[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)市場分析(房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營)

1、1,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)市場分析,浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心浙江大學(xué)土木工程管理研究所,2,案例二：黃山市屯溪新城項(xiàng)目市場分析及市場定位,資料來源：浙大房地產(chǎn)研究中心課題《廣宇黃山屯溪新城項(xiàng)目市場定位與投資分析》,3,課題報(bào)告內(nèi)容,報(bào)告一：黃山市城市發(fā)展戰(zhàn)略定位與房地產(chǎn)市場趨勢分析 報(bào)告二：黃山市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量預(yù)測及其對(duì)項(xiàng)目的影響分析報(bào)告三：黃山市屯溪區(qū)賓館及餐飲業(yè)調(diào)研報(bào)告報(bào)告四：黃山市屯溪區(qū)住宅及商鋪調(diào)研報(bào)告報(bào)告五：浙江

2、衢州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場分析報(bào)告六：黃山市屯溪新城項(xiàng)目市場定位及投資分析,4,報(bào)告一：黃山市城市發(fā)展戰(zhàn)略定位與房地產(chǎn)市場趨勢分析,一、黃山市城市發(fā)展戰(zhàn)略定位1、城市發(fā)展戰(zhàn)略定位的依據(jù)分析2、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的可利用條件分析3、戰(zhàn)略實(shí)施中應(yīng)該加以解決的若干制約因素二、黃山市房地產(chǎn)市場趨勢分析1、房地產(chǎn)市場尚處于啟動(dòng)階段2、商品房供給結(jié)構(gòu)較為合理3、商品房投資銷售趨勢逐步升溫4、房地產(chǎn)價(jià)格趨勢5、所屬區(qū)縣房地產(chǎn)開發(fā)情況,5

3、,一、黃山市城市發(fā)展戰(zhàn)略定位,黃山市地處安徽省南部，毗鄰江西、浙江，現(xiàn)轄屯溪區(qū)、黃山區(qū)、徽州區(qū)、歙縣、休寧、祁門、黟縣和黃山風(fēng)景區(qū)，總面積為9807平方公里，人口147萬。黃山市是1987年11月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)建立的新型旅游城市，也是中國最具有開發(fā)潛力和開發(fā)價(jià)值的旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)之一。屯溪位于安徽省南端，新安江上游的屯溪盆地，與浙江、江西兩省毗鄰，面積248.9平方公里，是省轄黃山市的中心城區(qū)，全區(qū)轄3個(gè)鎮(zhèn)2個(gè)鄉(xiāng)，4個(gè)街道辦事處，總?cè)丝?4

4、6907人。,6,1、城市發(fā)展戰(zhàn)略定位的依據(jù),由原來的“國家重要的國際性風(fēng)景、文化旅游城市，安徽省發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的基地，皖南山區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化中心”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皣H性風(fēng)景與文化旅游城市，華東地區(qū)休閑度假中心，皖南山區(qū)區(qū)域中心城市”。 屯溪區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略定位在于：黃山市市域中心旅游服務(wù)基地，區(qū)域內(nèi)休閑度假勝地，黃山市行政文化商貿(mào)中心，旅游業(yè)客運(yùn)中轉(zhuǎn)中心，旅游度假區(qū)，黃山市會(huì)議中心，旅游產(chǎn)品加工基地，黃山市教育培訓(xùn)基地等。,7,（1）黃山市基礎(chǔ)資源分

5、析,自然資源 全市共擁有國家級(jí)和省級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)3處，全國歷史文化名城1座，國家自然保護(hù)區(qū)4處，國家森林公園3處，國家重點(diǎn)文物保護(hù)單位5處，省級(jí)84處。黃山市四季分明，氣候宜人，山場遼闊，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，自然資源豐富。 人文資源 黃山市歷史文化源遠(yuǎn)流長。古老徽州的山水孕育出獨(dú)樹一幟的徽州文化體系。其徽商、徽雕、新安畫派、新安醫(yī)學(xué)、徽派盆景、徽派建筑、徽菜、徽劇等經(jīng)濟(jì)文化流派無不博大精深，在中華民族文化歷史的長河中彪炳千古。,8,

