[學習]佛山保利水城公寓項目物業(yè)建議71頁

1、,保利水城公寓項目物業(yè)建議,,,,世聯(lián)地產(chǎn) 2007年7月,謹呈：保利華南實業(yè)有限公司,,,,,版權(quán)聲明,本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。,報告思路,如何實現(xiàn)客戶價值最大化,綜合所有物業(yè)發(fā)展建議，我們會發(fā)現(xiàn)所有物業(yè)建議無非是為了實現(xiàn)三項指標：客戶價值最大化；地塊價值最大化；競爭價值最大化。而

2、我們項目在已經(jīng)明確定位的前提下，在市場上同類型產(chǎn)品尚處于空白期，在地塊價值已經(jīng)被肯定的前提下，我們只能從客戶入手……,如何實現(xiàn)地塊價值最大化,如何實現(xiàn)競爭價值最大化,√,╳,╳,本項目地塊的價值已經(jīng)被確定，該條件將不作為本次實現(xiàn)本項目價值最大化考慮之內(nèi)。,1、不存在實質(zhì)競爭對手，市場上同類型產(chǎn)品空白；2、周邊五星級酒店與本項目存在一定的競爭，部分客戶被分流，但影響有限。,1、首先明確目標客戶是誰？ 2、弄清什么樣的產(chǎn)品吸引他

3、們？3、通過宣傳片區(qū)價值、物業(yè)投資潛力等將客戶的購買欲望最大化；,,,,,,,,,,,世聯(lián)地產(chǎn) 2007年7月,項目定位,項目自身屬性：公寓為商業(yè)水城配套，可售規(guī)模較?。?.5萬㎡），難以形成社區(qū)，價值提升空間有限,項目基本經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)（商業(yè)水城）占地面積：117034平方米 其中：地面以上建面：135436㎡ 商場、零售、娛樂62055㎡ 地面以下建面：77273㎡ 首層

4、建面：49052 ㎡容積率：1.33建筑密度：42％層數(shù)：11層,,,項目背景,1.比較不同類型公寓可行性，選擇最適合本項目的定位,2.比較不同市場同一類產(chǎn)品特點，選擇適合本項目的發(fā)展模式。,公寓定位研究,3.比較不同市場客戶特征，再結(jié)合本項目目標客戶群體，選擇最終適合本項目的物業(yè)發(fā)展定位。,禪城一帶商務(wù)氛圍的濃厚，佛山可租賃的寫字樓主要集中在禪城一帶。南海區(qū)寫字樓集中分布在南海大道一帶，區(qū)內(nèi)寫字樓多以自用為主，寫字樓租賃市場并

5、不活躍。 禪城寫字樓租金在25-40元/m²之間，南海寫字樓租金在17-20元/m²之間?，F(xiàn)有供求結(jié)構(gòu)分析：現(xiàn)有寫字樓市場偏向于大客戶的供給結(jié)構(gòu)與主流企業(yè)客戶的需求偏離。中小企業(yè)需求可以充分挖掘。未來需求結(jié)構(gòu)分析：大佛山規(guī)劃將進一步加大中小企業(yè)對寫字樓的需求。,佛山商務(wù)公寓可行性分析,本項目所在區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場不活躍，項目周邊暫時較為缺乏商務(wù)氛圍，操作存在一定的風險。但結(jié)合項目開發(fā)時機及區(qū)域發(fā)展趨勢，向商務(wù)公

6、寓發(fā)展具備一定市場空間：★★★☆,佛山商務(wù)公寓的KPI體系（關(guān)鍵績效指標體系）,聘請專業(yè)酒店管理公司費用相對較高、存在一定操作難度；業(yè)主利潤與酒店經(jīng)營相關(guān)，發(fā)展商承擔一定風險；目前佛山禪城跟南海暫時缺乏類似物業(yè)類型；溢價空間大，可賣高價，上不封頂，價格視投資回報率而定；南海跟禪城存在部分有較強投資意欲，正在尋求投資空間的客戶。,佛山產(chǎn)權(quán)式酒店公寓可行性分析,產(chǎn)權(quán)式酒店可以實現(xiàn)超低首付，對投資客吸引力大，溢價空間大。本項目可以參考

