地產公司財務報表分析

1、經濟論壇地產公司財務報表分析王一舒(海南師范大學經濟與管理學院，海南?？?70100)民營科技2011年第2期摘要：概述了財務報表的概念和分析方法，結合房地產公司財務報表，對企業(yè)的償債能力、營運能力、盈利能力增長能力和現(xiàn)金流量能力進行簡要分析，為完善財務報表分析方法給予建議。關鍵詞：財務報表分析；償債能力；獲利能力1財務報表分析的基本理論11財務報表分析的概念財務報表分析是以財務報表內容為對象，通過一定的分析方法使財務報表提供的信息達到

2、決策有用性的一一種方法。財務報表分析不僅要滿足企業(yè)外部和相關利益集團的決策需要，而且還要滿足企業(yè)內部管理決策的需要，財務分析的基本職能是將大量的報表數(shù)據轉化為對特定決策有用的信息，減少決策的不確定性，因此財務分析是連接財務報表和使用者的橋梁和紐帶。12財務報表分析主要方法企業(yè)經營的關鍵在于其經營決策是否正確，而決策的正確與否，在很大程度上依賴于企業(yè)財務報表分析人員是否提供r真實、可靠、有用的財務分析信息。企業(yè)進行財務報表分析就必然需要運

3、用一定的方法，一般來說，財務報表分析的方法主要有以下五種：121比較分析：是為了說明財務信息之間的數(shù)量關系與數(shù)量差異，為進一步的分析指明方向。這種比較可以是將實際與計劃相比，可以是本期與上期相比，也可以是與同行業(yè)的其他企業(yè)相比；122趨勢分析：是為了揭示財務狀況和經營成果的變化及其原因、性質，幫助預測未來。用于進行趨勢分析的數(shù)據既可以是絕對值，也可以是比率或百分比數(shù)據；123因素分析：是指在幾個相互聯(lián)系的因素共同影響某一經濟指標時，用來

4、測定各因素變動對經濟指標發(fā)生總變動的影響程度的一種方法，它是依據分析指標和影響因素的關系，從數(shù)量上確定各因素對指標的影響程度。124比率分析：是通過對財務比率的分析，了解企業(yè)的財務狀況和經營成果，往往要借助于比較分析和趨勢分析方法。125杜邦分析法：是利用幾種主要的財務比率之間的關系來綜合地分析企業(yè)的財務狀況，這種分析方法最早由美國杜邦公司使用，故名杜邦分析法。13財務報表分析的意義財務報表分析既是對已完成的財務活動的總結，又是財務預測

5、的前提，在財務管理的循環(huán)中起著承上啟下的作用：通過對企業(yè)財務報表等核算資料進行分析，可以了解企業(yè)償債能力、營運能力和盈利能力，便于企業(yè)管理當局及其他報表使用人了解企業(yè)財務狀況和經營成果，并通過分析將影響財務狀況和經營成果的主觀因素與客觀因素、微觀因素與宏觀因素區(qū)分開來，以劃清經濟責任，合理評價經營者的工作業(yè)績，并據此獎優(yōu)罰劣，以促使經營者不斷改進工作。2財務報表分析的主要內容21償債能力分析211短期償債能力分析。短期償債能力是指企業(yè)用

6、其流動資產償付流動負債的能力，它反映企業(yè)償付即將到期債務的實力。企業(yè)能否償付到期的流動負債，是反映企業(yè)財務狀況好壞的重要標志。反映企業(yè)短期償債能力的主要指標有營運資金、流動比率、現(xiàn)金比率、現(xiàn)金流動負債比。212長期償債能力。長期償債能力是指企業(yè)償還長期債務的能力，用于衡量企業(yè)償還債務本金與支付債務利息的現(xiàn)金保障程度，是評價企業(yè)財務狀況的重點。反映企業(yè)長期償債能力主要指標有資產負債率、權益乘數(shù)、有形凈值債務率、長期資本負債率。22營運能力

