財務(wù)管理-房地產(chǎn)施工企業(yè)稅務(wù)稽查培訓(xùn)(ppt119頁)

1、1,2006年房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)稅收自查方略,河北省地方稅務(wù)局稽查局楊文國,2,第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)常見違法手段及成因,一、房地產(chǎn)違法行為的主要特點及發(fā)展變化趨勢 偷稅與反偷稅的斗爭更加復(fù)雜，大案、要案不斷出現(xiàn)。 偷稅形式多種多樣，手段更加隱蔽。 部分不法納稅人開始為自己的違法行為公開尋求借口和保護(hù)。,,3,二、常見違法手段（一）營業(yè)稅1. 以房屋抵頂銀行借款本息、抵頂應(yīng)分配給投資方的利潤、抵頂應(yīng)支付的建筑安裝工程款、抵頂獲

2、取土地使用權(quán)的價款、抵頂應(yīng)支付的廣告費等，直接沖減應(yīng)付賬款、應(yīng)付股利或者長期借款等科目不計銷售收入，不申報納稅。 2. 將預(yù)收房款記入“其他應(yīng)付款”等往來賬科目上，長期不申報納稅。還有的采取把售房款直接由銷售部門收取并存儲在其他銀行賬號上，隨意調(diào)節(jié)每期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，隱瞞收入。,4,3. 不按規(guī)定開具發(fā)票（或開具假發(fā)票），隱瞞銷售收入。 4. 銷售自建自用房地產(chǎn)不申報繳納“建筑業(yè)”營業(yè)稅。5. 收到業(yè)主個人購房按揭貸款后計入“應(yīng)付賬款

3、”、“其他應(yīng)付款”等往來科目，不申報納稅。 6. 價外費用不計算在營業(yè)額內(nèi)申報納稅。 7. 利用稅收優(yōu)惠政策造假，偷逃稅款。,5,銷售不動產(chǎn)行為成立要件,在所有涉及“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅的案例中，對一個單位或個人是否發(fā)生了應(yīng)當(dāng)繳納“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅的行為，除特殊規(guī)定外，一般必須同時具備以下四個條件：一、轉(zhuǎn)讓的是否為不動產(chǎn)的所有權(quán)；二、被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)的所有權(quán)是否屬于該單位或個人，或者說誰轉(zhuǎn)讓了該不動產(chǎn)的所有權(quán)；三、是否有償；四

4、、不動產(chǎn)是否位于境內(nèi)。,6,城市房屋權(quán)屬登記管理辦法,第四條 國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第五條 房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。 第六條 房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。,7,例題1：甲房地產(chǎn)企業(yè)擬投資建設(shè)一寫字樓，向計劃部門辦理了立項手續(xù)，向規(guī)劃部門領(lǐng)取了《建設(shè)項目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃

5、許可證》后，通過辦理國有土地出讓手續(xù)擁有了某宗地的國有土地使用權(quán)，并申請領(lǐng)取了施工許可證，通過招標(biāo)，選定了建筑施工企業(yè)開始房屋建設(shè)。但在建造過程中，由于資金不足，甲單位與乙單位簽定了參建房屋協(xié)議，約定：乙方出資3000萬元，待房屋建成后，乙方可分得3層樓的房產(chǎn)。,8,項目 甲方 乙方土地使用權(quán) 100%合作過程

6、 部分投入 投資3000萬 并負(fù)責(zé)組織 房屋初始產(chǎn)權(quán) 100%過戶 3層房產(chǎn),案例一流程示意圖,9,案例2：甲房地產(chǎn)企業(yè)擁有某宗地的國有土地使用權(quán)，但一直未按照土地出讓合同的規(guī)定對土地進(jìn)行開發(fā)。后與乙房地產(chǎn)