7、產(chǎn)權(quán)式酒店模式中的一些操作手法。借鑒指數(shù)：★★☆,佛山產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的KPI體系（關(guān)鍵績效指標體系）,功能化體系——星級酒店功能，硬軟性配套完善,KPI體系,,外因,內(nèi)因,,,明確定位——星級酒店式布局、服務(wù)/投資回報/…,,,,,,,,一流的合作團隊,,地理位置——旅游、休閑區(qū),交通可達性——地鐵、主干道沿線,,,,,溢價空間——投資回報率、承諾、區(qū)域發(fā)展升值潛力,獨具特色——使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離/經(jīng)營性/…,,區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展良好，消費

8、需求旺盛,,,,,酒店式經(jīng)營管理,規(guī)劃設(shè)計,酒店式公寓一般位于金融中心或者可獨享稀缺資源的城市景觀休閑區(qū)，強調(diào)私人性、專有性、資源稀缺性所提供的星級酒店式服務(wù)無法用規(guī)定的標準衡量，服務(wù)標準難以作出定性比較物業(yè)以居住功能為主，租售并舉，通常為出租溢價空間較具彈性化，價格視物業(yè)硬性配套及軟性服務(wù)情況而定,佛山酒店式公寓可行性分析,酒店式公寓市場運作風險相對較小，但難以以定性指標評價，一方面產(chǎn)品品質(zhì)提升受主觀因素影響較大，而另一方面產(chǎn)品

9、的溢價空間相對有彈性，便于價格提升。傾向指數(shù)：：★★★★,酒店公寓的KPI體系（關(guān)鍵績效指標體系）,功能化體系——以居住功能為主，硬軟性配套完善,KPI體系,,外因,內(nèi)因,,,明確定位——私人尊貴空間/優(yōu)越感/…,,,,,,,,一流的合作團隊,,地理位置——金融中心或者都市景觀休閑區(qū),交通可達性——地鐵、主干道沿線,,,,,溢價空間——景觀資源、服務(wù)品質(zhì),獨具特色——私密性/專屬性/強制性視覺沖擊性/…,,自然景觀資源的稀缺性,,,,,

10、酒店式物業(yè)管理或引入酒店進行經(jīng)營管理,公寓模式研究總結(jié),,1.比較不同類型公寓可行性，選擇最適合本項目的定位,2.比較不同市場同一類產(chǎn)品特點，選擇適合本項目的發(fā)展模式。,公寓定位研究,3.比較不同市場客戶特征，再結(jié)合本項目目標客戶群體，選擇最終適合本項目的物業(yè)發(fā)展定位。,深圳 ·世金漢宮,客戶組成：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士租金：：5000-6000元/月溢價因素：三大商圈交匯點、豪華裝修，五星級酒店服務(wù),規(guī)模：總

11、占地1萬，總建面15.7萬，B棟建面19943.34㎡，C棟建面14601.47㎡，酒店式公寓共718套運營模式：對外發(fā)售，酒店式管理，由業(yè)主對外出租管理公司：茂業(yè)集團產(chǎn)品面積：31-65、復式雙套房,深圳市場公寓項目個案分析,深圳 ·泰格公寓,客戶組成：外籍跨國公司（有通勤車接送）租客為主（70－80 ％）， 分布較廣，蛇口周邊寫字樓、關(guān)外（寶安、龍崗外企），散客以南山為主租金：900－9999元/天；12000－

12、99999元/月，一般都有折 扣。最多8折 ，帶精裝修出租率：目前出租情況較好，近7成，以長租客為主。溢價因素：中國第一個LEED認證（美國USGBC頒發(fā)）,規(guī)模：34000平米，7棟，4-25層，232套公寓運營模式：產(chǎn)權(quán)長期持有，只租不售管理公司：FRASER (新加坡) 專業(yè)管理公司產(chǎn)品面積：單房：35-113；兩房：147-171；三房：198-286 ；四房：248-419平,面積劃分：突破以往公寓以小戶型為主的傳統(tǒng)