6、（2）黃山旅游發(fā)展分析,黃山市旅游業(yè)取得了超常規(guī)發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)化格局初步形成，在旅游資源大市向旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的跨越中邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)體系基本健全 旅游市場份額持續(xù)增加、社會(huì)貢獻(xiàn)不斷增大 初步形成了“山上看風(fēng)景，山下賞文化”的大旅游格局 。,9,（3）黃山市城市競爭力分析,經(jīng)濟(jì)實(shí)力 黃山市2000年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為23:31：46，是后工業(yè)化的標(biāo)志，但是黃山市實(shí)際上處于工業(yè)化的初級(jí)階段。實(shí)際上黃山市是一工農(nóng)業(yè)不充分

7、發(fā)育而旅游業(yè)迅速成長的典型城市。城市化和國際化 2000年，黃山市和屯溪區(qū)總?cè)丝诜謩e為146.67萬人和14.93萬人，其中非農(nóng)人口分別為29.29萬人和9.32萬人，城市化率逐年提高。 在旅游立市戰(zhàn)略的指引下，黃山市及屯溪區(qū)的國際化步伐加快，在旅游客源市場方面鞏固和增大了港澳臺(tái)市場，日本、韓國、東南亞市場不斷拓展，歐美、大洋州市場正著力開發(fā)，俄羅斯、印度及中東市場剛啟動(dòng)。,10,,科技化和信息化全市科技水平由“九五”初的全省第

8、13位前移到第11位。 居民素質(zhì)和生活質(zhì)量 2000年，黃山市在職職工平均工資為6908元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5531元，農(nóng)民人均純收入2241元；城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄額3934元，年均遞增15.4％；城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到12平方米。,11,（4）黃山市（屯溪區(qū)）的主要比較優(yōu)勢,屯溪區(qū)是黃山市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心。屯溪區(qū)在各考核指標(biāo)上大多居于優(yōu)勢地位，特別在靜態(tài)的總量指標(biāo)上具有明顯的主導(dǎo)地位，但是其動(dòng)態(tài)指標(biāo)并不十分理想，僅

9、位列第四，表明其他市縣的發(fā)展速度更快。,12,2、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的可利用條件分析,黃山“雙遺產(chǎn)”的品牌效應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展已形成一定基礎(chǔ)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模重點(diǎn)建設(shè)取得顯著成果,13,3、戰(zhàn)略實(shí)施中應(yīng)該加以解決的若干制約因素,交通條件黃山市沒有發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，沒有完善的城鎮(zhèn)體系架構(gòu)，制約了經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。尤其是旅游的可進(jìn)入性較差，城鎮(zhèn)人口流動(dòng)性差。城市化水平2000年黃山市城市化水平為25.96％，低于全國城市化水平，導(dǎo)致整個(gè)市場規(guī)

10、模小、層次低、無法形成較強(qiáng)的有效需求來拉動(dòng)市場。 資金與人才保有量與巨大的開發(fā)潛力相比，黃山市的資金投入能力有限。各方面的條件還不足以吸引大批高素質(zhì)的人才，也就無法形成黃山市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的人力資源基礎(chǔ)。,14,二、黃山市房地產(chǎn)市場趨勢分析,2000年，全市完成房地產(chǎn)投資5.09億元，比上年增長25.1％；其中商品房建設(shè)投資3.69億元，商品房銷售面積24.61萬平方米，空置面積比1999年下降了26.9％。城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到

11、12平方米，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持良好的發(fā)展趨勢。省外投資商在房地產(chǎn)市場中扮演了重要角色，推動(dòng)了該市房地產(chǎn)業(yè)和舊城改造的快速發(fā)展。,15,1、房地產(chǎn)市場尚處于啟動(dòng)階段,16,2、商品房供給結(jié)構(gòu)較為合理,2000年黃山市和屯溪區(qū)商品房銷售構(gòu)成的情況來看，不同類別房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場銷售比重十分一致，即在總的銷售面積中，住宅占69％，商業(yè)營業(yè)用房占19％，辦公樓占11％，其它類占1％。,,17,3、商品房投資銷售趨勢逐步升溫,由于黃山市房地產(chǎn)市場

12、啟動(dòng)較晚，市場發(fā)育所需的各種配套尚不能有效提供，所以一直處于緩慢爬升階段。,,18,,19,4、房地產(chǎn)價(jià)格趨勢,,,20,5、所屬區(qū)縣房地產(chǎn)開發(fā)情況,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長速度為23.67%，高于黃山區(qū)、市直及黟縣。其他區(qū)縣的房地產(chǎn)開發(fā)投資增加速度很快，受當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢的影響，屯溪區(qū)對(duì)其的聚集功能不大。黃山市房地產(chǎn)市場的全面發(fā)育尚需時(shí)日。,21,報(bào)告二：黃山市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量預(yù)測及其對(duì)項(xiàng)目的影響分析,,22,主要內(nèi)容,一、