7、企業(yè)簽訂聯(lián)合開發(fā)合同，共同到計劃部門辦理了合建審批手續(xù)，但未到土地管理部門辦理土地使用權(quán)的變更登記。雙方約定：乙方支付給甲方1250萬元后，由乙方進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并銷售，甲方不再過問房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)事宜，但乙方銷售房屋時，甲方必須負(fù)責(zé)開具發(fā)票給購房人。房屋開發(fā)過程中，乙方又投入資金3000萬元，房屋建成后，乙方取得售房款5000萬元，全部由甲方開具發(fā)票給購房者。甲方認(rèn)為，雖其開具了發(fā)票，但實際發(fā)生銷售房屋行為的是乙方，因此，其只應(yīng)按125

8、0萬元交稅。,10,案例二流程示意圖,項目 甲方 乙方 業(yè)主土地使用權(quán) 100% 合作過程 部分投入 補(bǔ)償1250萬 組織并

9、投入 3000萬 初始產(chǎn)權(quán) 100%過戶 房屋

10、,甲,乙,業(yè)主,,,,房產(chǎn)過戶并開票,房款5000萬,支付1250萬,11,例題3：甲房地產(chǎn)企業(yè)擁有某宗地的國有土地使用權(quán)，但由于資金問題，與乙房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合作建房協(xié)議。雙方約定：甲方提供土地使用權(quán)，乙方負(fù)責(zé)出資開發(fā)房地產(chǎn)，房屋建成后，按照25%和75%在甲、乙之間分配。后甲、乙雙方共同到計劃部門辦理了合建審批手續(xù)，甲方依法將該塊宗地75%的土地使用權(quán)變更登記到乙方名下。房屋建設(shè)過程中，乙企業(yè)共投入資金3000萬元。房屋建成后，雙方按

11、協(xié)議約定比例進(jìn)行房地產(chǎn)分配，并分別辦理了房屋的權(quán)屬登記。,12,案例三流程示意圖,項目 甲方 乙方土地使用權(quán)1 100%合作過程 組織投入3000萬 土地使用權(quán)2 25%

12、 75% 房屋初始產(chǎn)權(quán) 25% 75%,13,案例三處理結(jié)果,甲方按照轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征收營業(yè)稅,計稅依據(jù)為 (1)75%土地評估價值(2)3000×25%+3000×25%×代建利潤率×(1+流轉(zhuǎn)稅稅率)乙方按照代理業(yè)征收營業(yè)稅,計稅依據(jù)為 (1)7

13、5%土地評估價值- 3000×25%(2)3000×25%×代建利潤率,14,8. 返還給拆遷戶的住房不計入營業(yè)額。專題分析P428頁 會計處理P254頁9. 以地方政府越權(quán)出臺的經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)惠稅收政策為借口，拒不繳納銷售經(jīng)濟(jì)適用房收入應(yīng)納的營業(yè)稅。P22頁10. 開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位、廣告位、集貿(mào)市場攤位出租，其取得的租金收入未申報納稅。 11. 房地產(chǎn)開發(fā)公司與施工單位雙方協(xié)議互

14、相以較低價格開具給對方發(fā)票，雙方都能得以少繳納營業(yè)稅。,15,（二）企業(yè)所得稅（外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅） 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段 1 .不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。以工程尚未決算、收入及成本無法準(zhǔn)確反映為由，不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。 2 .偽造或者高估成本。通過到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票多繳納建筑安裝業(yè)營業(yè)稅的手段達(dá)到少繳納33%企業(yè)所得稅目的。 3 .利用行業(yè)特點，故意混淆前后項目之間的成本和

15、費用支出，使得成本前移，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。,16,4 .多列利息支出，多列預(yù)提費用。5 .利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。 P468頁6 .項目貸款利息稅前列支。 7 .以轉(zhuǎn)移定價方式瞞天過海轉(zhuǎn)移利潤。 房地產(chǎn)銷售階段 1 .銷售款長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。 2 .成本核算混亂。 3 .隱匿貯藏間、樓頂平臺（花園）、車位等項的銷售收入 。,17,（三）土地增值稅1 .未按規(guī)定就竣工結(jié)算前的預(yù)售收

