晉城泛亞工業(yè)品商貿(mào)物流中心項(xiàng)目發(fā)展思考

1、,項(xiàng)目發(fā)展思考,立足昆明，客觀看待項(xiàng)目,晉城泛亞工業(yè)品商貿(mào)物流中心,項(xiàng)目位于昆明市南部的晉寧縣晉城鎮(zhèn)，離昆明約40公里。,,,,,報(bào)告目錄,宏觀區(qū)位發(fā)展：處于中國(guó)連接?xùn)|南亞，云南連接越南，昆明連接滇東南的區(qū)位上。,昆明區(qū)位獨(dú)特，地處“9+2”泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作圈、“10+1”中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)經(jīng)濟(jì)圈和大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作圈的交匯點(diǎn)。隨著昆明至曼谷國(guó)際公路的通車，泛亞鐵路的規(guī)劃建設(shè)，以及正在建設(shè)中的昆明國(guó)際空港等重大基礎(chǔ)設(shè)施的實(shí)施，

2、昆明面向東南亞、南亞開(kāi)放的“橋頭堡”作用日益凸現(xiàn)。,城市區(qū)位發(fā)展：項(xiàng)目處于整體未來(lái)南北軸向發(fā)展上，但也處于城市近5年規(guī)劃發(fā)展之外的區(qū)域。,城市區(qū)位發(fā)展：從2008-2012年公布的城市規(guī)劃上，項(xiàng)目所在區(qū)域并未列入重點(diǎn)規(guī)劃，規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園規(guī)模在其他產(chǎn)業(yè)園中也偏小。,從總體規(guī)劃中我們可以清晰的看到，昆明的發(fā)展模式將從單中心向三中心轉(zhuǎn)變，三個(gè)中心的發(fā)展重心和功能，加之以輕軌和交通道路體系的建設(shè)直接決定了未來(lái)置業(yè)的選擇方向和觀念。三個(gè)中心、產(chǎn)業(yè)功

3、能區(qū)域規(guī)劃導(dǎo)致的工作區(qū)域改變將改變一部分人群的置業(yè)方向，此外，受到交通條件改善的影響，目前多數(shù)受人冷落的區(qū)域?qū)⒊蔀橹脴I(yè)的熱點(diǎn)。受其地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)的影響，主城與呈貢間的區(qū)域?qū)⑹侵鞒呛统守曅聟^(qū)內(nèi)工作人群的最佳置業(yè)方向。此外，主城東部空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的確立將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)其產(chǎn)業(yè)相關(guān)的地產(chǎn)發(fā)展，從而轉(zhuǎn)移部分消費(fèi)者的置業(yè)方向?？偟恼f(shuō)來(lái)，未來(lái)昆明置業(yè)者“住”方向的轉(zhuǎn)移將主要依賴城市的擴(kuò)展模式，沿著城市的擴(kuò)展方向和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶而改變。,城市房地產(chǎn)發(fā)展：從規(guī)劃上

4、看，隨著三個(gè)中心的發(fā)展，昆明將出現(xiàn)向南回旋，向西出安寧，向東擴(kuò)展的趨勢(shì)。,新的規(guī)劃里，將呈貢新區(qū)和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)納入中心城區(qū)，和昆明主城區(qū)一起形成三中心模式。這樣一來(lái)，昆明目前的居住區(qū)也將發(fā)生較大變化，進(jìn)行改造分化和重組。整體上看，昆明形成了南北兩大居住群體，北部以本土為主，南部以外來(lái)人口為主。隨著房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和新規(guī)劃的出臺(tái)，北部逐漸成熟，南部繼續(xù)外移，東部將會(huì)進(jìn)入，西部突破關(guān)隘出關(guān)，中部將舉行大規(guī)模改造，由平面變成立體。,新的規(guī)劃將昆明規(guī)

