維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)研究

1、城市建設(shè)CONSTRUCTION建立住宅維修資金，是許多國家和地區(qū)為保障住宅共用部位、共用設(shè)施正常運行通行的做法。住宅專項維修資金，也稱維修基金、大修基金，是專項用于保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金1，是住宅的“養(yǎng)老金”。一、住宅專項維修資金交存的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部98年實施的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2%3%的比例繳交維修資金。至此全國許多地方開始實施按照房價比例交存首期住宅專

2、項維修資金，一般多層不帶電梯為房價2%，高層帶電梯為房價3%。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，按照房價交存的維修資金的爭議越來越大。在2008年，建設(shè)部、財政部發(fā)布《住宅專項維修資金管理辦法》，將維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)從按照房價改為按照面積來交存，首期交存比例為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%，并要求直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。上海、天

3、津、南京等城市已經(jīng)公布交存標(biāo)準(zhǔn)和比例，但目前許多城市仍采用以房價的23%比例進行維修資金的歸集。二、維修資金按房價歸集存在不合理性維修資金的建立是為了住宅公用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新，而將其按照房價進行歸集，而房價與維修費用沒有直接關(guān)系，且續(xù)籌障礙多，因此存在不合理性。1、房價與維修更新費用沒有直接關(guān)系1）占房價比例大的土地不需要維修房地產(chǎn)是由土地、建筑物和其他定著物構(gòu)成。目前中國地價已占到房價的比例高達20%45%，但

4、與人口密度大的亞洲較發(fā)達的國家比較，韓國為50%～65%，日本為60%～75%，新加坡為55%～60%，仍低于這些國家的比例。隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，城市化率的提高，人口密集的增加，地價占房價的比例也可能越來越高。而土地是不需要維修和更新，因此按照包含很大比例土地價格的房價來交存維修資金，存在不合理性，尤其隨著地價占房價比例越來越高，其不合理性會越來越明顯。2）區(qū)位決定房價，但區(qū)位與維修費用無關(guān)房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)，由于其不可移動性，受區(qū)位的影

5、響大，甚至可以說區(qū)位決定房價。區(qū)位包含地理位置、交通狀況、環(huán)境與景觀和配套設(shè)施，這些與物業(yè)維修和更新無關(guān)。另外，若按房價歸集維修資金，就會導(dǎo)致同一棟樓、同一層樓由于朝向、景觀等不同，交存的維修基金存在差距2，而業(yè)主對房屋的共有設(shè)施和共有部分享受著無差別的共同所有權(quán)。3）房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格，但權(quán)益與維修費用無關(guān)不同權(quán)益的房地產(chǎn)價格相差數(shù)倍，如商品房和經(jīng)濟適用房，即使區(qū)位相同，建筑結(jié)構(gòu)相同，實物相似，但價格相差很大，而維修成本接近。在同一

6、小區(qū)，就可能存在不同權(quán)益的房地產(chǎn)。經(jīng)濟適用房的業(yè)主交存的維修資金數(shù)倍少于商品房，但他們對共用部位和共同設(shè)施享有相同的共同所有權(quán)。除了土地、區(qū)位、權(quán)益三個因素外，還有時間、開發(fā)商的營銷政策等都會影響房價。房價的不同，導(dǎo)致按照房價交存的維修資金的數(shù)額也會發(fā)生變化，而業(yè)主對共有部位和共有設(shè)施享有相同的共同所有權(quán)，應(yīng)該承擔(dān)相同的責(zé)任。因此采用可變因素多的房價進行維修資金的首次歸集是不合理。2、維修資金續(xù)籌的障礙多根據(jù)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維

