管理中心工程管理培訓項目移交及遺留問題整改

1、項目移交及遺留問題整改（管理中心工程管理培訓）,2015年6月4日,2,,目 錄,3,,,一、項目的移交、遺留問題整改概述,,3,為保證萬達廣場如期順利開業(yè)和正常運營 ，地方商管公司與地方項目公司按項目完成的進度和質量，對項目分階段進行接管、接收（移交）。,,4,項目的接管1、各地商管公司負責對獨立封閉空間內的，能夠正常運行的設施、設備進行局部接管。并安排技工進駐值班；在當地項目公司及廠家指導，對值班技工進行培訓，使其熟悉設備操作

2、方法、操作規(guī)程及突發(fā)問題的處理規(guī)程。2、試營業(yè)日前各地商管公司依據《大商業(yè)開業(yè)及住宅入伙接管規(guī)定》，對設施設備全面檢測，滿足接管標準的，辦理接管手續(xù)。3、接管期間日常使用管理（包括：安全、防盜、保衛(wèi)、人員管理、物料堆放、設器材管理、各種機電系統(tǒng)使用，建筑結構維護使用）引起的后果由商管公司負責。4、商管公司接管范圍內，需組織后續(xù)施工的，項目公司、施工單位、商管公司簽署三方協議（商管標準文本）后方可進行。施工期間管理歸商管公司負責：1

3、動火管理由商管公司批準，并堅持落實。2項目公司負責施工工藝流程、質量監(jiān)督，并對引起的問題負責。3商管公司按規(guī)范、制度要求對施工單位的人員、材料堆放、用水、電等管理，并對由此引起的問題負責。5、因設施不完善、質量缺陷等原因影響安全、正常使用的，各地商管公司須采取措施，保證安全、正常使用，由此增加的費用，由項目公司承擔。6、項目接管一般在試營業(yè)日前完成。,一、項目的移交、遺留問題整改概述,詳見《管理制度匯編》,,5,項目的移交（接收）

4、1、各地商管公司成立項目移交小組，商管公司總經理任組長。2、試營業(yè)日前45天，各地商管公司須按照股份公司相關規(guī)定及施工、采購合同相關條款約定，仔細核對所有移交的備品備件的種類、數量，簽署《萬達廣場工程備品備件移交清單》，移交的備品備件須及時頂級入庫。3、試營業(yè)前15天，各地商管公司須按照《萬達廣場移交接管圖紙資料一覽表》接收全部竣工圖紙資料，簽署《萬達廣場工程資料移交清單》并認真查驗移交圖紙資料的數量及真實性。4、各地商管公司與

5、項目公司在開業(yè)日對能源計算進行交接確認（百貨、超市單獨向電業(yè)局繳費），于開業(yè)日后60天完成能源總表與分表計量偏差費用的處理。5、工程遺留問題必須在開業(yè)后120天內整改完畢，并由項目公司負責發(fā)起移交審批流程，經分管項目副總裁，和分管商管副總裁審批后，由當地商管公司，區(qū)域公司和項目公司按照股份公司制度辦理移交手續(xù)；入雙方副總裁意見未能達成一致，報總裁審批。凡未經批準擅自進行移交的，將追究各地商管公司總經理責任。6、移交是一級節(jié)點，責任單

6、位是地方項目公司。,一、項目的移交、遺留問題整改概述,詳見《管理制度匯編》,,6,工程遺留問題整改1、工程遺留問題包括以下四類：第一類：設計未含項：規(guī)劃設計中未涉及或成本預算中未考慮，但影響廣場經營或品質的問題。第二類：品質提升項：原設計無法滿足日常商業(yè)或物業(yè)管理需求的問題。第三類：施工質量問題。第四類：施工未完項目。2、各地商管公司須在開業(yè)日后15天完成全部工程遺留問題匯總，經區(qū)域公司審核后報商管總部工程部，對于新發(fā)現的