5、劃為三個(gè)中心模式，三個(gè)中心各自功能不一，通過(guò)交通連接三個(gè)中心。之后出現(xiàn)北熟南移東進(jìn)西出的特點(diǎn)。,從置業(yè)特征上看：中部：適合小戶型投資和過(guò)渡型客戶置業(yè)。北部：適合地域情結(jié)較為濃厚的客戶或者本地居家型客戶置業(yè)。南部：適合投資及休閑、度假或外地居家型客戶置業(yè)。東部：適合區(qū)域內(nèi)或周邊區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的客戶置業(yè)。西部：有車族的最佳選擇。,從宏觀發(fā)展看，項(xiàng)目所在區(qū)位有發(fā)展機(jī)遇，但從城市及房地產(chǎn)發(fā)展看，項(xiàng)目所在區(qū)域短期內(nèi)很難有發(fā)展機(jī)遇。,,小

6、 結(jié),發(fā)展方向，但距離和交通直接影響成熟周期,從城市整體發(fā)展走向看，未來(lái)呈貢——晉寧的東南方向是發(fā)展的主力方向之一，然后形成以安寧——海口——晉寧——空港——楊林的大昆明城市圈；在城市發(fā)展及向外擴(kuò)張過(guò)程中，物流中心，貨運(yùn)依賴較強(qiáng)的專業(yè)市場(chǎng)必然需要外遷，以滿足城市內(nèi)部功能的更新?lián)Q代；目前晉寧離昆明主城區(qū)約40公里，連接的干道為昆玉路，未來(lái)規(guī)劃有彩云路延長(zhǎng)線，環(huán)湖路等。未來(lái)整體公路交通較好，但目前尚未有鐵路結(jié)果晉城鎮(zhèn)?？傮w來(lái)看，是未來(lái)

7、發(fā)展的方向，但40公里的距離，以及交通的完善影響項(xiàng)目發(fā)展成熟周期。,昆明泛亞工業(yè)品商貿(mào)物流中心位于離昆明主城40公里的晉城鎮(zhèn)，目前規(guī)劃在建的是汽車城部分。,項(xiàng)目位置：位于晉寧縣晉城鎮(zhèn)北側(cè)4公里處，緊鄰昆玉高速、環(huán)湖高速，彩云南路、城際軌道穿越該地塊。開(kāi)發(fā)商：由昆明溫州總商會(huì)、中國(guó)環(huán)宇集團(tuán)和浙江新亞電子科技有限公司聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目占地總面積約2300畝，總建筑面積約300萬(wàn)平方米，分2~3期統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，是昆明市政府重點(diǎn)規(guī)劃

8、、打造的14個(gè)泛亞商貿(mào)物流中心之一，也是昆明主城區(qū)114家專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)搬遷到三環(huán)以外的又一個(gè)承接平臺(tái)。項(xiàng)目功能：是一個(gè)集交易、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、物流等多維一體化的高標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)際化商貿(mào)集群。 項(xiàng)目業(yè)態(tài)：主要涵蓋汽車摩托車配件、五金機(jī)電、裝飾建材三大功能片區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)及配套：電子商務(wù)平臺(tái)、展覽中心、商務(wù)辦公住宅、五星級(jí)酒店、生活超市、餐飲休閑、中小學(xué)校等配套設(shè)施。項(xiàng)目定位：面向東南亞、南亞、南歐、非洲等工業(yè)品貿(mào)易國(guó)際化的商貿(mào)物流新中心,項(xiàng)

9、目目前處于兩個(gè)地方，其中在建的汽車城位于工業(yè)園區(qū)，而泛亞工業(yè)品商貿(mào)物流中心尚未開(kāi)工建設(shè)。處于前期規(guī)劃招商階段。,昆明泛亞工業(yè)品商貿(mào)物流中心地塊,晉城鎮(zhèn)晉城工業(yè)園區(qū),,晉城泛亞商用車物流城,,昆明泛亞工業(yè)品商貿(mào)物流中心處于規(guī)劃和新聞宣傳階段，尚未有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，目前開(kāi)工建設(shè)的是處于另一地塊的汽車城。,晉城鎮(zhèn)的規(guī)劃目前也只有一個(gè)大概的規(guī)劃，具體的總規(guī)還沒(méi)出來(lái)。 項(xiàng)目目前也只是有個(gè)初步的全面規(guī)劃、定位，目前開(kāi)工建設(shè)的只是項(xiàng)目其中一部分。宣傳

