戴德梁行物業(yè)培訓-裝修管理實施與控制技巧(48)頁

1、裝修管理實施與控制技巧,一、物業(yè)管理的意義,,裝修管理的意義,隨著物業(yè)業(yè)主的相繼進駐，物業(yè)公司的日常管理重點將轉(zhuǎn)移到裝修管理中。裝修管理將使業(yè)主逐步認識到物業(yè)公司的管理模式、管理理念、管理人員素質(zhì)等具體信息，從而認識、了解、認可物業(yè)企業(yè)的管理與服務。同時也是物業(yè)管理人員了解業(yè)主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機。 在業(yè)主裝修的過程中，將會產(chǎn)生一系列的問題，例如：違規(guī)裝修、環(huán)境衛(wèi)生、施工人員管理、施

2、工噪音、相鄰業(yè)主關系的處理等等。如何讓這些問題少發(fā)生或者不發(fā)生，就是考驗我們工作能力的時候。 為了做好裝修管理，要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外，還需要足夠的專業(yè)知識。豐富的知識帶給業(yè)主的將不只是對物業(yè)管理人員的敬佩，更多的是對物業(yè)企業(yè)服務的認可。,進行裝修管理必備相關知識,裝修管理工作，是一項綜合性的服務工作，不僅需要專業(yè)知識，還需具備其它的知識，甚至心理學知識。,1、房屋建筑工程知識 2、識圖 3

3、、裝修知識 4、施工操作及安全常識 5、消防知識 6、環(huán)境條例 7、行為心理學 8、風水學知識,www.fdcew.com房地產(chǎn)E網(wǎng),二、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國建設部令第110號）于2002年2月26日經(jīng)第53次部常務會議討論通過，自2002年5月1日起實施。,三、物業(yè)公司裝修批準權限,,物業(yè)裝修批準權限限定,非結(jié)構變動由物業(yè)

4、管理公司查勘、鑒定、批準；結(jié)構變動應經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準，物業(yè)管理公司可有償代辦；專用設備（如煤氣表、管線等）的變動，必須報請有關主管部門批準，物業(yè)管理公司可有償代辦。,裝修不宜審批的情況,改變建筑外部面貌 涉及消防隱患 有可能破壞預埋管線 對承重和分戶有影響,四、裝修管理的流程設定,,www.fdcew.com房地產(chǎn)E網(wǎng),裝修管理流程圖,,裝修手續(xù)辦理,在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業(yè)主的真實裝

5、修意圖，解答業(yè)主的相關問題。 例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內(nèi)承重梁柱、改動室內(nèi)門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路（可視對講、有線電視、網(wǎng)絡、電話等）、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網(wǎng)、在頂層搭建構筑物、改變室內(nèi)樓梯位置和樣式、改變空調(diào)安裝位置等等。 解答了業(yè)主的這些疑問，就等于告知業(yè)

6、主，那些是可以改變的那些是絕對不可改變的，同時夸大改動后可能給業(yè)主帶來的后果與麻煩，讓業(yè)主無形中形成如果這樣做將產(chǎn)生巨大損失的意識。,裝修管理協(xié)議,委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯(lián)系電話；住宅室內(nèi)裝飾裝修的房屋間數(shù)、建筑面積、裝飾裝修的項目、方式、規(guī)格、質(zhì)量要求以及質(zhì)量驗收方式；裝飾裝修工程的開工、竣工時間；裝飾裝修工程保修的內(nèi)容、期限；裝飾裝修工程價格，計價和支付方式、時間；合同變更和解除的條件；違約責任及

7、解決糾紛的途徑；合同的生效時間；雙方認為需要明確的其他條款。,www.fdcew.com房地產(chǎn)E網(wǎng),裝修管理費包括下列各項開支,審閱裝修圖紙、技術資料及提出意見; 裝修垃圾的清運； 額外的保安、清潔、保護措施及電梯使用等； 裝修期間加派的工程監(jiān)察人員。,裝修保證金制度,裝修保證金收取的對象 裝修保證金的收取標準 裝修保證金退還的時間 注：業(yè)主裝修后經(jīng)管理處驗收合格，裝修保證金可按規(guī)定退還。,溫馨提示,只在

8、下列情況下，裝修工作方能展開: 管理處已書面發(fā)出批準裝修許可證 所有有關費用已經(jīng)繳付 所有工程并沒有和國家法律有任何抵觸 消防機關已發(fā)出批準文件,裝修施工過程,業(yè)主辦理好裝修手續(xù)后就要開始進場裝修，根據(jù)裝修工程的工種大致可分為：水電施工、地板瓷片鋪設、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業(yè)主和施工單位的不同要求，各工序可能先后進行，也可能交叉進行，物業(yè)管理人員可根據(jù)現(xiàn)場情況靈活掌握。 業(yè)主的裝修過程將是

