[學(xué)習(xí)]天津_中信保山西道項(xiàng)目別墅部分物業(yè)發(fā)展建議107頁

1、中信保山西道項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 ——?jiǎng)e墅部分,,報(bào)告結(jié)構(gòu),,項(xiàng)目價(jià)值定位,項(xiàng)目要點(diǎn)回顧項(xiàng)目定位項(xiàng)目價(jià)值梳理,,中信氣質(zhì)分析,,展示打造建議,,物業(yè)發(fā)展建議方向,社區(qū)入口 園林風(fēng)格,小環(huán)境打造建議,道路系統(tǒng)精裝庭院立面風(fēng)格細(xì)節(jié)處理小品,,產(chǎn)品打造建議,建議依據(jù)戶型設(shè)計(jì)建議戶型創(chuàng)新及賣點(diǎn)建議附加值細(xì)部處理,,設(shè)備設(shè)施建議,,,,,門窗 車庫 采暖 安防智能化熱水及空調(diào)系統(tǒng),項(xiàng)目價(jià)值定位,,,項(xiàng)

2、目要點(diǎn)回顧 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目價(jià)值梳理,,項(xiàng)目要點(diǎn)回顧,,城市邊緣、陌生區(qū)域、中等體量低密度,優(yōu)勢,劣勢,項(xiàng)目屬性：,地段優(yōu)勢凸出 交通距離近 侯臺(tái)風(fēng)景區(qū),交通較為擁堵； 周邊城市面貌較差； 不具備強(qiáng)勢的自然景觀資源； 雖然有眾多老別墅，但品質(zhì)低劣，缺乏別墅區(qū)感覺。,看 自身,,中信品牌在市場上擁有良好口碑，中信地產(chǎn)擁有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。,品牌優(yōu)勢：,,項(xiàng)目要點(diǎn)回顧,,看 市場,,,,,,,城市頂級(jí)別墅,城市高端別墅,城市中端別墅,城

3、市低端別墅、經(jīng)濟(jì)型別墅,,稀缺,,好銷,,低迷,,暢銷,,,暢銷產(chǎn)品主要為城市高端別墅和郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型別墅，城市中端別墅市場有待發(fā)掘，市場萎靡。,項(xiàng)目的價(jià)值梯度位于城市中高端別墅梯隊(duì)，搶奪中端市場。截流城市高端別墅客戶中的下游客戶。,,,,項(xiàng)目要點(diǎn)回顧,,看 客戶,,,項(xiàng)目定位,,讓人耳目一新的高品質(zhì)純粹別墅社區(qū),承擔(dān)第一居所的功能,,城市中高端主流別墅,尊貴來源于資源的占有方圓之內(nèi)，身份決定身價(jià),,項(xiàng)目定位,,,類獨(dú)棟,,項(xiàng)目價(jià)值梳理,

4、,出身——地段 在城市居住用地日益稀缺的今天，城市別墅用地已經(jīng)寸土寸金。 別墅的價(jià)值在開始就已經(jīng)被定義，這就是不可改變的地段。 城市中，外環(huán)內(nèi)，很難再出現(xiàn)第二處。,血統(tǒng)——品牌,,,項(xiàng)目地塊,外環(huán)線,中信品牌在天津擁有良好的口碑，中信旗下的中信銀行等已經(jīng) 廣為人知。中信地產(chǎn)在其它城市有豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，

5、中信紅樹灣、北京中信城等項(xiàng)目樹立了良好的口碑。,相貌——園林展示 作為客戶了解項(xiàng)目的第一門戶，充分展示。園林是“可為之處”。,,項(xiàng)目價(jià)值梳理,,體態(tài)——面積尺度,從第一居所的需求入手，解決客戶所需面積尺度。在總面積確定的情況下，設(shè)置舒適的面寬和進(jìn)深的尺度，打擊市場上眾多面積尺度不舒適的產(chǎn)品。,膚質(zhì)——工藝工法,打造精工細(xì)作的別墅。把別墅當(dāng)成一件藝術(shù)品進(jìn)行打造，讓內(nèi)在的滋味和品位體現(xiàn)在別墅外

6、部內(nèi)部的細(xì)節(jié)。,內(nèi)涵——故事體系,依據(jù)項(xiàng)目風(fēng)格給與不同的故事體系的演繹，不斷刺激客戶購買神經(jīng)。,,中信氣質(zhì)分析,,長春中信城,大連海天瀛洲,佛山中信山語湖,蘇州中信太湖城,中信森林湖,社區(qū)風(fēng)格：大氣恢宏建筑風(fēng)格：歐式、簡約園林風(fēng)格：簡單敞亮,多與周圍自然景觀呼應(yīng)：如湖景、森林、高爾夫等。,整體線條厚重度假風(fēng)情較濃,物業(yè)發(fā)展建議方向：,方向一：維多利亞風(fēng)格,托斯卡納風(fēng)格是優(yōu)雅的。與大自然的有機(jī)組成,爬滿藤蔓的墻同樣表達(dá)了托斯卡納風(fēng)

7、格，在溫暖的金色調(diào)中尋找一種班駁不均的顏色。,方向二：托斯卡納風(fēng)格,對(duì)原有風(fēng)格進(jìn)行完善，是對(duì)多種風(fēng)格所作的融合,尊貴的奢享,原則：與項(xiàng)目整體屬性契合，同時(shí)符合中信企業(yè)氣質(zhì)。,展示打造建議,,,社區(qū)入口 入口大門精神堡壘私家路社區(qū)區(qū)隔園林風(fēng)格儀式景觀體驗(yàn)景觀功能景觀,,展示打造,,原則：第一步：私密別墅感受，通過園林植被和圍欄的設(shè)置，對(duì)別墅的私密性進(jìn)行統(tǒng)一的詮釋。第二步：震撼的社區(qū)入口，吸引客戶眼球。如對(duì)別墅大門的精

8、打細(xì)鑿，制作具有社區(qū)精神符號(hào)的logo。第三步：精神堡壘震撼亮相，標(biāo)志項(xiàng)目的高端品質(zhì)，提升項(xiàng)目風(fēng)格的認(rèn)知度，統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目的精神屬性。對(duì)客戶的價(jià)值傾向進(jìn)行引導(dǎo)。第四步：入口處雅致的私家路，對(duì)客戶進(jìn)行有效的引導(dǎo)，同時(shí)，讓進(jìn)入的過程稱為觀景通道。第五步：社區(qū)內(nèi)利用軟景和有情趣的硬區(qū)隔對(duì)不同功能區(qū)和不同景觀進(jìn)行有效的區(qū)分。第六部：用強(qiáng)勢的園林在保證項(xiàng)目震撼景觀的同時(shí)，保證每戶的私密性，利用植被和景觀對(duì)視覺進(jìn)行遮擋，形成“宛在林中央”的視覺感

