2023年全國碩士研究生考試考研英語一試題真題(含答案詳解+作文范文)_第1頁
已閱讀1頁,還剩10頁未讀, 繼續(xù)免費閱讀

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進行舉報或認領(lǐng)

文檔簡介

1、(一)法人型合作開發(fā)1、項目公司根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條的規(guī)定:“依法取得的土地使用權(quán),可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,作價入股,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”,從而確立了以土地使用權(quán)出資進行房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)。由雙方出資或提供土地依法成立項目公司,以項目公司的名義進行開發(fā),雙方按照出資比例或通過合同約定承擔風險、分享收益,這種以項目公司方式開發(fā)的優(yōu)點顯而易見:責任明確、組織機構(gòu)穩(wěn)定,人事安排及操作比較

2、規(guī)范,相對而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。但同時其不足之處也很多:譬如組建項目公司需要一定的時間,成立規(guī)范的管理機構(gòu),費用較高且容易錯過商機;再譬如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),一來需要一定的周期,二則當土地使用權(quán)是劃撥取得時這一手續(xù)就無法辦成;更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅后才能上交聯(lián)合開發(fā)各方,需支付較高的財務(wù)成本,對合作者來講這當然是不合算的。在此類合作開發(fā)方式中,合作開發(fā)合同的設(shè)計至關(guān)重要:合作開發(fā)合同對重要

3、事項的約定是否明確、是否具有可操作性等將直接影響到項目公司的項目操盤,因而應(yīng)在開發(fā)的全過程中注重法律的規(guī)范,所有條款均應(yīng)嚴格依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,并以法律文件的形式予以確定。合同中應(yīng)特別注意約定:項目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移,包括項目公司成立前所發(fā)生費用的補償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理;項目合作建設(shè)的規(guī)模、速度等事項。2、項目公司股權(quán)式合作。投資方通過受讓房地產(chǎn)項目公司的部分股權(quán),以達到合作開發(fā)房地產(chǎn)之目的。這種合作開發(fā)方式的優(yōu)點是:合

4、作各方無須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和變更登記手續(xù),無須進行建設(shè)開發(fā)者名稱變更登記,只需依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在工商部門辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記即可。手續(xù)簡單,可以較快取得項目的開發(fā)建設(shè)權(quán)并進行公司的實質(zhì)經(jīng)營。其次,無需交納辦理土地過戶契稅和手續(xù)費,可以節(jié)省轉(zhuǎn)讓費用,進而降低投資開發(fā)成本。其不足之處是:目標項目公司在實際的經(jīng)營過程中不可避免地會產(chǎn)生債務(wù)以及或有債務(wù),也可能因為違約或侵權(quán)對他人承擔賠償責任。股權(quán)受讓方可能因此承擔比直接項目轉(zhuǎn)讓更多的法律風險。

5、如可能要承擔以項目所有人名義對外提供的擔保風險、股權(quán)受讓前項目所有人的不明債務(wù)或違約合同賠償風險等。所以,此種合作方式雖然簡便易行,但風險難以控制。受讓方除須認真審查項目相關(guān)批準文件的真實性及合法性以外,還應(yīng)該從目標公司潛在債務(wù)的處理、履約擔保、轉(zhuǎn)讓方持有股權(quán)的性質(zhì)、付款進度等方面著手防范潛在風險并作為確定轉(zhuǎn)讓股價的依據(jù)。受讓方應(yīng)委托會計事務(wù)所對目標公司進行財務(wù)盡職任的,承擔連帶責任?!奔雌湄熑卧诔浞肿鹬禺斒氯艘馑甲灾蔚幕A(chǔ)上分為兩種:

6、如果聯(lián)合開發(fā)合同明確約定了雙方互負連帶責任,自然應(yīng)以該約定為準。如果聯(lián)合開發(fā)合同沒有約定雙方互負連帶責任,則要正確界定聯(lián)合開發(fā)合同的雙方當事人的真實意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無名合同,法律對其缺乏明確的定性和具體規(guī)則,當事人約定的內(nèi)容不同,合同的性質(zhì)和后果也就不同。如果合同重在雙方約定出資,即一方提供土地使用權(quán),另一方出資金,雙方在項目完成后,共同出售,共擔風險,共享利益的,則此類合同就是合伙合同,這種聯(lián)營則為合伙型聯(lián)營,

7、雙方應(yīng)對聯(lián)合開發(fā)項目產(chǎn)生的債務(wù)互負連帶責任。方式(2)則是由合作雙方完全通過合同來約定彼此在聯(lián)合開發(fā)中的權(quán)利義務(wù),如果雙方各自獨立經(jīng)營,一方明確只提供土地,另一方只是負責在該土地上完成一定的建筑任務(wù),且建筑方在完成建筑任務(wù)后將獲得一定數(shù)量的房屋作為回報的,則此類合同為加工承攬與互易的混合合同,由雙方對各自的行為獨立承擔責任。二、兩種主要合作模式面臨的風險房地產(chǎn)合作開發(fā)從其開始建設(shè)到銷售完畢這段時間內(nèi),存在大量的可預測和不可預測的風險,甚

8、至會卷入訴訟或者仲裁之累;同時由于立法上的不成熟,制度上的缺陷,合同內(nèi)容的不嚴謹,合作雙方之間極易產(chǎn)生糾紛。作為房地產(chǎn)項目的合作方,必須要對其運作模式和過程中的潛在風險有清醒認識,方可保障自己的投資權(quán)益。(一)合同效力風險1、缺乏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)法律對從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體有著嚴格限制條件,從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)具備兩個條件:首先,從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè),即“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)執(zhí)照,從而獲得能夠從事房地產(chǎn)開發(fā)

9、的身份和條件?!雹诟鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè),應(yīng)當經(jīng)工商行政管理部門核準登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照,并在規(guī)定的時間內(nèi)到當?shù)亟ㄔO(shè)行政管理部門辦理備案登記,方可從事經(jīng)營活動。其次,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級,未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè),不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一級、二級、三級、四級共四個資質(zhì)等

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 眾賞文庫僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負責。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評論

0/150

提交評論