區(qū)域競爭對手產(chǎn)品分析——綠城田園項(xiàng)目分析

1、綠城及其產(chǎn)品分析,競爭對手分析,綠城、西子目前已經(jīng)在田園板塊聯(lián)手拿下3地塊，今后板塊內(nèi)部的主要競爭對手將是本土知名開發(fā)商——綠城。目前，綠城尚未對田園地塊提出具體的開發(fā)計(jì)劃，但是通過對其公司戰(zhàn)略及產(chǎn)品線進(jìn)行分析，仍可從中發(fā)現(xiàn)綠城在田園可能出現(xiàn)的產(chǎn)品形態(tài)為法式聯(lián)排（溪上玫瑰園為代表）+綠城第二代高端公寓（西溪誠園為代表）。,認(rèn)識競爭對手,綠城集團(tuán)公司概況-1,綠城專注于高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)，住宅產(chǎn)品類型不斷豐富和完善，已形成以杭州桂花城為代表

2、的多層公寓系列，以杭州綠園、春江花月為代表的高層公寓系列，以杭州九溪玫瑰園、桃花源為代表的別墅系列，以北京御園為代表的平層官邸系列，以杭州翡翠城為代表的大型社區(qū)系列，以溫州鹿城廣場為代表的城市綜合體系列，同時涉及高星級酒店、寫字樓、學(xué)校等公建項(xiàng)目的開發(fā)。自1996年以來，綠城歷年房產(chǎn)銷售額名列浙江省同行業(yè)前茅，2008年實(shí)現(xiàn)銷售額151.6億元，2009年上半年已實(shí)現(xiàn)銷售額211億元（合同＋協(xié)議），較去年同期增長170％。綠城目前已連

3、續(xù)6年名列中國房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10，連續(xù)5年名列中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10，并兩度蟬聯(lián)浙江省房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)榜首；同時榮獲“2005-2006年度中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)”稱號，并在中國質(zhì)量協(xié)會、全國用戶委員會組織開展的“2004年度全國住宅用戶滿意度指數(shù)”測評活動中用戶滿意度、用戶忠誠度雙雙名列第一。自1998年以來，歷年都被金融機(jī)構(gòu)評為AAA級信用單位?！熬G城中國”榮獲2007中國內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力第七名、經(jīng)

4、濟(jì)增加值第五名。2009年，綠城總品牌價(jià)值達(dá)58.36億元，在混合所有制房地產(chǎn)企業(yè)中排名第二。,綠城集團(tuán)公司概況-2,截止2009年12月8日，累計(jì)總銷售額突破500億元（包含456億合同銷售金額和45億協(xié)議金額），較去年大幅增加240%，遠(yuǎn)超全年380億元的合同銷售目標(biāo)，躋身全國房地產(chǎn)行業(yè)榜眼位置。未來3年，綠城每年的銷售規(guī)模將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加至少30%。其中，明年可銷售房源總金額將達(dá)到780億元。按照現(xiàn)在的建設(shè)速度去推算，2012

5、年可供銷售的房源總金額或?qū)⑦_(dá)到1400億元。數(shù)據(jù)顯示，2009年1至10月份，綠城共有在建、待建項(xiàng)目82個，土地儲備規(guī)劃總建筑面積3021萬平方米，其中自有權(quán)益1973萬平方米。綠城要積極拓展上海為中心的長三角區(qū)域和以北京為中心的環(huán)渤海區(qū)域，確保在已進(jìn)入?yún)^(qū)域的可持續(xù)性發(fā)展，并有意將觸角伸入東北市場，在大連、沈陽等地開發(fā)項(xiàng)目。宋衛(wèi)平稱：“未來3至5年，綠城的目標(biāo)是做到全國房企銷售額第一二名，尤其是第一名。屆時，綠城將在800億至100

6、0億元銷售額的這個層面，爭奪全國房企的銷售冠軍?！睘榱藢?shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，綠城2009年在中國開始跑馬圈地，杭州更是其主戰(zhàn)場。宋衛(wèi)平在接受媒體的采訪時明確提出，綠城將快速擴(kuò)大市場份額。,綠城集團(tuán)公司概況-3,綠城組織架構(gòu),宋衛(wèi)平簡歷,宋衛(wèi)平，1957年出生,男,浙江省嵊州市三江街道人。1982年,宋衛(wèi)平從杭州大學(xué)歷史系畢業(yè)。 1982年至1987年在杭州舟山黨校做老師,給黨政干部上歷史課。1987年,因?yàn)橐恍┭哉撆c當(dāng)時環(huán)境有所抵觸被迫“