9、受。,參考案例：龍湖滟瀾山、霞光道5號(hào),,社區(qū)入口,,社區(qū)區(qū)隔,私家路,精神堡壘,入口大門,社區(qū)圍墻,在社區(qū)的外圍種植籬笆和蜀儈等高大細(xì)密的植物，對(duì)外界的視線進(jìn)行遮擋，產(chǎn)生一種私密“深宅大院”的感覺。,蜀儈,將社區(qū)圍墻用鐵藝和石藝相結(jié)合的方式進(jìn)行打造，圍墻上設(shè)置項(xiàng)目logo，精神歸屬。,,社區(qū)區(qū)隔,,社區(qū)入口,,私家路,精神堡壘,Option 1 : 視覺打動(dòng)用自然的大面積綠地感染客戶，與外界喧鬧的環(huán)境形成強(qiáng)烈反差，使其具有強(qiáng)烈的親切

10、感和歸屬感。,Option 2 : 細(xì)節(jié)打動(dòng)進(jìn)入社區(qū)后，不斷制造新的變化，營造尊貴感和儀式感，如：彎曲的小路、起伏的坡地、小橋流水、鮮花綠植點(diǎn)綴等，給客戶營造一個(gè)強(qiáng)烈私密和專屬的世界。,入口設(shè)計(jì)大氣宏偉，形成視覺震撼，如采用城堡或?qū)m廷大門等；進(jìn)入社區(qū)后，視覺有所緩沖，通過將建筑、綠化、小品、雕塑有機(jī)結(jié)合，形成自然過渡。,,護(hù)城河的意向形成社區(qū)內(nèi)外的有效區(qū)隔，帶來歐式生活聯(lián)想,儀式感強(qiáng)烈的入口，生活方式的迅速切換。,社區(qū)圍墻,入口大門

11、,社區(qū)圍墻,社區(qū)區(qū)隔,私家路,入口大門,,社區(qū)入口,,精神堡壘,,以具有代表性意義的鐘樓作為項(xiàng)目的精神堡壘，充分體現(xiàn)英式社區(qū)的純粹性。,體現(xiàn)項(xiàng)目莊園的主題，在社區(qū)入口和水岸邊矗立社區(qū)制高點(diǎn)，如燈塔、鐘樓等,帶有異域風(fēng)情的塔樓,,托斯卡納風(fēng)格,維多利亞風(fēng)格,社區(qū)圍墻,社區(qū)區(qū)隔,入口大門,,社區(qū)入口,,精神堡壘,私家路,私家路既成為一種實(shí)用的道路，同時(shí)也作為一種觀景通道，為業(yè)主提供景觀看點(diǎn)。注重社區(qū)私密性、尊貴感和儀式感。,社區(qū)圍墻,入口

12、大門,,社區(qū)入口,,精神堡壘,私家路,社區(qū)區(qū)隔,利用社區(qū)區(qū)隔對(duì)不同物業(yè)和不同風(fēng)格建筑進(jìn)行區(qū)隔；如：點(diǎn)狀水景、帶狀綠化、彎曲小徑、坡地、長廊、涼亭、建筑小品及建筑間種植高達(dá)7米左右的成樹，與社區(qū)內(nèi)地形變化相互呼應(yīng)，同時(shí)，出于安全性考慮，也可以利用鐵藝和木柵欄進(jìn)行區(qū)隔。,通過對(duì)建筑進(jìn)行有效區(qū)隔，強(qiáng)化外部環(huán)境，提升居住氛圍，增強(qiáng)社區(qū)私密性，體現(xiàn)業(yè)主的尊貴感。,用點(diǎn)狀水景對(duì)社區(qū)進(jìn)行進(jìn)行區(qū)隔,帶狀綠化,,涼亭和綠植作為園林區(qū)隔,,,花墻給了項(xiàng)目

13、帶來的生活有效的載體。,,園林風(fēng)格,,設(shè)計(jì)原則,社區(qū)中心景觀，創(chuàng)造自由開闊的交流空間，作為社區(qū)的主要交流場所。,社區(qū)分散景觀帶，營造相對(duì)輕松幽雅的交流空間，作為社區(qū)的小型交流場所。,與分散景觀帶相融合，作為社區(qū)的功能活動(dòng)區(qū)融于景觀之中，成為充滿活力的交流空間。,儀式景觀,體驗(yàn)景觀,功能景觀,景觀設(shè)計(jì)原則,調(diào)性：親切自然，營造和諧交融的鄰里生活氛圍,表現(xiàn)手法：整體和諧不乏細(xì)節(jié)表現(xiàn)，小巧精致、層次豐富,實(shí)用性：強(qiáng)調(diào)附加，有效整合,,,,,開

14、闊，以水系景觀作為中心節(jié)點(diǎn),兒童活動(dòng)區(qū)、慢跑道、燒烤區(qū)、室外運(yùn)動(dòng)場,開闊的草地﹐自然種植的樹叢﹐蜿蜒的小徑為特色,功能景觀,體驗(yàn)景觀,,園林風(fēng)格,,儀式景觀,中央景觀也可設(shè)置大型綠地，供業(yè)主進(jìn)行交流和溝通。,,,中心廣場成為整個(gè)社區(qū)的客廳，凝聚社區(qū)向心力，形成居住氛圍。,社區(qū)廣場可與噴泉雕塑結(jié)合，增添觀賞性，提升展示價(jià)值。,,,維多利亞風(fēng)格的社區(qū)大客廳,維多利亞風(fēng)格的水景噴泉,維多利亞風(fēng)格,,園林風(fēng)格,,中心廣場成為整個(gè)社區(qū)的客廳，凝聚

15、社區(qū)向心力，形成居住氛圍。,功能景觀,體驗(yàn)景觀,儀式景觀,,,,托斯卡納風(fēng)格的,中央景觀以大型的水景主題為主，建議綜合噴泉和花卉，對(duì)項(xiàng)目氣質(zhì)加以詮釋。,利用建筑形成小廣場形式的空間，作為整個(gè)社區(qū)的儀式景觀。,,,園林風(fēng)格,,功能景觀,儀式景觀,體驗(yàn)景觀,露天泳池或小型涼亭和草坪作為景觀結(jié)點(diǎn)，提供給業(yè)主休憩的空間。將水系、綠植有機(jī)結(jié)合，形成一個(gè)人與自然交流的平臺(tái)，全面感受社區(qū)的景觀和氣氛。,以小的景觀結(jié)點(diǎn)作為業(yè)主與社區(qū)交流的平臺(tái)，體現(xiàn)居

16、住氛圍和生活樂趣。,,園林風(fēng)格,,五重園林，打造宜居型別墅社區(qū),功能景觀,儀式景觀,體驗(yàn)景觀,,,,,鋪于地面的草坪等,,,低矮的花卉,,,,,灌木補(bǔ)充空間空白,高大的喬木,花瓶的小景散落其中,,園林風(fēng)格,,在滿足客戶生活功能的基礎(chǔ)上，也使生活場景成為一種景觀。,儀式景觀,體驗(yàn)景觀,功能景觀,綠植掩映下的兒童娛樂區(qū),設(shè)置涼椅作為業(yè)主溝通會(huì)餐的場所,設(shè)置慢跑跑道,BBQ,根據(jù)不同的功能，劃分兒童娛樂區(qū)、休閑區(qū)、慢跑區(qū)、野餐區(qū)等，為客戶生活