10、上所說(shuō)的地塊位置目前尚未開(kāi)工。地塊片區(qū)是農(nóng)田和一些農(nóng)戶規(guī)劃上的描述的位置緊鄰昆玉高速、環(huán)湖高速，彩云南路、城際軌道穿越該地塊中，目前有的只有昆玉高速，環(huán)湖高速在建設(shè)中，但還沒(méi)修到地塊周圍，彩云南路、城際軌道只是規(guī)劃出來(lái)，還沒(méi)開(kāi)始修建。目前，項(xiàng)目三大功能片區(qū)中的汽車摩托車配件片區(qū)初步定位讓昆明十堰商會(huì)來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)。,晉城泛亞商用車物流城簡(jiǎn)介,項(xiàng)目于5月10日舉辦開(kāi)工儀式，目前處于招商階段，主體商鋪中間有一塊土地為工業(yè)工地，此區(qū)域的商鋪

11、是招租，目前出租價(jià)格未定。,,工業(yè)用地，出租部分，2層,2011年5月15日舉辦的招商引資推薦會(huì)，但到目前位置，能確定的只有十堰商會(huì)開(kāi)發(fā)的汽車城項(xiàng)目。,項(xiàng)目占地總面積約2300畝，總建筑面積約300萬(wàn)平方米，總投資約80億元人民幣，分2~3期統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，主要涵蓋汽車摩托車配件、五金機(jī)電、裝飾建材三大功能片區(qū)，以及電子商務(wù)平臺(tái)、展覽中心、商務(wù)辦公住宅、五星級(jí)酒店、生活超市、餐飲休閑、中小學(xué)校等配套設(shè)施。項(xiàng)目建成后將充分發(fā)揮商貿(mào)扎堆效應(yīng)，

12、成為昆明南部地區(qū)面積最大、交通最便利的工業(yè)商品交易地。,昆明·晉城泛亞工業(yè)品商貿(mào)物流中心緊扣昆明市委、市政府的城市發(fā)展規(guī)劃，是政府重點(diǎn)招商引資、重點(diǎn)布局項(xiàng)目。由昆明溫州總商會(huì)、中國(guó)環(huán)宇集團(tuán)和浙江新亞電子科技有限公司聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)，是一個(gè)集交易、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、物流等多維一體化的高標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)際化商貿(mào)集群。,項(xiàng)目目前的定位是以汽車摩托車配件，五金機(jī)電和裝飾建材為主，配套部分加工，物流和倉(cāng)儲(chǔ)的項(xiàng)目。,小 結(jié),項(xiàng)目處于前期階段，距

13、離和競(jìng)爭(zhēng)影響其招商,項(xiàng)目目前處于前期規(guī)劃階段，開(kāi)工建設(shè)的為項(xiàng)目的汽配汽車市場(chǎng)，由十堰商會(huì)投資建設(shè)，其余部分目前尚未動(dòng)工；從招商及銷售來(lái)看，項(xiàng)目對(duì)晉寧本地相關(guān)業(yè)態(tài)商戶及投資者有較強(qiáng)的吸引力，而對(duì)于昆明主城相關(guān)業(yè)態(tài)的商戶吸引力較弱，距離及其他同類型市場(chǎng)對(duì)其項(xiàng)目招商有著較大的影響；不論是目前規(guī)劃的經(jīng)開(kāi)區(qū)汽配城，還是車行天下，長(zhǎng)坡汽車城，都比項(xiàng)目有交通及配套優(yōu)勢(shì)。同時(shí)目前經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)目前尚沒(méi)有搬遷及拆遷的規(guī)劃，市場(chǎng)整體發(fā)展難度較大。,昆明不是

