商品房買賣中若干法律問(wèn)題研究.pdf

1、近年來(lái)，隨著人民生活水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商品房交易量穩(wěn)步增長(zhǎng)。本文按照商品房買賣中的訂立認(rèn)購(gòu)書、交納定金、辦理按揭、交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)登記等先后過(guò)程，分幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了法律分析和研究。 認(rèn)購(gòu)書不是商品房買賣合同，也不是買賣合同的從合同，它與買賣合同是預(yù)約與本約的關(guān)系，認(rèn)購(gòu)書中的定金具有擔(dān)保功能，表現(xiàn)為立約定金和違約定金的特征；商品房預(yù)售是一種遠(yuǎn)期交貨的特殊的買賣行為，存在著法律關(guān)系復(fù)雜、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，我國(guó)對(duì)此制定了相關(guān)

2、規(guī)定，表現(xiàn)為較強(qiáng)干預(yù)性；商品房按揭發(fā)源于英美法系，經(jīng)中國(guó)香港的改造傳入內(nèi)陸，它涉及買賣、貸款、擔(dān)保、保險(xiǎn)等多種法律關(guān)系，不同于不動(dòng)產(chǎn)抵押、權(quán)利質(zhì)押等，是一種新型的物權(quán)擔(dān)保方式；商品房的交付與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，最高人民法院在司法解釋中作了明確規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定外，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；我國(guó)房地產(chǎn)登記具有權(quán)利確認(rèn)功能、公示功能、管理功能等，房地產(chǎn)登記與買賣合同