17、提供便利。,小環(huán)境打造建議,,,道路系統(tǒng)精裝庭院立面風(fēng)格細(xì)節(jié)處理小品,,小環(huán)境打造,,通過對(duì)小環(huán)境的細(xì)節(jié)打造，營造社區(qū)的整體風(fēng)格一致，提升客戶的感知體驗(yàn),小環(huán)境打造的五個(gè)方面：,,道路系統(tǒng)…………人車分流/地上道路結(jié)合社區(qū)景觀強(qiáng)調(diào)私密感的營造精裝庭院…對(duì)產(chǎn)品庭院進(jìn)行生活化的精裝處理，強(qiáng)化產(chǎn)品的差異價(jià)值立面風(fēng)格……細(xì)節(jié)處理………建筑立面和社區(qū)環(huán)境的細(xì)部處理，有效融合社區(qū)風(fēng)格小品………………………選擇契合項(xiàng)目氣質(zhì)的

18、小品點(diǎn)綴角落空間,1,2,3,4,5,,,停車方式,,采用地下停車的方式，在組團(tuán)起始處設(shè)置車庫入口，實(shí)現(xiàn)車行與人行路分離的目的。,,,,人行道路,人行道路,別墅,別墅,別墅,別墅,車型主干路,,,,,地下車庫入口,,,,人行路,人行路,人行路,人行路,,,社區(qū)地上道路結(jié)合多重園林景觀打造，有效規(guī)避外界干擾，營造內(nèi)部的私密感,通過豐富的高差變化及材料、種植處理道路景觀。(在道路的斷面處理上，通過高差的變化，加上“面磚→各類大小灌木

19、→喬木→圍墻”的層次變化使道路景觀豐富),,,,,,道路系統(tǒng),,,重軟裝，輕硬裝，主動(dòng)營造高低差，打造動(dòng)態(tài)生動(dòng)的內(nèi)部交通系統(tǒng),街角處理創(chuàng)造豐富景觀層次,,道路系統(tǒng),,精裝庭院,,對(duì)產(chǎn)品庭院進(jìn)行生活化的精裝處理，強(qiáng)化產(chǎn)品的差異價(jià)值,地面鋪裝質(zhì)地較軟的灰色板巖和鵝卵石。水池邊種植著稀疏的紙莎草和青苔，個(gè)別端戶可設(shè)置小型水池，營造了寧靜愜意的氛圍,提高產(chǎn)品的附加值.,,,,,,面積為220-240平米的中戶型，小院面積50-80平米端戶型小

20、院面積100-150平米標(biāo)桿戶型類獨(dú)棟產(chǎn)品小院面積為100-200平米疊拼別墅的下疊贈(zèng)送小院面積50-60平米。,,下沉庭院,,下沉庭院，增強(qiáng)室內(nèi)外空間的滲透，增加地下室和地下車庫的采光。,庭院空間的高低錯(cuò)落，形成豐富的庭院空間，室內(nèi)外空間互相滲透，而又不失私密性。下沉式花園結(jié)合地下車庫。下沉式庭院在增強(qiáng)庭院的情趣性的同時(shí)，能夠增加地下室和地下車庫的采光面。,,下沉式庭院,,風(fēng)格、顏色、材質(zhì)選取原則,,項(xiàng)目作為城市中高端主流居住型

21、別墅，承擔(dān)第一居所的功能。客戶屬于別墅滋味型客戶和別墅品味型客戶。作為居住型的別墅，需要為客戶提供家的歸屬感。從客戶感知來說，希望通過對(duì)于別墅風(fēng)格、顏色、材質(zhì)的選擇體現(xiàn)項(xiàng)目的親切感，同時(shí)也不失高貴的身份標(biāo)簽。整體感受為優(yōu)雅的生活的感受。在別墅風(fēng)格和顏色選擇上，突出主流和居住型的特點(diǎn)。體現(xiàn)宜居性。表現(xiàn)本項(xiàng)目為環(huán)內(nèi)居住型別墅的第一選擇。風(fēng)格：突出親切感，弱化因高貴而產(chǎn)生的距離感。 顏色：偏向暖色，盡量少采用冷

22、色調(diào)。強(qiáng)化“家”的屬性。 材質(zhì)：盡量少采用生硬光滑的石材，減少商務(wù)氣息。 （舉例：西康路36號(hào)的商務(wù)屬性過濃，室內(nèi)大理石鋪裝，生活感降低）,,立面風(fēng)格,,托斯卡納,維多利亞,現(xiàn)在人們所稱的維多利亞式建筑是由幾種主要風(fēng)格組成，包括：意大利風(fēng)格、法國第二帝國風(fēng)格、Stick-Eastlake和安女王風(fēng)格。,鮮艷華麗的房子,三角形山墻,房頂高聳,屋檐突出,軸輪狀或扇形斗拱,有時(shí)尚有角樓,帶門廓柱的陽臺(tái).

23、多種不同顏色的使用也很普通.,優(yōu)點(diǎn)：由于該風(fēng)格首先被貴族和富人應(yīng)用，其承襲了高貴、典雅的特點(diǎn)，符合項(xiàng)目氣質(zhì)。 被運(yùn)用較少，存在市場機(jī)會(huì)缺點(diǎn)：該風(fēng)格未被市場認(rèn)可，存在市場風(fēng)險(xiǎn)。 技術(shù)上可實(shí)施度難以估量。,維多利亞,,立面風(fēng)格,,托斯卡納,托斯卡納建筑是意大利建筑的代表。托斯卡納風(fēng)格的別墅在入口有一個(gè)戲劇性的塔或是圓形大廳，高于其他屋脊線，給人一種強(qiáng)烈的等級(jí)、永恒與威嚴(yán)感。在外部的墻面上多通過采用

24、天然材質(zhì)如木頭、石頭和灰泥表現(xiàn)其自然，田園的風(fēng)格。,代表項(xiàng)目：龍湖滟瀾山,優(yōu)點(diǎn)：田園、浪漫、悠閑的氛圍 從技術(shù)上，較好實(shí)施 市場可參照項(xiàng)目較多，客戶認(rèn)可度較高。缺點(diǎn)：風(fēng)格被運(yùn)用較多。 在園林展示上難以突破。,,立面顏色,,維多利亞,托斯卡納,維多利亞風(fēng)格色彩多樣，艷麗，形式豐富。但是多數(shù)維多拉亞風(fēng)格別墅以紅色為主色調(diào)，配以白色廊柱。建議整體色調(diào)以偏暖色調(diào)搭配，體現(xiàn)項(xiàng)目的居住

25、感受。,色彩鮮艷的墻壁，深綠色的百葉窗，深紅色的屋頂是托斯卡納的標(biāo)志性色彩，現(xiàn)市場上多見的托斯卡納風(fēng)格多以土黃色為基準(zhǔn)色調(diào)，墻壁用涂料和石材為主。,,,立面材質(zhì),,以霞光道5號(hào)為例：,,蘑菇石,,古文化磚,加強(qiáng)入口的處理，入口處蘑菇石高度與入戶門基本持平。,,西班牙砂巖,顏色為深紅、淺紅、中紅。,項(xiàng)目整體沒有涂料，以蘑菇石和古文化磚為主。,建議本項(xiàng)目的材質(zhì)選擇：入戶地臺(tái)：采用厚重石材外立面首層，建議與窗平齊處采用石材鋪裝，著重入口處

