龍湖項目成本管理控制與招投標(biāo)合同管理(144)頁

1、龍湖項目成本管理控制與招投標(biāo)、合同管理,,,講師介紹 高級工程師；一級建造師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務(wù)理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師；12年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標(biāo)管理方面有比較深刻的體會。,,,,,,,,內(nèi)容,龍湖的項目成本管理,,,龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理,龍湖的合同管理,龍湖的項目成本控制,,,,,,,,內(nèi)容,龍湖的項目成本管理,,,龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理,龍湖的合同管理,龍湖的項目成本控制,問題：成

2、本是怎樣形成的成本是什么時候形成的,房地產(chǎn)主要成本費項,主要費項：,一、土地費用二、前期費用三、建筑安裝成本（基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體建安）四、開發(fā)間接費五、營銷費用六、管理費七、財務(wù)費用,,,,,,建設(shè)部2000年9月18日發(fā)布 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》 第四章第24條明確 “開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑

3、安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等?！?成本,經(jīng)營目標(biāo)/盈利指標(biāo),,項目策劃銷售定位,項目設(shè)計/部品定位,,,,,政策與市場環(huán)境,,,,影響房地產(chǎn)成本的主要因素,自身管理能力,項目開發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場施工,,龍湖成本管理的目的,龍湖成本管理的目的 成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益 ----提升價值 以

4、經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢 。,,價值工程,,數(shù)據(jù)分析與儲存,,,,成本管理工作的重心提前,準(zhǔn)確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結(jié)算,龍湖成本管理體系思路,龍湖成本管理的目標(biāo),目標(biāo)： 建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系 龍湖成本管理的基本內(nèi)容 ----合理確定成本與有效控制成本,目標(biāo)成本管理有什么作用 目標(biāo)成本管理的作用在于心中有數(shù)；“算了再做” 而

5、不是“做了再算”,目標(biāo)成本管理原則,不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo),成本管理未來的發(fā)展方向,,,管理重心前移,方案優(yōu)化管理創(chuàng)新,,龍湖的成本管理,成本管理的管理體系,龍湖成本管理體系 制度 流程 方法 工具 （工作指引、作業(yè)指導(dǎo)書）,,,,,,成本管理部分制度流程體

6、系,成本模塊：制度流程與管理工具,以項目為管理對象項目的完全直接開發(fā)成本測算分解項目期間成本測算分?jǐn)?龍湖項目成本管理的內(nèi)容,集團(tuán)公司,重慶公司,成都公司,北京公司,項目2,項目1,項目2,項目1,項目2,項目1,項目N,項目N,項目N,N公司,項目N,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,龍湖集團(tuán)組織形式,龍湖項目管理組織形式,營銷部,成本管理部,工程管理部,設(shè)計研發(fā)部,計劃財務(wù)部,公司總經(jīng)理,研發(fā)專員,項目負(fù)責(zé)人,項目

7、研發(fā)經(jīng)理,項目工程經(jīng)理,項目成本經(jīng)理,項目營銷經(jīng)理,項目財務(wù)經(jīng)理,專業(yè)工程師,成本專員,營銷顧問,財務(wù)專員,,,,,,,,,,,公司運營總監(jiān),,項目1,項目2,項目3,項目N,,,,,,,,,,龍湖項目部主要職能 產(chǎn)品研發(fā)定位施工組織和管控成本測算和控制營銷策劃和銷售客戶管理品質(zhì)保證,實行項目管理后公司和部門職能公司土地競拍、資金保障、人力資源部門掌握制度、流程、

8、方法、工具的制定和更新；整理資源、知識沉淀；集公司資源協(xié)助支持項目工作，檢查監(jiān)督項目工作培訓(xùn)項目需要的合格的經(jīng)理和專員,,龍湖目標(biāo)成本管理三大工具1、目標(biāo)成本測算與分解2、投資分析模型3、歷史成本數(shù)據(jù)庫,,龍湖項目目標(biāo)成本測算和分解,目標(biāo)成本測算的條件,經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計圖（規(guī)劃指標(biāo)表、建筑標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置） 相應(yīng)項目工程造價歷史成本數(shù)據(jù) 市場價格及其走勢的準(zhǔn)確把握 測算成本,,正向測算：測算依據(jù)