13、預(yù)測指標(biāo)的選取和處理方法簡述二、黃山市國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)測三、黃山市人口總量預(yù)測四、黃山市工資水平預(yù)測五、黃山市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及其預(yù)測1、黃山市旅游人次、旅游收入情況及旅游人次預(yù)測2、黃山市旅客消費(fèi)、客源結(jié)構(gòu)分析3、黃山市旅游收入狀況六、小結(jié)及其對(duì)本項(xiàng)目的啟示,23,一、預(yù)測指標(biāo)的選取和處理方法簡述,本報(bào)告擬對(duì)黃山市和屯溪區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行預(yù)測，以從具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上了解該地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀和未來趨勢。指標(biāo)的選?。簢?/p>

14、內(nèi)生產(chǎn)總值，人口及戶數(shù)，職工工資水平，旅游人次及旅游收入。處理方法：時(shí)間序列回歸分析。處理軟件：社會(huì)科學(xué)統(tǒng)計(jì)軟件包SPSS10.0版本和Microsoft Excel 2000版本。數(shù)據(jù)來源：本報(bào)告中所有數(shù)據(jù)均來自官方統(tǒng)計(jì)，有些直接從黃山市統(tǒng)計(jì)年鑒中取得，部分是從黃山市統(tǒng)計(jì)局、計(jì)委、旅游局、房管局等政府部門的文件獲得。,24,二、黃山市國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)測,25,2001年周邊其他城市國內(nèi)生產(chǎn)總值,26,二、黃山市人口總量預(yù)測,,,2

15、7,1987－2001年黃山市和屯溪區(qū)人口增長情況,黃山市及屯溪區(qū)總?cè)丝诤涂倯魯?shù)預(yù)測,,28,四、黃山市工資水平預(yù)測,29,,30,五、黃山市旅游經(jīng)濟(jì)狀況及其預(yù)測,自1979－2000年，黃山市的旅游直接收入和旅游人數(shù)均呈逐年增長的勢頭 。從1995年黃山旅游發(fā)展股份有限公司的成立開始，黃山的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上市場化的道路。 從黃山的旅游結(jié)構(gòu)來看，黃山的旅游景點(diǎn)呈現(xiàn)多元化的趨勢，黃山風(fēng)景區(qū)在旅游收入中已經(jīng)呈下降趨勢 。,31,黃山市旅

16、客消費(fèi)、客源結(jié)構(gòu)分析,1995－2000年，黃山市入境旅客平均逗留時(shí)間為1.07天，平均逗留時(shí)間變化不大；國內(nèi)旅客平均逗留時(shí)間為1.53天，而且基本呈逐年增長的趨勢：從1995年的1.36天最高增長到1999年的1.91天，增幅明顯。從人均消費(fèi)情況來看，入境旅客變化不大，但國內(nèi)旅客人均消費(fèi)有了明顯增加，從1995年的360元最高增加到1999年的655元，平均為504.83元。從客源結(jié)構(gòu)來看，入境旅客主要以日本、韓國、東南亞國家及美

17、國為主；國內(nèi)旅客主要仍以華東地區(qū)客源為主，如安徽、江蘇、浙江、上海的客源占國內(nèi)客源總量的58.39%，廣東、北京也占有一定的比例，分別為13.54%和8.14% 。,32,黃山市旅游收入狀況,旅游業(yè)是黃山市的重要支柱產(chǎn)業(yè) 。,33,六、小結(jié)及其對(duì)本項(xiàng)目的啟示,1、黃山市國內(nèi)生產(chǎn)總值雖然總量不是很大，但是發(fā)展速度較快，其中屯溪區(qū)所占份額約22%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值屯溪區(qū)已超過萬元，大大高于黃山市平均水平。從國內(nèi)生產(chǎn)總值的構(gòu)成來看，三種產(chǎn)業(yè)的

