【廣告策劃-ppt】創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園_8號(hào)橋 海上海新城

1、,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)跑盤報(bào)告——8號(hào)橋+海上海新城,版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。,2007.11.30,戰(zhàn)略咨詢部一組,上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)走過了一條從自發(fā)集聚到政府引導(dǎo)的發(fā)展之路,上海一些從事藝術(shù)、設(shè)計(jì)的創(chuàng)意者們自發(fā)地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老廠房和倉(cāng)庫，從事文化創(chuàng)意活動(dòng)。,上

2、海市經(jīng)委看到了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向，積極尋找國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方面的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合上海特色，在11月份組織成立了“上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心”,上海首批18家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)掛牌，建筑面積總共占地30多萬平方米。,截止2006年底第二、第三批集聚區(qū)建成，第四批籌建中,[上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程],,上世紀(jì)90年代,2004年下半年,2005年4月,2006年底,上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的定義：以創(chuàng)新思想、技巧和先進(jìn)技術(shù)等知識(shí)和智力密集型要素為核心，通過一系

3、列創(chuàng)造活動(dòng)，引起生產(chǎn)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的價(jià)值增值，為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富和提供廣泛就業(yè)機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)，主要包括研發(fā)設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、文化藝術(shù)、咨詢策劃和時(shí)尚消費(fèi)等 幾大類， 并涉及諸多行業(yè)。,上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要分布在老廠房聚集區(qū)以及政府引導(dǎo)的特色產(chǎn)業(yè)基地,[上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分布特征],8號(hào)橋地處上海市中心，是上海首批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，吸引了眾多創(chuàng)意類、藝術(shù)類及時(shí)尚類的企業(yè)進(jìn)入,8號(hào)橋位于上海市中心城區(qū)盧灣區(qū)建國(guó)中路8-10號(hào)，由20世紀(jì)70年代所建造的上海汽車制動(dòng)器

4、廠的老廠房改造而成 。園區(qū)占地7000多平方米，總建筑面積12000平方米，吸引了眾多創(chuàng)意類、藝術(shù)類及時(shí)尚類的企業(yè)入駐，包括海內(nèi)外的知名建筑設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、影視制作、畫廊、廣告、公關(guān)、媒體、頂級(jí)餐飲等公司。,[8號(hào)橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)],8號(hào)橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)空間布局（一）：基本維持原有老廠房空間布局,[8號(hào)橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)],整個(gè)８號(hào)橋由8棟房子構(gòu)成，基本上保持了原來的布局?！?號(hào)橋”二期工程改建8000多平方米，和一期工程遙相呼應(yīng)，21米高的

5、天橋?qū)勺I(yè)老建筑連接起來,8號(hào)橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)空間布局（二）：獨(dú)特的 ‘租戶共享空間’成為藝術(shù)工作者激發(fā)靈感和創(chuàng)意空間,商務(wù)中心,后院,[8號(hào)橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)],8號(hào)橋最獨(dú)特的是園區(qū)設(shè)計(jì)師留出了很多‘租戶共享空間’，如商務(wù)中心、休閑后街、陽光屋頂?shù)?，可以給租戶提供許多互動(dòng)空間，使不同領(lǐng)域的藝術(shù)工作者和各類時(shí)尚元素在這里互相碰撞，激發(fā)靈感和創(chuàng)意。,8號(hào)橋建筑特征（一）:歷史與未來、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的交匯融合，為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了獨(dú)特的環(huán)境和氛圍

6、,[8號(hào)橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)],8號(hào)橋建筑特征：歷史與未來、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、東方與西洋、經(jīng)典與流行在這里交匯融合，為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了獨(dú)特的環(huán)境和氛圍。,8號(hào)橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)由上海汽車制動(dòng)器廠舊工業(yè)廠房改造而成。其老工業(yè)建筑的內(nèi)部由藝術(shù)家改造后，保留了原來的磚石墻體、屋梁架構(gòu)，同時(shí)藝術(shù)家又以藝術(shù)手法將現(xiàn)代材料、設(shè)施安置其中。,8號(hào)橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)職能：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地+休閑旅游,[8號(hào)橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)],“8號(hào)橋”將工業(yè)老廠房運(yùn)用新的設(shè)計(jì)和模式改