9、 （產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、市場情況、歷史成本數(shù)據(jù)庫）測算方式 （估算、概算、預(yù)算）團(tuán)隊工作反向倒逼：確定銷售價格水平；確定利潤要求；反推計算成本,目標(biāo)成本測算的方法,目標(biāo)成本是根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價和期望利潤，結(jié)合目前市場價格情況，參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，并同時預(yù)測未來價格走向，預(yù)先制定并力爭控制的產(chǎn)品成本目標(biāo)成本作為產(chǎn)品未來成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計、采購、施工等整個項目開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和

10、管理等措施的努力，需要實現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線,龍湖目標(biāo)成本管理的階段,土地投資論證階段,目標(biāo)成本(土地版),,項目啟動階段,目標(biāo)成本(啟動版),,方案設(shè)計階段,目標(biāo)成本(方案版),,初步設(shè)計階段,目標(biāo)成本(執(zhí)行版),,工程實施階段,目標(biāo)成本(調(diào)整版),,竣工階段,項目竣工成本,,目標(biāo)成本形成,動態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行,土地投資論證階段成本測算,,責(zé)任部門,工作成果,發(fā)展部,項目定位,提供周邊配套,提供土地信息,地區(qū)總經(jīng)理,研發(fā)部,造價采購部,

11、主持、確定,項目預(yù)案,,,目標(biāo)成本測算,通過,滿足拿地成本要求,,,未通過,審定,存檔,投資分析模型,總經(jīng)理重新給定成本值,土地階段成本測算方法：成本經(jīng)驗值估算法參考成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)，用表格組合來完成土地投資論證階段成本測算,,,,,,,,,,,,,,,,,,《項目目標(biāo)成本測算（土地版）》只是土地投資論證的一部分；把《項目目標(biāo)成本測算（土地版）》與項目其他預(yù)設(shè)模塊進(jìn)入《項目投資經(jīng)濟(jì)分析模型》進(jìn)行指標(biāo)分析，為土地投資提供決策；審定的

12、《項目目標(biāo)成本測算（土地版）》將作為項目啟動階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。,項目投資經(jīng)濟(jì)分析模型,,模型是什么 模型就是模擬項目整個運作過程，通過數(shù)據(jù)之間的邏輯運算，得出項目的評價指標(biāo)，從而衡量項目的優(yōu)劣 通過模型進(jìn)行項目的實時跟蹤，從而了解項目收益的動態(tài)變化情況。,模型的基本結(jié)構(gòu) 模型由以下幾個模塊組成：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、項目分期情況、成本測算、項目進(jìn)度及付款計劃、銷售及回款計劃、資金來源及運用表和現(xiàn)金流出表。,,,

13、模型中基本財務(wù)指標(biāo) 凈現(xiàn)值 指在項目計算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他設(shè)定折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值是一個絕對指標(biāo)，項目的凈現(xiàn)值越大越好。 內(nèi)部收益率 是指項目投資實際可望達(dá)到的報酬率，也是使投資項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是一個相對指標(biāo)，項目的內(nèi)部收益率越高越好。,,現(xiàn)金成本收益率 指投入1元的成本項目可以帶來的現(xiàn)金收入，該指標(biāo)不是衡量項目收益高低的指標(biāo)，

14、而是衡量項目現(xiàn)金收益情況的指標(biāo)。權(quán)益資本乘數(shù) 指項目的權(quán)益資本與項目總投資的比值，該指標(biāo)反應(yīng)的是1元的自有資金的投入可以駕馭多少元的總投資，該指標(biāo)越大越好。,,項目指標(biāo)的衡量體系 影響模型的主要因素有三個指標(biāo)：項目的內(nèi)部收益率；項目的現(xiàn)金成本收益率；項目的權(quán)益資本乘數(shù) 分別從三個主要的方面衡量項目的優(yōu)劣： 項目的內(nèi)部收益率：從項目動態(tài)收益的角度； 項目的現(xiàn)金成本收益率：從項目