14、產(chǎn)業(yè)型城市，只是區(qū)域市場(chǎng),,,,,,,九五計(jì)劃,十五計(jì)劃,十一五計(jì)劃,煙草,農(nóng)業(yè),旅游,旅游會(huì)展,煙草,生物醫(yī)藥等,電子信息,煙草旅游,商業(yè)貿(mào)易,昆明在九五計(jì)劃中，重點(diǎn)發(fā)展的是農(nóng)業(yè)和煙草，到十五計(jì)劃時(shí)，恰處于昆明舉辦世博會(huì)，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向旅游及會(huì)展，十一五計(jì)劃時(shí)，重點(diǎn)發(fā)展由旅游會(huì)展轉(zhuǎn)變到電子信息，商業(yè)貿(mào)易等方面。,昆明歷來(lái)不是產(chǎn)業(yè)型城市，可發(fā)展生產(chǎn)加工的行業(yè)少之又少，做產(chǎn)銷一體化的市場(chǎng)短期內(nèi)存在障礙。,做城市型商業(yè)、省會(huì)型中轉(zhuǎn)批發(fā)商業(yè)是目前較

15、易運(yùn)營(yíng)的商業(yè)模式。,昆明作為云南的省會(huì)，根據(jù)云南的地理及交通環(huán)境，省會(huì)型經(jīng)濟(jì)輻射面廣。昆明本身作為一個(gè)中等規(guī)模的城市，城市消費(fèi)需求有著較大的市場(chǎng)空間。,2009年昆明市總?cè)丝?23.8萬(wàn)人，非農(nóng)（城市人口）255.6萬(wàn)人。,2008年云南的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)字4550萬(wàn),20007、08、09年的每年人口自然增長(zhǎng)率在6.3‰-6.5‰左右，也即這二年云南全省的人口自然增長(zhǎng)每年基本不超過(guò)30萬(wàn)人。云南經(jīng)濟(jì)主要以農(nóng)業(yè)、煙草、礦、旅游等為主，商貿(mào)及

16、小產(chǎn)業(yè)加工發(fā)展滯后，主要走批發(fā)零售為主。,昆明現(xiàn)有集中商業(yè)基本為滿足城市需求及地州縣市需求。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，供需關(guān)系處于平穩(wěn)水平。,在人口沒(méi)有較大幅度增加，產(chǎn)業(yè)變化不大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)前提下，短期昆明各類集中型商業(yè)的供需關(guān)系相對(duì)平穩(wěn)。,在國(guó)家政策及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃下，未來(lái)市場(chǎng)有著一定的增加需求，但是這種需求基本呈一種緩慢增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。,大體量商業(yè)的發(fā)展模式，一般均以過(guò)渡性市場(chǎng)、外來(lái)引入市場(chǎng)、市場(chǎng)自身升級(jí)需求等為主，白地自建商業(yè)的招商是非常艱巨的

17、。,螺螄灣市場(chǎng)1-2期的發(fā)展主要以外來(lái)新模式下的老舊業(yè)態(tài)更新升級(jí)，其在拆遷安置基礎(chǔ)上，吸引同類中高端業(yè)態(tài)進(jìn)入，打造規(guī)模型的現(xiàn)代化商貿(mào)城。,概念定義,商家經(jīng)營(yíng)的商品主要來(lái)源于本區(qū)域生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的商品的市場(chǎng)。,形成基礎(chǔ),1、區(qū)域生產(chǎn)企業(yè)達(dá)到一定數(shù)量、規(guī)模；2、生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的商品類型相同或?qū)傩韵嗨疲?、上述商品的產(chǎn)銷之間難以形成穩(wěn)定的購(gòu)銷關(guān)系。,表現(xiàn)方式,1、生產(chǎn)商品屬性相似的生產(chǎn)企業(yè)密集的區(qū)域形成；2、某一中心區(qū)域內(nèi)形成，中心區(qū)域及周

18、邊輻射區(qū)域具有生產(chǎn)屬性相似的企業(yè)。,市場(chǎng)案例,義務(wù)小商品城、桐鄉(xiāng)家紡交易市場(chǎng)、中國(guó)科技五金城,按照區(qū)域特性分類（1）---產(chǎn)地型專業(yè)市場(chǎng),昆明目前沒(méi)有相關(guān)的服裝、小商品等生產(chǎn)鏈條，市場(chǎng)發(fā)展不屬于產(chǎn)地型專業(yè)市場(chǎng)。,按照區(qū)域特性分類（2）---中轉(zhuǎn)型專業(yè)市場(chǎng),概念定義,市場(chǎng)所在區(qū)域既不是經(jīng)營(yíng)商品的主要生產(chǎn)地，也不是該商品的銷售地，而主要作為發(fā)揮商品集散作用的中轉(zhuǎn)地。,形成基礎(chǔ),1、商品從生產(chǎn)地向消費(fèi)地運(yùn)動(dòng)路線的交通樞紐中心2、商品從生產(chǎn)地

