我國(guó)城市住宅區(qū)業(yè)主自治立法研究

1、我國(guó)城市住宅我國(guó)城市住宅區(qū)業(yè)主自治立區(qū)業(yè)主自治立法研究法研究一、文獻(xiàn)綜述一、文獻(xiàn)綜述日本、德國(guó)、美國(guó)、法國(guó)，包括我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)，盡管在立法上存在不少區(qū)別，但不可否認(rèn)，它們已經(jīng)通過建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法及司法落實(shí)了業(yè)主自治，積累了豐富經(jīng)驗(yàn)?！睹绹?guó)統(tǒng)一區(qū)分所有權(quán)法》[①]及聯(lián)合國(guó)歐洲經(jīng)濟(jì)委員會(huì)《轉(zhuǎn)型國(guó)家建筑物區(qū)分所有權(quán)指南》[②]是境外立法的典型代表。20世紀(jì)90年代以來，我國(guó)業(yè)主自治發(fā)端?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》作為第一個(gè)明確規(guī)定業(yè)主自治的行

2、政法規(guī)，自其實(shí)施至今雖已近七年，但業(yè)主自治嚴(yán)重缺失的局面依然沒有根本改變?！段餀?quán)法》雖確立了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”制度，為業(yè)主自治奠定基石，但原則性強(qiáng)操作性差。全國(guó)各地立法不一且越權(quán)嚴(yán)重。這些已成為制約業(yè)主自治發(fā)展的一個(gè)重要因素。在業(yè)主自治逐漸成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)的同時(shí)，國(guó)內(nèi)與之相關(guān)的論著逐漸增多。早在1995年，《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)研究》一書就系統(tǒng)地介紹了區(qū)分所有權(quán)的發(fā)展史和境外立法概況，并于2007年更名為《建筑物區(qū)分所有權(quán)研究》

3、修訂出版[③]?！睹绹?guó)物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與物業(yè)管理》[④]讓我們對(duì)美國(guó)的物業(yè)管理制度有了一定了解?！段飿I(yè)管理》[⑤]從不同角度對(duì)業(yè)主自治進(jìn)行了精彩的闡述。《物權(quán)法》頒布后，王利明教授在《業(yè)主權(quán)利與業(yè)主自治》[⑥]一文中指出“應(yīng)當(dāng)充分尊重業(yè)主自治，如果沒有業(yè)主自治，我們就無法落實(shí)業(yè)主權(quán)利就無法管理業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)?！彼羞@些論著和境內(nèi)外立法，為業(yè)主自治立法研究提供了重要參考。二、本文研究思路二、本文研究思路境內(nèi)外的立法和實(shí)踐告訴我們，物業(yè)管理的本

4、質(zhì)在于業(yè)主自治。但是，目前整個(gè)社會(huì)的業(yè)主自治觀念尚十分薄弱，對(duì)業(yè)主自治的各種誤解也不少見，如有的人認(rèn)為倡導(dǎo)業(yè)主自治有些敏感，有的認(rèn)為業(yè)主自治是業(yè)委會(huì)自治，還有的認(rèn)為業(yè)主自治是業(yè)主自管，更有人認(rèn)為業(yè)主自治不可行。為此，筆者首先對(duì)業(yè)主自治的基本理論進(jìn)行了梳理，論證了業(yè)主自治的必然性、正當(dāng)性、重要性，廓清了的業(yè)主自治的理論邊界，為分析現(xiàn)有立法不足及提出立法建議奠定了理論基礎(chǔ)。其次，在對(duì)境外內(nèi)立法進(jìn)了比較研究的條件下，特別注重結(jié)合我國(guó)業(yè)主自治實(shí)

5、踐，運(yùn)用理論聯(lián)系實(shí)際的研究方法，分析指出現(xiàn)行立法的指導(dǎo)思想存在嚴(yán)重偏差，制度設(shè)計(jì)存在諸多不足，并對(duì)其錯(cuò)誤思想根源進(jìn)行了批判。第三、既繼承我國(guó)業(yè)主自治是全體業(yè)主通過自治方式實(shí)現(xiàn)自主管理小區(qū)的活動(dòng)，而不僅僅是指業(yè)委會(huì)所擔(dān)負(fù)的自治職責(zé)。業(yè)委會(huì)履行職責(zé)的活動(dòng)屬于業(yè)主自治的重要部分，但將業(yè)主自治等同于業(yè)委會(huì)自治，混淆了局部與整體的關(guān)系。二、業(yè)主自治的必然(一)物業(yè)的復(fù)雜化、高層化是業(yè)主自治產(chǎn)生的自然原因由于土地緊缺及人口大量向城市集中，房屋的立體

6、化、高層化進(jìn)一步加劇，加之人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也越來越高，物業(yè)的結(jié)構(gòu)日趨復(fù)雜，形成了比重越來越大的配套物業(yè)[15]?？梢院敛豢鋸埖卣f，在現(xiàn)代城市，沒有配套物業(yè)的小區(qū)或建筑物是不存在的：沒有了配套物業(yè)，住宅、商鋪等專有部分不可能存在，或即使存在也不能發(fā)揮任何功能。對(duì)配套物業(yè)進(jìn)行必要的管理、維護(hù)、建設(shè)，以及維持小區(qū)的良好秩序，是實(shí)現(xiàn)專有部分正常使用功能的必然要求，這就在客觀上形成了必須解決的大量公共物業(yè)事項(xiàng)。(二)產(chǎn)權(quán)多元化、私有化是業(yè)主自

7、治產(chǎn)生的社會(huì)原因建國(guó)以后很長(zhǎng)一段時(shí)間城市土地實(shí)行無償劃撥使用住宅作為一種福利基本上由政府和單位提供，房產(chǎn)也由政府專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。雖然在自然結(jié)構(gòu)上存在大量“區(qū)分所有”的建筑物，但只要產(chǎn)權(quán)單一，所謂的公共物業(yè)事項(xiàng)的解決之道亦與傳統(tǒng)一般所有權(quán)無異。上世紀(jì)90年代以來，隨著住房市場(chǎng)化改革的深入，住房分配時(shí)代宣告結(jié)束，購(gòu)買房屋成為解決居住需求的基本選擇，房屋產(chǎn)權(quán)逐步多元化。越來越多的人有了自己的房屋，住進(jìn)了小區(qū)，他們被稱為“業(yè)主”。與此同時(shí)，“

8、單位人”向“社會(huì)人”轉(zhuǎn)變，“單位制”向“社區(qū)制”轉(zhuǎn)化，城市逐漸形成了由“陌生人”組成的一個(gè)個(gè)住宅區(qū)，小區(qū)成為城市的最基本單元。業(yè)主們?yōu)榱藢?shí)現(xiàn)其安居樂業(yè)與保值增值的購(gòu)房目標(biāo)，就必須組織起來就公共物業(yè)事項(xiàng)形成“公共意志”?！皹I(yè)主自治”的產(chǎn)生還與經(jīng)濟(jì)自由化、政治民主化的時(shí)代大背景密不可分，長(zhǎng)期以來的以村民自治、居民自治等為主要內(nèi)容的基層民主實(shí)踐為業(yè)主自治提供了借鑒?？梢?，業(yè)主自治是房屋自然結(jié)構(gòu)與社會(huì)屬性發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。(三)突出強(qiáng)調(diào)