13、，在戶型設(shè)計上大膽創(chuàng)新，房間面積在40—206平方米之間，部分戶型采用雙層復式、三層復式的結(jié)構(gòu)客戶組成：外籍人士占90％以上，其中歐美客戶以短租為主，日本、韓國客戶以長租為主。出租率：一般情況下整體出租率70％－80％。租金：150-450元/平米·月,位置：純水岸一期西，燕棲湖北發(fā)展商：深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理：華僑城物業(yè)管理公司經(jīng)營模式：只租不售的純粹酒店式模式產(chǎn)品面積：1房1廳：40-50；1房2廳

14、：94；2房2廳：130、160,深圳 ·波托菲諾國際公寓,位置：景田南深圳報業(yè)大廈西側(cè)容積率：9.92建筑面積：14353.08平米戶型：45-166平米發(fā)展商：深圳祈年實業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理：新加坡Frazer酒店管理公司經(jīng)營方式：發(fā)展商長期持有，頂級酒店長期管理,客戶組成：外籍人士占85％以上，以日、韓、港臺客戶為主（約占80% ），另有少量歐美客戶。客戶基本以長租為主，僅有約10%左右的客戶為短租。出租

15、率：一般情況下整體出租率85％以上。,深圳 ·輝盛庭國際公寓（原安柏麗晶·晶仕閣）,深圳 ·金中環(huán)酒店公寓,客戶組成：因入伙時間較短，現(xiàn)主要為短期商務(wù)人士出租租金：980－3980元/天，現(xiàn)為試營業(yè)，有折扣溢價因素：加入國際服務(wù)品牌“世界金鑰匙酒店聯(lián)盟組織”,位置：深圳市中心區(qū)福華路與金田路交匯處規(guī)模：總占地7368平，總建面10.3萬，容積率13.7，酒店式公寓約300套運營模式：先發(fā)售，入伙后跟

16、部分小業(yè)主簽訂3－5年返租協(xié)議，有些業(yè)主不愿簽署此協(xié)議，想委托中介出租管理公司：金中環(huán)物管，帶精裝修產(chǎn)品面積：單房：30－35；一房一廳：50-55；兩房81-85；三房：100以上配套設(shè)置：中西餐廳 、 SPA健身中心 、各種規(guī)格的多功能廳,廣州市場公寓項目個案分析,富力愛丁堡國際公寓,位 置：天河區(qū) 位于珠江新城CBD西南部規(guī) 模：占地5856平方米，總建筑面積為5.18萬平方米交樓標準：隨樓副送抽油煙機、煮食

17、爐、消毒碗柜、中央空調(diào)以及精美衣柜（家私需要自行配置），預留IDD國際電話插座、國際衛(wèi)生電視系統(tǒng)。產(chǎn)品面積：面積88－186平方米，戶型按五星級酒店套房標準設(shè)計，120平方米以下的單位設(shè)計成一廳一房，124平方米的單位設(shè)計成一廳二房，187平方米的單位為一廳三房，配套設(shè)置：會所，咖啡廳，戶外泳池；日立高速觀光電梯；達芬奇健身中心；斯諾克競技館；可視對講及家居安全防衛(wèi)；室內(nèi)采用分體式中央空調(diào)；專用直飲水供給系統(tǒng)。,客戶組成：租客以外籍

18、跨國公司中高管長期租住為主，購買客戶主要為外籍華人、海外人士和港臺客戶為主。,富力史丹尼國際公寓,位 置：天河區(qū) 位于珠江新城華穗路西側(cè)規(guī) 模：j建面11萬平方米 目前售價：25000元/平方米裝修標準：單身公寓價值3300元/㎡（含家私、家電）；其他單位價值2800元/㎡（含家電）產(chǎn)品面積：40～60平方米配套設(shè)置：會議中心、地下車庫、中西餐廳、服務(wù)中心,完善的商務(wù)配套;中央游泳池,露天休閑茶座,首層架

19、空花園,商務(wù)休閑會所,激活高效辦公能力..,客戶組成：租客以外籍跨國公司中高管長期租住為主。大戶型以外籍華人、海外人士和港臺客戶為主；小戶型主要客戶為本地投資客。,嘉裕禮頓陽光,位 置：天河區(qū) 位于珠江新城規(guī) 模：占地面積：11萬平方米 目前售價：25000元/平方米裝修標準：2000元/平方米，附送全屋家具（包括：衣柜、鞋柜、電熱水器、抽油煙機、電磁爐、空調(diào)）提供的智能化系統(tǒng)包括：EPON光纖網(wǎng)路系統(tǒng)，RF