7、遺留問題應及時與項目公司確認，納入遺留問題清單并列出整改計劃后（開業(yè)60天內）再次上報商管總部工程部。3、各地商管公司在督促遺留問題整改的同時，每周須向區(qū)域公司上報《萬達廣場工程遺留問題報表》，區(qū)域公司每月須向商管總部工程部匯報遺留問題整改進度。,一、項目的移交、遺留問題整改概述,詳見《管理制度匯編》,7,,目 錄,8,,二、項目接管的標準及要求,8,,,,,,,,,,,接管,1、在正式接管前，為保證萬達廣場如期開業(yè)，當地項目公司將已

8、完工的設施、設備（包括變配電房、水泵房、空調機房等 ）委托當地商管公司進行管理，即為接管；2、當地項目公司須保證委托接管的設施、設備能夠正常使用與運行，設備間及接管區(qū)域應獨立封閉；3、接管時，當地商管公司須安排技工進駐值班，對此 類設備進行管理。當地項目公司應該對值班技工進行設備操作方法、操作規(guī)程及突發(fā)問題處理的培訓；,,接管標準,移交前管理責任劃分,移交前的施工管理,,,,,9,1、自開業(yè)之日，對于已全部完工且全部完成調試運行、具

9、備完善使用功能的設備設施，設備間及接管區(qū)域應該獨立可封閉；2、正式水、電、燃氣及供暖、電話、網絡等能源通訊設施要正式開通，并由當地項目公司和當地商管公司進行能源交接確認；3、項目使用功能符合設計標準，滿足使用功能要求；4、涉及消防安全、影響經營（屬項目公司責任）的重大問題(包含但不限于消防系統(tǒng)的正常使用、正常供電、正常供水、正常供氣等問題)，在整改完成后接管：《大商業(yè)開業(yè)及住宅入伙接管規(guī)定》。,,,,,,,,,,,,接管,,接管標

10、準,移交前管理責任劃分,移交前的施工管理,,,二、項目接管的標準及要求,,10,A、項目移交前商管公司管理責任 1、當地商管公司必須安排專人對應值守的區(qū)域進行值班 管理。不得有脫崗現象。 2、當地商管公司值班人員須嚴格執(zhí)行機房人員進出管理 登記制度，避免無關人員進入設備機房。 3、當地商管公司值班人員須認真記錄設備調試時間，方 法步驟、試運行數據及調試中發(fā)生的

11、故障、問題等。作 為設施設備的原始記錄進行存檔。 4、當地商管公司值班人員必須在當地項目公司、施工安 裝單位工程師的指導下學習設備操作方法，不得擅自單 獨操作，當地項目公司和施工安裝單位有責任和義務對 值班人員進行培訓及操作指導。 5、在移交前，涉及重大安全的操作如送電、斷電等操作 須由當地項目公司、安裝調試施工單位組織實施。 6、當

12、地商管公司對已接管鑰匙的各豎井及樓層設備機房,,,,,,,,,,,,接管,,接管標準,移交前管理責任劃分,移交前的施工管理,,,二、項目接管的標準及要求,,11,必須按商管總部的巡檢規(guī)定定時巡視檢查。發(fā)現安全及 設備隱患，必須及時處理并上報。 7、移交前如發(fā)生事故，經集團定責為日常管理（包括： 安全、防盜、保衛(wèi)、人員管理、物料堆放、設施器材管 理）引起的后果由當地商管公司負責；

13、B、項目移交前項目公司管理責任 1、當地項目公司應督促施工單位盡快完成尾項施工及保 質保量的完成遺留問題的整改工作，及時完成移交工作 2、當地項目公司應做好未移交區(qū)域的施工安全管理工作 3、當地項目公司應及時準備好相關圖紙資料檔案，以便 移交順利進行。 4、當地項目公司負責落實施工單位按工藝流程進行實施 ，并對引起的問題負責 5、如移交前發(fā)生問題，經

14、集團定責為施工質量缺陷、功 能不完善和維保不及時的由當地項目公司負責。,,,,,,,,,,,,接管,,接管標準,移交前管理責任劃分,移交前的施工管理,,,二、項目接管的標準及要求,,12,1、項目移交前，如有相關專業(yè)施工方需進入當地商管公 司人員值班機房或區(qū)域進行施工時，需持有當地項目 公司指定的專人確認簽字的施工單（萬達廣場移交 期間施工申請），登記后方可進

