基于控制住宅建設成本與工程造價管理的有關討論

1、工程管理CoNSTRUCTIoN基于控制住宅建設成本與工程造價管理的有關討論張妍妍1趙建偉21沈陽市雙滿建筑有限責任公司遼寧沈陽1100152廣州天力建筑工程有限公司遼寧沈陽110014摘要：面對全球金融危機，銀行嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款和住房消費貸款的發(fā)放，外圍資金供應不容樂觀，進一步加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，妊須加強對開發(fā)項目的工程造價管理，控制和減少商品住宅建設成本，力求取得

2、最大的經(jīng)濟效益。關鍵詞：住宅建設成本造價管理控制一。住宅開發(fā)建設成本與工程造價管理之閘的關系住宅作為一種特殊商品，其生產(chǎn)和交易不同于一般的工業(yè)產(chǎn)品。施工生產(chǎn)周期長，計價方式獨特，影響成本支出因素多。本身既有一般商品的成本屬性，又有其獨特的成本構(gòu)成。商品住宅開發(fā)過程中的造價管理，就是在滿足住宅建設質(zhì)量標準和開發(fā)進度的前提下，在項目的投資決策階段、設計階段、招標投標階段和施工階段，對住宅建設成本進行準確的預測與合理的控制，隨時糾正發(fā)生的偏差

3、。達到有效降低住宅建設成本的目的。通常情況下，住宅開發(fā)成本是指從建設用地的取得到房產(chǎn)銷售完畢全過程所支出的各項費用總和。按費用支出性質(zhì)的不同。住宅的開發(fā)成本由4部分組成：第一、土地使用費，指開發(fā)商為獲得建設用地而需支付的土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷補償費。第二、住宅建設成本，指從住宅的規(guī)劃設計到建成交付使用過程中發(fā)生的各項費用。主要包括前期工程費；建筑安裝工程費；附屬工程費三部分。第三、住宅的銷售成本，指建成的商品住宅在銷售過程中所

4、發(fā)生的各項費用支出。第四、其他成本。指房地產(chǎn)企業(yè)的管理費、貸款利息等費用支出。二、目前住宅開發(fā)項目工程造價管理存在的問題許多開發(fā)商對工程造價管理概念比較模糊，認為工程造價管理就是加強項目的預決算工作，忽略了工程造價是一項全過程、全方位、動態(tài)的、系統(tǒng)的管理，把工程造價管理工作簡單地停留在竣工結(jié)算這一環(huán)節(jié)，項目成本的控制處于事后的被動狀態(tài)。設計是對開發(fā)項目進行全面規(guī)劃和具體描述實施意姜薪萍：住宅開發(fā)建設成本控制與工程造價管理研究圖的過程，通

5、常由設計單位的建筑師等專業(yè)技術人員來完成，設計方案直接決定住宅的建設費用和建設工期，對工程造價的影響程度占75％以上。可見，設計階段的造價管理是有效控制住房建設成本的關鍵環(huán)節(jié)。施工階段現(xiàn)場簽證費用居高不下的主要原因有：一是施工承包合同不嚴謹；二是大量的設計變更導致施工索賠太多；三是監(jiān)理工程師主要精力放在監(jiān)督管理工程進度、質(zhì)量和安全上，盡管監(jiān)理范圍包括工程質(zhì)量、進度、成本、安全等內(nèi)容，但對成本控制相對關心較少；四是開發(fā)商現(xiàn)場管理人員對工程

6、造價的計價方法、工程定額、工程造價管理等政策規(guī)定了解不夠透徹，使得現(xiàn)場簽證控制不嚴。施工階段是住宅商品實物形態(tài)形成的過程，也是開發(fā)商大量直接投入人力、物力和資金的時期。施工過程動態(tài)性強、涉及環(huán)節(jié)多、造價控制難度大。設計圖紙、施工條件、市場價格等因素的變化都會直接影響工程的實際成本。三、住宅開發(fā)項目工程造價管理與建設成本控制商品住宅開發(fā)是一項綜合性的技術經(jīng)濟活動，投資大、建設周期長、涉及面廣、風險大。開發(fā)商必須對當前動態(tài)的房地產(chǎn)市場進行深

7、入、仔細調(diào)查，對國家經(jīng)濟未來發(fā)展及房地產(chǎn)行業(yè)走向進行預測研究的基礎上，得出有關購買者的需求特征、消費結(jié)構(gòu)、不同群體的收入狀況、消費偏好、實際支付能力；類似項目的售價、成本費用、開發(fā)周期、空置率；市場利率、融資渠道等基礎數(shù)據(jù)。通過對房地產(chǎn)市場、國家經(jīng)濟和項目效益深入可行性研究后，決定擬投資項目的開發(fā)位置、規(guī)模、功能、房型組合，估算項目的總投資并預測可承受的項目成本支出費用、銷售價格、投資收益率等目標控制值。正確的投資決策不僅決定房屋的銷售