19、向消費(fèi)地運(yùn)動(dòng)路線的必經(jīng)之路,表現(xiàn)方式,1、商品在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)，也在國(guó)內(nèi)消費(fèi)（內(nèi)貿(mào)）；2、商品國(guó)外生產(chǎn)向國(guó)內(nèi)運(yùn)動(dòng)（進(jìn)口）；注：商品國(guó)內(nèi)生產(chǎn)向國(guó)外運(yùn)動(dòng)可以形成集散物流中心，但難以形成專業(yè)市場(chǎng)。,市場(chǎng)案例,廣東廣源路汽配專業(yè)市場(chǎng),昆明為云南省省會(huì)，對(duì)地州經(jīng)濟(jì)輻射力大，部分專業(yè)市場(chǎng)主要為中轉(zhuǎn)型專業(yè)市場(chǎng)。,按照區(qū)域特性分類（3）---銷地型專業(yè)市場(chǎng),概念定義,商家經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品主要滿足區(qū)域及其周邊區(qū)域消費(fèi)者及經(jīng)銷商的購(gòu)買需求。,形成基礎(chǔ),1、受銷售輻

20、射區(qū)域的范圍、消費(fèi)總量及購(gòu)買力水平而定；2、滿足地段交通、經(jīng)營(yíng)品種、配套服務(wù)的多方面需求。,表現(xiàn)方式,某類商品消費(fèi)集中的區(qū)域。,市場(chǎng)案例,上海七浦路服裝市場(chǎng)、蘇州蠡口家具市場(chǎng),昆明同時(shí)自身有600余萬(wàn)人口，城市自身消費(fèi)水平促使部分專業(yè)市場(chǎng)為銷地型專業(yè)市場(chǎng)。,,,市場(chǎng)規(guī)模小,市場(chǎng)規(guī)模大,輻射范圍小,輻射范圍擴(kuò)大,講求區(qū)位交通,講求產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),,,,,,存在進(jìn)入門檻需具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)市場(chǎng)表現(xiàn)好,進(jìn)入門檻低競(jìng)爭(zhēng)加劇輻射范圍被擠壓,隨著物流

21、/電子商務(wù)發(fā)展逐步被淘汰生命力漸弱,產(chǎn)地型市場(chǎng),銷地型市場(chǎng),中轉(zhuǎn)地市場(chǎng),昆明缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但市場(chǎng)規(guī)模較大，整體呈現(xiàn)的是以中轉(zhuǎn)地市場(chǎng)及銷地型市場(chǎng)帶動(dòng)下，逐步轉(zhuǎn)化為產(chǎn)地型市場(chǎng)的特點(diǎn)。,與家居市場(chǎng)及燈具建材掛鉤的拆遷市場(chǎng)業(yè)態(tài)中，鋪內(nèi)面積有26萬(wàn)平米，建筑面積約達(dá)51.8萬(wàn)平米。,與汽配摩配及汽車二手車掛鉤的拆遷市場(chǎng)業(yè)態(tài)中，鋪內(nèi)面積有14萬(wàn)平米，建筑面積約達(dá)29萬(wàn)平米。,昆明目前的機(jī)電市場(chǎng)有建設(shè)機(jī)電市場(chǎng)、菊花村機(jī)電市場(chǎng)、藍(lán)天工業(yè)品機(jī)電市場(chǎng)、