18、比例基本穩(wěn)定在22：31：47，黃山市的第三產(chǎn)業(yè)占了將近50%的比例。,34,,2、黃山市總?cè)丝?46.8萬人，其中屯溪區(qū)為15.07萬人。根據(jù)對(duì)人口和總戶數(shù)的預(yù)測，我們發(fā)現(xiàn)黃山市人口增長相對(duì)緩慢，城市化水平較低，但是屯溪區(qū)對(duì)于周邊的縣區(qū)具有一定的吸引力。,35,,3、黃山市職工工資中市直屬單位員工的工資普遍高于其他區(qū)縣。但就城鎮(zhèn)居民可支配收入來看，黃山市人均為6001元，低于全國平均水平。4、黃山市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，旅游人次逐年遞增

19、，國內(nèi)旅客人均消費(fèi)明顯遞增。以國內(nèi)旅游者為主，其中華東地區(qū)客源占了國內(nèi)客源的58.39%。,36,,5、黃山市經(jīng)濟(jì)總量偏小，屯溪區(qū)雖然所占比重較大，但房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)育階段，對(duì)于廣宇屯溪新城這樣一個(gè)規(guī)模巨大的項(xiàng)目而言，當(dāng)?shù)乜赡茈y以達(dá)到這種消費(fèi)層次，缺乏足夠的消費(fèi)能力。所以項(xiàng)目策劃者必須把目光投向廣闊的外部空間，在項(xiàng)目定位時(shí)特別要關(guān)注徽杭高速公路的開通能夠?yàn)楸卷?xiàng)目帶來的人流、物流。,37,,6、當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)模偏小，人口總量偏低，這是短時(shí)間

20、無法改變的客觀事實(shí)，在本項(xiàng)目的策劃中必須注意到這個(gè)限制條件。加上當(dāng)?shù)毓べY水平偏低，對(duì)于住宅的消費(fèi)數(shù)量不會(huì)很大。,38,,7、黃山市旅游業(yè)的快速發(fā)展以及將來交通條件的改善，為本項(xiàng)目帶來潛在的希望。必須對(duì)未來的人流、物流作分類，從而更好地對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場進(jìn)行分析，確立項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位。,39,報(bào)告三：黃山市屯溪區(qū)賓館及餐飲業(yè)調(diào)研報(bào)告,,40,主要內(nèi)容,一、黃山市屯溪區(qū)賓館概況1、黃山高爾夫酒店2、黃山國際大酒店3、黃山國脈大酒店4、

21、黃山紅塔酒店5、四星級(jí)、五星級(jí)賓館主要優(yōu)劣勢分析6、三星及以下星級(jí)賓館概況二、黃山市屯溪區(qū)餐飲業(yè)狀況三、調(diào)研情況總結(jié)及有關(guān)設(shè)想,41,一、黃山市屯溪區(qū)賓館概況,至2001年，黃山市共有涉外星級(jí)飯店48家，在屯溪區(qū)域有37家，其中五星級(jí)為1家（黃山高爾夫酒店），四星級(jí)為3家（紅塔、國大、國脈），三星級(jí)為13家，二星級(jí)為19家，一星級(jí)為1家?？偞参蝗袨?114張，其中屯溪區(qū)為430張，市直為2888張。涉外飯店的入住率平均為43

22、.53%，市直飯店的入住率為48~49%。,42,四星級(jí)、五星級(jí)賓館主要優(yōu)劣勢分析,43,44,二、黃山屯溪區(qū)餐飲業(yè)狀況,除星級(jí)賓館內(nèi)的餐廳外，屯溪區(qū)域內(nèi)上檔次和規(guī)模的單獨(dú)經(jīng)營餐飲的場所并不多，主要的幾個(gè)有檔次和規(guī)模的飯店基本為浙江人所經(jīng)營，如老街第一樓、臨江第一樓、蘇香園酒家等。根據(jù)我們的實(shí)際觀察，“第一樓”的經(jīng)營狀況要比“蘇香園”要好。從飯店所在的地段、規(guī)模、布局和提供的服務(wù)情況來看，估計(jì)在“第一樓”開業(yè)之前，“蘇香園”也曾經(jīng)有過

23、輝煌，但在“第一樓”的沖擊下，其經(jīng)營情況已在走下坡路。,45,,相比較而言，老街第一樓和臨江第一樓的經(jīng)營狀況要明顯好得多。老街第一樓位于屯溪老街，由兩部分組成，一部分是提供中式餐飲服務(wù)，另一部分主要是提供各地風(fēng)味小吃。臨江第一樓位于新安江畔，由上下三層組成，上層為23個(gè)包廂，下層為大廳，主要提供杭菜、徽菜和蘇菜等。,46,三、調(diào)研情況總結(jié)及有關(guān)設(shè)想,屯溪區(qū)域內(nèi)賓館總量已成過剩狀態(tài)，特別是在黃山市區(qū)域內(nèi)，幾乎各部委都在黃山建有培訓(xùn)中心，