7、下崗”離開該黨校,到珠海一家電腦公司工作,主要負(fù)責(zé)編制內(nèi)部刊物,從文員一直干到一把手。1994年,宋衛(wèi)平從珠?；睾贾?當(dāng)時身無分文。借了15萬元,開始投資房地產(chǎn),后來又向朋友借了300萬元來投標(biāo)項(xiàng)目和買地。1995年一年宋衛(wèi)平在杭州開發(fā)了丹桂花園、金桂花園、銀桂花園、丹桂公寓、月桂花園等項(xiàng)目,初步奠定了綠城在浙江的品牌房產(chǎn)地位。1998年1月15日宋著手組建了浙江綠城足球俱樂部。2003年當(dāng)選中國地產(chǎn)十大風(fēng)云人物;中國400富人

8、榜第93名。2004胡潤百富榜第61名。2004年財(cái)富:16億元。2005年胡潤“中國富豪榜”排名第21名,2005年財(cái)富:45億元。,了解競爭對手,綠城第二代公寓產(chǎn)品的集大成代表作品———西溪誠園分析綠城法式排屋的代表作品——溪上玫瑰園分析,綠城第二代高層公寓典范作品----西溪誠園,2008年杭州的第一場土地出讓會上，綠城就以21億元的總價(jià)奪得蔣村1、2號地塊，樓面價(jià)10666元/平米，一周后又以10.58億元奪得蔣村7號地

9、塊，樓面價(jià)8260元/平米。綠城集團(tuán)分別于2008年5月6日、5月13日、7月29日，以41.196億元競得蔣村1號、2號、7號、10號地塊，從而形成了今天的西溪誠園。 綠城在競拍西溪誠園四塊土地之前，就已經(jīng)著手研發(fā)綠城第二代高層公寓，由規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程營造、景觀設(shè)計(jì)、精裝修、物業(yè)管理等多個部門聯(lián)手，通過實(shí)地考察、理論研究、產(chǎn)品比較、客戶訪談等方式，形成了《綠城第二代高層公寓設(shè)計(jì)導(dǎo)則》。目前，已有上海新江灣城項(xiàng)目、杭州藍(lán)色錢江項(xiàng)目采用了

10、綠城第二代高層公寓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而西溪誠園項(xiàng)目則是綠城第二代高層公寓的典范之作。綠城第二代高層公寓典范作品——西溪誠園，約65萬平方米恢宏大盤，位于杭州文一西路以北，浙大紫金港校區(qū)以南，綠城育華學(xué)校西側(cè)，距西溪濕地僅約800米。綠城·西溪誠園秉承綠城一貫優(yōu)秀的建筑品質(zhì)，規(guī)劃為9—13層的小高層建筑。外立面以石材幕墻為主，在典雅、莊重、精致的新古典主義建筑風(fēng)格上增加了現(xiàn)代的建筑元素，立面風(fēng)格更為簡潔、俊朗。首期配置有多種舒適型精裝

11、戶型，配備綠城獨(dú)創(chuàng)的園區(qū)生活服務(wù)體系、高端生活設(shè)施，大量運(yùn)用高科技智能化系統(tǒng)。,總建面：約65萬平方米交房時間：2012年開盤時間：約2009年11月建筑類型：規(guī)劃9-13層高層精裝修公寓容積率：2.0-2.2綠化率：住宅≥40％；建筑密度:住宅≤30％車位：不詳主力建面：約180-200㎡商鋪建面：無沿街商鋪，有集中性商業(yè)配套樓盤位置：園區(qū)位于杭州文一西路，浙大紫金港校區(qū)以南，距西溪濕地僅約800米。售樓地址：杭

12、州杭大路1號 黃龍世紀(jì)廣場B座1樓綠城房產(chǎn)銷售展示中心開發(fā)商：浙江報(bào)業(yè)綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/杭州浙能綠城置業(yè)有限公司,綠城第二代高層公寓典范作品----西溪誠園,11月28日西溪誠園首次開盤，一期推出503套高層公寓，包含130—270平米多種舒適型戶型，開盤當(dāng)日即售出474套，銷售面積為89,131平方米，銷售均價(jià)為29,575元/平方米。西溪誠園一期開盤當(dāng)天去化率即高達(dá)94%，實(shí)現(xiàn)總銷售額26億元。,效果圖,綠城西溪誠園戶型-3