15、入機房或區(qū)域施工. 2、施工單需明確相關施工內容、范圍及時間，施工方必 須嚴格按施工單內容進行相關工作，不可進行超越施 工單工作范圍之施工工作。 3、當地商管公司負責監(jiān)管機房或區(qū)域內的施工情況。 4、如有動火施工，須由當地商管公司批準，并檢查落實 安全措施。 5、當地商管公司須對交叉施工等可能帶來的安全隱患及 時提醒

16、。 6、當地商管公司對不服從管理、野蠻施工的施工人員， 當地商管公司有權制止，并勒令離場，并報當地項目 公司處理。,,,,,,,,,,,,接管,,接管標準,移交前管理責任劃分,移交前的施工管理,,,二、項目接管的標準及要求,13,,目 錄,14,三、項目移交的移交標準及要求,檔案盒,廈門集美萬達商業(yè)物業(yè)管理有限公司,一、檔案資料,﹡二次供水檢測合格證、污水排放許可證（含污水檢測報告）、雨水

17、檢測報告、供水協議、供暖協議、供電協議、供氣協議、消防建審\驗收\開業(yè)檢查合格證、人防驗收報告、電梯檢測合格證（含電梯檢測報告）、交評報告、環(huán)評報告、防雷檢測報告、竣工備案證等等；,檔案資料,廈門集美萬達商業(yè)物業(yè)管理有限公司,三、項目移交的移交標準及要求,檔案資料,廈門集美萬達商業(yè)物業(yè)管理有限公司,一、檔案資料,﹡圖紙資料移交；﹡綠建申報資料的收集提交完成，需商管部確認；﹡機電系統(tǒng)操作手冊、說明書移交；﹡設備采購及工程合同或訂單移

18、交；﹡完成施工單位、設施設備廠家培訓。,三、項目移交的移交標準及要求,設施設備,廈門集美萬達商業(yè)物業(yè)管理有限公司,二、設施設備,﹡供電、供水、供氣、采暖大系統(tǒng)；﹡電梯、空調機組、消防設備大設備；﹡設施設備清單核對；﹡特種設備取得合格證；﹡因季節(jié)性特點暫未調試完成的系統(tǒng)（另行移交）。,三、項目移交的移交標準及要求,專項驗收,廈門集美萬達商業(yè)物業(yè)管理有限公司,三、專項驗收,﹡第三方消防檢測合格（檢查率確保100%并整改完成），上

19、報安監(jiān)部認可；﹡節(jié)能專項驗收，經規(guī)劃院、商管公司書面確認；﹡商管總部工程部對綠色建筑工作系統(tǒng)專項驗收，專項驗收的遺留問題得到落實；,三、項目移交的移交標準及要求,工程遺留問題,廈門集美萬達商業(yè)物業(yè)管理有限公司,四、工程遺留問題,﹡開業(yè)后15天內、60天內完成兩次工程遺留問題統(tǒng)計上報，移交前整改率不得于95%；﹡存在以下問題不得進行移交：　超出集團安全管理相關規(guī)定的消防安全問題　影響正常營運安全的設施設備問題　影響廣場正常營

20、運的功能性問題　施工未完項未整改完成　屋面及地下室滲漏點超過五處，租賃區(qū)內滲漏、電梯底坑滲漏的工程質量問題。,三、項目移交的移交標準及要求,大連萬達商業(yè)地產股份有限公司,五、其它問題,﹡因項目公司原因導致租戶損失的賠償；﹡因租戶原因導致項目公司損失的賠償；﹡按租賃合同需提供增值稅發(fā)票、計量、收費未完善；﹡綠建申報費用（一星60萬、二星70萬、三星80萬）﹡項目公司與商管公司相關費用未完成結算；包括但不限于：開荒保潔費、旺場

