我國城市土地利用及問題與對策

1、我國城市土地利用的問題與對策我國城市土地利用的問題與對策【內(nèi)容提要】我國城市化進程的加快使得在城市土地利用過程中，用地規(guī)模擴張過快、土地利用效率低下、用地結(jié)構(gòu)失調(diào)等各種問題日益突出，而城市土地利用規(guī)劃功能又相對較弱、管理尚不完善。政府既是規(guī)則的制訂者、執(zhí)行者，又是市場的管理者和交易者，對政府行為缺乏有效監(jiān)督和制約，乃是我國土地資源流失與失控的深層次原因。應以土地權(quán)利為核心，以物權(quán)理論為基礎(chǔ)來構(gòu)建、創(chuàng)新土地產(chǎn)權(quán)制度，健全土地法律責任制度。

2、針對這些問題提出了從系統(tǒng)的角度進行城市土地利用和規(guī)劃，以城市發(fā)展規(guī)劃為總領(lǐng)，合理控制各類土地的使用，促進土地資源的集約利用與城市生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，以及城市土地利用規(guī)劃的對策建議?！菊}】城市規(guī)劃【關(guān)鍵詞】城市土地集約利用系統(tǒng)協(xié)同城市土地利用規(guī)劃【參考文獻】[1]李志民，周寶同城市化進程中的土地問題國土資源，2005(6):20—23.[2]趙賀中國城市土地利用機制研究經(jīng)濟管理出版社，2004:58[3]歐名豪土地利用規(guī)劃體系研究

3、中國土地科學，2003(17):41—44[4]王霞，尤建新城市土地經(jīng)濟學，復旦大學出版社，2004:29—37[5]黃鵬，盧靜國外城市土地利用規(guī)劃的啟示現(xiàn)代城市研究，2004(8):53—56[6]畢凌嵐，黃光宇對現(xiàn)行城市土地利用規(guī)劃的生態(tài)反思城市規(guī)劃匯刊，2003(5):52—58[7]胡云論我國城市規(guī)劃的公眾參與城市問題，2005(4):74—78隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，近幾年我國城市化進程逐步加快，對自然資源和生態(tài)環(huán)境等產(chǎn)生

4、了較大的影響和沖擊，引發(fā)了一系列的矛盾和問題，其中尤為突出的是土地問題。有數(shù)據(jù)資料表明，近20年，我國城市用地規(guī)模的擴張遠遠超過城市化的進程，城市用地的供需矛盾日益尖銳；但另一方面，我國對已占有的城市建設(shè)用地控制較弱，導致城市土地利用效率低下，土地利用的集約程度遠遠低于國外發(fā)達城市水平。這就要求我國要從根本上轉(zhuǎn)變土地資源的利用方式，針對當前在城市土地利用規(guī)劃方面存在的問題，從系統(tǒng)的角度加強、完善土地利用規(guī)劃功能，使之與城市的發(fā)展方向、發(fā)

5、展速度相協(xié)調(diào)，促進土地資源的節(jié)約與集約利用。一我國城市土地利用中存在的問題近年來，隨著我國城市化步伐的逐步加快，我國在城市土地利用方面存在的問題日益暴露出來，主要表現(xiàn)在以下幾方面。1.城市用地規(guī)模擴張過快，用地供需矛盾尖銳目前全國共設(shè)有660個城市，兩萬多個建制鎮(zhèn)①，2005年我國的城市化率達到43％，大體上每年增長一個百分點；而全國城市土地面積2000年為2.24萬平的總體發(fā)展融為一體，保證城市用地規(guī)模的合理擴張。3.缺乏專門的城市用

6、地規(guī)劃法規(guī)，對城市用地控制較弱我國土地利用規(guī)劃體系包括：土地利用總體規(guī)劃、土地利用專項規(guī)劃和土地利用詳細規(guī)劃，土地利用詳細規(guī)劃又分為城市（鎮(zhèn)）土地利用規(guī)劃和鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃[3]。但目前我國土地利用規(guī)劃主要進行的是土地利用總體規(guī)劃，而對其他的土地利用規(guī)劃則關(guān)注較少，尤其是土地利用詳細規(guī)劃，如前所述城市土地利用規(guī)劃內(nèi)容只在土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃中部分體現(xiàn)。近幾年，由于城市低效用地問題嚴重，2004年國土資源部發(fā)布了《工業(yè)項目建設(shè)用地控

7、制指標（試行）》，上海市編制了《上海市產(chǎn)業(yè)用地指南》，浙江省發(fā)布了《浙江省工業(yè)建設(shè)項目用地控制指標（試行）》、《浙江省商業(yè)、住宅、辦公建設(shè)項目用地控制指標（試行）》等多項規(guī)范文件。但這些文件也僅從某類用地的角度對城市用地進行了控制，而缺乏對城市用地的系統(tǒng)性、整體性的規(guī)劃。從以上可以看出，我國的城市用地規(guī)劃還相當不完善，難以改變目前的土地利用狀況。要徹底解決城市土地利用中存在的問題，就需要從一個全新的、系統(tǒng)的角度去審視城市土地利用的規(guī)劃問

8、題，從促進土地系統(tǒng)與社會經(jīng)濟系統(tǒng)的契合，促進城市系統(tǒng)有序、健康發(fā)展的角度加強、完善規(guī)劃功能，對城市用地進行合理的控制。4、我國城市土地市場運行中的主要問題以及原因(一)土地產(chǎn)權(quán)制度結(jié)構(gòu)單一。長期以來，城市土地到底屬于哪級政府所有或由多級政府分享，現(xiàn)有法律未作明確界定；土地使用權(quán)的有償出讓和劃撥之間界線模糊。大量應以出讓方式取得的土地轉(zhuǎn)而通過劃撥方式流入市場，使得國家土地收益大量流失；國有土地和農(nóng)村集體土地兩種土地所有權(quán)不對等，法律規(guī)定只

9、有國有土地才能直接入市，集體土地惟有通過國家征用變成國有后方可入市。國家在法律上和名義上壟斷了土地供應。(二)土地市場機制欠成熟。劃撥土地入市地價偏低。按照我國現(xiàn)行土地使用制度，劃撥土地使用權(quán)入市必須向市縣政府繳納不低于標定地價30％的出讓金，從各地實際運作來看，達到40％的地方甚少，一般都低于40％。因而為了少繳或不繳出讓金難免形成“隱形土地市場”，造成大量國有資產(chǎn)流失，加劇了社會分配不公的矛盾。其次，協(xié)議出止土地比重過高；租稅費體系

10、龐雜、杠桿功能失調(diào)；城市土地市場供需矛盾突出等問題相當突出。城市化進程的加快使各項設(shè)施用地、交通用地和旅游用地等需求量迅速增加，造成耕地銳減。(三)現(xiàn)有立法規(guī)定滯后。土地出讓金一次性收取加重了開發(fā)商的成本并轉(zhuǎn)嫁給最終消費者，可能導致政府為了增加財政收入而采取大量批地或人為抬高地價的短期行為，刺激起過分的批地熱情，為未來政府帶來財政上的困難，有悖代際公平原則，更不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。同時，較短的城鎮(zhèn)土地使用年限規(guī)定(40—70年