22、羊方凹農(nóng)機(jī)機(jī)電市場(chǎng)、佴家灣五金機(jī)電市場(chǎng)、高源五金機(jī)電市場(chǎng)、宏盛達(dá)五金機(jī)電市場(chǎng)、財(cái)興盛五金機(jī)電市場(chǎng)、華洋五金機(jī)電市場(chǎng)、永都機(jī)電市場(chǎng)、東聚機(jī)電市場(chǎng)和國(guó)雅五金機(jī)電市場(chǎng)等。建筑體量約50萬(wàn)平米左右。其中規(guī)劃拆遷的只有菊花園機(jī)電市場(chǎng)。,與機(jī)電及鋼材市場(chǎng)掛鉤的市場(chǎng)有60余萬(wàn)平米，可涉及拆遷的市場(chǎng)體量只有10余萬(wàn)平米。,今年　　重點(diǎn)完善新螺螄灣國(guó)際商貿(mào)物流中心和呈貢斗南國(guó)際花卉交易中心建設(shè)　　爭(zhēng)取啟動(dòng)嵩明小街農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)物流中心建設(shè), 使同類市場(chǎng)向

23、其聚集　　結(jié)合資源回收處理中心建設(shè),完成廢舊物資市場(chǎng)搬遷　?。ü餐瓿?3個(gè)批發(fā)市場(chǎng)的搬遷改造提升任務(wù)）　　明年　　新建嵩明小街農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)物流中心　　新建西山區(qū)長(zhǎng)坡工業(yè)品商貿(mào)物流中心和經(jīng)開(kāi)區(qū)清水生物醫(yī)藥商貿(mào)物流中心，使同類市場(chǎng)向其聚集　　推動(dòng)數(shù)碼電子市場(chǎng)向新螺螄灣國(guó)際商貿(mào)中心搬遷　?。ü餐瓿?7個(gè)批發(fā)市場(chǎng)搬遷改造提升任務(wù)）　　后年　　新建晉城工業(yè)品商貿(mào)中心　　新建昆陽(yáng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料商貿(mào)物流中心　　新建宜良農(nóng)產(chǎn)品綜合商貿(mào)

24、物流中心　　新建楊林工業(yè)品商貿(mào)物流中心和安寧工業(yè)生產(chǎn)資料商貿(mào)中心，使同類市場(chǎng)聚集　　（共完成24個(gè)批發(fā)市場(chǎng)搬遷改造提升任務(wù)）,政府對(duì)昆明市市場(chǎng)搬遷規(guī)劃的進(jìn)度,小 結(jié),昆明非產(chǎn)業(yè)型城市，項(xiàng)目發(fā)展為區(qū)域型市場(chǎng),昆明不是明顯的產(chǎn)業(yè)型城市，發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，但昆明對(duì)于在云南的城市輻射力非常強(qiáng)，是非常明顯的區(qū)域型專業(yè)市場(chǎng)城市；項(xiàng)目處于離昆明40公里的遠(yuǎn)郊，對(duì)玉溪，紅河等有一定的輻射力，但目前昆明市相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)有著較強(qiáng)的聚

25、集，短期內(nèi)很難在晉城形成較強(qiáng)的品牌；從長(zhǎng)遠(yuǎn)上看，市場(chǎng)若以大手筆運(yùn)作，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高戰(zhàn)略團(tuán)隊(duì)運(yùn)作的話，項(xiàng)目也存在一定的發(fā)展空間，但發(fā)展時(shí)間和周期預(yù)計(jì)會(huì)拉長(zhǎng)。,服裝百貨、小商品、電子電器、文化體育用品、酒店用品、副食類市場(chǎng)搬至新螺螄灣國(guó)際商貿(mào)物流中心；　　汽配、建材、家具裝飾類市場(chǎng)搬至?xí)x城、金馬-阿拉、西山區(qū)長(zhǎng)坡工業(yè)品商貿(mào)物流中心；　　糧油、果蔬、肉禽蛋市場(chǎng)搬至嵩明、宜良農(nóng)產(chǎn)品綜合商貿(mào)物流中心；　　花卉、水產(chǎn)品、林產(chǎn)品、中藥材、茶葉

