資產(chǎn)評估的基本方法

1、資產(chǎn)評估的基本方法資產(chǎn)評估的基本方法資產(chǎn)評估基本方法有三種：市場法是通過在現(xiàn)行市場上搜集與待估資產(chǎn)相近的參照物及其近期交易價格等數(shù)據(jù)為基礎，經(jīng)過類比對參照物進行差異分析與價格調(diào)整，從而推定待估資產(chǎn)價值的評估方法；成本法是以待估資產(chǎn)現(xiàn)時重置成本扣除其各項損耗，以此確定待估資產(chǎn)的價值；而收益法則看重未來，是通過估測待估資產(chǎn)未來各期的預期收益進而并折為現(xiàn)值，作為評估值。資產(chǎn)評估的方法有很多，但比較常用的基本方法有市場法、成本法和收益法。第一節(jié)

2、市場法一、市場法的概念市場法又稱市場比較法或市價比較法，是利用現(xiàn)行市場上與待估資產(chǎn)同樣或類似的資產(chǎn)（參照物）的近期交易價格為基礎，經(jīng)過直接比較或類比對參照物進行異同分析，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定待估資產(chǎn)價值的一種評估方法。市場法以均衡價值觀為理論基礎，是一種最簡單有效的方法，評估過程中的資料直接來源于市場，同時又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價。市場法以替代原則為靈魂，因為任何一個正常的投資者都不會接受高于相同用途的替代品的價格

3、，既然是待估資產(chǎn)，就不能高于該資產(chǎn)的市場價，這才符合市場規(guī)律。在決定是否選擇市場法來評估資產(chǎn)價值時，首先要確定它是否具有一個充分發(fā)育活躍的公開市場，其交易環(huán)境是否公平、監(jiān)督機制是否合理等系列條件。其次，還要看市場上是否具有可比參照物及與相同的活動，是否能夠搜集到相關交易數(shù)據(jù)。市場法評估的主要步驟包括：1.要有明確的資產(chǎn)評估對象，查找類似的參照物；2.根據(jù)資產(chǎn)種類查找對資產(chǎn)價值影響較大的因素，并且根據(jù)參照物對這些不同因素進行分析、并調(diào)整其

4、價值，得到最初結(jié)果；3.初評結(jié)果進行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法分析最初結(jié)果的合理性。二、市場法的應用舉例地價指數(shù)100105110115120125＝100＋1005%[（1.5－1）0.1]129＝125＋1004%[（1.6－1.5）0.1]（2）參照物數(shù)據(jù)的修正計算評估價值＝參照物價格交易日期修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)容積率修正系數(shù)土地狀況修正系數(shù).700A2108100105100643(m)109101110102?元.689Ｂ

5、2108100105100592(m)10910312098?元.723C2108100105100687(m)1079811599?元.710D2108100105100769(m)10810010097?元.695E2108100105100474(m)11299125102?元.680F2108100105100548(m)108100129101?元（3）評估結(jié)果以600元m2左右為大致均值，案例D和E的數(shù)值振幅超過120元m2