13、居室,,主臥開間：4m客廳開間：4.5m,,綠城西溪誠園戶型-4居室,戶型設(shè)計(jì)走廊、過道較多，功能分區(qū)很細(xì)，但是也造成空間的浪費(fèi)，戶型相對不規(guī)整。,綠城西溪誠園戶型-其他,戶型設(shè)計(jì)走廊、過道較多，功能分區(qū)很細(xì)，但是也造成空間的浪費(fèi)，戶型相對不規(guī)整。,綠城通過 “精細(xì)、安定、恒久”的產(chǎn)品內(nèi)涵梳理形成西溪誠園9大產(chǎn)品屬性的價(jià)值界面。,綠城對西溪誠園的價(jià)值挖掘,精細(xì),安定,恒久,區(qū)域界面,規(guī)劃界面,人文界面,配套界面,科技界面,服務(wù)界面,建

14、筑界面,景觀界面,精裝界面,,,,,,,,,,,綠城基于產(chǎn)品本身的價(jià)值點(diǎn)，挖掘出對應(yīng)的9大客戶生活感受價(jià)值體系(便利、生態(tài)、健康、溫馨、舒適、歸屬、安全、環(huán)保、信任)。,,西溪誠園產(chǎn)品價(jià)值·區(qū)域界面1.位于西溪、蔣村、申花三大新興城市綜合體黃金交合處，城市資源密集；2.緊鄰浙大紫金港文化圈，代建代管16班幼兒園，享有完備子女教育配套；3.依托蔣村傳統(tǒng)居住商圈，居住、商業(yè)、醫(yī)院、銀行等一站式都市配套云集周邊。,西溪誠園產(chǎn)品

15、價(jià)值·規(guī)劃界面1.匯聚中西經(jīng)典文明，凝練對稱而均衡的新古典秩序，演繹百年典雅；2.以4個靜態(tài)組團(tuán)園林與1條動態(tài)河流為藍(lán)圖，規(guī)劃宜人尺度的9-13層新古典建筑集群，建筑和景觀渾然一體 ；3.人行、汽車、自行車三者科學(xué)分流，形成全步行大庭院空間；4.精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，承延名師設(shè)計(jì)精華，盡顯藝術(shù)氣質(zhì)。,綠城對西溪誠園的價(jià)值挖掘,西溪誠園產(chǎn)品價(jià)值·建筑界面1.精簡新古典主義建筑集群，規(guī)整、嚴(yán)謹(jǐn)、大氣，以古典的構(gòu)圖比例

16、和豐富精致的細(xì)部營造出高品質(zhì)的住宅；2.高級干掛石材與玻璃幕墻，藝術(shù)尺度窗墻比，中空low-E玻璃，外墻保溫系統(tǒng)，尊貴優(yōu)雅；3.舒適型升級戶型配置，主力戶型160-190平方，功能完善，尺度大方合理。,西溪誠園產(chǎn)品價(jià)值·景觀界面1.咫尺10平方公里國家濕地公園，名勝美景盡收眼底；2.4大歐式園林組團(tuán)，分別設(shè)置中心花園和景觀泳池，軸線對稱式展開的園林序列，嚴(yán)謹(jǐn)大氣，端莊典雅；3.提高車庫頂板覆土厚度，引入百余種植被樹種

17、，營造“都市植物園”；4.大部分樓幢底層局部架空，車庫周界設(shè)下沉景觀庭院，自然采光，細(xì)節(jié)生態(tài)盡顯優(yōu)雅。,綠城對西溪誠園的價(jià)值挖掘,西溪誠園產(chǎn)品價(jià)值·精裝修界面1.禮聘國際精裝修設(shè)計(jì)大師，精選先進(jìn)部品，注重細(xì)部優(yōu)化與升華，嚴(yán)控工藝與品質(zhì)；2.貫徹整體設(shè)計(jì)理念，玄關(guān)式電梯廳、3.2米標(biāo)準(zhǔn)層高、加大淋浴房、男女主人雙衣柜、獨(dú)立洗衣機(jī)位、獨(dú)立室外設(shè)備平臺等精裝修細(xì)節(jié)，盡顯高端生活品質(zhì)；3.對所有裝修材料、型材、部品、家具等進(jìn)行