21、費、開業(yè)搶工費、綠植租賃費、物業(yè)費、暖氣費、金街提升改造費、金街推廣費、金街專項費用、能源費（開業(yè)前、開業(yè)后）、機房代管費、品質提升項預留費、材料費、招商推廣費（結余）等等。《萬達廣場項目移交標準》,20,,目 錄,21,一、預驗收項目正式移交前，由各區(qū)域商管公司組織開展項目預驗收工作。 各公司應以《商管制度（2012版）》和《項目管理制度（2012版）》為依據，結合廣場整改情況，進行預驗收。區(qū)域 必須利用所轄各廣場資源，組

22、織驗收小組，按照《萬達綜合體項目移交檢查檢測標準》之要求，詳細對各建筑設施，各專業(yè)系統(tǒng)通設備進行仔細梳理、核查。確認各系統(tǒng)問題，作為預驗收問題匯總，與項目公司確認，移交前必須完成整改。 由區(qū)域公司按預驗收結果編寫《xx萬達廣場移交報告》重點寫清廣場各區(qū)域設施情況、各系統(tǒng) 設備情況、現狀、是否滿足移交條件、整改前后對比照片、相關證照是否辦理齊全、各種相關費用是否結清等有關移交的情況說明。重點關注以下幾點： 1、根據集團制度要求

23、，移交前由項目公司承擔檢測費用，由商管公司選定有資質的第三方消防檢測機構對消防系統(tǒng)做逐點測試和全面聯動測試，并出具合格報告。上報集團安監(jiān)部備案，作為項目移交時安全確認的必要條件；（流程1：第三方檢測合格審批、備案）2、清點現場設備設施實物、移交條件確認；3、圖紙資料移交條件確認；4、備品備件移交條件確認；5、計量儀表系統(tǒng)移交條件確認；6、遺留問題妥善處理方式確認。等等。,四、項目移交流程,《消防第三方檢測報告》審批流程,二、

24、預驗收通過后，由區(qū)域公司通過OA通用業(yè)務流程審批上報“XX萬達廣場移交申請”，申請中需詳細說明各項移交工作的落實情況（附件清單），逐級審批至高級副總裁（分管商管）?！稄B門集美萬達廣場大商業(yè)移交申請》（流程2）三、移交申請得到批準后，方可進行正式啟動移交工作。四、遺留問題基本解決后，邀請項目管理中心及商管總部參加現場移交會議，由項目公司發(fā)起《XX萬達廣場移交大會邀請函》（流程3），邀請總部相關部門進行現場移交。五、由項目公司匯

25、總所有交接文件，按制度發(fā)起OA上報流程，將移交情況上報項目管理中心及商管總部，最終審批節(jié)點為分管項目管理中心副總裁及分管商管高級副總裁，獲得審批后完成移交程序。 《 XX萬達廣場移交報備審批》 （流程4）。流程：項目公司---商管公司---商管區(qū)域公司---項目管理中心質監(jiān)部---項目管理中心計劃部---商管總部工程部---項目中心總裁助理---商管系統(tǒng)總裁助理---副總裁（分管項目管理中心)---高級副總裁（分管商管）。,四、項目

26、移交流程,23,,目 錄,24,﹡經驗分享　　 遺留問題整改、項目移交是為商管公司爭取利益，完善各系統(tǒng)設施設備最主要的機會，也是最關鍵、最后的機會，責任重大！ 組建專業(yè)、責任心強的團隊進行銷項，要求熟悉集團制度、國標、行業(yè)標準等； 從籌備期（機電管控、裝修管控）開始檢查，匯總各系統(tǒng)銷項問題； 銷項問題梳理分門別類，羅列清晰； 銷項過程的把控，分專業(yè)、責任到人，誰提出的問題誰負責銷項，讓員工和

27、主管有責任感、成就感； 交叉把關； 杜絕出現不負責任以及違規(guī)的行為；,,五、遺留問題整改經驗分享,24,,五、遺留問題整改經驗分享,25,﹡經驗分享　 每天開銷項會， “死盯、盯死”，把“難啃的骨頭”放在前面解決； 巧“借力”，發(fā)揮好有利資源（前期項目中心、后期商管總部、公司各部門） 做好角色互換，項目公司其實也希望借商管公司來壓施工單位；　 把握有理、有力、有節(jié)，恰到好處　施工單位承諾函