16、入預(yù)繳土地增值稅。 P571-5722 .相當(dāng)一部分開發(fā)商利用納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售其增值額未超過扣除項目金額20%免征土地增值稅這一優(yōu)惠政策，進(jìn)行避稅籌劃。 （四）房產(chǎn)稅 P1221 .已經(jīng)投入使用的房產(chǎn)少繳房產(chǎn)稅。,18,2 .出租的房產(chǎn)少繳房產(chǎn)稅。 （五）土地使用稅 1 .開征范圍內(nèi)的項目開發(fā)期間占用的土地未繳納土地使用稅 。P154-155 P82 .未售出的商品房作為辦公自用的，所占土地未繳納土地使用

17、稅。 （六）印花稅 體現(xiàn)在房屋銷售合同、建筑材料購銷合同、建筑工程勘察設(shè)計合同、建筑工程施工合同、廣告合同、租賃合同、借款合同等未貼或者少貼印花稅 。,19,第二節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)稅收自查方略,一、賬外自查方法1. 了解企業(yè)建設(shè)項目的相關(guān)情況。2. 準(zhǔn)備與項目基本信息有關(guān)的證件資料 。3. 準(zhǔn)備銷售明細(xì)表。4. 到企業(yè)售樓部了解樓盤銷售價格、進(jìn)度，注意索取 “銷控表”。該表通常都已標(biāo)明房屋銷售的具體情況。5. 要注意到物業(yè)

18、管理部門索取入住檔案資料，到負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門索取辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊。,20,6. 按照企業(yè)已開發(fā)完畢的項目總建筑面積、銷售進(jìn)度和市場平均價格估算總收入，然后和企業(yè)賬面項目歷年累計收入比對，測試項目收入的完整性和可信性。7. 根據(jù)企業(yè)“銷售費用”科目中發(fā)生的房地產(chǎn)交易中心收取的房屋買賣交易服務(wù)費估算企業(yè)已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的商品房銷售收入，用倒算結(jié)果和企業(yè)賬面銷售收入進(jìn)行比較，測試其業(yè)以辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的銷售收入完整

19、性。P25頁8. 企業(yè)為了加快資金回流速度，通常設(shè)置專人負(fù)責(zé)協(xié)助購房客戶辦理銀行按揭手續(xù)。注意對企業(yè)負(fù)責(zé)此項業(yè)務(wù)的相關(guān)人員進(jìn)行詢問，結(jié)合其設(shè)置的有關(guān)備查簿進(jìn)行自查。P37頁,21,9. 注意將檢查銀行賬號結(jié)果和企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的銀行賬號進(jìn)行核對，如果納稅人未按照規(guī)定將其全部銀行賬號向稅務(wù)機(jī)關(guān)報告的，將要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)懲處。 征管法第六十條第四款：責(zé)令其限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處二千元以上一萬元以下的罰款。,

20、22,二、企業(yè)所得稅檢查要點 （一）把好收入關(guān) 1. 按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，要注意檢查開發(fā)產(chǎn)品完工后，其首付款是否于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款是否在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 2. 由于視同銷售行為會計處理未確認(rèn)為收益，應(yīng)當(dāng)注意檢查視同銷售行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)為收入并在納稅申報時進(jìn)行了納稅調(diào)整。視同銷售行為是否于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。,23,視同銷售行為的處理

21、 P327將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資以及分配給股東或投資者；以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位、個人的非貨幣資產(chǎn)。,24,3. 檢查企業(yè)是否按照會計制度要求及時正確地確認(rèn)銷售收入。P324頁 4. 將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，是否根據(jù)國稅發(fā)[2003]83號文件確認(rèn)收入的實現(xiàn)。5. 檢查企業(yè)委托銷售協(xié)議，查看其采取委托方式銷

22、售開發(fā)產(chǎn)品是否按國稅發(fā)[2003]83號文件確認(rèn)收入的實現(xiàn) 。6. 收取的質(zhì)量保修金處理是否正確。,25,《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（國務(wù)院令第279號）第四十條規(guī)定：正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：P29頁（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； （3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