15、現(xiàn)金流的角度； 項目的權(quán)益資本乘數(shù)：從權(quán)益資本使用效率的角度,項目啟動階段成本測算,項目團(tuán)隊,確定產(chǎn)品定位和銷售價格、銷售進(jìn)度,,研發(fā)部,根據(jù)規(guī)劃條件 和市場定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)）,,造價采購部,項目目標(biāo)成本測算,,計劃財務(wù)部,根據(jù)售價、銷售進(jìn)度、成本測算、進(jìn)行財務(wù)指標(biāo)計算,,拿地以后項目團(tuán)隊對擬建項目進(jìn)行詳細(xì)策劃，設(shè)定項目市場定位、產(chǎn)品定位，明確項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)

16、備的檔次或品牌、測算目標(biāo)成本、施工安排、工程進(jìn)度，材料供應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進(jìn)度等項目啟動階段成本測算是對土地投資論證階段目標(biāo)成本測算的細(xì)化項目啟動階段成本測算帶入經(jīng)濟(jì)模型后應(yīng)達(dá)到或超過土地版的收益指標(biāo)；,目的 對項目進(jìn)行沙盤推演，預(yù)見和決策未來，設(shè)定產(chǎn)品 定位，營銷方案、實施計劃，成本控制，測算財務(wù) 指標(biāo)，識別項目風(fēng)險，提出預(yù)案。 項目團(tuán)隊明確項目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識,項目啟動階段的成功標(biāo)志

17、 項目啟動會,,主要內(nèi)容（成果）《項目定位》《項目建造標(biāo)準(zhǔn)》《體驗區(qū)選址、定位及開放計劃》《項目一二級計劃》 《項目分期、材料供應(yīng)方式范圍》《項目目標(biāo)成本（啟動）》 《項目合約規(guī)劃》《投資分析模型（啟動）》,設(shè)計階段成本測算和分解,工程部,提供現(xiàn)場布置方案提供施工用水電以

18、及甲方臨設(shè)設(shè)置方案初步施工方案及土石方平衡對比,,提供方案、初步設(shè)計圖提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方案對比,,造價采購部,目標(biāo)成本分解進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃,,研發(fā)部,計劃財務(wù)部,財務(wù)指標(biāo)計算,,設(shè)計階段成本分解主要是方案設(shè)計、初步設(shè)計階段的成本測算和分解方案設(shè)計階段是設(shè)計階段成本控制的重點初步設(shè)計階段目標(biāo)成本，目的是形成詳細(xì)、準(zhǔn)確的目標(biāo)成本，經(jīng)審批后，是項目的執(zhí)行目標(biāo)成本,案例： 方案設(shè)計階段成本測算及分解,,

19、分解依據(jù)：甲方的發(fā)包與采購計劃分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個合同項的目標(biāo),目標(biāo)成本分解：按合同計劃分解,目的將各費項成本對應(yīng)分解成未來可執(zhí)行的合同隨項目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同和合同造價,,,,,,,項目實施階段成本管理,工程部,現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計劃,,提供施工圖設(shè)計變更的控制、專項工程的優(yōu)化,,造價采購部,簽證變更的費用審核、專項工程的成本分析、動態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本

20、調(diào)整,,研發(fā)部,計劃財務(wù)部,財務(wù)指標(biāo)的動態(tài)跟進(jìn)資金計劃審核,,互動,,,,動態(tài)成本：是項目實施過程中各個單項合同（費項）的實際成本與目標(biāo)成本的控制結(jié)果在工程招標(biāo)和簽訂合同時，與合約規(guī)劃對應(yīng)；結(jié)合合同或預(yù)算造價對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整合同變更 ( 包括：經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化及時對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整,動態(tài)成本管理,動態(tài)成本的組成,動態(tài)成本= 已結(jié)算合同成本+未結(jié)算合同成本