26、的石材鋪裝，建議入口石材要鋪裝至與門的至高點(diǎn)持平。石材適量鋪裝，減少商務(wù)感受。其余部分，盡量用文化磚鋪設(shè)，減少涂料的使用。,以石材和文化磚為主，盡量減少涂料的使用。,,細(xì)節(jié)處理,,單體產(chǎn)品細(xì)節(jié)如門牌、信報(bào)箱、鋪磚等細(xì)節(jié)處理，用統(tǒng)一的維多利亞風(fēng)格進(jìn)行統(tǒng)領(lǐng)，增強(qiáng)專屬感和稀缺感。,托斯卡納,維多利亞,私家信報(bào)箱,個(gè)性化門牌,選擇維多利亞風(fēng)格的LOGO作為其統(tǒng)領(lǐng)，對(duì)社區(qū)內(nèi)的細(xì)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一打造。,私家信報(bào)箱,庭院鋪裝,,,一切與維多利亞風(fēng)格相關(guān),

27、個(gè)性攔柵,,細(xì)節(jié)處理,,社區(qū)細(xì)節(jié)融合整體風(fēng)格，提升客戶生活體驗(yàn),維多利亞,托斯卡納,鋪滿鮮花的垃圾箱,煙灰缸和垃圾桶,精致的樹根處理,隨處可見的鳥籠,小狗方便袋領(lǐng)取處,在細(xì)節(jié)處體現(xiàn)托斯卡納人與自然的融合的感受。也可將托斯卡納風(fēng)格特有的陶罐，作為花壇和園景使用。,,細(xì)節(jié)處理,,社區(qū)細(xì)節(jié)融合整體風(fēng)格，提升客戶生活體驗(yàn),應(yīng)用異形井蓋完善細(xì)部處理。采用鐵藝圍墻實(shí)現(xiàn)“透綠”。人字型的地面鋪裝，體現(xiàn)項(xiàng)目特征室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的室外木欄桿銅包件與項(xiàng)

28、目風(fēng)格一致的指示系統(tǒng)隱藏在綠植中的空調(diào)外機(jī),,小品,,結(jié)合小區(qū)的整體風(fēng)格點(diǎn)綴情趣化的景觀小品，體現(xiàn)社區(qū)的人文元素,帶有藝術(shù)氣質(zhì)的人文小品，強(qiáng)化社區(qū)代表性的文化符號(hào),具有托斯卡納風(fēng)格的陶罐,產(chǎn)品打造建議,,,建議依據(jù)戶型設(shè)計(jì)建議戶型創(chuàng)新及賣點(diǎn)建議附加值細(xì)部處理,客戶多將項(xiàng)目作為自己的第一居所，居住客戶家庭結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在居室數(shù)量上，根據(jù)客戶需求，將戶型設(shè)置為四室，才能夠滿足客戶的使用需求。 利用轉(zhuǎn)角窗、地面標(biāo)高變化區(qū)別空間，起居室

29、部分吹拔等品質(zhì)提升點(diǎn)制造產(chǎn)品競爭性，同時(shí)客戶需要有別墅代表性的符號(hào)去吸引，如空間溝通的吹拔。 建筑層高考慮中央空調(diào)設(shè)備管道的鋪設(shè)，層高為3.3米 停車系統(tǒng)與戶型創(chuàng)新結(jié)合起來，盡量減少占用面積 結(jié)合規(guī)劃考慮戶型創(chuàng)新 提升產(chǎn)品附加值，提高贈(zèng)送面積，如露臺(tái)、庭院、夾層的贈(zèng)送,,建議依據(jù),,前提：,,第一居所,家庭結(jié)構(gòu)：復(fù)雜,,青年持家、小太陽之家孩子三代、老人三代大家庭、老人空巢,城市主流高端居住型別墅,,,建議依據(jù)——市場維度,

30、市場主流高端別墅面寬均在6.9米以上，隨著別墅檔次降低，其面寬縮小。,,建議依據(jù)——市場維度,,玄關(guān)和客廳挑空，客廳面積放大。,首層,二層,三層,總開間7米，進(jìn)深15.2米,案例一：江勝天鵝湖：地上面積220平米，地下97平米,,建議依據(jù)——市場維度,,案例二：招商鉆石山：地上面積248平米，地下面積：53平米,首層,二層,三層,總開間7米，進(jìn)深16.4米,,建議依據(jù)——市場維度,,總開間7米，進(jìn)深16.8米,案例三：招商鉆石山：地上面

31、積241平米，地下面積：57平米,首層,二層,三層,,,建議依據(jù)——客戶維度,,盡量放大開間尺度，以保證舒適性。,別墅的產(chǎn)品肯定是開間越大越舒適，而且越接近于方形越舒適，而且進(jìn)深做到15米的話，開間上增加1米實(shí)際上對(duì)產(chǎn)品舒適度提升作用并不是很明顯，如果同時(shí)減少進(jìn)深的話，對(duì)于舒適度的提升會(huì)更好一些。,建筑設(shè)計(jì)院某設(shè)計(jì)師：,,由于鉆石山的進(jìn)深太大，導(dǎo)致別墅整體上過于狹長，北側(cè)房間的采光不足，很多客戶對(duì)于這一點(diǎn)非常排斥，但是對(duì)于我們的露臺(tái)設(shè)計(jì)

32、還是比較滿意的。我覺得還是大開間的產(chǎn)品比較受歡迎。,鉆石山某銷售：,關(guān)鍵詞,開間大,空間尺度放大,,建議依據(jù)——客戶維度,,保證客廳和主臥室的舒適度，放大南向采光面。,,我現(xiàn)在住的面積比較大，如果讓我再買一個(gè)別墅的話，總面積雖然不需要特別大，但是空間上要感覺很寬敞，客廳一定要大，主臥要帶洗手間和衣帽間，而且我希望男女的衣帽間能分別設(shè)置。臥室要有四間，一個(gè)自己住，一個(gè)給老母親，另一個(gè)給兒子，剩下的就是親朋好友過來聚聚的時(shí)候過來住。,徐

33、先生私企老板，華苑新城別墅業(yè)主，52歲，現(xiàn)居住面積400多平米：,林女士某銀行行長，現(xiàn)下海經(jīng)商，49歲：,,買別墅就是要買一個(gè)寬敞舒適嘛，要不然別墅也就沒有價(jià)值了。方方正正的最好，但是我發(fā)現(xiàn)很多聯(lián)排別墅根本做不到那個(gè)樣子，南向采光面要大一些，客廳要寬敞。,關(guān)鍵詞,客廳大,主臥舒適,衣帽間分開,寬敞舒適,戶型方正,,建議依據(jù)——客戶需求,,220-240平米聯(lián)排戶型客戶細(xì)分,,設(shè)計(jì)前提是保證大開間，短進(jìn)深，盡量保證室內(nèi)不通過采光井即