28、 可要求項目公司停止支付工程款　要有足夠的“籌碼”，而且是有力度的“籌碼”； 為項目公司戴高帽,關于加強商業(yè)地產項目質量管理的通知,關于萬達廣場正常運營后工程維修整改的規(guī)定,,五、遺留問題整改經驗分享,26,﹡5%剩余工程遺留問題整改　　　　按商管公司規(guī)定，不得影響正常經營　　用電用水費用與商管公司進行結算　　約定最后整改期限　　超期由商管公司選擇合格供應商進行整改，費用由責任單位支付　　明確責任、規(guī)定、記錄清晰、

29、書面確認,,27,五、遺留問題整改經驗分享,,28,﹡備品備件接收　　　　商管公司建立保管庫、專人保管　　按照前期約定提供足量備品備件　　合同內保修件不能從備品備件中支出　　明確責任、規(guī)定、記錄清晰、書面確認 預留材料費用,五、遺留問題整改經驗分享,,29,﹡費用結算　　　　商管財務、項目財務進行費用結算　　營運部組織商戶索賠金支付　　打包費用設立獨立賬戶，?？顚Ｓ?五、遺留問題整改經驗分享,,30,﹡合同

30、責任轉接　　　　移交后合同自然轉接，召集供應商、施工單位召開維保移交大會；　　供應商、施工單位與項目公司、商管公司書面承諾函；（施工單位承諾函） 商管公司熟悉合同，嚴格執(zhí)行合同條款； 合同維保款支付，必須達到合同約定條件，商管公司確認；　　未履行合同的維修、搶修必須有清楚的書面記錄、來往函件等法律要件。,五、遺留問題整改經驗分享,﹡特別關注的系統(tǒng)　 消防系統(tǒng) 智能疏散系統(tǒng)

31、 漏電報警系統(tǒng) 穹頂玻璃 滲水、漏水 油煙串味 污水間隔油池、隔渣池 電梯底坑滲水,,五、遺留問題整改經驗分享,31,,,結束語,32,移交工作 責任重大斗智斗勇 換位思考,案例,,,控臺背景墻為客戶進門第一眼視線所在，大氣、醒目的控臺背景將帶給客戶良好的第一印象,背景墻更換：原背景墻色調較平淡，缺乏視覺沖擊力，建議更換背景墻,控臺調整,,控臺降低高度（1100可減至1000）；布網線及

32、電話線,控臺調整,,,沙盤目前尺寸為3010×4025，沙盤過寬，影響動線，且項目規(guī)劃調整較大，建議盡快重新制作沙盤，建議尺寸為2600×3800；目前需增設各樓棟標牌及沙盤專用吸塵器,,沙盤過寬，影響動線，且項目規(guī)劃調整較大，建議盡快重新制作沙盤,沙盤調整,,高的戶型模型玻璃罩更換一致（50公分換為20公分）、已售罄戶型及時更新,戶型模型,,現有的組合沙發(fā)調整為四組兩人休閑沙發(fā)，配兩個茶幾，營造親切溫馨氛圍,洽談區(qū)

33、調整,,原有洽談區(qū)作軟隔，配備沙發(fā)，適當隔斷增加客戶尊貴感，保護客戶隱私,VIP簽約區(qū),原有洽談區(qū)展板已起泡，需更換。以項目各大賣點重新設計制作，800×2000，需5塊；增加樣版房圖片展示；業(yè)主臨時公約展板已老化，需更換,項目園林以北美特色風情為主，西班牙的建筑立面，間以特色情景園林，突現樓盤品質,展板更新,,,建議在茶水間旁墻上（寬2950、高3380）增設區(qū)位模型，突顯項目區(qū)位優(yōu)勢，或上部為區(qū)位模型，下部為建材展示，給