21、 +非合同性成本+待發(fā)生成本,,動態(tài)成本,待發(fā)生成本,待發(fā)生費用,未簽約合同估價,已發(fā)生成本,非合同性成本,合同性成本,已結(jié)算合同成本,未結(jié)算合同成本,合同金額,結(jié)算調(diào)整(含簽證變更),合同金額,預(yù)估結(jié)算調(diào)整(含預(yù)估簽證變更),月度成本回顧,在目標(biāo)成本中對已發(fā)生、已結(jié)算的合同金額調(diào)整；對未發(fā)生合同費項進(jìn)行清理、預(yù)估在目標(biāo)成本中按已發(fā)生、已結(jié)算的費用金額調(diào)整；對未發(fā)生費用進(jìn)行清理、預(yù)估,成本動態(tài)重大事項及預(yù)警

22、成本管理異常事項披露 重大招標(biāo)進(jìn)展 補充預(yù)算動態(tài)狀況（含設(shè)計變更及洽商） 結(jié)算異常情況說明（超合同額及目標(biāo)成本、以及其它異常情況均需說明） 成本目標(biāo)評審 成本研究及其它測算,動態(tài)成本月報內(nèi)容,動態(tài)成本月度狀況表,工程竣工階段成本管理,工程部,審核工程竣工資料對合同相關(guān)條款進(jìn)行評估對供應(yīng)商進(jìn)行相關(guān)履約評估,,設(shè)計總結(jié),,造價采購部,與供應(yīng)商進(jìn)行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本并與目標(biāo)本（執(zhí)行版）比

23、較,,研發(fā)部,計劃財務(wù)部,財務(wù)決算核算最終的財務(wù)指標(biāo),,,項目竣工成本，是指在項目竣工驗收時點上，項目的全部成本，包括確認(rèn)（結(jié)算）的已發(fā)生成本和預(yù)估（結(jié)算）的未發(fā)生成本。其費項包括開發(fā)成本、營銷費用、管理費用、財務(wù)等全部成本費用。將《項目竣工成本》與《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》比較，分析、說明差異原因按規(guī)定格式形成《項目成本總結(jié)和分析》,一、基本情況的概要成本目標(biāo)的下達(dá)成本目標(biāo)的分解成本目標(biāo)的完成二、分解和完成的對比以

24、費項為跟本、對目標(biāo)成本和實際成本各費項的結(jié)構(gòu)分解、完成情況進(jìn)行對比分析基本結(jié)論,目標(biāo)成本和實際成本的對比分析,,三、分析說明ABC分析敏感性分析失敗和成功事例的分析四、改進(jìn)建議如何做好成本管理目前成本管理的瓶頸和破解,,龍湖的歷史成本數(shù)據(jù)庫 ……目標(biāo)成本編制的重要參考,歷史成本數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容,包括：成本測算基礎(chǔ)資料開發(fā)成本匯總表總體分項工程成本指標(biāo)單位工程建安指標(biāo),如何參考?xì)v史成本測算新項目成

25、本,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（項目規(guī)劃指標(biāo)表、確定產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)） 確定總體各費項成本 在歷史成本數(shù)據(jù)庫中查找預(yù)設(shè)單位工程特征指數(shù)、 體形系數(shù)，確定單位工程預(yù)設(shè)成本 結(jié)合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)前市場價格情況對主要材料、人 工費、規(guī)費等進(jìn)行調(diào)整,以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考,基礎(chǔ)部分：挖孔樁基礎(chǔ)的測算數(shù)據(jù)見下表,,參考指標(biāo) A類高層（主體） 鋼筋 47.72千克、水泥 86.69千克、預(yù)拌砼 0.33立方 B類高層（

26、主體） 鋼筋53.79千克、水泥 75.73千克、預(yù)拌砼 0.35立方 當(dāng)窗墻比為0.28，體型系數(shù)為0.28時，主體結(jié)構(gòu)及粗裝修部分的造價基數(shù)約為1,,,,,,,,內(nèi)容,龍湖的項目成本管理,,,龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理,龍湖的合同管理,龍湖的項目成本控制,項目成本控制的原則,成本控制的目標(biāo)原則不是最低而是合理成本控制的核心是合理的成本獲得最大效益,成本測算過程的控制分為： ·投資論證階段測算