8、收入。其估算值還是項目開發(fā)投資管理目標的最高限額，貫穿于項目開發(fā)建設全過程，控制著項目決策之后設計及施工階段的投資支出，不容突破。據(jù)繆計，技術經(jīng)濟合理的設計，可以降低工程造價5％一10％，甚至可達10％一20％。在市場經(jīng)濟下，開發(fā)商要獲得—個技術先進、經(jīng)濟合理的優(yōu)秀設計方案，除了積極配合設計單位工作以外，還必須要做好招標投標擇優(yōu)選擇設計方案、嚴格設計合同條款、制定圖紙會審制度。雖然施工階段對項目造價的影響程度僅為10％左右。但如果忽視對

9、施工現(xiàn)場管理，不注意協(xié)調(diào)各方的關系，致使項目的工期拖延，質(zhì)量下降，同樣會造成實際成本費用支出大大超支。要建成一項工程項目，可能會有多種施工方案，但每種方案所花費的人力、物力、財力是不同的。所以，施工組織設計決定工程造價的高低，是工程竣工結(jié)算的重要依據(jù)。在市場經(jīng)濟條件下，材料價格受市場供應狀況左右，要建立自己信息渠道，隨時掌握生產(chǎn)要素市場價格動態(tài)變化。尤其是工程上所用材料、設備。品種多、數(shù)量大、價格高(占工程成本的80％)。必要時，對一些

10、常用材料和設備可建立自己的供貨渠道，這樣既可保證工程質(zhì)量，又可降低成本。工程結(jié)算主要包括工程進度款結(jié)算(又稱中問結(jié)算)和竣工結(jié)算。中問結(jié)算反映了工程進度，能按定期考核工程成本、工程進度計劃目標的執(zhí)行情況。在辦理工程款支付時要嚴格把關。對承包商上報的報表中有關工程項目、工程量及單價要進行嚴格審查。核實工程量的真實性和準確性，按投標書中的工程量清單報價復核結(jié)算單價。涉及單價調(diào)整的按合同約定執(zhí)行。手續(xù)不全、質(zhì)量驗收不合格的工程項目不予結(jié)算工程

11、款，嚴禁超合同結(jié)算及合同外項目結(jié)算。因此，竣工結(jié)算階段的造價管理是控制住宅建設成本的根本保證，只有通過竣工結(jié)算才能真正反映出建筑項目的建設成本。才能正確評估開發(fā)項目的收益情況。參考文獻：【l】吳懷俊，馬楠工程造價管理[M】北京：人民交通出版社，2008，【2】李建峰工程計價與造價管理[M】北京：中國電力出版社，2007，【3】奚堅住宅建設項日的成本構(gòu)成及其有效控制[J]上海房地，2004，(7)萬方數(shù)據(jù)工程管理CoNSTRUCTIoN基

12、于控制住宅建設成本與工程造價管理的有關討論張妍妍1趙建偉21沈陽市雙滿建筑有限責任公司遼寧沈陽1100152廣州天力建筑工程有限公司遼寧沈陽110014摘要：面對全球金融危機，銀行嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款和住房消費貸款的發(fā)放，外圍資金供應不容樂觀，進一步加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，妊須加強對開發(fā)項目的工程造價管理，控制和減少商品住宅建設成本，力求取得最大的經(jīng)濟效益。關鍵詞：住宅建設成

13、本造價管理控制一。住宅開發(fā)建設成本與工程造價管理之閘的關系住宅作為一種特殊商品，其生產(chǎn)和交易不同于一般的工業(yè)產(chǎn)品。施工生產(chǎn)周期長，計價方式獨特，影響成本支出因素多。本身既有一般商品的成本屬性，又有其獨特的成本構(gòu)成。商品住宅開發(fā)過程中的造價管理，就是在滿足住宅建設質(zhì)量標準和開發(fā)進度的前提下，在項目的投資決策階段、設計階段、招標投標階段和施工階段，對住宅建設成本進行準確的預測與合理的控制，隨時糾正發(fā)生的偏差。達到有效降低住宅建設成本的目的。

14、通常情況下，住宅開發(fā)成本是指從建設用地的取得到房產(chǎn)銷售完畢全過程所支出的各項費用總和。按費用支出性質(zhì)的不同。住宅的開發(fā)成本由4部分組成：第一、土地使用費，指開發(fā)商為獲得建設用地而需支付的土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷補償費。第二、住宅建設成本，指從住宅的規(guī)劃設計到建成交付使用過程中發(fā)生的各項費用。主要包括前期工程費；建筑安裝工程費；附屬工程費三部分。第三、住宅的銷售成本，指建成的商品住宅在銷售過程中所發(fā)生的各項費用支出。第四、其他成本

