北京土地一級開發(fā)高層論壇發(fā)言全文

1、北京土地一級開發(fā)高層論壇發(fā)言全文第一部分：嘉賓致辭、嘉賓主題發(fā)言【主持人張文華】尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、尊敬的女士們、先生們、朋友們上午好！我宣布北京土地一級開發(fā)高層論壇現(xiàn)在開始！我們非常榮幸邀請到建設(shè)部原副部長鄭一軍先生，還有建設(shè)部總工程師王鐵宏先生，國土資源部土地利用司副司長束克欣先生，北京市人民政府副秘書長閻仲秋先生，我們對他們的到來表示衷心的感謝！今天有幸請到了政府、學(xué)術(shù)界、企業(yè)界的朋友們，我們今天請到北京市政府以及通州區(qū)、順義區(qū)、亦莊

2、開發(fā)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)，還有清華大學(xué)等高等院校的專家學(xué)者，還有來自國家開發(fā)銀行、首都開發(fā)集團等的金融家、企業(yè)家們，還有中央、北京、香港新聞媒體的朋友們，我代表論壇的主辦單位北京土地學(xué)會，北京京投土地項目管理咨詢股份有限公司，再此對大家的到來表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！北京的五月生機勃勃，我們進入第十一個五年發(fā)展時期的城市建設(shè)，就像五月的鮮花含苞怒放，在北京大發(fā)展時期，城市土地作為成市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展的載體，以及作為城市第一資源的地位十分重要。正是在

3、這樣的背景下，我們組織了這次北京土地一級開發(fā)的高層論壇。本次論壇的主題是城市土地一級開發(fā)模式。參會的各位嘉賓將就土地開發(fā)與管理中的一些重點、難點、熱點問題進行探討和交流，相信經(jīng)過大家的努力，本次論壇一定會取得圓滿的成功！現(xiàn)在讓我歡迎北京市政府副秘書長閻仲秋先生講話！【閻仲秋】尊敬的鄭部長、鐵宏總工程師、束司長、尊敬的各位來賓、各位朋友大家上午好！今天由市土地學(xué)會和京地咨詢公司組織的關(guān)于土地一級開發(fā)的高層論壇在這里舉行，我很高興地看到不少

4、有真知灼見的專家、學(xué)者，不少有豐富經(jīng)驗的企業(yè)家，以及我們政府有關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)都能應(yīng)邀前來，表明大家對此的重視，表明大家對首都城市建設(shè)和社會發(fā)展的關(guān)心和支持。我對此次論壇的召開表示祝賀，對大家的到來表示衷心的感謝！大家知道土地是人類生產(chǎn)活動的基礎(chǔ)，土地是財富之母，古今中外都十分重視土地的管理，一定時期的土地管理制度和所處的歷史發(fā)展相聯(lián)系。就北京而言，我們記得過去我們的土地管理，多為分散式，名為國家所有，其實是單位所有。在改革開放以后，在上個

5、世紀(jì)的80年代初，我們?yōu)榱烁玫厥钩鞘薪ㄔO(shè)實現(xiàn)城市的規(guī)劃，遵循城市建設(shè)的客觀發(fā)展規(guī)律，我們提出了城市建設(shè)必須走統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一建設(shè)的道路。當(dāng)時我的印象是對于什么是一級開發(fā)，我們的理解還很膚淺，認(rèn)為我們把生地——就是不能建設(shè)的用地，變成了熟地，變成了建設(shè)用地就是開發(fā)了。在1980年在北京市城市建設(shè)開發(fā)公司成立的時候，我們現(xiàn)在叫首開集團，我印象是全國的第一家，這在當(dāng)時來講對于我們城市建設(shè)是一個很大的進步。隨著時間的推移，隨著我們從計劃經(jīng)濟向市

6、場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)移，隨著我們的對外開放，眼界的開闊，我們認(rèn)識到我們原有的開發(fā)方式存在著弊端，社會化分工使我們更加注意到一級開發(fā)和相關(guān)的問題，在此基礎(chǔ)上我們進行了探索。我們在中關(guān)村西區(qū)、軟件園等地方進行了土地一級開發(fā)的探索，取得了一定的經(jīng)驗。在2004年，“8.31”之后，國家實行了更嚴(yán)格的土地管理制度。政府要求經(jīng)營性土地全部實行招拍掛，一級土地開發(fā)與二級開發(fā)進行分開，這給我們提出了新的課題，特別是對北京而言，新的規(guī)劃在去年得到了國務(wù)院的批復(fù)，

7、兩軸兩帶多中心要通過新的建設(shè)來實現(xiàn)，新城建設(shè)也即將啟動，我們現(xiàn)在也面臨新的周期。如何吸取過去的教訓(xùn)，遵循城市建設(shè)的規(guī)律，我們不能再走過去攤大餅的老路，我們要嚴(yán)格實行土地管理，還要堅持走一級開發(fā)的道路。盡管我們過去取得了一些經(jīng)驗，但是總體來講我們對如何進行城市的土地一級開發(fā)還在摸索，還在究竟應(yīng)該如何定位，究竟以促進北京市土地一級開發(fā)科學(xué)、有序、健康發(fā)展》。經(jīng)國務(wù)院批復(fù)的北京市新的總體規(guī)劃，提出了北京作為國家首都、國際大都市、文明古都、宜居