18、嚴(yán)格分級和量化，注重節(jié)能、生態(tài)、環(huán)保、美觀等精裝修舒適居住體驗(yàn)。,西溪誠園產(chǎn)品價(jià)值·配套界面1.先進(jìn)的智能化配套，包括可視對講、閉路電視監(jiān)控、門禁、停車管理、紅外對射、電子巡更、智能電梯控制、燃?xì)鈭?bào)警等8大智能防范體系；2.獨(dú)立商業(yè)中心、社區(qū)診療中心、幼兒園、體育公園等社區(qū)生活設(shè)施一應(yīng)俱全，并在每個組團(tuán)獨(dú)立設(shè)置主入口酒店服務(wù)式大堂（兼具有會所功能）、景觀游泳池等配套。,綠城對西溪誠園的價(jià)值挖掘,西溪誠園產(chǎn)品價(jià)值·

19、科技界面1.甄選國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)品牌的設(shè)備設(shè)施，經(jīng)典品質(zhì)，一脈相傳；2.園區(qū)內(nèi)一卡通智能系統(tǒng)、無線訊號全覆蓋、預(yù)留光纖接口、預(yù)留家庭影院音響接管、智能信報(bào)箱、電梯轎廂背景音樂系統(tǒng)、燈光一鍵總關(guān)、電動窗簾（部分戶型）、主臥及衛(wèi)生間設(shè)緊急報(bào)警系統(tǒng)等；3.精裝修設(shè)計(jì)過程中即引入最新科技成果，水循環(huán)地暖裝置、戶式中央空調(diào)、中央熱水系統(tǒng)、熱交換通風(fēng)設(shè)備、直飲水、室內(nèi)緊急報(bào)警系統(tǒng)、智能門禁系統(tǒng)、雙保險(xiǎn)大門等，呈現(xiàn)高品質(zhì)先進(jìn)生活。,西溪誠園產(chǎn)品價(jià)值&

20、#183;園區(qū)服務(wù)界面1.綠城園區(qū)生活服務(wù)體系全面升級，健康服務(wù)系統(tǒng)、教育服務(wù)系統(tǒng)和生活服務(wù)系統(tǒng)三大服務(wù)體系共同營造品質(zhì)生活；2.綠城物管全程服務(wù)，擁有豐富的高端物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，以及15年專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；3.園區(qū)設(shè)置了多元化的健身、休閑、運(yùn)動等設(shè)施，提供高端人居生活的服務(wù)榜樣。,綠城對西溪誠園的價(jià)值挖掘,西溪誠園產(chǎn)品價(jià)值·人文關(guān)懷界面1.退讓建筑形成的周界城市綠帶公園、抬高園區(qū)內(nèi)地坪高度的儀式感、7.5米寬道路設(shè)挑高雨

21、篷、星級酒店式園區(qū)入口及挑高入口大堂、周全的無障礙園區(qū)設(shè)計(jì)，彰顯回家的獨(dú)特尊崇；2. 4.1米地下車庫層高、高度寬度升級的電梯轎廂、單元門廳、電梯廳、地下室門廳以及大堂全面精裝設(shè)計(jì)，尊崇禮遇，盡顯生活品位；3. 戶均設(shè)置地下儲藏室、戶內(nèi)各個細(xì)節(jié)尺度的舒適性設(shè)計(jì)、增加的室內(nèi)儲藏空間、燈光一鍵總關(guān)、衛(wèi)生間夜間微光指引等人性化細(xì)節(jié)提升，都隱含著高品質(zhì)的生活關(guān)懷。,綠城對西溪誠園的價(jià)值挖掘,西溪誠園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,西溪誠園總體介紹（09

22、1011版）,參考樓盤—— 麗江公寓,物業(yè)類別：住宅、公寓 建筑類別：小高層 高層 裝修狀況：精裝修精裝標(biāo)準(zhǔn)：4000元-5000元/㎡占地面積：100000平方米總建筑面積：250000平方米開盤時間：2008-9入住時間：2010-03容 積 率：2.50 綠 化 率：30%物業(yè)地址：綠城麗江公寓位于江干區(qū)九堡南片區(qū) 物 業(yè) 費(fèi)：2.50元/平方米·月 物業(yè)公司：浙江