20、ID遠程識別系統(tǒng)，信息家園網(wǎng)絡(luò)信息平臺，智能家電。產(chǎn)品面積：單房35-47㎡,客戶組成：小戶型公寓購買者主要以本地投資客為主，另外部分商務(wù)單身人士購買自住。,鉑林國際公寓,位 置：天河區(qū) 珠江新城花城大道16號（地鐵三號線珠江新城站A1或B2出口） 規(guī) 模：占地面積：0.5265萬平方米； 建筑面積：5.3平方米； 目前售價：20000元/平方米（含裝修價格）裝修標準：2000元/平方米。包括組合櫥柜、抽油煙機、煤氣

21、爐（電磁爐）、消毒碗柜、微波爐，但合同簽訂時并無確定使用的品牌。產(chǎn)品面積：30～60平方米,客戶組成：小戶型公寓購買者主要以本地投資客為主，另外商務(wù)人士購買自住占有一定比例。,廣州市場酒店式公寓小結(jié),深圳市場酒店式公寓小結(jié),,,小戶型公寓購買者主要以投資客為主，對于頂級高端公寓以高端客戶作為資產(chǎn)長期持有者為主，而佛山本地市場暫時無頂級高端客戶支撐以大戶型為主的頂級高端公寓，如愛丁堡。與廣州大面積頂級酒店服務(wù)式公寓相比，深圳小戶型公寓

22、市場更具參考價值，購買客戶群體與本項目接近。,,城市中軸?國際酒店式商務(wù)公寓,,,,,1.比較不同類型公寓可行性，選擇最適合本項目的定位,2.比較不同市場同一類產(chǎn)品特點，選擇適合本項目的發(fā)展模式。,3.比較不同市場客戶特征，再結(jié)合本項目目標客戶群體，選擇最終適合本項目的物業(yè)發(fā)展定位。,,酒店式公寓,深圳小戶型公寓,,本地投資客,,,,,,,,,鎖定目標客戶,公寓的購買者,尋找客戶1,,接下來我們的任務(wù)，尋找客戶…,,買家,購買公寓的人,

23、用家,,使用公寓的人,目前佛山市場，尚沒有出現(xiàn)酒店式公寓產(chǎn)品；市場上更多的只是普通小戶型，人們對公寓產(chǎn)品的認知度還不是很高……根據(jù)世聯(lián)的判斷，現(xiàn)在的佛山公寓產(chǎn)品市場仍然是買家市場，買公寓的投資客通常只會考慮該物業(yè)是否能升值，至于能不能租出去，客戶還沒有這種深層次的意識；因此，我們更多的重點應放在買家客戶。,目標客戶,,尋找客戶1,,他們可能是這樣一幫人….,,,,,,,,,,,尋找客戶1,,,,,他們可能來自….,尋找客戶1,,典型客

24、戶1：,,客戶背景：關(guān)小姐是禪城人，與丈夫都在政府部門工作，有一獨女，就讀于華英中學，剛初中畢業(yè)。之前已在尚暉園、匯銀帝景灣置業(yè)，此次是第三次置業(yè)，購買了A3502單位。項目區(qū)域評價：關(guān)小姐認為本區(qū)域是政府近期重點規(guī)劃的RBD中心，另外周邊商業(yè)氛圍很濃郁，生活配套也比較完善，住在這里很方便。在幾大板塊的比較方面，關(guān)小姐認為亞藝板塊是純居住區(qū)域，而本區(qū)域商業(yè)氛圍較好；東平河板塊目前僅僅停留在規(guī)劃層面上，并未見政府有何動作，目前而言

25、各種配套都很不足，未來能否實現(xiàn)規(guī)劃仍需觀望，而千燈湖區(qū)域應該3年內(nèi)就能成形。,關(guān)小姐屬于那種潛在投資客，由于自身在政府工作，對市政規(guī)劃有一定了解，對公寓這種產(chǎn)品有一定了解，朋友當年有投資世紀明軒，所以對投資小戶型有興趣，不過是否考慮投資保利水城公寓，還要看屆時的總價。,典型客戶2：,,客戶背景： 廖先生今年45歲，佛山本地人，大專學歷，現(xiàn)從事制造業(yè)，在南海桂城開廠；以前從事房地產(chǎn)開發(fā)，1991年在三水開發(fā)的項目均價達2100