23、 （4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。,26,其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 2000年6月30日 建設(shè)部令第80號 第九條　房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知?！　∈┕挝唤拥奖Ｐ尥ㄖ螅瑧?yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場核查情

24、況，在保修書約定的時間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場搶修。,27,第十二條　施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第十三條　保修費用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。第十四條　在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要

25、求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。第十五條　因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。,28,企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法　第五條 因債權(quán)人原因確實無法支付的應(yīng)付賬款，包括超過三年以上未支付的應(yīng)付賬款，如果債權(quán)人已按本辦法規(guī)定確認(rèn)損失并在稅前扣除的，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)接受捐贈稅務(wù)處理的通知　　國稅發(fā)[1999]195號　三、企業(yè)的應(yīng)

26、付未付款，凡債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計入企業(yè)當(dāng)年度收益計算繳納企業(yè)所得稅。,29,（二）扼住成本關(guān)1. 是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費用、開發(fā)成本和銷售成本的界限，有無虛列、重復(fù)列支有關(guān)的成本、費用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費、公共設(shè)施配套費是否按成本對象進(jìn)行歸集。2. 為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否按規(guī)定記入了房地產(chǎn)開發(fā)成本，是否對超過銀行同類同期貸款利率以上的部分進(jìn)行了納稅調(diào)整。P368頁,30,金融利

27、率政策的變動過程（一）銀發(fā)[2003]250號規(guī)定：自2004年1月1日起，擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間。貸款利率浮動區(qū)間不再根據(jù)企業(yè)所有制性質(zhì)、規(guī)模大小分別制定。商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率浮動區(qū)間擴(kuò)大到[0.9，1.7]，即商業(yè)銀行、城市信用社對客戶貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù)0.9，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù)1.7；農(nóng)村信用社貸款利率浮動區(qū)間擴(kuò)大到[0.9，2]，即農(nóng)村信用社貸款利率下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù)0.9，上限

28、為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù),31,金融利率政策的變動過程（二） 中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。同時，進(jìn)一步放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間。金融機(jī)構(gòu)（不含城鄉(xiāng)信用社）的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，貸款利率下

29、浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準(zhǔn)利率的0.9倍。對金融競爭環(huán)境尚不完善的城鄉(xiāng)信用社貸款利率仍實行上限管理，最高上浮系數(shù)為貸款基準(zhǔn)利率的2.3倍，貸款利率下浮幅度不變。以調(diào)整后的一年期貸款基準(zhǔn)利率（5.58％）為例，城鄉(xiāng)信用社可以在5.02-12.83%的區(qū)間內(nèi)自主確定貸款利率。,32,金融利率政策的變動過程（三） 中國人民銀行決定，從2006年4月28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由

30、現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變。 2006年4月28日起人民幣貸款利率調(diào)整表                       

31、0;                        單位：％ 項目  調(diào)整前利率 調(diào)整后利率 6個月 5.22 5.40

32、    1  年 5.58 5.85 1-3年（含）5.76 6.03       3-5年（含）5.85 6.12     

33、;    5年以上 6.12 6.39,33,例題：星宇房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司2005年4月1日將自有資金2000萬元借給其子公司星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司充當(dāng)流動資金,期限為1年,利率為8%,其子公司注冊資本為800萬元,則子公司2006年度納稅調(diào)整如下:1. 超注冊資本50%的利息： [2000-(800×50%)] × 8

34、% × 3÷4=96(萬元)2.注冊資本50%內(nèi)利息超支額800×50%× (8%-5.58% )× 3÷4=7.26(萬元)3.總計納稅調(diào)增:96+7.26=103. 26(萬元),34,3. 檢查企業(yè)是否予提尚未支付的土地征用及拆遷補(bǔ)償費、尚未建造的公共配套設(shè)施成本，是否在土地征用及拆遷補(bǔ)償費尚未支付、公共配套設(shè)施尚未建造時就全額估算計入項目建筑成本。 完工