7、分析資產營運能力是指企業(yè)充分利用現(xiàn)有資源創(chuàng)造社會財富的能力，其實就是要以較少的資產占用，盡可能短時間周轉，創(chuàng)造更多的銷售收入。反映營運能力的財務指標主要有應收賬款周轉率，固定資產周轉率，流動資產周轉率和總資產周轉率。應收賬款周轉率是一定時期商品賒銷收入與應收賬款平均余額的比率，或稱應收賬款周轉次數(shù)。反映應收賬款的變現(xiàn)速度，用于衡量企業(yè)管理應收賬款方面的效率。一般來說，應收賬款周轉率越高，平均收現(xiàn)期越短，說明企業(yè)收回應收賬款的速度越快，資

8、產管理水平越高。固定資產周轉率是指企業(yè)一定時期的銷售收入與固定資產平均凈值的比率，或稱固定資產周轉次數(shù)。反映固定資產的運用狀況，用于衡量固定資產的運用效率。此項指標越高，表明企業(yè)固定資產周轉次數(shù)越快，利用效率越高，即固定資產投資得當，結構布局合理，營運能力較強：總資產周轉率是指企業(yè)一定時期的銷售收人與總資產平均余額的比率，反映全部資產的周轉速度，用于衡量全部資產的管理質量和利用效率。此項指標周轉速度越快，說明企業(yè)利用全部資產進行經營的效

9、率越高，資產的有效使用程度也越高，銷售能力越強。23盈利能力分析盈利能力是指企業(yè)在一定時期內獲取利潤的能力。企業(yè)的經營活動是否具有較強的盈利能力，對企業(yè)的生存發(fā)展至關重要。反映企業(yè)盈利能力的指標有許多種，這里選用的主要指標有銷售毛利率，銷售凈利率，總資產報酬率，權益利潤率。3財務報表分析方法存在的問題及建議31財務報表分析方法存在的問題財務報表分析方法的局限性從企業(yè)績效評價的角度來看，杜邦分析法只包括財務方面的信息，不能全面反映企業(yè)的實

10、力，有很大的局限性，在實際運用中需要加以注意，必須結合企業(yè)的其他信息加以分析。主要表現(xiàn)在：311對短期財務結果過分重視，有可能助長公司管理層的短期行為，忽略企業(yè)長期的價值創(chuàng)造。312財務指標反映的是企業(yè)過去的經營業(yè)績，衡量工業(yè)時代的企業(yè)能夠滿足要求。但在目前的信息時代，顧客、供應商、雇員、技術創(chuàng)新等因素對企業(yè)經營業(yè)績的影響越來越大，而杜邦分析法在這些方面是無能為力的。313目前的市場環(huán)境中，企業(yè)的無形知識資產對提高企業(yè)長期競爭力至關重要

11、，杜邦分析法卻不能解決無形資產的估值問題。比率分析和比較分析法的共性都是通過比較來分析企業(yè)財務狀況和經營成果，兩者綜合運用，能進一步說明財務狀況。兩種方法是通過當前本企業(yè)所形成的數(shù)據與以前年度數(shù)據或同行業(yè)性質相同的指標標準比較，或當前本企業(yè)所形成的數(shù)據不同相關項目之間進行比較，而數(shù)據的來源和生成受其種種因素的影響。32改進財務報表分析方法的建議321分析要結合整個行業(yè)，整個經濟環(huán)境來進行。許多數(shù)據由于行業(yè)不同，經營性質不同，差異很大，企

12、業(yè)內部指標和數(shù)據由于經濟環(huán)境的變化，也會存在著一定差異，因此在分析過程中要剔除各項因素，把不可比或存在差異的地方糾正過來，使分析的數(shù)據真實可靠。32_2財務數(shù)據或比率內含比較復雜，所反映的情況具有相對性。在判斷某一項財務數(shù)據“好”或“壞”，并在一套比率的基礎上對企業(yè)作綜合判斷時，必須認識其相對性。例如：存貨周轉率高，固然標志著存貨的管理是有效率的；但也可能由于庫存量過低而導致脫購或脫銷，一旦市場發(fā)生變化，必然會給企業(yè)造成嚴重損失。因此，