24、這些培訓(xùn)中心實(shí)際上就是賓館。屯溪區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的四星級(jí)、五星級(jí)賓館卻是其中的亮點(diǎn) 。餐飲業(yè)與賓館業(yè)的情況較為相近，飯店建成時(shí)間越短，檔次越高，規(guī)模越大，生意越好,47,,從黃山市的旅游客源上看，參加會(huì)議、培訓(xùn)的游客約占總?cè)藬?shù)的14－18％。因此，在黃山市的旅游淡季時(shí)間內(nèi)，如何吸引參加會(huì)議、培訓(xùn)的客人，是各賓館需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。除此之外，象酒吧、茶樓、咖啡館等，除星級(jí)賓館內(nèi)設(shè)之外，基本沒有看到什么上檔次和規(guī)模的酒吧、茶樓和咖啡館，

25、出于旅游、休閑、娛樂和商務(wù)洽談的市場需求，在屯溪區(qū)域內(nèi)開設(shè)高檔次的休閑娛樂場所，象酒吧、茶樓、咖啡館等理應(yīng)有市場。,48,,（1）可以考慮在這一區(qū)域內(nèi)建一五星級(jí)或超五星級(jí)的酒店，在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上至少應(yīng)與高爾夫酒店看齊。和現(xiàn)有的四星、五星級(jí)酒店相比，在這一區(qū)域建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的酒店有不少有利的因素：一是交通條件相對(duì)便利；二是可以營造優(yōu)美的環(huán)境條件；三是在硬件設(shè)施的建設(shè)和軟件服務(wù)的提升上有可供借鑒的標(biāo)準(zhǔn)，完全可以在分析現(xiàn)有高檔酒店的優(yōu)劣勢基礎(chǔ)上營造

26、自身獨(dú)特的優(yōu)勢條件。,49,,（2）考慮在這一區(qū)域內(nèi)建設(shè)高檔次的單獨(dú)經(jīng)營餐飲的飯店 。雖然黃山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平仍然欠佳，居民收入水平不高、消費(fèi)力有限，但高檔餐飲場所依然有它存在的價(jià)值和生命力，特別是在公務(wù)宴請(qǐng)市場上還是有不少機(jī)會(huì)的，這從臨江第一樓的經(jīng)營現(xiàn)狀上可見其中的潛力 。,50,,（3）考慮在這一區(qū)域內(nèi)建設(shè)集酒吧、茶樓、咖啡館等于一體的高檔次的休閑、娛樂設(shè)施。接待的外籍旅客和國內(nèi)江、浙、滬、粵等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的游客較多，每年在黃山

27、舉行的全國性行業(yè)會(huì)議和企業(yè)會(huì)議也較多，這些游客的消費(fèi)水平較高，對(duì)休閑、娛樂等設(shè)施的要求也較高，而目前屯溪區(qū)域內(nèi)這一領(lǐng)域的高檔場所比較欠缺，尤其是杭徽高速公路的即將開通，旅游、休閑、度假的客流量將會(huì)得到進(jìn)一步增加，這對(duì)黃山的旅游、商貿(mào)等行業(yè)來說是一個(gè)極大的利好消息,51,報(bào)告四：黃山市屯溪區(qū)住宅及商鋪調(diào)研報(bào)告,,52,主要內(nèi)容,一、黃山屯溪區(qū)房地產(chǎn)投資概況二、屯溪主要在建項(xiàng)目1、近幾年屯溪商品房平均價(jià)格2、目前屯溪主要開發(fā)的樓盤介紹

28、三、屯溪商鋪發(fā)展?fàn)顩r1、屯溪的商業(yè)現(xiàn)狀2、屯溪區(qū)商鋪的現(xiàn)狀3、屯溪區(qū)商鋪的發(fā)展?fàn)顩r4、屯溪區(qū)商鋪調(diào)查分析四、調(diào)查結(jié)論及建議,53,一、黃山屯溪區(qū)房地產(chǎn)投資概況,從屯溪區(qū)近4年的投資來看，商品房投資額穩(wěn)步增長，但是空置率也同時(shí)逐年上升，商品房銷售額和投資額增長速度差不多，就絕對(duì)值而言兩者之間有一定的差距，如圖一所示。 屯溪區(qū)面積不大、人口規(guī)模較小，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不是很大，但是發(fā)展速度較快。總體而言，消費(fèi)者的需求不是很旺盛。,

