淺析商品房買賣中消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)及對(duì)策

1、<p>　　淺析商品房買賣中消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)及對(duì)策</p><p>　　[摘 要]隨著我國(guó)住宅商品化政策的不斷推行，住房由原來的福利化分配物逐漸轉(zhuǎn)變成為商品。在住房商品化的進(jìn)程中，商品房消費(fèi)的權(quán)益漸漸受到人們的關(guān)注。但是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，商品房交易還存在諸多問題，商品房消費(fèi)者的權(quán)益更容易受到侵害。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)運(yùn)用法律武器來保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)利，不斷強(qiáng)化法律對(duì)其的保護(hù)對(duì)策。

2、</p><p>　　[關(guān)鍵詞]商品房消費(fèi)者；權(quán)益受損現(xiàn)狀；保護(hù)對(duì)策 </p><p>　　一、商品房消費(fèi)者權(quán)益 </p><p>　　根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行立法和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，商品房首先是為進(jìn)入商品流通領(lǐng)域而建造的房屋。凡是自建或委托施工單位建設(shè)或者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅和其他房屋，則不屬于商品房范疇。其次，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)具備法定主體資格，只有經(jīng)合法登

3、記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）中未將經(jīng)濟(jì)適用房、危改房、集資房、自建房屋等納入其調(diào)整范圍，也從立法層面證明了此類房屋不完全具有商品房的特性。由此，商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 </p><p>　　消費(fèi)者是指為滿足自己的各種需要，非以盈利為目的，而購(gòu)買商品或接受服務(wù)的人

4、。買房者為了獲得居所而購(gòu)買商品房，而不是用來作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所，具有非營(yíng)利性，其購(gòu)買行為屬于純粹消費(fèi)行為?？梢?，購(gòu)房者完全符合我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中對(duì)消費(fèi)者的定義，因而，商品房消費(fèi)者應(yīng)該享有《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》賦予的各種消費(fèi)者權(quán)利。 </p><p>　　商品房消費(fèi)者除了享受《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》九項(xiàng)基本權(quán)利：保障安全權(quán)、知悉真情權(quán)、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)、依法求償權(quán)或者索賠權(quán)、依法結(jié)社權(quán)、接受教育權(quán)、獲得尊重

5、權(quán)、監(jiān)督批評(píng)權(quán)。還享有以下一些權(quán)利：房屋質(zhì)量符合國(guó)家法定標(biāo)準(zhǔn)取得合格證、消費(fèi)者取得的房屋應(yīng)產(chǎn)權(quán)無瑕疵、對(duì)于與預(yù)售監(jiān)管情況的知情權(quán)、享有檢舉控告開發(fā)商違法行為的權(quán)利。 </p><p>　　二、商品房買賣的中消費(fèi)者權(quán)益受損的現(xiàn)狀 </p><p>　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)商的虛假?gòu)V告和散發(fā)宣傳資料 </p><p>　　隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，我們的生活已經(jīng)進(jìn)入了傳媒時(shí)代。我

6、國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大量存在著虛假?gòu)V告和散發(fā)宣傳資料的現(xiàn)象。商品房消費(fèi)者出于對(duì)虛假?gòu)V告的誘導(dǎo)和信任，與開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，但虛假?gòu)V告的內(nèi)容沒有納入合同之中，且在簽約時(shí)也沒有交付定金或購(gòu)房款，面對(duì)這一現(xiàn)象，房地產(chǎn)廣告是要約，還是要約邀請(qǐng)，決定了合同的效力，同時(shí)也影響到對(duì)消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)的力度，界定它的性質(zhì)，應(yīng)該以廣告所發(fā)布的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，并結(jié)合房地產(chǎn)廣告發(fā)布者的意思表示為判斷標(biāo)準(zhǔn)，而不能僅以形式上是否納入合同文書為要件。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)布廣告還應(yīng)遵

7、守我國(guó)《廣告法》等相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則。 </p><p>　?。ǘ┥唐贩抠|(zhì)量不合格 </p><p>　　隨著城市新城區(qū)建設(shè)和舊城改造速度的加快大批商品房竣工投入使用。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大量涌現(xiàn)，法律法規(guī)對(duì)其監(jiān)管不力，一些房地產(chǎn)業(yè)管理水平較差、片面追求經(jīng)濟(jì)利益、忽視工程質(zhì)量的問題比較嚴(yán)重。因商品房質(zhì)量缺陷造成的工程事故，嚴(yán)重危及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)和人民群眾的

