nèi)就已經(jīng)能夠滿足正常

11、的經(jīng)營和消費需求。元素三：布局應能構(gòu)成人流交織商業(yè)布局能否將商場內(nèi)的人流有效交織，推動旗艦店之外的商鋪經(jīng)營，是投資者必須在購買前明確的因素之一，例如，某新建商圈的一個大型購物商場，其引進的幾個時尚服裝、鞋帽等主力消費品牌全部分布在臨街門店，并且內(nèi)堂處于半封閉狀態(tài)，雖然堂內(nèi)也有很多高檔品牌，但很多消費者都只是在門店流連，進入內(nèi)堂的人數(shù)還不足門店的１／４。還有一些項目，雖然旗艦店定位合理，但小商鋪與之距離較遠，光顧人群相對較少，商鋪業(yè)主也無

12、法實現(xiàn)盈利，因此，投資者在購買商鋪前還應當留意項目的旗艦店輻射范圍大小、內(nèi)外堂溝通性能、購物人群交織有效性等問題，以免開張后無法達到預期效果。元素四：過濾噱頭求實質(zhì)性回報承諾回報是眼下商業(yè)地產(chǎn)項目中很流行的招商方式之一。有些項目承諾的回報方式看似誘人，其實并不合理，投資者應當更理性地分析招商噱頭，選擇真正實質(zhì)性的經(jīng)營回報。元素五：定位專業(yè)水平?jīng)Q定收益確保后期收益還要取決于項目經(jīng)營管理者的專業(yè)水平。要判斷管理團隊是否專業(yè)，最直觀的方法便是