淺析商品房買賣中失信問題的規(guī)范

1、淺析商品房買賣中失信問題的規(guī)范誠實信用原則要求一切民事主體在市場活動中都必須恪守諾言、講究信用、誠實不欺，在不損害他人利益、社會利益、國家利益的前提下，謀求自己的利益。但在現(xiàn)實的商品房交易中，違反法律規(guī)范和道德規(guī)范為特征的誠實信用原則的現(xiàn)象大量發(fā)生，嚴重侵害了購房者的合權法益。因此，必須對商品房買賣中的失信問題加以規(guī)制。一、商品房買賣中的失信問題商品房買賣不同于一般的動產(chǎn)和不動產(chǎn)的買賣，它具有以下幾個特征：1、商品房買賣分為商品房

2、預售和現(xiàn)樓買賣，而商品房預售在簽售樓合同時，房屋尚未建好，是一種期待權的交易。這種期待權能否實現(xiàn)，具有很多不可預見性，購房者甚至無法知道所購樓房能否建成及開發(fā)商會不會將同一套房屋賣給第三人。在這個過程中，誠實信用是保障權利實現(xiàn)的基礎，很難想象，一個有欺詐意圖的開發(fā)商會如期地將約定的樓房交付購房者。2、在樓房建好前，購房者無法詳細了解所購房屋的情況，如結構、朝向、實際面積、配套設施、周圍環(huán)境等等，完全依賴于售樓者的售樓廣告和售樓書的介紹

3、，而售樓者能否如實介紹，則只能靠誠實信用了。實踐表明，售樓者為了吸引顧客，往往利用虛假廣告和夸大含糊之詞。3、由于商品房開發(fā)銷售須辦理大量行政手續(xù)，如取得土地使用權證、開工證、竣工驗收證、房屋產(chǎn)權證等等，所以，能否如期交付房屋并辦理產(chǎn)權證書，商品房開發(fā)商并不能完全控制，但合同又必須說明確定的交房日期，開發(fā)商只能硬著頭皮簽了再說，這種情況可稱為“被動欺詐”。4、對于商品房質量，一般的購房者無法判斷，房屋的缺陷可能要在居住若干年后才能表

4、露出來，在交房時，也只能完全依賴開發(fā)商的誠實信用了。從商品房買賣的以上特征可以看出，相對于其他的動產(chǎn)和不動產(chǎn)的買賣而言，商品房的買賣更加依賴誠實信用原則，司法實踐表明，大部分的商品房買賣合同糾紛都是因為開發(fā)商違背誠實信用原則而引起的。商品房買賣中的失信問題主要有以下幾個方面：1、虛假宣傳廣告銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場。目前，90％以上的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。由于我國商品房市場管理

5、機制尚不健全，對銷售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，出賣人為獲取最大利潤，在進行銷售時往往作出一些虛假、夸大不實的宣傳，導致糾紛出現(xiàn)，擾亂了商品房市場秩序。商品房經(jīng)營者在廣告宣傳中常利用種種誘人的條件吸引消費者，發(fā)布不真實的信息，誤導消費者。廣告中承諾的地理位置、房屋質量、裝修標準、交房日期、物業(yè)管理等內容與交付房屋的實際情況不一致。例如，“全優(yōu)工程”僅為合格工程；“高級裝修標準”卻電視、電話未接通，配套設施不到位；“花園住宅”見不到花草；

6、“進口電梯”變?yōu)閲a(chǎn)電梯；“封閉式安靜小區(qū)”變?yōu)樯叹踊祀s的鬧區(qū)；“全方位海景”卻根本看不到海；或住宅附近規(guī)劃了垃圾場和醫(yī)院而不標出來等等。2、定金陷阱角裂縫；屋頂漏水；門窗變形，到處裂縫，鋁合金門窗開啟困難，地磚斷裂，上下水道堵塞，等等。另外，許多商品房室內外配套設施不到位，生活不方便。例如，路面凹凸不平，無車棚，無路燈，無煤氣，無電梯，樓道聲光控燈開關失效等等。6、合同中不公平的免責條款商品房買賣合同一般是格式合同，但允許當事人

7、添加條款或對已有條款進行修改。開發(fā)商往往利用購房者對建筑和法律知識的欠缺，在合同中添加免除或減小自己責任的條款，如免除延期交房的責任、擴大不可抗力的范圍、縮短房屋的保修期等等。二、對商品房買賣中失信問題的規(guī)范到目前為止，我國在商品房的買賣方面已經(jīng)有了比較完善的法律制度，盡管有許多新的問題需要不斷探討?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》、《擔保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》都是我們處理商品房買賣案件

8、的法律依據(jù)，特別是最高人民法院發(fā)布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，對商品房買賣涉及的一些重要法律問題作了規(guī)定，對規(guī)制商品房買賣的失信問題提供了依據(jù)。依據(jù)上述法律法規(guī)及司法解釋的規(guī)定，商品房買賣中的失信問題在以下幾個方面得到了規(guī)范：1、關于虛假宣傳廣告問題根據(jù)《廣告法》第37條、第38條的規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，不僅要承擔

9、行政違法責任，而且要依法承擔民事責任。因此，消費者在決定預購商品房前，一定要認真閱讀房地產(chǎn)商提供的售樓書、廣告等，對這些材料作必要的調查核實后再決定是否預購。決定預購后，要妥善保存房地產(chǎn)商提供的售樓書、廣告等材料，以便日后向政府有關管理機關舉報或訴請人民法院要求責任方賠償損失?！逗贤ā返?5條第2款規(guī)定，商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約。也就是說，如果商業(yè)廣告的內容具體明確，包括了將來簽訂合同的主要內容的話，應當視為要約，對發(fā)布

10、廣告的要約人有法律約束力。《解釋》第3條對此進一步規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房的房屋買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！督忉尅吩谶@個問題上取得了重大的突破，即“該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事

11、人違反的，應當承擔違約責任”。因為按照一般的合同法原理，雙方當事人不管進行了什么樣的討價還價，如果最后簽訂了正式的合同，當事人之間的權利義務關系應當以最后的合同為準?？紤]到商品房買賣合同的特殊性，《解釋》如此規(guī)定很有必要，可以有效地抑制開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的動機。2、關于商品房買賣合同的效力問題商品房買賣合同的效力不僅關系著交易關系的穩(wěn)定和當事人合法權益的保護，而且關系到商品房市場的健康發(fā)展?！督忉尅犯鶕?jù)《合同法》的規(guī)定，對當事人在平等