8、生命安全，成為人民群眾投訴最多的問題之一。商品房出現(xiàn)的質(zhì)量問題主要包括：屋面滲水、墻面、廚房、衛(wèi)生間和管道滲漏、墻面、頂棚抹灰層脫落、供熱、供冷系統(tǒng)不達(dá)標(biāo)、門窗翹裂等等 </p><p>　?。ㄈ┥唐贩棵娣e“短斤缺兩” </p><p>　　消費(fèi)者在與開發(fā)商簽訂買賣合同時(shí)，一般不會(huì)請(qǐng)有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)商品房實(shí)際測(cè)量，即使測(cè)量也不會(huì)到房管部門去審核確認(rèn)。雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“面

9、積誤差在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房款?！边@一規(guī)定，使購(gòu)房者的權(quán)益得到了很好的保障，并使購(gòu)房者不必證明開發(fā)商是否存在欺詐，只要存在面積減少的情況，即可獲得賠償仍至雙倍。但是，需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很可能鉆法律的漏洞，在合同中多寫幾平方米，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以多掙3%，購(gòu)房者對(duì)此卻無計(jì)可施。另外，開發(fā)商往往另行撰寫一個(gè)條款，約定一旦面積發(fā)生誤差多退少補(bǔ)，而不選擇適用“3%”的條款"購(gòu)房者一般想也不想就在合同上簽了字，一

10、旦面積誤差超出了購(gòu)房者的想象，才發(fā)現(xiàn)自己的權(quán)利已經(jīng)被開發(fā)商剝奪了。 </p><p>　?。ㄋ模┓课莓a(chǎn)權(quán)證難辦 </p><p>　　一些開發(fā)商擅自改變房屋性質(zhì)和用途，未經(jīng)審批，將寫字樓稍作結(jié)構(gòu)調(diào)整后以商品房名義出售，或者因?yàn)檫`法、違規(guī)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，拿不到政府審批文件。消費(fèi)者買了這類住房后不僅無法辦理土地證和產(chǎn)權(quán)證，而且也喪失了利用固定資產(chǎn)進(jìn)行貸款融資、轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)與等行為的權(quán)力，消費(fèi)者的知

11、情權(quán)和公平交易權(quán)嚴(yán)重受損。 </p><p>　　三、商品房買賣中消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)及對(duì)策 </p><p>　?。ㄒ唬断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的缺失 </p><p>　　隨著消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)的發(fā)展，由于商品房以及商品房交易的特殊性，將商品房納入消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)范疇是理性的選擇。我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法并未區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，在形式上并沒有排除對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益

12、的保護(hù)，但事實(shí)上以工業(yè)產(chǎn)品，即以動(dòng)產(chǎn)為限，與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法相配套的法律如《產(chǎn)品質(zhì)量法》、《食品衛(wèi)生法》等， 亦僅涉及動(dòng)產(chǎn)?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》是有關(guān)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的基本法，作為基本法未對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益予以明確保護(hù)，商品房消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)其消費(fèi)權(quán)利就無據(jù)可依。如果能在《消法》中加一條解釋性的條款：本法所指的“商品”，是指那些關(guān)于交換或服務(wù)的勞動(dòng)產(chǎn)品，既無動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)之分，也無價(jià)值高低之分。 </p><p>　?。ǘ?/p>

13、）完善商品房買賣中的懲罰性賠償 </p><p>　　1993年頒布的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》首次以特別法的形式確定了懲罰性賠償制度，該法第49條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！?003 年， 最高人民法院出臺(tái)《解釋》規(guī)定：“買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失， 并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付

14、購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?！痹摻忉岆m然體現(xiàn)了消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的基本精神， 但這畢竟只是司法解釋。而且該司法解釋局限明顯?！督忉尅返诰艞l只列舉了三種情形經(jīng)營(yíng)者需承擔(dān)加倍賠償責(zé)任， 即： 故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明， 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)， 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。但事實(shí)上， 開發(fā)商的欺詐行為遠(yuǎn)不止于此， 還有虛假宣傳其配套設(shè)施、建筑材料， 虛假宣傳其裝