23、綠城物業(yè)管理有限公司 售價(jià)：綠城.麗江公寓2008年3月24日推出首批精裝修的房源，主要是兩房的小戶型，兼有少量138平方米、143平方米的三房，均價(jià)14000 /㎡。目前均價(jià)23000元/㎡ 。主力戶型：85-90平米兩房，約140平方三房。,綠城麗江公寓戶型-2居室,主力戶型：85-90平米兩房,綠城麗江公寓戶型-3居室,主力戶型：140平米三房,綠城麗江公寓戶型-4居室、躍層,溪上玫瑰園基本信息建筑類別 排屋、別墅 裝修狀

24、況 毛坯所屬商圈 閑林 物業(yè)地址 位于余杭區(qū)五常大道、高教路東側(cè) 交通狀況 溪上玫瑰園 距武林廣場約15公里，西湖景區(qū)約15公里，西城廣場約9公里，西溪濕地... 開盤時間 2009-12-4 入住時間 2011-12容 積 率 0.62 綠 化 率 暫無資料物 業(yè) 費(fèi) 4.50元/平方米·月 物業(yè)公司 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 開 發(fā) 商 杭州宏程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型面積 總建550-680㎡

25、售 價(jià) 12月4日開盤即售罄，當(dāng)日銷售8億，均價(jià)30000元/方，單套均在千萬以上；預(yù)計(jì)將于2010年4月或5月推出下一批排屋，戶型面積在360-430方不等 。,溪上玫瑰園,溪上玫瑰園位于西溪國家濕地公園一級景觀控制區(qū)，占地約314畝。宣傳稱是西溪最后的純排屋別墅社區(qū)，也是綠城在杭州目前惟一由玫瑰系法式排屋和法式別墅組成的園區(qū)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)營造服務(wù)團(tuán)隊(duì)都由曾營造過九溪玫瑰園、桃花源的國內(nèi)高端物業(yè)團(tuán)隊(duì)組成，“綠城高端物業(yè)管家式服務(wù)”和“高

26、端物業(yè)生活園區(qū)服務(wù)體系”也被悉數(shù)引入 。溪上玫瑰園建筑底層結(jié)實(shí)沉重，中層柱廊虛實(shí)相映，頂部水平向厚檐的三段式立面，采用了高檔石材干掛立面，建筑面積在550-680平方米的城市排屋，9-12米的開間在排屋產(chǎn)品中相當(dāng)“奢侈”；前庭、側(cè)院、后院等的精裝庭院配置，下沉式庭院地下空間設(shè)計(jì)。,溪上玫瑰園,綠城溪上玫瑰園戶型-675方,綠城溪上玫瑰園戶型-597方,綠城溪上玫瑰園戶型-625方,綠城溪上玫瑰園戶型-557方,1、地下生活空間自然采光

27、，可滿足家庭影音室、臺球房、棋牌室、健身房等娛樂功能要求；2、地下獨(dú)立車庫；3、一層9米超寬客廳，開間9-12m；4、超大廚房空間，配備中廚、西廚；5、配備中廚、西廚，餐廳可觀景；6、戶型面積大，房間數(shù)量不多，主臥超大面積設(shè)計(jì)，空間利用奢華；7、純石材外立面，符合浙江人對豪宅和奢華的定義。,綠城法式大宅產(chǎn)品分析小結(jié),綠城產(chǎn)品研究小結(jié),小結(jié)-1：田園之于綠城,按照綠城計(jì)劃沖擊萬科龍頭地位的構(gòu)想，綠城將在2010年是一個快速擴(kuò)張

28、的年份；綠城2009年已經(jīng)回款500多億，并取得多家銀行高達(dá)百億的銀行授信，快速擴(kuò)張資金已有保障；2010年綠城杭州同時在售樓盤將達(dá)到20多個，杭州作為綠城“糧倉”的位置突出，而像田園如此得天獨(dú)厚的位置和環(huán)境對綠城來講更是難得；田園地塊是杭州市政府為綠城量身打造的，綠城勢必將在田園地塊繼續(xù)拿地，形成板塊集中效應(yīng)；綠城在高端物業(yè)領(lǐng)域具有較強(qiáng)的品牌和產(chǎn)品號召力，并已有大量的客戶支撐；,綠城田園項(xiàng)目定位可以肯定為高端物業(yè)；