13、在進行企業(yè)財務狀況分析時，一定要注意這些問題，不能單憑某一項指標值，就對企業(yè)的財務狀況下結論。參考文獻『11劉平財務報表分析方法與應用『J1商場現(xiàn)代化，2007(7)[2】郭寧，沈劍飛上市公司財務報表分析研究嘰今日科苑，2006(10)[3]孫麗杰財務報表及財務報表分析綜述[J]時代經貿(中旬刊)，2008(5)I巡墜國謹萬方數(shù)據經濟論壇地產公司財務報表分析王一舒(海南師范大學經濟與管理學院，海南?？?70100)民營科技2011年第2

14、期摘要：概述了財務報表的概念和分析方法，結合房地產公司財務報表，對企業(yè)的償債能力、營運能力、盈利能力增長能力和現(xiàn)金流量能力進行簡要分析，為完善財務報表分析方法給予建議。關鍵詞：財務報表分析；償債能力；獲利能力1財務報表分析的基本理論11財務報表分析的概念財務報表分析是以財務報表內容為對象，通過一定的分析方法使財務報表提供的信息達到決策有用性的一一種方法。財務報表分析不僅要滿足企業(yè)外部和相關利益集團的決策需要，而且還要滿足企業(yè)內部管理決策

15、的需要，財務分析的基本職能是將大量的報表數(shù)據轉化為對特定決策有用的信息，減少決策的不確定性，因此財務分析是連接財務報表和使用者的橋梁和紐帶。12財務報表分析主要方法企業(yè)經營的關鍵在于其經營決策是否正確，而決策的正確與否，在很大程度上依賴于企業(yè)財務報表分析人員是否提供r真實、可靠、有用的財務分析信息。企業(yè)進行財務報表分析就必然需要運用一定的方法，一般來說，財務報表分析的方法主要有以下五種：121比較分析：是為了說明財務信息之間的數(shù)量關系與

16、數(shù)量差異，為進一步的分析指明方向。這種比較可以是將實際與計劃相比，可以是本期與上期相比，也可以是與同行業(yè)的其他企業(yè)相比；122趨勢分析：是為了揭示財務狀況和經營成果的變化及其原因、性質，幫助預測未來。用于進行趨勢分析的數(shù)據既可以是絕對值，也可以是比率或百分比數(shù)據；123因素分析：是指在幾個相互聯(lián)系的因素共同影響某一經濟指標時，用來測定各因素變動對經濟指標發(fā)生總變動的影響程度的一種方法，它是依據分析指標和影響因素的關系，從數(shù)量上確定各因素

17、對指標的影響程度。124比率分析：是通過對財務比率的分析，了解企業(yè)的財務狀況和經營成果，往往要借助于比較分析和趨勢分析方法。125杜邦分析法：是利用幾種主要的財務比率之間的關系來綜合地分析企業(yè)的財務狀況，這種分析方法最早由美國杜邦公司使用，故名杜邦分析法。13財務報表分析的意義財務報表分析既是對已完成的財務活動的總結，又是財務預測的前提，在財務管理的循環(huán)中起著承上啟下的作用：通過對企業(yè)財務報表等核算資料進行分析，可以了解企業(yè)償債能力、營

18、運能力和盈利能力，便于企業(yè)管理當局及其他報表使用人了解企業(yè)財務狀況和經營成果，并通過分析將影響財務狀況和經營成果的主觀因素與客觀因素、微觀因素與宏觀因素區(qū)分開來，以劃清經濟責任，合理評價經營者的工作業(yè)績，并據此獎優(yōu)罰劣，以促使經營者不斷改進工作。2財務報表分析的主要內容21償債能力分析211短期償債能力分析。短期償債能力是指企業(yè)用其流動資產償付流動負債的能力，它反映企業(yè)償付即將到期債務的實力。企業(yè)能否償付到期的流動負債，是反映企業(yè)財務狀

19、況好壞的重要標志。反映企業(yè)短期償債能力的主要指標有營運資金、流動比率、現(xiàn)金比率、現(xiàn)金流動負債比。212長期償債能力。長期償債能力是指企業(yè)償還長期債務的能力，用于衡量企業(yè)償還債務本金與支付債務利息的現(xiàn)金保障程度，是評價企業(yè)財務狀況的重點。反映企業(yè)長期償債能力主要指標有資產負債率、權益乘數(shù)、有形凈值債務率、長期資本負債率。22營運能力分析資產營運能力是指企業(yè)充分利用現(xiàn)有資源創(chuàng)造社會財富的能力，其實就是要以較少的資產占用，盡可能短時間周轉，創(chuàng)