15、修裝飾品質(zhì)， 故意隱瞞沒有取得土地使用證明的事實(shí)， 故意擴(kuò)大或縮小面積等等。筆者認(rèn)為在《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條基礎(chǔ)之上增加如下條款，“開發(fā)商惡意欺詐，買受人可獲得雙倍賠償，具有下列情況之一者買房</p><p>　　預(yù)售登記是商品房預(yù)售公示的法律程序，預(yù)購(gòu)人基于預(yù)售合同享有商品房建成之后獲得產(chǎn)權(quán)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，然而債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是一種只能向特定的相對(duì)人主張的權(quán)利，即相對(duì)權(quán)。預(yù)售人在預(yù)售合同簽定后仍然一直占有標(biāo)的物，

16、此時(shí)，預(yù)售人雖然負(fù)有于將來約定的時(shí)間轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的義務(wù)，但當(dāng)房屋價(jià)格不斷上漲的情況下，預(yù)售人很有可能將房屋賣給第三人，即出現(xiàn)“一房二賣或多賣”的現(xiàn)象。而出現(xiàn)上述現(xiàn)象，由于預(yù)購(gòu)人只享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)這種相對(duì)權(quán)，因此預(yù)購(gòu)人的合法利益得不到有效保護(hù)，進(jìn)而損害預(yù)購(gòu)人利益，不利于交易安全，破壞了交易秩序。筆者認(rèn)為：首先要明確購(gòu)房者進(jìn)行預(yù)告登記的法律地位，《物權(quán)法》規(guī)定預(yù)告登記現(xiàn)有雙方到房屋管理機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。在遵循購(gòu)房者自愿辦理預(yù)售登記的原則下，購(gòu)

17、房者一方可以單獨(dú)提起預(yù)告登記的權(quán)利。其次完善不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任，建立以登記機(jī)關(guān)承擔(dān)無過錯(cuò)責(zé)任原則為賠償責(zé)任的制度核心，以構(gòu)建完善的登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任體制度、及其他配套規(guī)定為補(bǔ)充。最后，建立登記機(jī)關(guān)的責(zé)任機(jī)制。要不斷提高登記機(jī)關(guān)工作人員的責(zé)任感，在發(fā)生不當(dāng)?shù)怯浗o權(quán)利人造成損失時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)向受損人承擔(dān)責(zé)任。 </p><p>　?。ㄋ模┩晟粕唐贩抗こ藤|(zhì)量保修保險(xiǎn)制度 </p><p>

18、;　　建設(shè)部于2004年8月曾出臺(tái)了《建設(shè)工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)試行辦法（草案）6》，并將12個(gè)城市確定為房屋質(zhì)量保修保險(xiǎn)試點(diǎn)城市，但從實(shí)施情況來看，效果并不明顯。在實(shí)際工程應(yīng)用中暴露出如下問題：（1）保險(xiǎn)費(fèi)來源不明，沒有規(guī)定具體的保險(xiǎn)費(fèi)用交納辦法；（2）條款制定有待完善，它只明確了某些險(xiǎn)種的投保方式，并沒有對(duì)相應(yīng)的檢查、補(bǔ)救措施等作相應(yīng)的說明，另外，并未明確風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)、可保風(fēng)險(xiǎn)的范圍等。因此我國(guó)必須要完善商品房工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)制度，并強(qiáng)制開

19、發(fā)商購(gòu)買此險(xiǎn)種。我國(guó)應(yīng)加快修改和完善《建筑法》和《保險(xiǎn)法》等相關(guān)法律法規(guī)的步伐，同時(shí)，建設(shè)行政主管部門和質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)涉及建設(shè)行業(yè)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等復(fù)雜的行業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)管，尤其是應(yīng)盡快制定、完善和執(zhí)行公共安全和公共利益的規(guī)章制度。 </p><p><b>　　[參考文獻(xiàn)] </b></p><p>　　[1]趙亮.商品房買賣中消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)對(duì)策.企業(yè)導(dǎo)報(bào)，

20、2010，（10）. </p><p>　　[2]王斌.消費(fèi)者保護(hù)法精要.蘇州：古吳軒出版社，2009，19. </p><p>　　[3]曾言.論商品房預(yù)售登記的法律屬性.湖南文理學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2009，34（3）. </p><p>　　[4]秦嶺.房地產(chǎn)市場(chǎng)中消費(fèi)者知情權(quán)受侵害原因分析及解決途徑.法制與經(jīng)濟(jì)，2007，（12）. </p>