26、元/平方米?，F(xiàn)與太太和女兒住在禪城城南片區(qū)，有多次置業(yè)經(jīng)驗（5次以上），上次置業(yè)時間是一年前，擁有包括碧桂花城（別墅）和怡翠花園(洋房)等物業(yè)。客戶投資意識： 廖先生認為千燈湖片區(qū)是佛山最好的；同時，廖先生也非常認同項目的商業(yè)服務(wù)配套的價值，并有投資意向“我從報紙電視看到說這里要做一個金融服務(wù)區(qū)，很感興趣，那里肯定會升值的！為什么？因為那里很接近廣州啊，要靠肯定是靠近大城市才有用啊，那里的商鋪有沒有得買的?”?！皥蠹埳详P(guān)

27、于你們項目的報道資料我都剪下來收集，可以說我對這里以后的規(guī)劃和發(fā)展都很了解，我很看好這里的商業(yè)，有消息你們要通知我。”,廖先生非常富有，典型的生意人，目前對投資商鋪興趣較大，對公寓產(chǎn)品還不是太了解，但也有一定興趣，對千燈湖片區(qū)區(qū)位價值高度認可。,典型客戶3：,,客戶背景： 湯小姐是南海人，但現(xiàn)在在廣州工作，是親戚介紹過來買的， 購買D1703，準備把它當成第二居所，平時方便回來探親。關(guān)于公寓的看法： 她

28、認為公寓是一種投資工具，最終用家以企業(yè)高管和外國人為主，一般很少人會買來自住。她認為30-40平方米左右的面積是最適合的，如果價錢合適，自己會考慮投資。 在公寓裝修方面，她希望能提供裝修套餐，并且不要帶家私，因為各種人有不同的喜好，“比如說金融業(yè)的人比較喜歡傳統(tǒng)風格，而IT界的人則比較喜歡現(xiàn)代風格，尤其是鬼佬，不喜歡固定在一個地方生活，每隔一段時間就要換口味”，因此，提供不同的裝修套餐，能夠吸引類型更多的租客。

29、 在公寓管理方面，一定要提供統(tǒng)一管理，但在入屋清潔方面需要注意，“最好根據(jù)客戶的需求入屋清潔，而不一定要天天清潔，因為很多人不喜歡住處天天被人打擾。” 在公寓戶型方面，在佛山還是提供較為傳統(tǒng)的戶型為好，“一個套房加陽臺就可以了，像loft之類的，在廣州雖然比較常和見，但佛山人未必會接受”。湯小姐還表示，如果在保利花園的公寓和酒店式公寓之間選擇，自己會投資后者。因為保利花園肯定是以自住客為主，而“租用公寓的客戶喜歡一

30、種住在酒店的感覺，而不希望坐在電梯里看見某個老太太拎著菜籃子或一個婦人抱著嗷嗷大哭的孩子”。,湯小姐，是為數(shù)不多對公寓產(chǎn)品較為了解的客戶之一，對公寓有自己的一套理解，建議公寓帶裝修套餐，可以讓客戶有多種選擇；與住宅相比，對投資公寓興趣更大。,訪談客戶語錄：,“……而酒店式公寓則要看整個區(qū)域的商務(wù)環(huán)境，我認為目前而言此區(qū)域商務(wù)氛圍還不濃，要發(fā)展起來至少需要兩、三年時間。如果商務(wù)環(huán)境成熟，我會考慮在此投資帶精裝修、40平方米左右的公寓。”

31、 ——客戶訪談之：黃先生,“……公寓以前沒有買過，不過現(xiàn)在佛山也很流行，可以考慮下，如果租得好很快就回本，你們最好做豪華裝修，家具配埋也可以，以后那里近商務(wù)中心，肯定很多白領(lǐng)租，40-50平方比較合適。我的朋友之前買的公寓是在季華路上的世紀名軒，沒