35、前,,直接計入成本對象,,,已完工成本對象,未完工成本對象,,,已銷,未銷,完工后,35,例題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊宗地上分兩期進(jìn)行開發(fā)。第一期開發(fā)建筑面積為15萬平方米，2004年6月已開發(fā)完畢辦理竣工結(jié)算，2005年12月底一期銷售進(jìn)度為80%。第二期開發(fā)建筑面積為10萬平方米，正在建造。第一、二期共用的幼兒園從2004年7月份開始建造，到2005年12月底完工并辦理竣工結(jié)算，成本為50萬元。 1． 計算每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)的幼兒園成

36、本 50萬元÷（15+10）=2元/平方米 2 ．第一期已銷售部分應(yīng)分擔(dān)金額 2×15×80%=24（萬元）直接沖減2005年度應(yīng)納稅所得額。 3．第一期未銷售部分應(yīng)分擔(dān)金額2×15×20%=6（萬元）隨今后銷售進(jìn)度沖減以后年度應(yīng)納稅所得額。4．第二期應(yīng)分擔(dān)金額2×10=20（萬元）隨今后銷售進(jìn)度沖減以后年度應(yīng)納稅所得額。,36,4. 配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

37、。Ｐ430頁5.開發(fā)間接費用分配結(jié)轉(zhuǎn)是否正確。 6.銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確。 可售面積的確定，違法建筑物的面積,37,（三）確保費用稅前扣除無誤1.“廣告費”、“業(yè)務(wù)宣傳費”、“業(yè)務(wù)招待費”、“壞賬損失”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況。 國稅發(fā)[2006]56號國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂企業(yè)所得稅納稅申報表的通知第四條第四款規(guī)定，廣告費、業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣

38、傳費等項扣除的計算基數(shù)為申報表主表第1行“銷售（營業(yè)）收入”。,38,財政部關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會計制度》和相關(guān)會計準(zhǔn)則 有關(guān)問題解答（一）P341頁 2002年10月31日 財會[2002]18號問:企業(yè)支付的廣告費能否預(yù)提或待攤?答:《企業(yè)會計制度》規(guī)定，期間費用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時直接計入當(dāng)期損益。企業(yè)為擴(kuò)大其產(chǎn)品或勞務(wù)的影響而在各種媒體上

39、作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費，應(yīng)于相關(guān)廣告見諸于媒體時，作為期間費用，直接計入當(dāng)期營業(yè)費用，不得預(yù)提和待攤。如果有確鑿證據(jù)表明(按照合同或協(xié)議約定等)企業(yè)實際支付的廣告費，其相對應(yīng)的有關(guān)廣告服務(wù)將在未來幾個會計年度內(nèi)獲得，則本期實際支付的廣告費應(yīng)作為預(yù)付賬款，在接受廣告服務(wù)的各會計年度內(nèi)，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務(wù)的比例分期計入損益。如果沒有確鑿的證據(jù)表明當(dāng)期發(fā)生的廣告費是為了在以后會計年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費于相關(guān)

40、廣告見諸于媒體時計入當(dāng)期損益。,39,《廣告管理條例》(國發(fā)[1987]94號)和《廣告管理條例施行細(xì)則》（工商廣字[1988]第13號）規(guī)定： 廣告費用，是指企業(yè)在銷售商品過程中通過報紙、期刊、圖書、名錄、廣播、電視、電影、錄像、幻燈、路牌、櫥窗、霓虹燈、電子顯示牌（屏）、燈箱、交通工具（包括各種水上漂浮物和空中飛行物）、印刷品等媒介或者形式刊播、設(shè)置、張貼廣告發(fā)生的推銷宣傳費用以及通過郵局郵寄各類廣告宣傳品和利用饋贈實物進(jìn)行

41、廣告宣傳的費用?！镀髽I(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）規(guī)定：納稅人申報扣除的廣告費支出應(yīng)與贊助支出嚴(yán)格區(qū)分。納稅人申報扣除的廣告費支出，必須符合下列條件：    （1）廣告是通過經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)制作的；    （2）已實際支付費用，并已取得相應(yīng)發(fā)票；    （3）通過一定的媒體傳播。,4