27、83;設(shè)計階段控制 執(zhí)行過程的控制主要是施工階段控制,成本控制包括成本測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制,房地產(chǎn)項目土地投資論證 ·根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項目定位 ·結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理 配置 ·參考類似業(yè)態(tài)工程項目歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)編制投資估算，利用投資分析模型測算控制土地成本·結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項目售價、市場需求等情況論 證項目投資可行性

28、,投資論證階段的控制,（概念設(shè)計）方案設(shè)計初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）施工圖設(shè)計（產(chǎn)品設(shè)計確定產(chǎn)品成本）,項目設(shè)計階段的控制,投資決策至初步設(shè)計階段，通過對設(shè)計方案的比較，本階段成本控制的效果約為75%～80%，控制成本的阻力最小，控制成本需要的成本最低 深化設(shè)計至施工圖設(shè)計階段，通過對建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段成本控制的效果約為15%～20%施工圖設(shè)計結(jié)束至施工階段（實施階段），通過對施工方案的比較，本階段成本控制效果約為5%以內(nèi)，控

29、制成本阻力較大，控制的成本較高,設(shè)計階段投資控制效果,,,,,,概念,設(shè)計,施工/安裝,使用,,,,控制的效果,控制的阻力,控制的成本,主要控制價值區(qū),101,方案設(shè)計控制要點,102,重點關(guān)注：產(chǎn)品定位，不同產(chǎn)品比例的搭配，產(chǎn)品功能、配置、標(biāo)準(zhǔn)，主要設(shè)計選型，建筑平面，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式…,對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計比較，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶

30、型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積。,在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤。 注意設(shè)計作品和產(chǎn)品的關(guān)系 比較高層與小高層的成本,案例：某項目指標(biāo)如下，方案設(shè)計階段沒有充分利用建筑密度指標(biāo)規(guī)劃利潤貢獻(xiàn)大的產(chǎn)品，規(guī)劃建8棟高層，4個18層、4個33層,高層與高層、花園洋房的成本比較,

31、限額設(shè)計 確定限額設(shè)計控制指標(biāo) 限額設(shè)計是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制設(shè)計，對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制 凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性 。,初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點,,建筑設(shè)計方面根據(jù)初步設(shè)計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進(jìn)行計算比較，盡量減少公攤面積增大得房率?？刂茊误w建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長、面積系數(shù)

32、，門窗面積系數(shù)、窗墻比、窗地比指標(biāo)、體型系數(shù)等對節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的影響。,控制建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝飾材料的選擇搭配，在滿足必要使用功能的同時成本最合理。 產(chǎn)品定位,結(jié)構(gòu)設(shè)計方面基礎(chǔ)選型、埋深和布置應(yīng)合理樓面恒、活荷載及梁的線荷載，梁、柱或墻的集中荷載取值合理，安全系數(shù)取值合理主體結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)體系選型合理，梁

33、、柱、板鋼筋配筋計算配置合理人防地下室結(jié)構(gòu)選型應(yīng)正確，設(shè)計荷載取值、結(jié)構(gòu)計算與構(gòu)造,強電設(shè)計方面主要電氣負(fù)荷指標(biāo)配置、供電范圍、變壓器臺數(shù)合理進(jìn)出線通道是否合理設(shè)備選擇、出線回路計算電流、斷路器容量和電纜截面配置合理發(fā)電機(jī)供電范圍、容量和臺數(shù)選擇合理敷設(shè)方式和路徑、出線回路、線纜型號截面經(jīng)濟(jì)合理,弱電設(shè)計方面弱電各系統(tǒng)功能和設(shè)備選型合理各系統(tǒng)管線走向布置合理,給排水設(shè)計方面設(shè)計參數(shù)合理、計算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)；系統(tǒng)流程合理 設(shè)

34、備房設(shè)置位置及設(shè)備布置合理、使用及維護(hù)方便 主要的設(shè)備材料選用經(jīng)濟(jì)合理,綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進(jìn)行造價分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。 編制概算，對投資進(jìn)行控制。,景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。 確定項目骨干樹種、基調(diào)樹種,電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟(jì)分析,,公攤面積的組成,垂直通道：