32、裝修的20多30方，租1000元/月，他想買的40-50方的一早買光了?！?——客戶訪談之：廖先生,“……我認為酒店式公寓也有巨大市場，目前這里缺乏酒店式公寓，建議酒店式公寓的面積為40平方米左右，這種戶型最好出租，另外要提供精裝修，配套家電家私，

33、及提供酒店式統(tǒng)一服務(wù)管理?！?——客戶訪談之：關(guān)小姐,“租用公寓的客戶喜歡一種住在酒店的感覺，而不希望坐在電梯里看見某個老太太拎著菜籃子或一個婦人抱著嗷嗷大哭的孩子”。

34、 ——客戶訪談之：湯小姐,尋找客戶1,其他,客戶類型比例圖,目標客戶鎖定在本地投資者,,,尋找客戶2,公寓的使用者,,公寓的使用者，他們可能是….,,尋找客戶2,由于目前市場仍然是買家市場，用家與項目銷售目標是間接關(guān)系，即用家對我們項目的銷售不產(chǎn)生直接影響，因此，在此處不做進一步分析。,,戶型配比建議,,,,,,本項目位于廣

35、佛RBD核心區(qū)，未來城市金融規(guī)劃區(qū)內(nèi)，隨著寫字樓、五星級酒店以及大型商業(yè)廣場等相繼入市，片區(qū)商務(wù)功能將得到顯著提升，而本項目國際酒店式商務(wù)公寓的定位正好與之匹配；而戶型面積方面的劃分一般從以下幾個角度分析：一參考市場上同類型產(chǎn)品面積配比，從中尋找規(guī)律；二是從客戶需求角度，戶型面積配比必須滿足客戶需求最大化；三是從市場競爭角度，考慮到同市場同類產(chǎn)品的競爭；四必須考慮面積對總價的影響；五是從項目本身的一些限制條件考慮。,項目戶型配

36、比建議,,,,,,項目體量較小，若產(chǎn)品面積劃分以大面積為主，將面臨產(chǎn)品單一問題，同時也提高了項目風險。,本項目目標客戶為本地投資客，投資客戶對總價較為敏感，在單價已確定高價的前提下，只有通過面積控制總價，降低投資風險。,,市場該類型產(chǎn)品尚處于空白期，基本無需考慮競爭對項目的影響。,,,市場屬于買家市場，使用客戶對項目只產(chǎn)生間接影響。,,,本地市場同類型產(chǎn)品空白，只能從周邊市場尋找，如廣州、深圳。,佛山市場——公寓面積劃分調(diào)研,戶型配比建

37、議,小結(jié)：佛山市場上酒店式公寓產(chǎn)品尚處于空白期,,不具備參考,深圳市場——酒店式公寓調(diào)研,相對于佛山市場，深圳酒店式公寓發(fā)展已進入成熟階段，物業(yè)類型也相對多元化，目前出現(xiàn)在市場上的酒店式公寓模式有：純酒店式公寓（如會展閣，只提供簡單的酒店居住功能）、凸現(xiàn)商務(wù)功能的酒店式公寓（如爵士大廈、地王大廈，此類型公寓一般位于城市中心帶）、提供酒店式服務(wù)管理公寓（如名仕閣，相對于前者該類型公寓更側(cè)重居家用途）、度假式的酒店式公寓（如大梅沙必海假日，

38、此類型公寓功能較單一，一般出現(xiàn)在旅游景點區(qū)）。,小結(jié)：深圳市場上酒店式公寓產(chǎn)品面積主要集中在40～60平方米的一房一廳與70～90平方米的兩房。,,,,,,廣州市場——酒店式公寓調(diào)研,,,小結(jié)：廣州酒店式公寓分為2類，一類是以愛丁堡為代表的大面積頂級酒店式公寓；一類是小戶型為主的投資型公寓。,,總結(jié)廣州、深圳兩地公寓分析，以及項目自身條件，世聯(lián)建議本項目面積劃分以50平方米的左右一房間為主，具體如下表：,,,戶型配比建議,,未免與酒店套