34、客戶帶來樓盤高品質的信心,區(qū)位模型,,案場配置吊旗有利于氛圍營造，建議洽談區(qū)懸掛橫旗，進門起至沙盤區(qū)懸掛豎旗,吊旗,,建議增設戶型展板，或固定或為易拉寶，將體量較多的兩種戶型作深入分析解說，突出戶型賣點,戶型展板,體量較多的兩種戶型制作戶型展板， 將戶型設計亮點逐一標識并設計情景化圖片，打動客戶且有利于銷售人員講解,增設銷控板，銷售公示，制造熱銷氛圍（此項需確定可行性）,銷控表,,,現茶水間背景墻為玻璃墻，建議增設展柜，以各種小展品或洋

35、酒等布置小展柜，增加案場情調與項目品味,茶水間展柜,,,現有吊燈光線暈暗顯陳舊，建議更抽象水晶燈或全面清潔,吊燈更換,,現售樓部顏色單調，缺少生氣，建議將現有的假花更換為綠植,增加綠植,售樓處衛(wèi)生整潔溫馨的案場環(huán)境將帶給客戶良好的印象，給客戶帶來賓至如歸的感受，為項目加分。建議案場聘請保潔與保安人員，時刻維護案場衛(wèi)生，提升專業(yè)形象與服務品質,進門墊子需勤沖洗；衛(wèi)生間漏水整修；墻壁衛(wèi)生清理,案場衛(wèi)生,,,保潔用品固定擺放，保持案場整

36、潔,案場衛(wèi)生,建議案場聘請保潔與保安人員，時刻維護案場衛(wèi)生，提升專業(yè)形象與服務品質,服務提升,,,門口處盆栽更換，建議增加綠植與色彩鮮艷的鮮花等，營造現場氛圍,門口包裝,,沿售樓處增設道旗，營銷中心廣告牌重新設計制作,前坪包裝,,,,,商業(yè)門頭設計全新燈箱廣告牌，目前可作項目宣傳，商業(yè)出售后可一起轉讓于業(yè)主；卷匣門包裝：采用噴繪技術，設計各業(yè)態(tài)商業(yè)場景，營造商業(yè)情境,商業(yè)包裝,,建議增加2至3套休閑桌椅與陽傘，營造商業(yè)情境，同時與售樓處

37、、園林與展示區(qū)等形成完整看房通道,人行道包裝,主入口色調過于單一，建議增加小燈籠，營造節(jié)日氣氛，部份較高大的樹木做亮化處理，同時增加一些色彩鮮艷的小盆栽，增加視覺效果,主入口包裝,適當增設導示系統(tǒng),,主入口色調過于單一，建議增加小燈籠，營造節(jié)日氣氛，部份較高大的樹木做亮化處理，同時增加一些色彩鮮艷的小盆栽，增加視覺效果,主入口包裝,,主入口色調過于單一，建議增加小燈籠，營造節(jié)日氣氛，部份較高大的樹木做亮化處理，同時增加一些色彩鮮艷的小盆

38、栽，增加視覺效果,主入口包裝,,,,植物及時更換，時刻保持勃勃生機,園林包裝,,,小區(qū)內增設1至2套休閑桌椅，營造情境化生活場景，看房客戶及業(yè)主可在此小憩,園林包裝,,8號棟工地前增設圍擋，既提高安全性，又可作大幅廣告牌使用,工地圍擋,,,5、6號棟樓頂增設發(fā)光字及電話號碼，占據制高點，廣告覆蓋面可達全城,樓頂亮化,樣版間盡快設計跟進，形成整套展示體系，鎖定客戶，促進成交,樣版間展示,,,1、商業(yè)綜合體園林現狀,,物業(yè)服務中心周圍的綠化

39、情況較差：草皮枯黃、樹有光禿、枯竭現象；灌木凌亂分布、沒有修剪。,,,,2、庭院園林現狀,,庭院小道兩邊的灌木成活情況較差，稀疏、凌亂、枯死及沒有造型。,,,,2、庭院園林現狀,庭院各出口處的樹木品種搭配不合理，沒有層次感、生長稀疏。,,,,,,2、庭院園林現狀,庭院拱形出口下和出口處的草皮被踐踏嚴重，出現部分區(qū)域寸草不生。,,,,,,3、洋房、別墅通道園林現狀,小區(qū)主干道兩邊的綠化帶層次感不明顯、樹葉稀少、樹干干枯、草地枯黃。,,,,