26、、土特產(chǎn)品市場(chǎng)分別向空港經(jīng)濟(jì)區(qū)國(guó)際商貿(mào)物流中心、經(jīng)開(kāi)區(qū)清水生物醫(yī)藥商貿(mào)物流中心、呈貢斗南國(guó)際花卉交易中心搬遷；　　五金機(jī)電類市場(chǎng)向楊林工業(yè)品商貿(mào)物流中心、晉城工業(yè)品商貿(mào)物流中心搬遷；　　農(nóng)用機(jī)械、種子、化肥市場(chǎng)向昆陽(yáng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料商貿(mào)物流中心搬遷；　　鋼材、橡膠、礦石、金屬物資市場(chǎng)向安寧工業(yè)生產(chǎn)資料商貿(mào)物流中心搬遷。,政府對(duì)昆明市市場(chǎng)搬遷規(guī)劃的方向，項(xiàng)目是重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域之一。,空港經(jīng)濟(jì)區(qū)國(guó)際商貿(mào)物流中心、新螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城、呈貢斗南國(guó)

27、際花卉交易中心、西山長(zhǎng)坡工業(yè)品商貿(mào)物流中心、晉城工業(yè)品商貿(mào)物流中心等14個(gè)泛亞商貿(mào)物流中心年內(nèi)全部開(kāi)工。加快推進(jìn)物流園區(qū)、物流通道、國(guó)家出口加工區(qū)及保稅區(qū)建設(shè)。加快建設(shè)呈貢鐵路集裝箱物流園區(qū)、昆明空港出口保稅區(qū)、昆明綜合保稅區(qū)、晉寧青山多式聯(lián)運(yùn)物流園區(qū)、尋甸化工礦產(chǎn)物流園區(qū)、宜良果蔬物流園區(qū)、安寧大桃花鐵路物流園區(qū)和草鋪工業(yè)能源物流園區(qū)，形成若干區(qū)域性、節(jié)點(diǎn)型的物流中心和城市配送中心，構(gòu)筑以昆明為中心的滇中經(jīng)濟(jì)區(qū)物流核心圈。,昆明規(guī)劃1

28、4個(gè)泛亞商貿(mào)物流中心，其中規(guī)定年內(nèi)14個(gè)項(xiàng)目全部開(kāi)工。承接主城區(qū)114個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的搬遷。,,,,,交通：鐵路，高速,交通：公路，輕軌，航空,交通：公路，鐵路,交通：公路，未來(lái)輕軌,從昆明未來(lái)規(guī)劃物流商貿(mào)走向上看，向東向北及向西交通優(yōu)勢(shì)明顯，向南目前交通只有高速路和城市干道。,昆明長(zhǎng)坡物流園,昆明長(zhǎng)坡物流園開(kāi)建投資超過(guò)50億元，主要是集快速消費(fèi)品城市配送區(qū)、建材(家具)商貿(mào)物流區(qū)、汽車與工程機(jī)械商貿(mào)物流區(qū)、醫(yī)藥產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)、大客戶專區(qū)和

29、生產(chǎn)生活集中服務(wù)區(qū)六大功能板塊為一體的昆明市長(zhǎng)坡·泛亞國(guó)際物流園區(qū)22日正式啟動(dòng)建設(shè)。西山區(qū)委書(shū)記柳文煒透露，將把長(zhǎng)坡打造成為昆明市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展與物流興貿(mào)的示范樣板區(qū)，同時(shí)借勢(shì)將園區(qū)所屬碧雞街道、西山區(qū)打造成為昆明西大門門戶。,長(zhǎng)坡泛亞國(guó)際物流園區(qū)建設(shè)規(guī)劃面積為1萬(wàn)畝，集快速消費(fèi)品城市配送區(qū)、建材(家具)商貿(mào)物流區(qū)、汽車與工程機(jī)械商貿(mào)物流區(qū)、醫(yī)藥產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)、大客戶專區(qū)和生產(chǎn)生活集中服務(wù)區(qū)六大功能板塊為一體，基礎(chǔ)設(shè)施投資超

30、過(guò)50億元。,昆明機(jī)場(chǎng)全球引資建物流園,物流園區(qū)總占地面積約176萬(wàn)平方米，由兩部分構(gòu)成。第一部分位于東跑道南側(cè)的地塊占地面積16萬(wàn)平方米。另一部分地塊位于機(jī)場(chǎng)東側(cè)，占地約160萬(wàn)平方米。,安寧大桃花鐵路物流園、草鋪工業(yè)物流園,安寧啟動(dòng)了大桃花鐵路物流園、草鋪工業(yè)物流園等一系列項(xiàng)目的規(guī)劃開(kāi)發(fā)，具體為：以中石油、武鋼集團(tuán)、云天化集團(tuán)為帶動(dòng)，加快草鋪工業(yè)物流園建設(shè)；以昆安、安楚高速公路為依托，規(guī)劃建設(shè)昆楚經(jīng)濟(jì)走廊物流帶。這樣，安寧的工業(yè)貨運(yùn)