8、城市的城市定位并確定了兩軸、兩帶、多中心的發(fā)展格局。根椐這個定位和發(fā)展格局，這就要求我們必須有效地開發(fā)利用城市土地資源。為此，市政府要求京地咨詢公司認(rèn)真總結(jié)北京市土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、城市建設(shè)的經(jīng)驗教訓(xùn)，學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外的先進經(jīng)驗，組織編寫《北京市土地一級開發(fā)及管理培訓(xùn)教材》，并要求我們組織好相關(guān)人員培訓(xùn)。現(xiàn)在教材己經(jīng)編寫成初稿，共四篇，二十八章，85萬字。培訓(xùn)工作已經(jīng)開始。這部教材的中心內(nèi)容是：推行“一個模式、三個原則、六個體系”。即土

9、地一級開發(fā)模式政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運作的原則并逐步建立土地一級開發(fā)的理論體系、法規(guī)體系、規(guī)劃體系、投融資體系、操作體系、經(jīng)營管理體系。城市土地一級開發(fā)的理念和做法是針對傳統(tǒng)的協(xié)議出讓土地的方式存在的問題，以及房地產(chǎn)市場發(fā)展的需求，為貫徹新的土地供應(yīng)制度，解決城市土地開發(fā)存在一些負(fù)外部性問題提出來的。自一九九九年以來在市政府的主導(dǎo)下中關(guān)村科技園區(qū)的一些重要建設(shè)項目，率先開始探索和實踐土地一級開發(fā)。經(jīng)過幾年的實踐逐步總結(jié)提高，包括學(xué)習(xí)

10、借鑒他人的經(jīng)驗，集中各方面的智慧，逐漸形成了土地一級開發(fā)初步的理論、系統(tǒng)和方法。在一級土地開發(fā)培訓(xùn)教材中，我們給一級土地開發(fā)的定義是:根據(jù)“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運作”的原則，遵照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲備供應(yīng)計劃的要求，將列入城市土地儲備供應(yīng)計劃的開發(fā)項目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案(土地一級開發(fā)實施方案)以后，以政府委托或公開招標(biāo)的方式選定土地開發(fā)主體獲得土地項目開發(fā)權(quán)的開發(fā)主體，運用現(xiàn)

11、代項目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實施土地開發(fā)項目的投融資、征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)；并為二級開發(fā)商服務(wù)，提供土地開發(fā)項目完成后的經(jīng)營管理方案；對土地開發(fā)項目實施速度、品質(zhì)、成本全過程把握和控制，達(dá)到土地開發(fā)項目社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益高度統(tǒng)一的動態(tài)過程。在這個過程中要突出強調(diào):(1)土地一級開發(fā)必須堅持政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃和市場化運作的原則(2)必須服從城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃

12、、城市土地利用規(guī)劃的要求(3)必須符合城市土地儲備和供應(yīng)計劃的要求(4)必須滿足經(jīng)過政府批準(zhǔn)的項目綜合策劃方案(土地開發(fā)項目實施方案)的要求(5)必須經(jīng)過政府委托或招標(biāo)方式獲得土地一級開發(fā)權(quán)(6)必須運用現(xiàn)代項目管理的理論、系統(tǒng)和方法對項目進行科學(xué)管理(7)必須提供項目建成后的經(jīng)營管理方案(8)必須對項目進行全過程進行把握和控制(9)必須為二級開發(fā)商服務(wù)(10)必須達(dá)到社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益的高度統(tǒng)一。關(guān)于政府主導(dǎo)：政府既是土地所有者的代

13、表，也是土地開發(fā)市場規(guī)則的制定者，也是土地一級開發(fā)主體的確定者，也是土地—級開發(fā)相關(guān)利益的協(xié)調(diào)、控制者，也是開發(fā)市場的監(jiān)管者，還是公眾利益的代表者，顯然應(yīng)該在土地一級開發(fā)過程中發(fā)揮強勢政府的主導(dǎo)作用。為此，政府應(yīng)根據(jù)城市土地一級開發(fā)市場發(fā)展的需要進行重大課題研究，為決策提供依據(jù)應(yīng)制定包括土地供應(yīng)、規(guī)劃審批、土地交易、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、流程、規(guī)范以及相關(guān)利益調(diào)整在內(nèi)的城市土地一級開發(fā)管理條例應(yīng)逐漸形成并完善與土地一級開發(fā)市場相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈、資本鏈

14、和資金鏈，形成包括政府投入、企業(yè)投入、基金、證券、公眾投資和國外資金進入在內(nèi)的融資渠道應(yīng)進一步加大城市土地開發(fā)的市場化程度，逐漸形成一批具有核心競爭能力的土地一級開發(fā)實體，使土地開發(fā)過程中的投資主體、風(fēng)險主體、效益主體相一致應(yīng)結(jié)合舊城改造、新城建設(shè)和社會主義新農(nóng)村建設(shè)，加快城市化進程，解決原土地使用者的住房、社會保障、培訓(xùn)和就業(yè)等問題，構(gòu)建和諧社會。關(guān)于統(tǒng)一規(guī)劃:在土地一級開發(fā)過程中，必須堅持統(tǒng)一規(guī)劃、規(guī)劃先行的原則，這是想好了再干的重