29、綠城目前對于田園地塊的開發(fā)方案未定，主要原因?yàn)楹罄m(xù)仍將在田園拿地，考慮整體開發(fā)； 結(jié)合綠城對于高端物業(yè)的操作習(xí)慣，綠城極有可能按照第二代公寓產(chǎn)品（西溪誠園為代表）+法式排屋（溪上玫瑰園為代表）的物業(yè)形態(tài)打造， 但考慮到地塊容積率等限制，綠城在田園打造的公寓產(chǎn)品應(yīng)該為小高層 ； 綠城將在田園項(xiàng)目公寓產(chǎn)品中繼續(xù)做其擅長的精裝修，精裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于其一貫宣稱的5000元/平方(實(shí)際成本可能在3000元/平方左右）； 考

30、慮綠城產(chǎn)品定價(jià)習(xí)慣及樓面地價(jià)、品牌溢價(jià)等因素，預(yù)計(jì)綠城田園項(xiàng)目精裝修高端公寓定價(jià)在30000以上，法式排屋預(yù)計(jì)定價(jià)在36000以上。,,規(guī)劃：1. 物業(yè)形態(tài)基本可以肯定為9-11層小高層公寓+法式排屋；2. 采用點(diǎn)式和板式相結(jié)合的形式，90方及以下戶型分布在板式公寓，大戶型公寓產(chǎn)品以點(diǎn)式公寓為主；3. 人行、汽車、自行車三者分流，形成全步行大庭院空間；4. 下述為其在規(guī)劃中常見做法，田園項(xiàng)目公寓產(chǎn)品預(yù)計(jì)將采用如下做

31、法：退讓建筑形成周界城市綠帶公園；抬高園區(qū)內(nèi)地坪高度增加儀式感；星級酒店式園區(qū)入口及挑高入口大堂； 無障礙園區(qū)設(shè)計(jì)； 4.1米地下車庫層高； 高度寬度升級的電梯轎廂、單元門廳、電梯廳、地下室門廳以及大堂全面精裝設(shè)計(jì)；建筑：1. 公寓產(chǎn)品建筑風(fēng)格應(yīng)為精簡新古典主義建筑集群，低密度產(chǎn)品為法式排屋；2. 高級干掛石材與玻璃幕墻，藝術(shù)尺度窗墻比，中空low-E玻璃，外墻保溫系統(tǒng)。,小結(jié)-2：綠城田園項(xiàng)目產(chǎn)品可能性分析,景觀

32、：1. 預(yù)計(jì)綠城將會習(xí)慣性做歐式園林組團(tuán)，會安排中心花園和景觀泳池；2. 采用西溪誠園的做法，大部分樓幢底層局部架空，車庫周界設(shè)下沉景觀庭院，實(shí)現(xiàn)自然采光。戶型：1. 公寓類主力戶型面積預(yù)計(jì)在160-190平方，法式排屋主力戶型應(yīng)為大戶型；配套：1. 配套完善，可能配備獨(dú)立商業(yè)中心、社區(qū)診療中心、幼兒園、體育公園等社區(qū)生活設(shè)施，法式排屋每個組團(tuán)可能獨(dú)立設(shè)置主入口酒店服務(wù)式大堂（兼具有會所功能）、景觀游泳池

33、等配套；2. 園區(qū)設(shè)置了多元化的健身、休閑、運(yùn)動等設(shè)施。,小結(jié)-3：綠城田園項(xiàng)目產(chǎn)品可能性分析,精裝修：1. 玄關(guān)式電梯廳、3.2米標(biāo)準(zhǔn)層高、加大淋浴房、男女主人雙衣柜、獨(dú)立洗衣機(jī)位、獨(dú)立室外設(shè)備平臺等精裝修；2. 所有裝修材料、型材、部品、家具注重節(jié)能、生態(tài)、環(huán)保、美觀等精裝修舒適居住體驗(yàn)；3. 精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)仍按其宣稱5000元/方標(biāo)準(zhǔn)。4. 燈光一鍵總關(guān)、衛(wèi)生間夜間微光指引等人性化細(xì)節(jié)引入。服務(wù)