9、物業(yè)企業(yè)裝修管理中的重中之重，物業(yè)管理人員一定要發(fā)揚不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤問、勤看，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能處理的及時上報，并記錄在巡查記錄上，做到有據(jù)可查，有字（業(yè)主簽字）可認。同時盡可能詳細記錄業(yè)主的裝修進程，包括業(yè)主的水電改動情況。當業(yè)主入住后，如果裝修工程發(fā)生問題，而物業(yè)企業(yè)能夠從檔案中找出問題所在，將會給我們的工作帶來極大的便利，同時也會讓業(yè)主感受到我們的細心、周到的服務，貫徹了公司的服務宗旨。,www.fdcew.com

10、房地產(chǎn)E網(wǎng),裝修驗收,當施工單位施工完畢，業(yè)主提出裝修驗收需求時，物業(yè)管理人員應當和業(yè)主、施工單位負責人一起對業(yè)主已經(jīng)裝修完成的房屋進行驗收。驗收的主要任務是記錄和確認業(yè)主在裝修過程中的違規(guī)行為，劃分相應責任。裝修驗收過程中如果發(fā)現(xiàn)容然存在相關問題，一定要讓業(yè)主、施工負責人簽字認可，盡量減少物業(yè)企業(yè)在以后的工作中所擔的責任和維修工作量。 通過對業(yè)主裝修工程的驗收，可以替業(yè)主挑裝修施工單位的毛病，讓業(yè)主真實感受到我們?yōu)樗?/p>

11、著想的，進一步增進感情，同時可以從側(cè)面了解相關施工單位的整體施工水平，為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經(jīng)驗。,五、裝修施工過程的管理,,裝修施工過程的管理,一般情況下業(yè)主的裝修流程為：裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續(xù)→材料、工人進場→水、電線路改造→結(jié)構改動→鋪設地板、瓷片→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛(wèi)生→入住。當然這個流程并不是一成不變的，有時相關工作可能同時交叉進行。在大多數(shù)業(yè)主的裝修過程中，上下水管線的

12、改造最快，也就是2-3天的時間，長一點的大約7天左右，鋪設地板和瓷片的工期大約在5天左右，木工根據(jù)業(yè)主的需要有很大的變數(shù)，但一般來講，木工占總工期的時間最長，強、弱電線路的改造往往跟隨木工的進程而定，墻壁處理一般在10天左右。 分解業(yè)主的裝修流程和大致時間，目的就是找出容易發(fā)生違規(guī)裝修的階段和時間段，以便我們在相應的階段和時間段加大巡查力度，及時發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)裝修。,裝修前的準備工作,當業(yè)主辦理好裝修手續(xù)以后，我們建議

13、業(yè)主和上下左右鄰居溝通一下：“打擾了，從今天起我家開始裝修，影響了您的生活，請您諒解！”。好話說到前面，一旦將來有些噪音影響，衛(wèi)生影響，相鄰業(yè)主也不好意思投訴，這一點尤其是大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)入住的小區(qū)更加重要。,材料、工人進場時的管理,在業(yè)主材料、工人進場時，需要安全部門崗的密切配合，如果發(fā)現(xiàn)有異常的裝修材料進場，一定要問清楚：具體房號、材料用途，及時和業(yè)主溝通，了解材料的真實用途，對于違規(guī)裝修用材料阻擋在小區(qū)門崗之外。所謂異常的裝修材料包

14、括：大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。 往往這些材料的進場預示著業(yè)主將大興土木，在房間內(nèi)砌墻、在頂層復式露臺上搭建構筑物。因為房間的地板的承受重量是進過嚴格計算后設定的，隨意增加地板的荷重，將會給整個房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構筑物都是違反《物業(yè)管理條例》和小區(qū)《業(yè)主公約》的行為，這些行為我們都要嚴加制止。,www.fdcew.com房地產(chǎn)E網(wǎng),水、電線路施工管理,大多數(shù)的水管材質(zhì)是

15、PPR熱融管，相對來講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業(yè)主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上，觀察壓力表的讀數(shù)變化情況，壓力表在±0.2個壓力下變動為正常，否則要檢查管道滲漏情況。簡單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全，是極端不科學的。壓力表和打壓泵是正規(guī)裝修公司必備工具，不能聽信施工工人的言詞，他可能是偷懶。 業(yè)主在衛(wèi)生間施工上水管道時，建議業(yè)主將所有冷熱水管鋪設在離地面3