7、修基金管理辦法》，首期維修資金按房價比例交存，但續(xù)籌時卻按住宅建筑面積比例交存。而建筑面積排除了房價中可變因素，如區(qū)位、權(quán)益等。在購房人對共有部位和共用設(shè)施享有的權(quán)利和義務(wù)不變的情況下，出現(xiàn)了兩種不一致的交存標(biāo)準(zhǔn)，勢必增加續(xù)籌的障礙。三、維修資金按照建安成本來歸集較合理08年建設(shè)部規(guī)定維修資金按照面積來進行歸集，首期交存比例為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。建筑安裝工程成本和后期維修費用有直接的關(guān)系。西安從2010年3月2

8、3號開始將全面實行新的維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)，舊標(biāo)準(zhǔn)是按房價的比例，多層為房價的2%，高層為房價的3%。新標(biāo)準(zhǔn)為按面積，首期專項維修資金的交存數(shù)額為：多層住宅（7層以下，不配備電梯的）：60元／平方米；多層住宅（配備電梯的）：90元／平方米；小高層、高層住宅（7層以上，含7層）：145元／平方米。該標(biāo)準(zhǔn)出臺后引起了各方的熱議，有人認(rèn)為好地段的房子占了便宜，也有人認(rèn)為窮人交的更多，富人交的更少，這些認(rèn)識都是不符合實際的。按照西安目前的房價，市

9、中心的住房維修資金少繳近4000多，而郊區(qū)的房子只少繳近1000元，區(qū)位好的房子的確少繳的金額多于區(qū)位不好的房子，但這不是好地段的房子占了便宜，因為維修資金的是為了公共部位和公共設(shè)施的維修和更新，該筆資金是?？顚Ｓ脙Υ娴綉?，是屬于業(yè)主的財產(chǎn)。所以認(rèn)為好地段的房子占了便宜是不符合實際的。根據(jù)西安的新標(biāo)準(zhǔn)按照面積來歸集維修資金，不再考慮區(qū)位，檔次，可能存在購買高檔住宅的交存的較舊標(biāo)準(zhǔn)要少，購買經(jīng)濟適用房的交存的較新標(biāo)準(zhǔn)的要多。但對于大多數(shù)房

10、子來說，按照面積歸集的金額要少于按照房價交存的金額，而經(jīng)濟適用房的交存的金額與普通商品房相當(dāng)也是合理的，因為其維修和更新成本無差異。四、區(qū)分住宅檔次歸集維修資金西安制定的新標(biāo)準(zhǔn)，僅區(qū)分多層和高層，配電梯和不配電梯，并沒有區(qū)分住宅的檔次。而根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，維修資金的交存按照建筑安裝成本的5%—8%來交存，建筑安裝成本包括結(jié)構(gòu)及粗裝修造價、門窗工程、公共部位精裝修費、室內(nèi)智能化系統(tǒng)費等。高檔住宅與普通住宅在建安成本上有明顯

11、的差異，應(yīng)將住宅劃維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)研究王波汪紅霞重慶教育學(xué)院重慶400067摘要：98年頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，維修資金按房價的23%交存，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)一直廣受爭議。08年發(fā)布的《住宅專項維修資金管理辦法》將維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為按照當(dāng)?shù)亟ò渤杀镜?8%交存，本文認(rèn)為維修資金按面積交存優(yōu)于按房價交存，但應(yīng)區(qū)住宅的檔次，制定不同的繳費標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵詞：維修資金；交存標(biāo)準(zhǔn)；房價；建安成本

12、社科縱橫16萬方數(shù)據(jù)城市建設(shè)CONSTRUCTION六四農(nóng)場現(xiàn)有土地10488畝，其中耕地4562畝，主要以土地租賃、塌陷地補償、畜禽業(yè)為主。2009年土地租賃220萬元，塌陷地補償331萬元，畜禽業(yè)169萬元。從六四農(nóng)場的現(xiàn)狀和發(fā)展環(huán)境來說，現(xiàn)有的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)已不能滿足職工日益增長的物質(zhì)文化需要。解決職工收入的關(guān)鍵是發(fā)展經(jīng)濟。這就要求我們解放思想、開拓創(chuàng)新、大膽探索，找準(zhǔn)六四農(nóng)場發(fā)展方向及新的經(jīng)濟增長點。筆者認(rèn)為調(diào)整農(nóng)場產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進行房地

