中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)論文房地產(chǎn)估價(jià)論文房地產(chǎn)

1、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)論文房地產(chǎn)估價(jià)論文房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告論文：淺析新形勢(shì)下企業(yè)投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法淺析新形勢(shì)下企業(yè)投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法【摘要】本文圍繞2010年7月1日起將要實(shí)施的《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》，問(wèn)題展開(kāi)了企業(yè)投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法的相關(guān)論述，首先闡述了企業(yè)投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法現(xiàn)狀，結(jié)合目前企業(yè)投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法存在的弊端展開(kāi)了討論，最后明確了新形勢(shì)下企業(yè)投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法?！娟P(guān)鍵詞】企業(yè)；投資性房地產(chǎn)；評(píng)估方法為規(guī)范企業(yè)

2、采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的行為，從財(cái)政部獲悉，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)日前發(fā)布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》，明確采用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)主要運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法兩種方法，該意見(jiàn)將于2010年7月1日起實(shí)施。所謂投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。意見(jiàn)規(guī)定，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估應(yīng)主要選用市場(chǎng)法和收益法。同時(shí)，意見(jiàn)還在市場(chǎng)法參照物的選擇中，強(qiáng)調(diào)需要對(duì)所收集信息進(jìn)行審慎分析，以滿足會(huì)計(jì)計(jì)量可靠性的要

3、求，也強(qiáng)調(diào)了“交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和所帶租約”等重要的且容易被忽視的比較因素。在收益法的運(yùn)用中，意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)，應(yīng)當(dāng)合理確定收益期限、凈收益和折現(xiàn)率，注意各項(xiàng)參數(shù)口徑的一致性、現(xiàn)有租約對(duì)公允價(jià)值的影響等問(wèn)題。1企業(yè)投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法現(xiàn)狀目前，上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估主要采用兩種模式，一利能力決定了房地產(chǎn)價(jià)值的高低。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是對(duì)有投資價(jià)值的房地產(chǎn)能更準(zhǔn)確地反應(yīng)其內(nèi)在的價(jià)值和升值的潛力。缺點(diǎn)是

4、對(duì)于難以出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)不太適用。23成本法：成本法可以說(shuō)是估價(jià)方法中最古老，但也很常用的一種方法，以建造該房地產(chǎn)所需的支出得出房地產(chǎn)的價(jià)值。其優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算較為簡(jiǎn)便，缺點(diǎn)是往往不能正確地反應(yīng)房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，與市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格相差較大。由于土地價(jià)格和房屋出租收益等會(huì)隨著市場(chǎng)變化而變化，業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為，在市場(chǎng)比較景氣的情況下，采用公允價(jià)值計(jì)量將使得企業(yè)的凈資產(chǎn)有所增加。由于土地價(jià)格和房?jī)r(jià)的不斷上漲，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值往往會(huì)高于成本價(jià)。專

5、家指出，如果采用公允價(jià)值計(jì)量，不僅歸屬股東權(quán)益會(huì)增加，而且由于在這一模式下可以不用計(jì)提折舊，而是直接將公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入損益，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)將會(huì)有一定的提升。如SST百花是第一個(gè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司，這一會(huì)計(jì)政策變動(dòng)后，2006年該公司的股東權(quán)益（不含少數(shù)股東權(quán)益）為1654.7243萬(wàn)元，而2005年僅為464.973萬(wàn)元?！霸谶@個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)沒(méi)有出臺(tái)前，企業(yè)不知道該用什么方法獲得公允價(jià)值，不同企業(yè)運(yùn)