31、物流便可以通往全國(guó)和南亞、東南亞，形成大型陸港。,(1)國(guó)際物流園。其業(yè)務(wù)一般以跨兩個(gè)及其以上海關(guān)管轄區(qū)域?yàn)榉?wù)范圍，其作業(yè)涉及到海關(guān)報(bào)關(guān)清關(guān)、進(jìn)出口商品檢驗(yàn)檢疫、海關(guān)監(jiān)管、保稅等環(huán)節(jié)。如上海外高橋保稅物流園、青島保稅物流園。(2) 區(qū)域物流園。主要是以城市群或經(jīng)濟(jì)區(qū)為服務(wù)范圍，將分散的貨物集中成批量貨物或?qū)⒓羞\(yùn)到的大批量貨物分成批量較小的貨物，以實(shí)現(xiàn)零散貨物運(yùn)輸需求與干線規(guī)模運(yùn)輸需求的有效銜接。(3) 城市物流園。其功能主要是為

32、本座城市及其周邊縣區(qū)為服務(wù)范圍，該類作業(yè)主要包括按眾多用戶要求完成配貨、送貨等主要業(yè)務(wù)，一般以汽車運(yùn)輸為主。,立足項(xiàng)目區(qū)位及各方面情況，項(xiàng)目發(fā)展基本為城市物流園和部分區(qū)域物流園。,物流園區(qū)選址原則：(1)位于城市中心區(qū)的的邊緣地區(qū)，一般在城市道路網(wǎng)的外環(huán)線附近；(2)位于內(nèi)外交通樞紐中心地帶，至少有兩種以上運(yùn)輸方式連接，有利于多式聯(lián)運(yùn)的開(kāi)展，特別是鐵路和公路；(3)位于土地開(kāi)發(fā)資源較好的地區(qū)，用地充足，成本較低；(4)位于城市物

33、流的節(jié)點(diǎn)附近，現(xiàn)有物流資源基礎(chǔ)較好，一般有較大物流量產(chǎn)生，如工業(yè)園區(qū)，大型賣場(chǎng)等，有可利用和整合的物流資源；(5)有利于整個(gè)地區(qū)物流網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化和信息資源利用。,從選址上看，項(xiàng)目交通僅有公路，貨運(yùn)缺乏鐵路運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)，離昆明近40公里，距離及到達(dá)性上也沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。,昆明市場(chǎng)規(guī)劃搬遷，同類型業(yè)態(tài)存在較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng),昆明目前規(guī)劃將主城區(qū)專業(yè)市場(chǎng)往外圍遷移，其中項(xiàng)目規(guī)劃的汽配、五金、家居家具等存在著多區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，目前從項(xiàng)目所在區(qū)域及交通條件上看，項(xiàng)目

34、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯。在政府行政搬遷意愿下，以常規(guī)市場(chǎng)招商，項(xiàng)目發(fā)展汽配、五金、機(jī)電、家居家居等存在空間，但也存在非常大的挑戰(zhàn)。而發(fā)展物流來(lái)看，缺乏鐵路等物流交通的項(xiàng)目只能發(fā)展成為小區(qū)域型物流中心，在具體的招商及運(yùn)營(yíng)上又存在難度。項(xiàng)目發(fā)展適合以找準(zhǔn)適合項(xiàng)目發(fā)展的業(yè)態(tài)，在招商過(guò)程中以速度取勝。,小 結(jié),項(xiàng)目發(fā)展思考,找到市場(chǎng)空間，找準(zhǔn)發(fā)展業(yè)態(tài)，速度取勝,立足昆明城市發(fā)展及項(xiàng)目具體現(xiàn)狀，以及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)，找到市場(chǎng)發(fā)展的