13、產(chǎn)開發(fā)勢在必行。一、有利條件目前，國家繼續(xù)把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)搞活市場作為擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的重要手段。由于濟寧市國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，市民生活水平進一步改善，部分市民生活由小康水平向富裕邁進，多數(shù)市民住房消費已由解決“有房住”發(fā)展到“住好房”。越來越多市民賣掉小房住大房，希望二次購房甚至三次購房的人越來越多。濟寧市的煤電企業(yè)造就了民間資金富裕，購買力持續(xù)旺盛的區(qū)域經(jīng)濟特色。購房不僅可改善居住條件，同時可作為投資行為爭取升值。因此，濟寧市

14、樓市連續(xù)十年持續(xù)高溫，市區(qū)房價不斷升溫，房價居高不下，因政策收緊，消費者觀望情緒持續(xù)增壓之下，濟寧樓市活力欠佳，今年一季度濟寧市住宅均價相比2010年四季度住宅均價有所下降。個別人認(rèn)為售房拐點即將到來，房地產(chǎn)開發(fā)前途不明。但筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)堅持以房地產(chǎn)開發(fā)來調(diào)整農(nóng)場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，理由有以下幾點：1、土地資源優(yōu)勢。城市建設(shè)的土地是有限的，隨著城區(qū)內(nèi)土地的減少，濟寧市的住宅供應(yīng)呈現(xiàn)出沿老城區(qū)向外擴展的趨勢?！斗慨a(chǎn)周刊樓市周報》顯示，老城區(qū)內(nèi)的新盤，

15、基本上都在4500元平方米左右，對于普通購房者而言，想要購買到4000元平方米以內(nèi)的新房，只能到老城區(qū)邊緣區(qū)域?qū)ひ?。城市住宅發(fā)展方向只能在濟北新區(qū)、北湖新區(qū)等處。濟寧市十二五規(guī)劃人口達到百萬，面積百平方公里以上，將北湖旅游度假區(qū)作為濟寧市城市發(fā)展主中心進行重點建設(shè)。規(guī)劃五年內(nèi)北湖區(qū)達到30萬人的居住生活規(guī)模。六四農(nóng)場正處在北湖度假區(qū)的居住區(qū)地帶，生態(tài)新城的建設(shè)給農(nóng)場土地開發(fā)帶來前所未有的機遇。2、具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和人才優(yōu)勢。六四

16、農(nóng)場擁有一支經(jīng)過實戰(zhàn)洗滌的專業(yè)人才隊伍，各類建筑專業(yè)人員十名，有高級建筑工程師、工程師、造價工程師、質(zhì)量監(jiān)督工程師、會計師、統(tǒng)計師、各類水電暖等專業(yè)人員。有一定的建設(shè)施工經(jīng)驗，建設(shè)有六四小區(qū)民用建筑49869.54平方米，各類雞舍等建筑3萬余平方米，完成新和煤礦地面建筑77680平方米，完成固定資產(chǎn)投資近億元。對立項、設(shè)計、規(guī)劃、施工、合同、竣工驗收等項目建設(shè)程序比較熟悉。3、具有項目建設(shè)優(yōu)勢。省監(jiān)獄局已將我獄遷建列為全省監(jiān)獄布局調(diào)整的

17、重點，并規(guī)劃建設(shè)省直住濟監(jiān)獄后勤基地，實現(xiàn)安居工程。濟寧醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院也對六四醫(yī)院投資100多萬元的設(shè)備，并提供技術(shù)上的支持，有擴大規(guī)模的打算。六四警察小區(qū)總規(guī)劃已經(jīng)濟寧市規(guī)劃局審批通過。結(jié)合監(jiān)獄局存量土地出讓工作的啟動，監(jiān)獄存量土地的處置為監(jiān)獄擴建和警察職工住房建設(shè)解決了土地和資金問題；同時監(jiān)獄擴建和宿舍小區(qū)建設(shè)兩個項目的啟動也為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了條件。二、具體建議和設(shè)想1、組織機構(gòu)。成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，設(shè)立工程、計劃、財務(wù)、營銷等部門