42、0,2.賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整。 3. 有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出。4. 工資扣除是否正確。5.“三費”扣除是否正確。P234、P237、238頁6.納稅人計提的以前年度應(yīng)計未計、應(yīng)提未提的折舊、費用是否已作納稅調(diào)整。 7.捐贈的扣除是否符合稅法規(guī)定。P393頁,41,8. 臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，對其已計提折舊處理是否正確。 9.納稅人高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率

43、支付的利息是否調(diào)整。10. 納稅人向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確。P179頁營業(yè)稅處理 11.企業(yè)提取固定資產(chǎn)折舊年限是否超過稅法規(guī)定年限，殘值比例是否合理，固定資產(chǎn)修理和改良區(qū)分是否正確，提取的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是否進(jìn)行納稅調(diào)整。 P108頁會計定性12. 開辦費的歸集、攤銷是否正確，是否按規(guī)定進(jìn)行了納稅調(diào)整。p158,42,例題p160頁 某內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)2003年7月份開始生產(chǎn)經(jīng)營，前期發(fā)生的開辦費總額為96萬元，7月份攤銷

44、開辦費時，會計分錄如下： 借：管理費用—開辦費攤銷 96萬元 貸：長期待攤費用—開辦費 96萬元2003年度允許稅前扣除額=96÷5÷12×5=8（萬元），應(yīng)調(diào)增所得額=96-8=88（萬元）；2004-2007年每年應(yīng)調(diào)減所得額=96÷5=19.2（萬元）；2008年應(yīng)調(diào)減所得額=96÷5÷1

45、2×7=11.2（萬元）。,43,開辦費稅前扣除臺賬 （單位：萬元）,44,三、營業(yè)稅檢查要點 1. 開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報納稅。2. 收取廣告位使用費是否按規(guī)定繳納營業(yè)稅。 3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用免租的經(jīng)營策略出租時納稅是否正確。

46、,,,,,2年,,,8年,45,4. 以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股取得固定收入，不承擔(dān)風(fēng)險的，是否按“租賃業(yè)”申報營業(yè)稅。 5.采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象。 6.在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用如天然氣（煤氣）管道開戶費、有線電視開戶費等有否申報納稅。 P260頁7.開發(fā)商轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將折扣額另開發(fā)票的，是否從營業(yè)額中減除。 8

47、.因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業(yè)額中申報納稅。,46,9.納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。 10.銀行按揭收入有否申報納稅，有否掛于往來賬不申報納稅。 11.以房換地的，是否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。 12.以房產(chǎn)作為利潤分配給合作各方，在房產(chǎn)移交使用時有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。 13.將房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，有否視同銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申

48、報納稅。,47,14.以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶的，是否按規(guī)定申報繳納計征營業(yè)稅。補(bǔ)償面積和拆遷面積相等的部分按成本價征收營業(yè)稅；補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分，按實際取得的價款征稅。 15.單位將不動產(chǎn)無償贈與他人有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。 16.采用“還本”方式銷售商品房時，有無扣除“還本”支出后再申報納稅的錯誤現(xiàn)象。17. 以“購房回租”形式銷售房屋是否申報納稅。,48,18. 納稅人是否將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行

49、為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r款，有無分別按照“銷售不動產(chǎn)”和“建筑業(yè)”納稅的錯誤現(xiàn)象。 19.查看售房代理協(xié)議，審查委托、銷售雙方是否履行協(xié)議并及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。 20.收取的炒“樓花”者的房產(chǎn)更名費是否作為收入申報納稅。 21.企業(yè)現(xiàn)售房收取的房款在直接記入“主營業(yè)務(wù)收入”科目的同時是否申報納稅。,49,22.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般不適用財稅字[2003]16號文第二十條：“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的