34、有充足的采光。 建筑面積區(qū)間220-240平方米，作為項(xiàng)目的主流產(chǎn)品，以中戶型形式出現(xiàn)。在這個(gè)尺度上，是保證基本舒適的最低限，可以在附加值上加以考慮。 進(jìn)深約為10-14米； 地上三層； 地下室?guī)舷滤?地下車庫，1~2車位； 4間臥室，包括1個(gè)主臥區(qū)，3間次臥室； 盡量放大開間尺度，客廳開間在5.2米以上； 一層主要功能空間包括起居室、餐廳、廚房；二層和三層主要功能空間為家庭室和主次臥室。,220-240平米戶型設(shè)計(jì)

35、要點(diǎn),,戶型設(shè)計(jì)建議——聯(lián)排,,280-300,250-270,220-240,220-240平米空間尺度要求,基于客戶對(duì)產(chǎn)品舒適度的要求，提供戶型開間尺度的要求：,,,戶型設(shè)計(jì)建議——聯(lián)排,280-300,250-270,220-240,220-240平米空間尺度要求,,,戶型設(shè)計(jì)建議——聯(lián)排,280-300,250-270,220-240,庭院面積：不小于50平米，庭院精裝，主要為老人增添生活田園樂趣。

36、 設(shè)置下沉庭院，增添地下室采光。閣樓面積：不小于40平米。露臺(tái)：盡量設(shè)置南向露臺(tái)，放大其實(shí)用性。車庫：根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)，地下車庫，設(shè)置1~2個(gè)車位。,,建議依據(jù)——市場維度,,案例一：江勝天鵝湖：地上面積260平米，地下125平米,首層,二層,三層,總開間8.4米，進(jìn)深14.1米,南向露臺(tái)，增添舒適度。,,建議依據(jù)——市場維度,,案例二：霞光道5號(hào)：A1戶型地上面積255平米，地下面積：80平米,首層,二層,三層,總開間6.9米，

37、進(jìn)深13.5米,,建議依據(jù)——市場維度,,總開間8.4米，進(jìn)深13.5米,案例三：霞光道5號(hào)：B2戶型,首層,二層,三層,,客戶對(duì)于霞光道5號(hào)的遺憾是，很多客戶表示：房間的尺度太小了，感覺太緊湊，希望別墅能夠有更寬敞舒適的空間。有些客戶會(huì)為了追求大的空間尺度，會(huì)將三個(gè)聯(lián)排別墅打通。,霞光道5號(hào)策劃：,空間尺度放大,,建議依據(jù)——客戶維度,,盡量放大開間尺度，以保證舒適性。,,霞光道5號(hào)整體感覺還是不錯(cuò)的，包括園林啊，形式啊。很有感覺。

38、不足的地方在于它的面積太小，我還是希望他的面積尺度更大一些，或者單個(gè)空間的面積更大一些，比如客廳就要更寬敞一些。,霞光道5號(hào)某客戶：,關(guān)鍵詞,,,建議依據(jù)——客戶維度,250-270平米聯(lián)排戶型客戶細(xì)分,建筑面積區(qū)間250-270平方米，以聯(lián)排產(chǎn)品的端戶型形式出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)較高的舒適度，提升項(xiàng)目檔次； 地上三層； 進(jìn)深約為12-14米； 地下室附帶上下水； 地下車庫，雙車位； 不少于4間臥室，包括1個(gè)主臥區(qū)，3間次臥室； 放大

39、開間尺度，客廳開間在5.8米以上； 一層主要功能空間包括起居室、餐廳、廚房，根據(jù)客戶家庭結(jié)構(gòu)，在首層需要設(shè)置老人房；二層和三層主要功能空間為家庭室和主次臥室；凸現(xiàn)三層主人房的豪華。,250-270平米戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn),,,戶型設(shè)計(jì)建議——聯(lián)排,280-300,220-240,250-270,250-270平米空間尺度要求,基于客戶對(duì)產(chǎn)品舒適度的要求，提供戶型開間尺度的要求： 地下停車，車庫開間6米,,,

40、戶型設(shè)計(jì)建議——聯(lián)排,280-300,220-240,250-270,250-270平米空間尺度要求,,,戶型設(shè)計(jì)建議——聯(lián)排,280-300,220-240,250-270,庭院面積：不小于100平米，庭院精裝，主要考慮到家庭結(jié)構(gòu)中，老人三代、孩子三代以及小太陽家庭中，對(duì)于庭院這種互動(dòng)空間的要求較高，建議設(shè)置下沉庭院，增添庭院的趣味性。同時(shí)在下沉庭院設(shè)置上下水，使其實(shí)用性和功能性放大。閣樓面積：不小于50平米。露臺(tái)：南向露臺(tái)，放大

41、實(shí)用性。車庫：根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)，設(shè)置2個(gè)車位的地下車庫。,,,建議依據(jù)——客戶維度,類獨(dú)棟產(chǎn)品的客戶細(xì)分：,以產(chǎn)品面積的放大為主，主要放大餐廳、客廳以及主臥套的面積。,建筑面積區(qū)間280-300平方米，以類獨(dú)棟產(chǎn)品形式出現(xiàn)，作為整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值標(biāo)桿，提升項(xiàng)目整體檔次； 地上三層；地下室?guī)舷滤?室內(nèi)車庫，雙車位； 不少于4間臥室，包括1個(gè)主臥區(qū)，3間次臥室； 放大開間尺度，保證戶型的尊貴感； 一層主要功能空間包括起居室、餐廳、

42、廚房，首層必須設(shè)置老人房，可根據(jù)規(guī)劃情況考慮老人房帶獨(dú)立衛(wèi)生間；二層和三層主要功能空間為家庭室和主次臥室；三層的豪華主臥套帶獨(dú)立衛(wèi)生間、衣帽間和書房，體現(xiàn)主人尊貴感。,280-300平米戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn),,,戶型設(shè)計(jì)建議——類獨(dú)棟,220-240,250-270,280-300,280-300平米空間尺度要求,基于客戶對(duì)產(chǎn)品舒適度的要求，提供戶型開間尺度的要求： 地下停車，車庫開間6米,,,戶型設(shè)計(jì)建議—

43、—類獨(dú)棟,220-240,250-270,280-300,280-300平米空間尺度要求,,,戶型設(shè)計(jì)建議——類獨(dú)棟,220-240,250-270,280-300,庭院面積：不小于100平米，庭院精裝； 建議設(shè)置下沉庭院，增添庭院的趣味性。同時(shí)在下沉庭院設(shè)置上下 水，使其實(shí)用性和功能性放大。閣樓面積：不小于55平米。露臺(tái)：南向露臺(tái)，放大實(shí)用性。車庫：根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)，設(shè)置2個(gè)車位的地下車庫。,,建