18、，明確分工，責(zé)任到人，做好項目的前期準(zhǔn)備工作，做好市場調(diào)研，從決策階段控制資金，制定項目進度計劃、融資計劃、還款計劃、營銷計劃等。2、公司發(fā)展。針對集團集資建房的建安工程等，從分包開始，逐漸積累經(jīng)驗做強做大，成立建筑公司、門窗公司、科技公司等，以房地產(chǎn)公司為龍頭，逐漸公司化、集團化。3、爭取利益。針對大監(jiān)獄建設(shè)這個大蛋糕，不能全部叫別人吃去，雖然大監(jiān)獄建設(shè)資金由我們管理，但是要認(rèn)真籌劃。我們可以在當(dāng)甲方的同時，也做乙方，靠自己的公司參與

19、競爭，努力去掙，把這個蛋糕吃到嘴里，實現(xiàn)利益最大化。根據(jù)北湖發(fā)展現(xiàn)狀，我們要積極配合，做好六四農(nóng)場剩余土地，特別是現(xiàn)有老樓、雞場等建設(shè)用地和警調(diào)整結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變農(nóng)場發(fā)展方式田紅林1方樹桐21山東里能魯寧發(fā)展有限公司272127；2濟寧惠嘉豐城建工程有限公司272127摘要：解放思想、開拓創(chuàng)新、大膽探索，找準(zhǔn)六四農(nóng)場發(fā)展方向及新的經(jīng)濟增長點。關(guān)鍵詞：調(diào)整結(jié)構(gòu)發(fā)展經(jīng)濟勢在必行分檔次，按照不同檔次制定不同的繳費標(biāo)準(zhǔn)。普通住宅一般是指按當(dāng)?shù)鼐用褡宰》?/p>

20、屋的標(biāo)準(zhǔn)建造(不包括經(jīng)濟適用房)。普通住宅的容積率一般在1.0以上，房屋類型主要有多層和高層兩種。多層住宅是指2至6層(含6層)的樓房；高層住宅是指7層以上的樓房；且多安裝電梯。高檔住宅一般是指建造造價和銷售價格顯著超出普通住宅建造的標(biāo)準(zhǔn)，通常包括別墅、聯(lián)排、雙拼等低密度住宅，也包括洋房和高檔公寓等密度較高的住宅。在中國，洋房是指6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國建筑風(fēng)格明顯，強調(diào)景觀均好，綠化率比較高。高檔公寓是指其單位建筑面積銷

21、售或套內(nèi)建筑面積銷售價格高于當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌N售價格一倍以上的住宅。為了簡單并有效的劃分住宅的檔次，可以采用目前對普通住宅和非普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)。即高檔住宅與普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)可以采用以下三點，只要符合一個，即為非普通住宅。反之則為普通住宅。1)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0)；2)單套建筑面積在144平方米以上(含144平方米)；3)實際成交價格高于該區(qū)市場指導(dǎo)價。參考文獻：1.鄭淑芳.淺析住宅維修基金的管理模式[J].經(jīng)濟研

22、究導(dǎo)刊2009(31):1861872.梁曉東.維修資金面臨的嚴(yán)峻現(xiàn)實[J].現(xiàn)代物業(yè)2007(01):16193.建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部令165號）4.孫春醒住房專項維修資金管理使用研究［D］北京交通大學(xué)2007（7）作者簡介：汪紅霞（1980－），女，四川平昌人，重慶教育學(xué)院講師，重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院博士生，研究方向：建筑安全管理、物業(yè)管理?；痦椖浚褐貞c教育學(xué)院一般項目《我國住宅維修基金創(chuàng)新管理