20、造更多的銷售收入。反映營運能力的財務指標主要有應收賬款周轉率，固定資產周轉率，流動資產周轉率和總資產周轉率。應收賬款周轉率是一定時期商品賒銷收入與應收賬款平均余額的比率，或稱應收賬款周轉次數(shù)。反映應收賬款的變現(xiàn)速度，用于衡量企業(yè)管理應收賬款方面的效率。一般來說，應收賬款周轉率越高，平均收現(xiàn)期越短，說明企業(yè)收回應收賬款的速度越快，資產管理水平越高。固定資產周轉率是指企業(yè)一定時期的銷售收入與固定資產平均凈值的比率，或稱固定資產周轉次數(shù)。反映

21、固定資產的運用狀況，用于衡量固定資產的運用效率。此項指標越高，表明企業(yè)固定資產周轉次數(shù)越快，利用效率越高，即固定資產投資得當，結構布局合理，營運能力較強：總資產周轉率是指企業(yè)一定時期的銷售收人與總資產平均余額的比率，反映全部資產的周轉速度，用于衡量全部資產的管理質量和利用效率。此項指標周轉速度越快，說明企業(yè)利用全部資產進行經營的效率越高，資產的有效使用程度也越高，銷售能力越強。23盈利能力分析盈利能力是指企業(yè)在一定時期內獲取利潤的能力。

22、企業(yè)的經營活動是否具有較強的盈利能力，對企業(yè)的生存發(fā)展至關重要。反映企業(yè)盈利能力的指標有許多種，這里選用的主要指標有銷售毛利率，銷售凈利率，總資產報酬率，權益利潤率。3財務報表分析方法存在的問題及建議31財務報表分析方法存在的問題財務報表分析方法的局限性從企業(yè)績效評價的角度來看，杜邦分析法只包括財務方面的信息，不能全面反映企業(yè)的實力，有很大的局限性，在實際運用中需要加以注意，必須結合企業(yè)的其他信息加以分析。主要表現(xiàn)在：311對短期財務結

23、果過分重視，有可能助長公司管理層的短期行為，忽略企業(yè)長期的價值創(chuàng)造。312財務指標反映的是企業(yè)過去的經營業(yè)績，衡量工業(yè)時代的企業(yè)能夠滿足要求。但在目前的信息時代，顧客、供應商、雇員、技術創(chuàng)新等因素對企業(yè)經營業(yè)績的影響越來越大，而杜邦分析法在這些方面是無能為力的。313目前的市場環(huán)境中，企業(yè)的無形知識資產對提高企業(yè)長期競爭力至關重要，杜邦分析法卻不能解決無形資產的估值問題。比率分析和比較分析法的共性都是通過比較來分析企業(yè)財務狀況和經營成果

24、，兩者綜合運用，能進一步說明財務狀況。兩種方法是通過當前本企業(yè)所形成的數(shù)據與以前年度數(shù)據或同行業(yè)性質相同的指標標準比較，或當前本企業(yè)所形成的數(shù)據不同相關項目之間進行比較，而數(shù)據的來源和生成受其種種因素的影響。32改進財務報表分析方法的建議321分析要結合整個行業(yè)，整個經濟環(huán)境來進行。許多數(shù)據由于行業(yè)不同，經營性質不同，差異很大，企業(yè)內部指標和數(shù)據由于經濟環(huán)境的變化，也會存在著一定差異，因此在分析過程中要剔除各項因素，把不可比或存在差異的

25、地方糾正過來，使分析的數(shù)據真實可靠。32_2財務數(shù)據或比率內含比較復雜，所反映的情況具有相對性。在判斷某一項財務數(shù)據“好”或“壞”，并在一套比率的基礎上對企業(yè)作綜合判斷時，必須認識其相對性。例如：存貨周轉率高，固然標志著存貨的管理是有效率的；但也可能由于庫存量過低而導致脫購或脫銷，一旦市場發(fā)生變化，必然會給企業(yè)造成嚴重損失。因此，在進行企業(yè)財務狀況分析時，一定要注意這些問題，不能單憑某一項指標值，就對企業(yè)的財務狀況下結論。參考文獻『11