44、議依據(jù)——市場維度,,案例一：招商鉆石山：疊下面積202平米,總開間6.9米，進(jìn)深18.7米,疊下首層,疊下二層,,建議依據(jù)——客戶維度,,160-180平米上疊產(chǎn)品,,建議依據(jù)——客戶維度,,180-200平米下疊產(chǎn)品,以老人需求為主,160-180平米戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn),,戶型設(shè)計(jì)建議——疊拼,,180-200,160-180,面積尺度在160-180平米的疊拼產(chǎn)品，為上疊戶型，3層獨(dú)立入戶。不少于三居室。贈(zèng)送閣樓和露臺(tái)。首層設(shè)置衛(wèi)

45、生間和洗衣間。面積尺度上體現(xiàn)別墅感，放大客廳和主臥的尺度，客廳挑空。,180-200平米戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn),面積尺度在180-200平米的疊拼產(chǎn)品，為下疊戶型，首層獨(dú)立入戶。設(shè)置四居室。贈(zèng)送小院和入戶花園。面積尺度上體現(xiàn)別墅感，放大客廳和主臥的尺度，客廳挑空。首層入戶花園、客廳、餐廳、廚房、老人房等，二層設(shè)置臥室和家庭廳。,疊上產(chǎn)品比疊下產(chǎn)品少一間臥室。,,戶型設(shè)計(jì)建議——疊拼,,上疊與下疊的基本功能尺度一致,,戶型設(shè)計(jì)建議——疊拼

46、,,下疊戶型的庭院面積： 不小于50平米，庭院精裝； 建議設(shè)置下沉庭院，增添庭院的趣味性。同時(shí)在下沉庭院設(shè)置上下 水，使其實(shí)用性和功能性放大。上疊閣樓面積：不小于40平米，主要實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)藏和臥室的功能。露臺(tái)：南向露臺(tái)，放大實(shí)用性。車庫：根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)，設(shè)置1~2個(gè)車位的地下車庫。,其他,,戶型創(chuàng)新及賣點(diǎn)建議,,錯(cuò)層,夾層,停車方式,,,地下車庫,,,下沉庭院,,,地

47、下行車,,地上采光井,,,,,,地下車庫,采用下挖的方式，將地下車庫、地下室和下沉庭院相結(jié)合。地下行車道用采光井進(jìn)行采光。,A戶型,B戶型,,步行入戶,步行入戶,,,,車行入戶,車行入戶,人車分流，將地下車庫、下沉庭院和地下室進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。,,夾層設(shè)計(jì)方案一·客廳上空贈(zèng)送夾層,充分利用2.2米層高的規(guī)范盲點(diǎn)，附贈(zèng)面積,首層贈(zèng)送夾層客廳挑空上空增加一層夾層，作為次臥、餐廳、廚房和衛(wèi)生間的空間使用。,戶型創(chuàng)新及賣點(diǎn)建議,其他,

48、錯(cuò)層,停車方式,夾層,,,夾層設(shè)計(jì)方案二·客廳下部贈(zèng)送夾層,充分利用2.2米層高的規(guī)范盲點(diǎn)，附贈(zèng)面積,客廳下部贈(zèng)送夾層做半地下車庫，將廚房、次衛(wèi)置于下半層，此空間可以不計(jì)入面積，每層錯(cuò)落，上部為錯(cuò)層空間，落差0.6米。,戶型創(chuàng)新及賣點(diǎn)建議,其他,錯(cuò)層,停車方式,夾層,,客廳及二層北向家庭廳均采用雙層挑空設(shè)計(jì),,夾層設(shè)計(jì)方案三·夾層與層層挑空,其他,錯(cuò)層,停車方式,夾層,戶型創(chuàng)新及賣點(diǎn)建議,,采用錯(cuò)層可以增加二層臥室

49、的高度，提高空間感和舒適度；錯(cuò)層產(chǎn)生的二層臥室區(qū)獨(dú)立的家庭廳，增加了內(nèi)部功能性空間變化，弱化小空間的局促感，提升了主人生活空間的私密性。,其他,停車方式,夾層,錯(cuò)層,戶型創(chuàng)新及賣點(diǎn)建議,,二樓次主臥獨(dú)立入戶,圖片來源：瑪歌莊園,,二層次主臥的獨(dú)立入戶 置于項(xiàng)目的端頭戶型東側(cè)或西側(cè)設(shè)置外掛樓梯，直接通到二樓次主臥區(qū)，避免影響主臥的私密性，家庭成員老年人與青年不同生活方式的隔離。,戶型創(chuàng)新及賣點(diǎn)建議,停車方式,夾層,錯(cuò)層,其他,,,,豪

50、闊的露臺(tái) 超大的陽臺(tái)設(shè)計(jì)，不但完成了全面采光與通風(fēng)，更能在陽臺(tái)上休息和享受窗外勝景，在陶醉中細(xì)細(xì)品味優(yōu)雅人生。,,,,休憩空間的營造從庭院擴(kuò)展至露臺(tái)，處處體現(xiàn)舒適感。,附加值贈(zèng)送——露臺(tái),托斯卡納風(fēng)格的露臺(tái),托斯卡納風(fēng)格的露臺(tái),維多利亞風(fēng)格的露臺(tái),托斯卡納風(fēng)格的露臺(tái),根據(jù)北方的城市的特點(diǎn)，北向露臺(tái)受到遮擋嚴(yán)重，利用率較低，建議設(shè)置南向露臺(tái)，保證采光。便于客戶利用。,,考慮到相當(dāng)數(shù)量客戶對(duì)此空間不關(guān)注，故建議

51、控制閣樓面積，只作為別墅附加的符號(hào)存在，主要功能定位為儲(chǔ)藏、觀景和兒童活動(dòng)空間。,附加值贈(zèng)送——閣樓,閣樓作為贈(zèng)送的面積，可以成為產(chǎn)品的附加值，同時(shí)可以成為主臥區(qū)的延伸，起到保溫、隔熱的作用，提升空間質(zhì)量；,面積建議：40-50 平米,,閣樓作為附加值，建議面積控制在40-50平米，著重上疊產(chǎn)品的閣樓空間感的營造。,,原則：成本控制，地下挖深不超過0.7米，有自然采光，不計(jì)入總建筑面積,結(jié)合首層夾層的設(shè)置，考慮半地下室的自然采光和通風(fēng)

52、，主要功能用于儲(chǔ)藏。面積標(biāo)準(zhǔn)：50-90平米,附加值贈(zèng)送——半地下室,,附加值贈(zèng)送——地下室功能,鉆石山疊拼地下室功能：儲(chǔ)藏室,地下室功能分配：儲(chǔ)藏室利用地下室隔音和光線暗的特質(zhì)，設(shè)置影音室酒窖乒乓球室也可設(shè)置洗衣房（對(duì)上下水有要求）等,天鵝湖聯(lián)排地下室功能：與車庫相連；乒乓球室、派對(duì)場所,NO.1,NO.2,NO.3,瑪歌莊園地下室功能：儲(chǔ)藏室兒童娛樂廳影音室,,,,細(xì)節(jié)處理,細(xì)節(jié)·入戶,別墅的入戶處