50、土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額?！盤319頁要點:(1)上述不動產(chǎn)應(yīng)是購置所得,不包括繼承的、受贈的不動產(chǎn)，也不應(yīng)包括接受投資計入資本總額的不動產(chǎn)。（2）上述不動產(chǎn)是購置后未再對原不動產(chǎn)進(jìn)行建筑開發(fā)（不是安裝、裝飾、裝修或添付）的不動產(chǎn)，因此不包括自己立項獨立開發(fā)的不動產(chǎn)或購進(jìn)在建工程后繼續(xù)開發(fā)的不動產(chǎn)（3）不動產(chǎn)購置或受讓原價，不包括在購置不動產(chǎn)時由購買者支付的契稅、物業(yè)管理費及其他

51、應(yīng)由購買者直接負(fù)擔(dān)而由銷售方代收的各項稅、費。,50,四、土地增值稅檢查要點 1.未竣工清算項目是否按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，項目竣工清算后是否按規(guī)定期限到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。2.申報計征土地增值稅的收入額是否包括包括貨幣收入、實物收入、其他收入等全部收入。 3. 納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否作為開發(fā)間接費用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。,51,4.在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，計入有關(guān)

52、房地產(chǎn)成本的利息支出是否在計算土地增值稅時，從房地產(chǎn)開發(fā)成本中減除。否則，會造成資本化利息既在開發(fā)成本中得到扣除，又在開發(fā)費用方面得到重復(fù)扣除。 5.房地產(chǎn)開發(fā)費用，能按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，是否在“利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%”以內(nèi)計算扣除；凡不能按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按“（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）

53、×10%”以內(nèi)計算扣除。此外，要特別注意檢查利息超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額是否進(jìn)行了扣除，超過貸款期限的利息部分和加罰的利息是否進(jìn)行了扣除。,52,6.在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時，對已計入管理費用的印花稅是否重復(fù)扣除。 7.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是否已按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之加計了20%進(jìn)行扣除。 8.注意增值額的計算，適用稅率、應(yīng)納稅額是否正確，注意納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅

54、出售，增值額未超過扣除項目金額20%的要免征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。對于納稅人計建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。,53,普通住宅標(biāo)準(zhǔn) （一）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]006號）第十一條：條例第八條（一）項所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用

55、住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。,54,普通住宅標(biāo)準(zhǔn) （二） 2005年6月1日之后優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時符合以下三個條件: 住宅小區(qū)建筑面積容積率 1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格在同級別土地上住房平均價格的1.2 倍以下，各地可在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上浮動20%

56、。,55,五、房產(chǎn)稅檢查要點 1.有否將生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報納稅。企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。 2.免稅房產(chǎn)改變用途轉(zhuǎn)為應(yīng)稅房產(chǎn)后，是否按規(guī)定申報納稅。 3.對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定計繳房產(chǎn)稅。,56,房地產(chǎn)業(yè)重要的房產(chǎn)稅政策 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知2003年7月15日

57、國稅發(fā)[2003]89號一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。,57,二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）購置存量房，自辦理房

58、屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。,58,4.有否將與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或不單獨計算價值的配套設(shè)施（如暖氣、下水管等）從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅。 5.對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)

59、建后，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加了房屋原值，計繳了房產(chǎn)稅,59,附屬設(shè)備和配套設(shè)施房產(chǎn)稅政策 《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》（財稅地字（87）第003號）第二條、關(guān)于房屋附屬設(shè)備的解釋：房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電

60、梯、升降機(jī)、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起。,60,附屬設(shè)備和配套設(shè)施房產(chǎn)稅政策 財稅地字（87）第028號規(guī)定：經(jīng)研究，新建房屋交付使用時，如中央空調(diào)設(shè)備已計算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項固定資產(chǎn)入賬，單獨核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項固

61、定資產(chǎn)入賬，不應(yīng)計入房產(chǎn)原值。,61,附屬設(shè)備和配套設(shè)施房產(chǎn)稅新政策 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施 計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知 國稅發(fā)[2005]173號 一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給