29、54,,,,55,屯溪區(qū)1998年～2001年商品房投資情況,56,,屯溪區(qū)1998年～2001年商品房平均價(jià)格 （元/平方米）,57,,商品房價(jià)格在1999年、2000年、2001年分別上升20.4%、12.5%、3.6%，三年平均上升幅度為12.2%，但是升幅每年遞減。住宅價(jià)格2000年下降了5.5%，2001年上升9.1%。從目前的銷售情況來看，屯溪房地產(chǎn)市場不容樂觀。一是屯溪的項(xiàng)目大多不能形成規(guī)模，從而不能發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)降低

30、成本。二是整個(gè)市場營銷策劃觀念缺乏，缺少特色和賣點(diǎn)，也就限制了消費(fèi)者購房的選擇范圍。三是當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平、工資水平偏低，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場較為冷靜。,58,二、屯溪主要在建項(xiàng)目,三華精品街 維多利亞廣場 時(shí)代廣場 城市花園 蘋果山莊 惠東花園,59,三、屯溪商鋪發(fā)展?fàn)顩r,1、屯溪的商業(yè)現(xiàn)狀 作為旅游城市，屯溪的商業(yè)服務(wù)設(shè)施較為齊備。商業(yè)布局基本能夠滿足居民生活需求。但是屯溪作為黃山市的商業(yè)服務(wù)中心和旅游招待基地、以及市府

31、所在地，高品質(zhì)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施尚有不足，購物環(huán)境較差，延街商業(yè)較多而不規(guī)范。現(xiàn)在市場主要以農(nóng)副產(chǎn)品、小百貨、土特產(chǎn)等為主。,60,2、屯溪區(qū)商鋪的現(xiàn)狀,目前屯溪商鋪的現(xiàn)狀是以“馬路經(jīng)濟(jì)”——小商鋪為主。主要的商鋪布局是“兩點(diǎn)一線”，一點(diǎn)是屯溪的東北邊以汽車站、黃山小商品市場、黃山園步行街為中心。另一點(diǎn)是屯溪的西南邊以老街、黃山旅游商貿(mào)城為中心。一線就是以黃山中路為主要商業(yè)干道連接?xùn)|北和西南兩點(diǎn)商業(yè)中心。另外前園北路為南北商業(yè)干道。,

32、61,3、屯溪區(qū)商鋪的發(fā)展?fàn)顩r,對(duì)于屯溪商鋪的發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查，主要的調(diào)查目標(biāo)是屯溪在建的商業(yè)樓盤。從調(diào)查的結(jié)果看，有一個(gè)明顯的特點(diǎn)，就是屯溪目前在建的商業(yè)樓盤，絕大部分的商業(yè)定位是集鋪面、商場、住宅一體。主要的建筑結(jié)構(gòu)是一、二層為商鋪，三到六層為住宅。目前比較有規(guī)模的商業(yè)樓盤六個(gè)，其中時(shí)代廣場、維多利亞廣場、黃山新街將會(huì)形成黃山中路商業(yè)主干道。還有三華園是商業(yè)一條街。三華園所在的長干東路和濱江路將會(huì)是屯溪東南邊的商業(yè)中心。另外開發(fā)面積

33、在一萬平方米以下的樓盤有十個(gè)左右。,62,4、屯溪區(qū)商鋪調(diào)查分析,黃山市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略為:黃山市要成為設(shè)施先進(jìn)、富裕文明、具有獨(dú)特風(fēng)格的國內(nèi)一流、世界級(jí)的旅游區(qū)。旅游業(yè)已經(jīng)成為黃山市的支柱產(chǎn)業(yè)。工業(yè)已經(jīng)十分萎縮。市民絕大部分從事以第三產(chǎn)業(yè)為主旅游服務(wù)。屯溪區(qū)內(nèi)的地面臨街建筑絕大部分將會(huì)是商鋪。而相對(duì)于黃山市（屯溪區(qū)）的面積、人口、人均收入、消費(fèi)水平、經(jīng)濟(jì)狀況等因素，商鋪的發(fā)展已相對(duì)過量。,63,四、調(diào)查結(jié)論及建議,1、本地開發(fā)商水