7、造，在上海的老廠房改造、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面具有示范效應(yīng)，是上海工業(yè)歷史與文化、城市建設(shè)與改造、文化創(chuàng)意與科技創(chuàng)新、旅游休閑與生活時(shí)尚的新地標(biāo)，是繼寶鋼之后本市第二個(gè)全國(guó)工業(yè)旅游示范點(diǎn),“8號(hào)橋”是上海首批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，集聚著國(guó)內(nèi)外知名知名建筑設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、影視制作、畫廊、廣告、公關(guān)、媒體等創(chuàng)意類企業(yè)，承擔(dān)著上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地示范職能。,8號(hào)橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成： 建筑設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)咨詢、影業(yè)制作、時(shí)尚商鋪、休閑餐飲,[8號(hào)橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)]

8、,建筑設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)咨詢,時(shí)尚商鋪,休閑餐飲,,,,海上海新城——?jiǎng)?chuàng)意LOFT+創(chuàng)意商業(yè)街+創(chuàng)意生態(tài)居,海上海位于上海市楊浦區(qū)與虹口區(qū)交匯處的大連路 920 號(hào)，項(xiàng)目定位為中高檔社區(qū)，容積率 2.44 左右，建筑占地面積 8.49 萬平方米，總建筑面積約 23.4 萬多平方米 其中 7 幢住宅的建筑面積為9萬多平方米， 3 幢 LOFT 建筑面積為 7 萬多平方米，商業(yè)面積近3萬平方米。,[海上海新城],海上海建筑特征：通過現(xiàn)代建筑展示“

9、激發(fā)原創(chuàng)精神的熱土，創(chuàng)造新型精神的上只角”這一主題,創(chuàng)意LOFT是3幢高80米的匣型建筑，由黑灰底色的鋁板和玻璃幕墻構(gòu)成藝術(shù)與技術(shù)交織的形象。三棟LOFT的立面在不同的位置分別開了三個(gè)不同大小的洞口，分別象征“創(chuàng)意之門”、“智慧之眼”、“成功之梯”，仿佛是一部人生詠嘆調(diào)凝固與建筑之上。,創(chuàng)意商業(yè)街長(zhǎng)達(dá) 400 米以原創(chuàng)精神為主題，按不同的建筑材質(zhì)分為混凝土、金屬、玻璃、紅磚、木質(zhì) 5 個(gè)不同的區(qū)域。在創(chuàng)意商業(yè)街的三個(gè)入口，分別設(shè)計(jì)了海上

10、講堂、海上會(huì)館和海上劇場(chǎng)，為精英思想的傳播、前衛(wèi)藝術(shù)的推廣以及具有獨(dú)創(chuàng)精神的活動(dòng)提供值得期待的上佳場(chǎng)所。,[海上海新城],海上?？臻g布局：緊扣創(chuàng)意理念，巧妙的將辦公、商業(yè)、住宅融合在一起,整個(gè)“海上海”將通過這三種不同建筑組合和空間場(chǎng)景的聯(lián)動(dòng)，營(yíng)造出一個(gè)打破住商辦邊界、打破事業(yè)與休閑邊界、打破經(jīng)營(yíng)與學(xué)習(xí)邊界的開放空間，來實(shí)現(xiàn)對(duì)傳統(tǒng) 商業(yè)地產(chǎn)和住宅形態(tài)的本質(zhì)性超越。,“海上?！毙鲁菑慕ㄖ?guī)劃之初就被賦予創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)概念。根據(jù)規(guī)劃，近8萬平方米

11、建筑用地面積、23萬平方米的總建筑面積中涵蓋了三種獨(dú)具風(fēng)格的物業(yè)形態(tài) : 創(chuàng)意商業(yè)街、創(chuàng)意 LOFT 和生態(tài)居。,[海上海新城],海上海LOFT室內(nèi)布局：平層高3.4米，高大而開敞的工作空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu),,徹底擺脫動(dòng)線、視線、功能的相互干擾，成就更大的空間利用經(jīng)濟(jì)價(jià)值,[海上海新城],,,海上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成：設(shè)計(jì)咨詢、會(huì)展影視、時(shí)尚商鋪、休閑餐飲,[海上海新城],會(huì)展,休閑餐飲,設(shè)計(jì)咨詢,時(shí)尚商鋪,,,,8號(hào)橋與海上海新城的