16、0㎝以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時開具《整改通知單》，提醒業(yè)主防水層已經(jīng)破壞，地產(chǎn)公司將不在負責維修其防水層，改由施工單位保修，同時建議多做幾次防水層。如果業(yè)主不聽，將來樓下的業(yè)主會頻繁的拜訪他。業(yè)主的熱水管線從廚房到衛(wèi)生間的鋪設，我們建議不要鋪在地面下，因為長時間的踩壓會造成水管的破損而引起漏水，檢修起來將是非常麻煩的事情。,水、電線路施工管理,衛(wèi)生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮

17、發(fā)霉。 強電線路的改動，要注意電線的質(zhì)量和型號，對有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動時最好走垂直線路，接頭和轉(zhuǎn)彎的地方要設置接線盒，以便將來檢修。房頂?shù)幕炷翆虞^薄，切槽深度不得超過1.5㎝。所有線路暗埋必須串管（PVC管），穿線管內(nèi)不準有接頭。 弱電線路的改動一定要注意，只有專業(yè)人士才能完成。小區(qū)的可視對講、安全防范系統(tǒng)必須經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)指定的專業(yè)人員才能移動，而且是收費服務，一旦私

18、自移位造成單元系統(tǒng)損失的，要照價賠償?shù)摹?www.fdcew.com房地產(chǎn)E網(wǎng),結(jié)構改造,小區(qū)的房屋戶型，是經(jīng)過專業(yè)的設計師精心設計的，業(yè)主在購買房產(chǎn)時已經(jīng)認可該戶型，因此沒有必要進行改建，而且也不準改建，任何改建都將會影響到整座樓的安全。 如果業(yè)主改動結(jié)構，將會產(chǎn)生很大的響聲，要求安全部的密切配合，一旦發(fā)現(xiàn)有可疑情況，及時查看，可以要求施工人員停工，等業(yè)主到現(xiàn)場后文明情況再行處理。,地板、瓷片鋪設,業(yè)主在鋪設房間的地

19、板時，建議干鋪，不能鋪設太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因為除了衛(wèi)生間，其他房間都沒有設置防水層，不能讓樓下“下雨”。 衛(wèi)生間的地板一定要做好坡度，可以相對大一些，以利于及時排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用洼膠。,下水管道、煙道的施工,廚房和衛(wèi)生間的下水管道施工時，建議業(yè)主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來維修時將增加難

20、度和恢復成本，尤其是底層業(yè)主更應注意。 廚房的煙道開口位置是根據(jù)國家規(guī)范設計的，不能做任何改動，否則極易產(chǎn)生串煙現(xiàn)象。如果業(yè)主執(zhí)意要改，應該告訴他物業(yè)企業(yè)不會在接受他的報修。如果業(yè)主已經(jīng)改動，當發(fā)生串煙時，可以購買止逆閥安裝上。 廚房的燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣，同時也會存在安全隱患。連接軟管的長度不得超過2.5m，連接軟管不得封閉在墻內(nèi)，一旦發(fā)生泄漏，后果將十分嚴重。,木工施工,相對

21、來講，對于業(yè)主的木工施工管理比較輕松，只需要查看業(yè)主的裝修進度，注意防范施工人員的用電安全、消防安全、在公共區(qū)域施工問題、環(huán)境衛(wèi)生的保持等方面的問題。需要提醒業(yè)主的是：在吊頂和家具內(nèi)安裝的電線一定要穿線管，減少火災隱患，盡量少安裝大功率的照明設備。,www.fdcew.com房地產(chǎn)E網(wǎng),油漆施工,業(yè)主的墻壁和家具油漆施工，也是相對比較輕松的管理環(huán)節(jié)，需要提醒施工人員的是注意環(huán)境衛(wèi)生，不能影響到相鄰業(yè)主的正常生活，施工時一定要關閉進戶門，

22、提醒業(yè)主在注意劣天氣情況下門窗要及時關閉，以防損壞已經(jīng)完成的裝修工程。,裝修工程的收尾及驗收,所謂裝修驗收，就是將業(yè)主在裝修過程中所發(fā)生的違規(guī)情況匯總，查看整改情況，對于沒有處理的記錄在檔案中，由業(yè)主、施工負責人簽字認可，分清責任。然后可以恭喜業(yè)主喬遷新居了，如果知道業(yè)主的詳細搬家之日，到時上門恭喜，將會達到意想不到的效果。 經(jīng)過2個月左右的緊張施工，裝修施工基本結(jié)束，剩下收尾工程，我們的工作也即將告一段落。此時需要提醒