62、排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。    二、對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值?！　?三、城市房地產(chǎn)稅比照上述規(guī)定執(zhí)行。,62,地下室房產(chǎn)稅原稅收政策 《財政部稅務(wù)總局

63、關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（(86)財稅地字第008號）第十一條：為鼓勵利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。因此，地下人防設(shè)施作為車庫使用符合“房產(chǎn)”定義，但是為了平戰(zhàn)結(jié)合而鼓勵利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。,63,地下室房產(chǎn)稅稅收新政策 ——財稅[2005]181號 財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房

64、產(chǎn)稅的通知 2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 對于出租的地下建筑，將按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。,64,對于自用的地下建筑，分三種情況計算征稅。它們分別是：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%—80

65、%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。,65,國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知     2000年3月8日   國稅發(fā)[2000]44號  

66、0;   二、關(guān)于出租柜臺征收城市房地產(chǎn)稅問題    出租房屋以優(yōu)先從租計征城市房地產(chǎn)稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內(nèi)的柜臺出租給其他經(jīng)營者等并收取租金的，應(yīng)按租金計征城市房地產(chǎn)稅。凡按租金計征的房產(chǎn)稅稅額超過按房產(chǎn)價值計征的，按租金收入計征城市房地產(chǎn)稅；未超過的，按房產(chǎn)價值計征。    對外商投資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建臨

67、時鋪面出租經(jīng)營的，如果房地產(chǎn)管理部門對該臨時鋪面不予確定產(chǎn)權(quán)，企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬上也不反映的，為支持商品房開發(fā)，對該出租經(jīng)營用的臨時鋪面暫不征收城市房地產(chǎn)稅。建造的商品房交付使用后依舊保留的出租經(jīng)營用的臨時鋪面，無論如何計賬，是否確定產(chǎn)權(quán)，均應(yīng)照章征收城市房地產(chǎn)稅。P125頁,66,六、土地使用稅檢查要點1.開征范圍內(nèi)已征用未開發(fā)或者正在建造期間的土地是否按規(guī)定申報繳納了土地使用稅。2.開征范圍內(nèi)未銷售的商品房占用的土地是否繳納

68、了土地使用稅。 3.填制《土地使用稅計算表》，依次填列：項目名稱、坐落地點、土地性質(zhì)、土地地段、占地面積、單位稅額、批準(zhǔn)征用時間、開始計稅時間、年度應(yīng)納稅額（辦理土地使用證轉(zhuǎn)移手續(xù)開始后分段計算）已納稅額、應(yīng)補(bǔ)稅額。,67,集體土地土地使用稅稅收新政策財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知財稅[2006]56號 在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際

69、使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。    本通知自2006年5月1日起執(zhí)行，此前凡與本通知不一致的政策規(guī)定一律以本通知為準(zhǔn)。,68,七、印花稅檢查要點1. 各類商品購銷合同、建筑安裝工程承包合同、財產(chǎn)租賃合同、借款合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、廣告合同和測繪合同（按照加工承攬合同）、商品房銷售合同、房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊證、專利證、土地使用證、賬簿等是否按規(guī)定貼花。此外，“實收

70、資本(股本)”和“資本公積”科目金額增加后，是否就增加的金額補(bǔ)帖印花。P1652.注意避免征納稅誤區(qū),69,國稅發(fā)[1991]155 號第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓書據(jù)(合同)，不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花?！币虼耍绻康禺a(chǎn)開發(fā)商以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)簽定的合同，以及房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同都無須繳納印花稅，只需就其取得的土地使用證按件貼花5元即可。 企業(yè)之間的借款合同或者單據(jù)不貼花，因為《印花稅稅

71、目稅率表》規(guī)定借款合同征稅范圍是：“銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽定的借款合同。”,70,3.印花稅最新處罰辦法 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅違章處罰有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2004]15號）對印花稅的違章處罰適用條款明確如下：印花稅納稅人有下列行為之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情節(jié)輕重予以處罰：    (1) 在應(yīng)納稅憑證上未貼或者少貼印花稅票的或者已粘貼在應(yīng)稅憑證上的印花稅票