12、成功為創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)提供多種方案,創(chuàng)意地產(chǎn)新建筑新建模式,創(chuàng)意地產(chǎn)老建筑改建模式,,,[8號(hào)橋與海上海比較],,西郊百聯(lián)跑盤報(bào)告,版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。,2007.11.30,戰(zhàn)略咨詢部一組,西郊百聯(lián)位于城市擴(kuò)散和人口導(dǎo)入的長(zhǎng)寧西部區(qū)域，周邊25萬人口的中高檔社區(qū)為百聯(lián)提供

13、了充足的客源,百聯(lián)西郊購(gòu)物中心位于長(zhǎng)寧區(qū)仙霞西路劍河路口，總建筑面積11萬平方米。在其開業(yè)一年之際已出租率100％并且商鋪?zhàn)饨鸶哌_(dá)8元/平方米/日，而周邊大商場(chǎng)商鋪?zhàn)饨饍H2-3元/平方米/日。開業(yè)一年來平均日客流量為5～8萬。,25萬人口中高檔社區(qū),西郊百聯(lián),[西郊百聯(lián)],西郊百聯(lián)采用開放式空間布局，是國(guó)內(nèi)首個(gè)開放式社區(qū)型購(gòu)物中心，為顧客提供全新的購(gòu)物空間,開發(fā)式的空間布局是西郊百聯(lián)最大的特色,[西郊百聯(lián)],西郊百聯(lián)啞鈴狀商業(yè)布局，方便

14、客流在主力店以及中小店鋪穿梭分散，帶來更多商機(jī),啞鈴狀布局，一條由中小零售業(yè)組成的露天商業(yè)街連接兩端的主力店?？土髟谥髁Φ曛袇R集又在中小店鋪中分散，客流穿梭的過程中帶來更多的商機(jī)和展示。,世紀(jì)聯(lián)華,友誼百貨,,[西郊百聯(lián)],西郊百聯(lián)業(yè)態(tài)齊全，購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)功能完善，滿足消費(fèi)者多方位需求，增強(qiáng)社區(qū)型購(gòu)物中心的吸引力,西郊百聯(lián)目前有包括友誼百貨、世紀(jì)聯(lián)華、HOLA特力屋、迪卡儂、永樂家電在內(nèi)的共116家商家入駐，其中大型生活超

15、市1家、百貨公司1家、專業(yè)賣場(chǎng)4家、主題餐飲29家、專賣店62家、娛樂健身5家、社區(qū)服務(wù)14家。包含了購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)等幾乎所有的功能，滿足了消費(fèi)者多方位需求，增強(qiáng)了社區(qū)型購(gòu)物中心的吸引力。,[西郊百聯(lián)],The End,如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,,,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案例學(xué)習(xí),為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告,,,,,市

16、場(chǎng),為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,開發(fā)商,建筑師,消費(fèi)者,1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。,市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的

17、理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路,三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場(chǎng)分析,專業(yè)市場(chǎng)分析,

18、項(xiàng)目市場(chǎng)分析,,,廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng),廣州住宅市場(chǎng),項(xiàng)目所在地市場(chǎng),,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？,,,競(jìng)爭(zhēng)供給分析,客戶需求分析,競(jìng)爭(zhēng)供給分析,客戶需求分析,競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)

19、境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,區(qū)域

20、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,（一）基本內(nèi)容,+,對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指

21、標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒

22、土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步

23、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn),恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低,2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）,1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)

24、行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）,對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性,項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析),競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,目標(biāo)客戶分析,現(xiàn)有、潛在競(jìng)

25、爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng),目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn),,最終目標(biāo),,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）,SWOT分析的價(jià)值要素,S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）的價(jià)值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項(xiàng)目要素,具體地說，針對(duì)一

26、個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項(xiàng)目要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機(jī)會(huì)/威脅）的價(jià)值要素 宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素

27、——行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） 微觀要素——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向,?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì),利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì),減少劣勢(shì)，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢(shì)

28、S,機(jī)會(huì) O,威脅 T,劣勢(shì) W,進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤,1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。 過于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好,房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你