39、房沖突分流客戶，單房的比例需根據(jù)保利皇冠假日酒店、喜來登酒店等周邊酒店套房具體情況再做調(diào)整,,,裝修標準建議,,,,,,通過對目前市場公寓項目的調(diào)研分析，世聯(lián)建議本項目帶裝修入市；理由如下：一、裝修可以提升整體的檔次和規(guī)格；二、便于業(yè)主直接使用、或出租；三、可以避免大量裝修影響商業(yè)信譽。,裝修標準建議,裝修標準建議,參考佛山案例,參考廣州案例,從上表可以得出：成熟市場，酒店式公寓裝修比重普遍占售價的10～20％； 公寓的檔次再

40、不斷提高； 裝修標準與價格、公寓檔次成正比關(guān)系；,裝修標準建議,參考價值低,溢價空間,地塊處于廣佛RBD核心位置盡享城市地鐵之便利按照國際酒店式公寓打造為辦公注冊用地，可注冊辦公,,與普通公寓的議價空間？,市場數(shù)據(jù)支撐,,由市場數(shù)據(jù)，我們得到：定價10000元/平方米，合理豪華裝修標準在1000～2000元/平方米,市場價格的上升空間？,+,=,世聯(lián)建議售價：10000元/㎡，帶2000元/ ㎡裝修標準,裝修標準建議,

41、由于項目所處區(qū)位以及自身產(chǎn)品定位高端，所以價格必須在同類型上有所提升預計售價10000元/㎡，建議裝修標準如下:單房、一房、二房帶豪華裝修，約2000元的標準；其中純裝修標準為800元/㎡、家電家私飾品則1000-1200元/㎡；考慮到三房以自住為主，建議三房部分單元毛坯交樓、部分帶精裝修交樓。,,,外立面建議,,,,,,外立面建議,市場上公寓產(chǎn)品為以下兩種主流方向：一類是商務(wù)感比較強的，立面簡潔、規(guī)整，顏色單一，風格偏向于寫字樓

42、，易產(chǎn)生沉悶壓抑之感，一般適用于高層建筑；一類是在外立面上注重藝術(shù)表現(xiàn)，立面多雕花，顏色深沉，風格更靠近酒店，內(nèi)部裝修則完全酒店化；一類是商務(wù)與居住結(jié)合型，即外立面簡潔時尚，線條層次感較強，但內(nèi)部大堂、電梯裝修偏向高檔住宅，適用于小高層建筑。,,買家希望：1、它看起來是獨一無二的；2、它是高檔次的物業(yè)；3、它是極具投資價值的；,用家希望：1、它有家的感覺，更多暖色調(diào)、人性化的東西；2、它是配套齊全的，家里有的都希望有；3

43、、它有高檔次的物業(yè)管理，保障居住的安全；,自身限制條件：1、商業(yè)水城的一部分；2、小高層設(shè)計；3、體量較小，無法形成社區(qū)。,綜合四者條件，世聯(lián)建議：1、項目外立面采用現(xiàn)代簡約風格；2、外立面以冷色調(diào)為主，利用方格或線條切割設(shè)計，或者墻面與玻璃組合，高大樓體建筑形象；3、運動玻璃材質(zhì)提高檔次；4、大堂、電梯裝修則考慮暖色調(diào)鋪設(shè)，盡顯居家溫馨。塑造項目“外冷內(nèi)熱”的形象,可參考項目：深圳星河世紀,前提條件：1、區(qū)別于市場上

44、普通小戶型住宅2、區(qū)別于市場上普通公寓3、與片區(qū)物業(yè)檔次相匹配4、與一號公館檔次相匹配5、與水城商業(yè)現(xiàn)代感相吻合,外立面建議,世聯(lián)推薦,大量玻璃材質(zhì)運用，提升物業(yè)檔次,線條凹凸，視覺沖擊,冷色調(diào)外立面，張顯個性,線條凹凸，視覺沖擊,嘉裕禮頓陽光,富力愛丁堡,鉑林國際公寓,珠江新城酒店式公寓外立面調(diào)研,星河世紀,深圳酒店式公寓外立面調(diào)研,星河世紀,星河世紀——簡潔時尚的現(xiàn)代風格,處于深圳CBD旁，臨深南大道，近崗廈地鐵站，周邊辦公