53、理，有助于增加別墅的私家領(lǐng)地感；客戶對(duì)于別墅的感知最重要來自于入戶。手法一：入戶門廊入戶門廊是客戶接觸最多的別墅戶外部分，應(yīng)采用高檔石材，體現(xiàn)質(zhì)感。維多利亞風(fēng)格的入戶門廊左右廊柱能夠較好的詮釋儀式感。外形采用歐式圓柱型廊柱，用高檔石材裝飾入戶門廊。,,適用范圍：聯(lián)排、類獨(dú)棟、下疊產(chǎn)品,,,,細(xì)節(jié)處理,細(xì)節(jié)·入戶,手法二：院門入戶門與前院相結(jié)合，院門即為入戶門，作為住家內(nèi)外的分隔。入戶門多采用雙開門或子母們?cè)O(shè)計(jì)，體現(xiàn)

54、別墅的尊貴感。色彩與周邊外立面色彩相協(xié)調(diào)。,,手法三：地臺(tái)通過地臺(tái)逐級(jí)攀登的過程，對(duì)進(jìn)入的儀式感有更多體驗(yàn)。地臺(tái)階和門廊的設(shè)計(jì)，將室內(nèi)外的空間連通起來，無形中延伸了室內(nèi)的空間。,,細(xì)節(jié)處理,細(xì)節(jié)·入戶,,操作臺(tái)面臨窗而布,,,通過落地窗與后院聯(lián)通,廚房和家庭廳，是女主人和孩子的“地盤”；客戶訪談顯示，有別墅居住經(jīng)驗(yàn)、特別是海外生活經(jīng)歷的女性和外籍客戶，對(duì)家庭廳和廚房的關(guān)注度極高，關(guān)注點(diǎn)集中于：從廚房是否能看到院子里玩

55、耍的孩子；從廚房或家庭廳是否能實(shí)現(xiàn)與院落的交通。,,細(xì)節(jié)處理,細(xì)節(jié)·首層與院落的聯(lián)系,適用范圍：聯(lián)排、類獨(dú)棟、下疊產(chǎn)品,不帶挑空的玄關(guān)可以設(shè)置在大戶型中，開間較大，可以縮小客廳挑空面積，剩余部分結(jié)合玄關(guān)作為二樓的次主臥空間。,客戶關(guān)注別墅的居住感受。對(duì)于長期居住在城市公寓的自住客戶來說，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受。,綜合考慮總價(jià)控制和居住感受因素，建議客廳挑空處理方案：,,玄關(guān)面積：20-30平米

56、,,細(xì)節(jié)處理,細(xì)節(jié)·玄關(guān),適用范圍：聯(lián)排、類獨(dú)棟,規(guī)范要求天津市09年3月1日施行的新規(guī)范規(guī)定：客廳挑空高度超過3.6米，只計(jì)算單層面積?？梢赃m當(dāng)增加挑空面積，提高產(chǎn)品溢價(jià)，可以進(jìn)行搭板填充，提供產(chǎn)品內(nèi)部空間增加使用面積的機(jī)會(huì)。,,細(xì)節(jié)處理,細(xì)節(jié)·客廳挑空,適用范圍：聯(lián)排、類獨(dú)棟、疊拼產(chǎn)品,作為城市的第一居所，項(xiàng)目居住客群家庭結(jié)構(gòu)復(fù)雜，對(duì)于客廳的使用率較高，客廳是業(yè)主停駐和活動(dòng)的重要場所，在景觀面設(shè)置大面積落地窗

57、可以加強(qiáng)觀景效果，配合一定的挑空使室內(nèi)空間明亮、寬敞，體現(xiàn)居住檔次；主臥室是業(yè)主尊貴的私密空間，對(duì)采光和景觀要求同樣很高，因此需要在南向采用大面積的采光窗，保證居住舒適度，同時(shí)有良好的室外景致。,,細(xì)節(jié)處理,細(xì)節(jié)·大面積采光窗,適用范圍：聯(lián)排戶型、類獨(dú)棟、疊拼產(chǎn)品,主臥區(qū)是房子內(nèi)最為私密和尊貴的空間，也是業(yè)主的主要生活空間，對(duì)居住舒適度要求很高；考慮本項(xiàng)目戶型面積限制，建議主臥區(qū)著力打造體現(xiàn)尊貴的設(shè)計(jì)點(diǎn)，而非一味擴(kuò)大面積，

58、如：景觀浴室、淋浴與浴盆分開、男女衣帽間分開，雙洗手池。,,細(xì)節(jié)處理,細(xì)節(jié)·尊貴主臥區(qū),適用范圍：聯(lián)排、類獨(dú)棟、疊拼產(chǎn)品,兩跑樓梯,三跑樓梯,臺(tái)階,建議選用兩跑或旋轉(zhuǎn)樓梯,增強(qiáng)別墅的儀式感,,細(xì)節(jié)處理,細(xì)節(jié)·樓梯/臺(tái)階,適用范圍：聯(lián)排、類獨(dú)棟、疊拼產(chǎn)品,設(shè)備設(shè)施建議,,,門窗 車庫 采暖 安防智能化熱水及空調(diào)系統(tǒng),熱水及空調(diào),,設(shè)備設(shè)施建議,,門窗,金屬欄桿,鐵藝手工鍛造表面為黑色亞光噴涂質(zhì)感木制扶手,

59、安全防衛(wèi)門鋼木復(fù)合結(jié)構(gòu)面層為橡木材料內(nèi)開，開啟扇約為1x2.4安裝門磁系統(tǒng),外檐門窗,羅克迪系統(tǒng)窗斷橋鋁型材，K值小于2.5,威魯克斯小天窗,160-180,180-200,智能化,安防,采暖,160-180,車庫,門窗,熱水及空調(diào),,設(shè)備設(shè)施建議,,車庫門——索瑪自動(dòng)車庫門系統(tǒng),車庫木隔架,自動(dòng)開啟頻道安全自動(dòng)感應(yīng)系統(tǒng)，保證家人安全,熱水及空調(diào),,設(shè)備設(shè)施建議,,建議采用地采暖的方式,在調(diào)研樣本中，地板采暖作為一種成熟先

60、進(jìn)的采暖方式被大多數(shù)客戶所接受，比例達(dá)72%,作為第一居所別墅，它不同于度假型別墅需要自由控制采暖時(shí)間。它需要設(shè)置長久耐用舒適性的采暖方式。,熱水及空調(diào),,設(shè)備設(shè)施建議,,建議采用地采暖的方式,,高效節(jié)能：低溫地面輻射采暖方式較傳統(tǒng)供暖方式熱效率高，可節(jié)能約30%使用安全：壽命長達(dá)50年。 管理方便：可實(shí)現(xiàn)單獨(dú)收費(fèi)。熱網(wǎng)供暖時(shí)，還可微機(jī)遠(yuǎn)程抄表。 運(yùn)行費(fèi)用低熱穩(wěn)定性好：熱穩(wěn)定性好，在間歇供暖條件下，室內(nèi)溫度變化小。,舒適衛(wèi)生：以