34、1. 綠城園區(qū)生活服務(wù)體系包括健康服務(wù)系統(tǒng)、教育服務(wù)系統(tǒng)和生活服務(wù)系統(tǒng)三大服務(wù)體系，綠城將在田園項(xiàng)目全程采用綠城物業(yè)；科技1. 園區(qū)內(nèi)一卡通智能系統(tǒng)、無線訊號全覆蓋、預(yù)留光纖接口、預(yù)留家庭影院音響接管、智能信報(bào)箱、電梯轎廂背景音樂系統(tǒng)、燈光一鍵總關(guān)、電動窗簾（部分戶型）、主臥及衛(wèi)生間設(shè)緊急報(bào)警系統(tǒng)等；2. 精裝修設(shè)計(jì)過程中即引入最新科技成果，水循環(huán)地暖裝置、戶式中央空調(diào)、中央熱水系統(tǒng)、熱交換通風(fēng)設(shè)備、直飲水、室

35、內(nèi)緊急報(bào)警系統(tǒng)、智能門禁系統(tǒng)、雙保險(xiǎn)大門等。,小結(jié)-4：綠城田園項(xiàng)目產(chǎn)品可能性分析,,1）、品牌：作為外來品牌，朗詩品牌在杭州及浙江市場品牌知名度較綠城偏低，尤其是在高端物業(yè)領(lǐng)域。如朗詩國際街區(qū)交付后，會對品牌供銷較大。同時，朗詩應(yīng)增加品牌推廣投入。2）、客戶：朗詩國際街區(qū)項(xiàng)目雖然也積累了部分客戶資源，但是較綠城整體客戶資源來講，明顯處于劣勢，且綠城客戶服務(wù)體系的綠城會能有效整合綠城的客戶資源，對其美譽(yù)度、產(chǎn)品銷售貢獻(xiàn)度大。3）、產(chǎn)

36、品：朗詩一直在房地產(chǎn)市場上走差異化路線，科技住宅的舒適度和健康、環(huán)保、綠色、低碳的居住理念是朗詩的核心競爭力。在保證產(chǎn)品、景觀、戶型等方面失分不大的情況下，科技系統(tǒng)能幫朗詩拉回不少分?jǐn)?shù)。4）、科技系統(tǒng)：地源熱泵等十大科技系統(tǒng)的熟練運(yùn)用，高舒適度、健康的科技住宅是朗詩產(chǎn)品的最大賣點(diǎn)。在保持原有科技住宅的核心競爭力的同時，可參考綠城等高端物業(yè)項(xiàng)目，引入部分智能化配置，增加產(chǎn)品科技屬性和賣點(diǎn)。5）、項(xiàng)目規(guī)模：地塊整體面積較小，不具有大盤的

37、競爭優(yōu)勢，但可以以精致取勝。,1）、品牌：國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)一線領(lǐng)軍品牌，綠城長期精耕浙江及杭州市場具有的品牌優(yōu)勢和市場號召力。2）、客戶：綠城長期開發(fā)已經(jīng)形成了較大的高端優(yōu)質(zhì)客群基礎(chǔ)。3）、產(chǎn)品：綠城在公寓類產(chǎn)品和別墅物業(yè)產(chǎn)品打造上已積累了較多經(jīng)驗(yàn)，從產(chǎn)品、景觀、裝修、戶型方面，都能很好把握杭州及浙江高端客戶的消費(fèi)心理。4）、科技系統(tǒng)：綠城在第二代公寓產(chǎn)品中采用了部分智能化科技元素，來提升其產(chǎn)品品質(zhì)。留莊等別墅排屋高端物業(yè)中已經(jīng)采用

38、地源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)等科技元素。5）、精裝修：綠城精裝修品質(zhì)較高，第二代公寓產(chǎn)品宣稱精裝修標(biāo)準(zhǔn)為5000元，精裝修品質(zhì)、賣相都較好。6）、項(xiàng)目規(guī)模：綠城打造的高端樓盤一般體量較大，整體配套較完備。在田園板塊拿到的地塊，按照綠城打造產(chǎn)品的習(xí)慣，綠城將會打造一個法式排屋+第二代高層公寓產(chǎn)品的較大體量的項(xiàng)目，但考慮到地塊容積率等限制，綠城在田園打造的公寓產(chǎn)品應(yīng)該為小高層。,,小結(jié)：產(chǎn)品堅(jiān)持走差異化路線，在營銷推廣上與綠城保持差異化，突出朗