15、。指房地產(chǎn)企業(yè)的管理費、貸款利息等費用支出。二、目前住宅開發(fā)項目工程造價管理存在的問題許多開發(fā)商對工程造價管理概念比較模糊，認為工程造價管理就是加強項目的預決算工作，忽略了工程造價是一項全過程、全方位、動態(tài)的、系統(tǒng)的管理，把工程造價管理工作簡單地停留在竣工結(jié)算這一環(huán)節(jié)，項目成本的控制處于事后的被動狀態(tài)。設計是對開發(fā)項目進行全面規(guī)劃和具體描述實施意姜薪萍：住宅開發(fā)建設成本控制與工程造價管理研究圖的過程，通常由設計單位的建筑師等專業(yè)技術人員

16、來完成，設計方案直接決定住宅的建設費用和建設工期，對工程造價的影響程度占75％以上?？梢姡O計階段的造價管理是有效控制住房建設成本的關鍵環(huán)節(jié)。施工階段現(xiàn)場簽證費用居高不下的主要原因有：一是施工承包合同不嚴謹；二是大量的設計變更導致施工索賠太多；三是監(jiān)理工程師主要精力放在監(jiān)督管理工程進度、質(zhì)量和安全上，盡管監(jiān)理范圍包括工程質(zhì)量、進度、成本、安全等內(nèi)容，但對成本控制相對關心較少；四是開發(fā)商現(xiàn)場管理人員對工程造價的計價方法、工程定額、工程造價

17、管理等政策規(guī)定了解不夠透徹，使得現(xiàn)場簽證控制不嚴。施工階段是住宅商品實物形態(tài)形成的過程，也是開發(fā)商大量直接投入人力、物力和資金的時期。施工過程動態(tài)性強、涉及環(huán)節(jié)多、造價控制難度大。設計圖紙、施工條件、市場價格等因素的變化都會直接影響工程的實際成本。三、住宅開發(fā)項目工程造價管理與建設成本控制商品住宅開發(fā)是一項綜合性的技術經(jīng)濟活動，投資大、建設周期長、涉及面廣、風險大。開發(fā)商必須對當前動態(tài)的房地產(chǎn)市場進行深入、仔細調(diào)查，對國家經(jīng)濟未來發(fā)展及

18、房地產(chǎn)行業(yè)走向進行預測研究的基礎上，得出有關購買者的需求特征、消費結(jié)構(gòu)、不同群體的收入狀況、消費偏好、實際支付能力；類似項目的售價、成本費用、開發(fā)周期、空置率；市場利率、融資渠道等基礎數(shù)據(jù)。通過對房地產(chǎn)市場、國家經(jīng)濟和項目效益深入可行性研究后，決定擬投資項目的開發(fā)位置、規(guī)模、功能、房型組合，估算項目的總投資并預測可承受的項目成本支出費用、銷售價格、投資收益率等目標控制值。正確的投資決策不僅決定房屋的銷售收入。其估算值還是項目開發(fā)投資管理

19、目標的最高限額，貫穿于項目開發(fā)建設全過程，控制著項目決策之后設計及施工階段的投資支出，不容突破。據(jù)繆計，技術經(jīng)濟合理的設計，可以降低工程造價5％一10％，甚至可達10％一20％。在市場經(jīng)濟下，開發(fā)商要獲得—個技術先進、經(jīng)濟合理的優(yōu)秀設計方案，除了積極配合設計單位工作以外，還必須要做好招標投標擇優(yōu)選擇設計方案、嚴格設計合同條款、制定圖紙會審制度。雖然施工階段對項目造價的影響程度僅為10％左右。但如果忽視對施工現(xiàn)場管理，不注意協(xié)調(diào)各方的關系

20、，致使項目的工期拖延，質(zhì)量下降，同樣會造成實際成本費用支出大大超支。要建成一項工程項目，可能會有多種施工方案，但每種方案所花費的人力、物力、財力是不同的。所以，施工組織設計決定工程造價的高低，是工程竣工結(jié)算的重要依據(jù)。在市場經(jīng)濟條件下，材料價格受市場供應狀況左右，要建立自己信息渠道，隨時掌握生產(chǎn)要素市場價格動態(tài)變化。尤其是工程上所用材料、設備。品種多、數(shù)量大、價格高(占工程成本的80％)。必要時，對一些常用材料和設備可建立自己的供貨渠道

21、，這樣既可保證工程質(zhì)量，又可降低成本。工程結(jié)算主要包括工程進度款結(jié)算(又稱中問結(jié)算)和竣工結(jié)算。中問結(jié)算反映了工程進度，能按定期考核工程成本、工程進度計劃目標的執(zhí)行情況。在辦理工程款支付時要嚴格把關。對承包商上報的報表中有關工程項目、工程量及單價要進行嚴格審查。核實工程量的真實性和準確性，按投標書中的工程量清單報價復核結(jié)算單價。涉及單價調(diào)整的按合同約定執(zhí)行。手續(xù)不全、質(zhì)量驗收不合格的工程項目不予結(jié)算工程款，嚴禁超合同結(jié)算及合同外項目結(jié)算