23、業(yè)主的是：注意剩余材料的處理、裝修公司的質(zhì)保金問題、室內(nèi)有害氣體檢測、室內(nèi)通風除異味問題等。一般建議業(yè)主空置房屋3個月以后再入住。 可以告知業(yè)主一些常用的消除室內(nèi)異味的方法?；钚蕴繉妆?、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物質(zhì)都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊蘭、蘆薈、虎尾蘭能大量吸收室內(nèi)甲醛等污染物質(zhì)，消除并防止室內(nèi)空氣污染；茉莉、丁香、金銀花、牽牛花等花卉分泌出來的殺菌素能夠殺死空氣中的某些細菌

24、，抑制結(jié)核、痢疾病原體和傷寒病菌的生長，使室內(nèi)空氣清潔衛(wèi)生。但要注意有些人會對花粉過敏，要小心。,六、裝修巡檢,,裝修巡檢的重點,了解了業(yè)主裝修過程中的重點，也就明白了我們?nèi)粘Ｑ矙z的重點。在業(yè)主材料進場和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規(guī)意圖的業(yè)主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。,結(jié)構改動,這一類違規(guī)裝修是最嚴重的

25、違規(guī)，主要表現(xiàn)在：在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，改變室內(nèi)樓梯位置，在室內(nèi)砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內(nèi)安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開門開窗等等。物業(yè)管理企業(yè)應該堅決制止這一類違規(guī)裝修，必要時可以采取一些非常手段，同時上報相關管理部門共同處理。,改變房屋用途,這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：擴大衛(wèi)生間的門窗尺寸，更改衛(wèi)生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛(wèi)生間，將陽臺改為洗衣間，將主臥衛(wèi)生間改為書房或衣柜，改變空調(diào)的安裝位置

26、，改變?nèi)細馀瘹夤艿赖鹊?。針對這類違規(guī)裝修，物業(yè)管理企業(yè)應盡量阻止其改動，告知業(yè)主這樣改動應該承擔的責任，可能會對其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認可。,線路改動以及房屋外觀改變,這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：破壞了衛(wèi)生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內(nèi)，用水泥板和瓷片封閉衛(wèi)生間和廚房的下水管道并沒有預留檢修孔，改動主下水管道，改變煙道的開孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對講移位，改變進戶門樣式顏色

27、，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網(wǎng)等等。同樣物業(yè)管理企業(yè)也應盡量阻止其改動，告知業(yè)主這樣改動應該承擔的責任，相應的地產(chǎn)公司保修期將取消。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認可。,破壞環(huán)境衛(wèi)生,這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：裝修垃圾沒有按照規(guī)定運放，污染損壞公用設施設備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等。這一類違規(guī)一般情況下是施工人員造成的，需要安全部和保潔部的密切配合，發(fā)現(xiàn)一起，嚴肅處理一起，必要時可以要求相關

28、人員離開小區(qū)，但一定要及時聯(lián)系施工負責人和業(yè)主講明原因，避免不必要的誤會。,提示,由于物業(yè)公司沒有行政處罰權，物業(yè)公司一定要制定住戶室內(nèi)裝修審批及監(jiān)管制度，最好要制定裝修保證金制度。 物業(yè)公司有權對違規(guī)的裝修行為進行處罰（收違約金），糾正違規(guī)裝修行為。,七、有效避免裝修干擾的策略,,www.fdcew.com房地產(chǎn)E網(wǎng),◆ 手法一,裝修前發(fā)通知給同一樓層及上下樓層住戶，讓他們有思想準備和采取一些必要的預防措施。,◆ 手

29、法二,在住戶提交裝修申請時，提醒住戶聘請信譽好、實力強、人員精的裝修公司，并盡量縮短工期。,對住戶和裝修公司進行必要的培訓，解釋裝修程序和有關管理規(guī)定，避免他們因事先不知而產(chǎn)生各種影響他人工作或休息的裝修工程。,◆ 手法三,◆ 手法四,將《裝修注意事項》（施工許可證）貼在裝修單元大門上，提醒裝修人員文明施工。,◆ 手法五,對于住宅樓，嚴禁在夜晚、周末等時間裝修；對于商業(yè)大廈，白天上班時間只允許一些不產(chǎn)生噪音及油漆氣味的裝修，將發(fā)生較大噪

30、音如電鋸聲和油漆等工序安排在非辦公時間進行。,◆ 手法六,施工人員必須辦理施工證或臨時出入證方可進場施工，施工人員不得從事與施工無關的各種活動。,◆ 手法七,加強對裝修單元的監(jiān)管，及時聽取鄰居意見，對違規(guī)施工人員視情節(jié)輕重分別給予口頭或書面警告、停止裝修、暫扣裝修工具、責令賠償損失等處罰。,◆ 手法八,為施工單位提供必要的服務條件，為其保質(zhì)、按時完成裝修任務給予方便。,◆ 手法九,加快裝修申請、驗收所需的時間，在規(guī)定的時間內(nèi)將裝修保證金