35、樓梯間、電梯井、垃圾道、通風(fēng)井、管道井、提物井、室外樓梯；墻體面積：本幢樓各套與公共建筑之間的分隔墻和整幢房屋外墻水平投影面積總和的二分之一； 設(shè)備用房和管理用房：幢內(nèi)共同使用的設(shè)備用房，輔助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面積,對公攤面積（公攤系數(shù)）的管控第一，要明確規(guī)范的剛性要求；第二，根據(jù)項目檔次定位和顧客價值敏感度，設(shè)定大堂、電梯間、公共走道的合理尺度；第三、從技術(shù)角度通過各公攤部位的相對位置的調(diào)整、對單個公攤部

36、位的局部優(yōu)化降低公攤。,影響公攤系數(shù)的因素 公攤系數(shù)＝公攤面積 / 套內(nèi)面積 公攤系數(shù)第一層次的影響因素是建筑業(yè)態(tài) 超高層住宅、寫字樓＞高層公寓＞花園洋房＞疊拼別墅＞聯(lián)排別墅＞獨棟別墅 公攤系數(shù)第二層次的影響因素是公攤面積,,,運用價值工程控制投資,投資測算過程中設(shè)計階段測算，這一階段運用價值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。 價值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來的管理技術(shù)，通過對產(chǎn)品的功能分

37、析，達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。,如何有效提高產(chǎn)品的價值,功能 F成本 C,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1、功能不變，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不變，功能提高,如何有效提高產(chǎn)品的價值,表中的價值不是從價值構(gòu)成的角度來理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價值的，表現(xiàn)為功能與成本之比； 成本也不是一般意義上的

38、成本，它是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。,如何有效提高產(chǎn)品的價值,,（1）推行價值工程管理，提升局部或樓盤的性價比價值工程兼顧功能、成本，力求以最低成本，實現(xiàn)必要的功能，提高產(chǎn)品價值。功能、品質(zhì)與成本（銷售價格）的比值即性價比，從單個部品部件到整個樓盤可提高性價比 那些是必要功能，業(yè)主對哪些更敏感,（2）技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較人防工程決策土建車庫與機(jī)械車庫的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較電梯、空調(diào)的配置方式地下車庫最少車位、

39、面積及收益測算基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式 ……,注：以綠化工程為例，在成本不變的情況下，改變植物的搭配和密度，可以改善綠化效果；或者在達(dá)到綠化效果的前提下，改變植物品種，可以降低成本。,設(shè)計階段控制措施,產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位模板化專業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn)模板化設(shè)計任務(wù)書模板化設(shè)計合同模板化主要專業(yè)施工圖設(shè)計指引模板化主要專業(yè)施工圖設(shè)計審圖要點模板化制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)作法,90% 復(fù)制 + 10% 創(chuàng)新（1+10%）n一年一小改 三

40、年一大改,產(chǎn)品復(fù)制,工程實施階段成本控制要點,工程招投標(biāo)總分包合同管理現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更管理材料設(shè)備采購、認(rèn)價招標(biāo)及管理工程預(yù)結(jié)算管理……,施工方案的比較和成本控制 原則：技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理,,一般施工方案中可能影響結(jié)算的內(nèi)容,施工平面布置中施工設(shè)備的選擇和配置塔機(jī)的選型、安裝高度、安裝位置基礎(chǔ)土石方和室內(nèi)回填土石方平衡、外運方案鋼筋的搭接方式、角碼鐵的加工及布置對拉螺桿的設(shè)置方式（防水、不防水）止水帶的設(shè)置

41、方案和材料選用其他可能增加費用的施工措施等,施工方案可能增加費用的審核,方案報審批時，由施工單位自己報告有無費用增加，無增加費用的方案由工程管理部審批；有增加費用的由工程管理部審批后，經(jīng)造價部再對有無費用和如何計算費用審批施工單位報無增加費用的，結(jié)算時不再考慮方案增加費用；有增加費用的，按造價部審批意見結(jié)算,現(xiàn)場設(shè)計變更及技術(shù)洽商管理,設(shè)計變更的原因 由設(shè)計院提出的對原施工圖的變更修改 由建設(shè)單位提出的對原施工圖的變