34、平較低，當(dāng)?shù)匕傩掌毡檎J(rèn)為，從浙江過來的幾家房地產(chǎn)開發(fā)商給黃山帶來了新的經(jīng)營理念和較高開發(fā)水平，這為開發(fā)商在當(dāng)?shù)貏?chuàng)建品牌打下了基礎(chǔ)。如當(dāng)?shù)刈≌^(qū)的物業(yè)管理基本上沒有，以傳統(tǒng)的街道管理為主，開發(fā)商可考慮在這方面作出表率，以引起消費(fèi)者注意。,64,,2、從兩處別墅的銷售情況來看，別墅的銷路不是很理想，其中惠東花園的購買者基本上是本黃山市的人士。雖然屯溪對(duì)于周邊區(qū)縣有一定的吸引力，如由于工作、退休而到屯溪購置物業(yè)，但是本地的人口太少，房地產(chǎn)消

35、費(fèi)市場規(guī)模偏小，本項(xiàng)目成功的源泉應(yīng)來自于更大的外部空間。,65,,3、屯溪舊城改造正在進(jìn)行，舊城區(qū)的土地存量已經(jīng)不大了，政府已打算往屯溪新城所處的旅游度假區(qū)開發(fā)，旅游度假區(qū)將是屯溪今后城區(qū)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。無論從用的規(guī)模、地勢、朝向及周邊環(huán)境來看，屯溪新城的具體區(qū)位條件非常優(yōu)越，但是目前市政配套實(shí)施條件很差，防洪堤壩的建設(shè)也是一個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。,66,,4、鑒于屯溪新城項(xiàng)目規(guī)模宏大，必然要分期進(jìn)行長期開發(fā)，建議開發(fā)商時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場及當(dāng)?shù)?/p>

36、宏觀政策的變化，在總體思路和風(fēng)格一致的前提下，隨時(shí)根據(jù)市場的變化作出相應(yīng)的前瞻性調(diào)整。,67,,5、考慮到屯溪區(qū)房地產(chǎn)市場規(guī)模較小，開發(fā)商應(yīng)設(shè)法說服政府暫時(shí)停止（或減少）相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的土地出讓和項(xiàng)目審批。屯溪新城在爭取散戶市場的同時(shí)，積極爭取當(dāng)?shù)馗餍姓挝?、事業(yè)單位來此建造辦公樓等公建用房，公司開發(fā)商可考慮提供優(yōu)惠條件。,68,,6、在市場推廣中要借助于當(dāng)?shù)卣臋?quán)威性引導(dǎo)，在運(yùn)作過程中樹立本公司的品牌。開發(fā)商應(yīng)有的放矢地強(qiáng)調(diào)屯溪新城的

37、規(guī)模優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢、配套優(yōu)勢，尤其要強(qiáng)調(diào)其超前性。,69,,7、當(dāng)?shù)鼐哂刑厣娜宋馁Y源——徽文化，可考慮做一徽文化主題區(qū)，與舊城老街遙遙呼應(yīng)，在其周圍配置景觀房產(chǎn)、別墅群。,70,,8、屯溪娛樂休閑場所及相關(guān)設(shè)施缺乏，可考慮設(shè)置休閑娛樂區(qū)，如兒童公園、茶館、酒吧，這些設(shè)施目前屯溪幾乎沒有。建議建造大型高品味的休閑廣場，使之成為未來屯溪的娛樂消費(fèi)中心。在經(jīng)營上開發(fā)商可考慮和其他單位合作，從而降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。,71,,9、對(duì)于住宅的建設(shè)建議先

38、樹立品牌，以高檔住宅作為項(xiàng)目的主要定位，以外來購買者作為主要目標(biāo)市場。在時(shí)間安排上住宅、別墅的開發(fā)放在后面，特別關(guān)注徽杭高速公路的開通能給黃山帶來人流、物流的變化，隨之作出調(diào)整。,72,,10、商鋪的建設(shè)主要是和住宅區(qū)配套，也可考慮設(shè)置高檔的精品街，與休閑娛樂相互匹配。對(duì)于住宅區(qū)的配套除了基本的基礎(chǔ)設(shè)施配套、商業(yè)配套外，考慮到在旅游度假區(qū)現(xiàn)在尚無中小學(xué)（有一黃山學(xué)校是私立學(xué)校，黃山學(xué)院是大專學(xué)校），可在合適的位置預(yù)留一些土地以備將來建造