45、氣氛和居住氣氛均比較濃厚；項目包括1棟寫字樓和2棟公寓，寫字樓與公寓的風格既有所區(qū)分又相互融合；褐色、深藍色方格交錯的幾何組合，沒有商務(wù)公寓的沉悶，形象檔次也較高，居住、辦公都是不錯的選擇；大量玻璃材質(zhì)的運用，虛實結(jié)合的墻面，增加了產(chǎn)品的通透感；目前租金：65~80元/m2·月。,友鄰國際公寓,灰色調(diào)的典型普通公寓；立面處理整體上比較簡單、整齊；部分利用百葉處理，但運用的比較凌亂，且不能有效的遮擋空調(diào)機對立面的影響

46、。,新一代國際公寓,淺黃色墻面與綠色玻璃組合，現(xiàn)代氣息強；裝飾構(gòu)件的運用降低了立面的單調(diào)性；群樓與塔樓的聯(lián)接自然協(xié)調(diào)。,新一代國際公寓,,物業(yè)管理建議,,,,,,酒店式服務(wù)公寓的概念,集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效；在硬件配套設(shè)施上與傳統(tǒng)的酒店相比，毫不遜色比傳統(tǒng)的酒店服務(wù)就更勝一籌；最大特點，比傳統(tǒng)酒店更多了家的味道。。。,所謂酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的

47、各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。,酒店式服務(wù)公寓,√,√,突破口,,因此，服務(wù)就成為了我們的突破口要稱得上國際酒店商務(wù)公寓則必須匹配酒店式的服務(wù)管理，以區(qū)別于傳統(tǒng)酒店，同時又進一步提高物業(yè)的檔次，擺脫普通小戶型概念，讓客戶更清晰地體會到項目的價值……我們可以利用保利皇冠假日酒店，讓公寓業(yè)主享受真正的五星級酒店管理服務(wù)…,保利皇冠假日酒店五星級酒店服務(wù),國際酒店商務(wù)公寓享受

48、星級酒店式服務(wù)（由保利皇冠酒店原班人馬打造星級服務(wù)）,,,,,,,,,基本上包括大廈保安監(jiān)控、門禁管制、公共地方及設(shè)施的維護保養(yǎng)等；除此之外，建議提供以下物業(yè)管理服務(wù)。（1） 背景音樂系統(tǒng)；（2） 可直接接受國內(nèi)和國際客房預訂，并能代訂國內(nèi)其他飯店客房，同時能代辦飛機票；（3） 保險箱租賃服務(wù)；（4） 提供充裕的客房出租率；（5） 24小時全天候供應冷、熱水；（6） 具備十分有效的防噪音及措施；（7） 提供開夜床服務(wù)

49、、晚安卡、鮮花或贈品；（8） 提供衣裝干洗、濕洗、熨燙及修補服務(wù)，可在24小時內(nèi)交還客人；（9） 提供擦鞋服務(wù)；（10）提供國際互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)；（11）提供會議服務(wù)912；（12）提供自助式廚房服務(wù)。,酒店式公寓的物業(yè)管理內(nèi)容,,,,,一般酒店式公寓設(shè)有以下功能配套空間：（1）設(shè)會議中心，為入駐企業(yè)提供會議室；（2）設(shè)商務(wù)中心：提供傳真、復印、打字、秘書、訂票、國內(nèi)、國際長途、閱覽等服務(wù)；（3）小型書店、閱覽室；（4）設(shè)茶

50、座、咖啡廳、酒吧；（5）設(shè)餐廳提供自助式早餐、中西式快餐等；（6）設(shè)健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、棋牌室、桑拿房等娛樂活動室；（7）設(shè)美容美發(fā)室；（8）設(shè)醫(yī)務(wù)室；（9）設(shè)洗衣房提供洗衣服務(wù)：自助式濕洗服務(wù)、外送干活/熨燙服務(wù)；（10）設(shè)保安監(jiān)控室：24小時的保安控制系統(tǒng)，訪客對講系統(tǒng)、房內(nèi)服警系統(tǒng)、火情報警系統(tǒng)；（11）統(tǒng)一設(shè)置汽車、摩托車、自行車停車庫(位)。,酒店式公寓的相關(guān)功能配套,四星級以上的配套設(shè)施、會所和裝