淮安市房價收入比實(shí)證分析

1、淮安市房價收入比實(shí)證分析1998年我國停止了福利分房制度，房地產(chǎn)由此走上了市場化的道路。我國官方第一次提到“房價收入比”這一概念也是在1998年國務(wù)院頒發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》中，其中規(guī)定房價收入比為一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比。自從2003年國務(wù)院在18號文中明確將房地產(chǎn)業(yè)定位為我國支柱產(chǎn)業(yè)以來，我國房地產(chǎn)業(yè)步入了一個快速發(fā)展的階段，房價也一路攀升，由

2、此出現(xiàn)了“房奴”、“蝸居”等流行詞語，于此同時，國家也采取了一系列的宏觀政策去調(diào)控飛漲的房價，那么目前的房價是否已經(jīng)高到老百姓無法承受的程度？這一問題成為了國內(nèi)很多學(xué)者研究的熱點(diǎn)。要解決這一問題，首先就得分析房價的上漲與城鎮(zhèn)居民收入的增長是否匹配，換言之：城鎮(zhèn)家庭居民是否有能力去買房。這就是衡量房價水平高低的一個通用的指標(biāo)“房價收入比”。房價收入比不僅考慮到了市場需求，而且還考慮到了市場供給，進(jìn)而能夠較為全面地反映住宅市場的真實(shí)情況，并

3、能有力地說明人們對房價的承受能力。一、房價收入比的涵義、測量及其衡量標(biāo)準(zhǔn)1.房價收入比的涵義。國際上，將房價收入比（HousingPricetoIncomeRatio）定義為：“某一住宅市場上特定時間內(nèi)銷售的住宅的自由市場價格中位數(shù)和該市場上家庭年收入中位數(shù)之比”。由于從我國統(tǒng)計(jì)數(shù)入？若大學(xué)畢業(yè)，沒幾年又面臨結(jié)婚生子，組建新的家庭。因此本文采用的方法是：城鎮(zhèn)家庭年均可支配收入=城鎮(zhèn)人均可支配收入2?；谝陨戏治?，本文將房價收入比的詳細(xì)公

4、式表示為公式（1）。3.房價收入比的衡量標(biāo)準(zhǔn)。國際上將合理房價收入比定位為46之間，即一個家庭用46年的時間購置一套住房。中國國土面積大，不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在嚴(yán)重的不平衡現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，人們的工資水平相對比較高，但房價更高；而經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，人們的工資水平相對比較低，房價相應(yīng)當(dāng)然也要較發(fā)達(dá)地區(qū)低。46年購置一套住房，中國有多少個家庭在自己所生活的城市能夠達(dá)到這個經(jīng)濟(jì)能力呢？很多人都是按揭貸款買房，且大部分人都是考慮到現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)水平以及

5、日常開支，最終采用20年的還款期限。由此可說明國際上的房價收入比衡量標(biāo)準(zhǔn)不適用于中國，本文認(rèn)為房價收入比的合理區(qū)間在1420之間。二、淮安市房價收入比實(shí)證分析淮安市地處江蘇省北部，是中華人民共和國第一任國務(wù)院總理周恩來的故鄉(xiāng)，中國國家歷史文化名城，南京都市圈緊密圈層城市。2012年淮安市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1920.91億元，比上年增長13.1%，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速增長。隨著2010年限購等政策實(shí)施以來，很多知名房地產(chǎn)開發(fā)公司如綠地、金地等紛紛進(jìn)