61、輻射方式向室內(nèi)散熱，使室內(nèi)地面溫度均勻，室溫由下而上逐漸遞減，符合“暖人先暖腳”、“暖足涼頂”的中醫(yī)保健理論，而且由于地面輻射采暖空氣流速小，能有效減少塵埃飛揚(yáng)。,節(jié)省空間：不占用室內(nèi)面積，每百平方米可使室內(nèi)有效使用面積增大2-5平方米（相對(duì)散熱器取暖），便于裝修和家具布置。,,設(shè)備設(shè)施建議,,,,必做系統(tǒng)為：紅外幕簾、可視對(duì)講、電子監(jiān)控選作系統(tǒng)：電子巡更、報(bào)警系統(tǒng)、電子密碼鎖,熱水及空調(diào),熱水及空調(diào),,設(shè)備設(shè)施建議,,五重安防保障社

62、區(qū)安全,第一層防護(hù)：小區(qū)入口訓(xùn)練有素的保安，對(duì)于非社區(qū)內(nèi)人員進(jìn)入進(jìn)行登記。 第二層防護(hù)：小區(qū)周邊設(shè)置探測器和攝像頭，緊急情況下可自動(dòng)報(bào)警并錄下現(xiàn)場畫面，小區(qū)內(nèi)多個(gè)招援按鈕，可隨時(shí)呼叫管家援助； 第三層防護(hù)：24小時(shí)保安巡邏，保證社區(qū)安全私密；設(shè)置專門的管家，對(duì)每戶的安全情況進(jìn)行實(shí)時(shí)掌握。 第四層防護(hù)：每戶配置智能化門鎖等形成特色安全保護(hù)； 第五層防護(hù)：戶內(nèi)安全防范系統(tǒng)設(shè)置紅外線探測器、緊急按鈕，廚房設(shè)置火災(zāi)探測器，煤氣泄漏探測器

63、等一系列先進(jìn)的戶內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)。,五重安防措施,熱水及空調(diào),TIANJIN VANKE REAL ESTATE CO .,LTD.,小區(qū)周界為高1.8米鐵藝欄桿；沿圍墻設(shè)置紅外對(duì)射及紅外高速快球監(jiān)視系統(tǒng)，如有人從圍墻翻入，控制室會(huì)收到報(bào)警信號(hào)，物業(yè)進(jìn)而進(jìn)行處理。,,區(qū)內(nèi)監(jiān)視系統(tǒng),區(qū)內(nèi)設(shè)置車輛監(jiān)視系統(tǒng)。設(shè)置原則為首尾相連，公共部位不設(shè)盲區(qū)。作用為記錄社區(qū)內(nèi)車輛和行人的行動(dòng)。,車輛出入管理系統(tǒng),小區(qū)入口大門電動(dòng)開啟，開始時(shí)間為10s；

64、業(yè)主與訪客車輛在進(jìn)入方向采用不同車道；業(yè)主車輛通過車內(nèi)感應(yīng)卡識(shí)別身份，大門自動(dòng)開啟；訪客車輛通過門衛(wèi)室經(jīng)業(yè)主確認(rèn)身份后發(fā)放訪客后，訪客進(jìn)入小區(qū)；訪客車輛如果誤駛?cè)霕I(yè)主車道，門衛(wèi)室將收到警報(bào)，保安進(jìn)行處理。駛出同理：如果訪客為刷卡，門衛(wèi)室會(huì)收到警報(bào)，保安進(jìn)行處理。,,周界防范系統(tǒng),,,,設(shè)備設(shè)施建議,,安防保障社區(qū)安全,系統(tǒng)設(shè)置示意圖,系統(tǒng)設(shè)置示意圖,系統(tǒng)設(shè)置示意圖,熱水及空調(diào),霍尼韋爾智能化系統(tǒng),該系統(tǒng)是基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的家庭自動(dòng)化

65、系統(tǒng)，能實(shí)現(xiàn)本地及遠(yuǎn)程對(duì)家中燈光窗簾控制系統(tǒng)、安防環(huán)境控制系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、智能家電系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)及視網(wǎng)電話的控制。 可選擇為每戶安裝配置系統(tǒng)中的紅外幕簾、報(bào)警系統(tǒng)以及空調(diào)控制系統(tǒng)，監(jiān)控完成燈光、窗簾、電視管線預(yù)埋，后期在業(yè)主裝修過程中根據(jù)實(shí)際需求安裝。,,設(shè)備設(shè)施建議,,霍尼韋爾智能化系統(tǒng),,大金戶式集中空調(diào)系統(tǒng),阿里斯頓戶式集中熱水系統(tǒng),采用阿里斯頓熱水器，容量200L。每個(gè)衛(wèi)生間及廚房及安裝熱水給水點(diǎn)。供

66、回水系統(tǒng)采用循環(huán)供水系統(tǒng)，以保證客戶實(shí)際使用中可隨時(shí)獲得熱水。,,設(shè)備設(shè)施建議,,熱水及空調(diào)系統(tǒng),熱水及空調(diào),出于成本考慮，可預(yù)留盤管和內(nèi)外坯，空調(diào)由客戶自行安裝。,空調(diào)作為提升溢價(jià)的手段，受到客戶的廣泛認(rèn)可，但是需要考慮成本核算問題，霞光道大金中央空調(diào)的價(jià)格約為5萬/戶。,THE END,附件,,,,附加值贈(zèng)送——內(nèi)庭院,首層：空間通透、布局緊湊、功能齊全、分區(qū)明顯、流線清晰、轉(zhuǎn)角入戶。客廳寬敞、寬幅落地景窗、氣派明亮、盡攬陽光

67、。內(nèi)庭院天井設(shè)計(jì)、通風(fēng)采光俱佳、充分融入自然。,二層：戶型方正，舒適實(shí)用。寬幅景窗，通透開揚(yáng)。布局緊湊，流線合理。大開間家庭廳，盡顯生活悠揚(yáng)。,三層：豪華主臥，功能俱全，舒適奢華。雙陽臺(tái)配置，前后通透，空間流暢。超大觀景平臺(tái)，成就名宅氣派。,半地下室：層高2.19米，1.5米地上部分，天井采光，通透開揚(yáng)。車庫入戶，家庭娛樂室、家庭影院、健身房SPA、桑拿房任君自由組合。,設(shè)計(jì)理念聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)天井，充分考慮增加采光通風(fēng)面，增加對(duì)流

68、；贈(zèng)送部分前庭、后院、超大地下室，可做車庫、貯藏等個(gè)性空間。陽光觀景露臺(tái)。,,建議設(shè)計(jì)以大開間，短進(jìn)深為前提，而內(nèi)庭院主要能夠解決采光不足的問題，所以在本項(xiàng)目中，內(nèi)庭院僅做參考。,,,附加值贈(zèng)送,天井花園的贈(zèng)送適用于大進(jìn)深戶型,圖片來源：深圳硅谷別墅,附加值贈(zèng)送——內(nèi)庭院,,附加值贈(zèng)送,天井花園的贈(zèng)送適用于大進(jìn)深戶型,圖片來源：深圳硅谷別墅,附加值贈(zèng)送——內(nèi)庭院,地上二層,,附加值贈(zèng)送,L型戶型創(chuàng)新結(jié)合內(nèi)庭院,圖片來源：亞瀾灣-