試析家庭財(cái)務(wù)中的住房資產(chǎn)投資

1、陰財(cái)會(huì)月刊全國(guó)優(yōu)秀經(jīng)濟(jì)期刊援中旬在新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)分析框架下，研究家庭財(cái)務(wù)中的資產(chǎn)選擇行為，應(yīng)該構(gòu)造家庭財(cái)務(wù)資產(chǎn)投資行為適用的效用函數(shù)和確定其面臨的約束條件。由于構(gòu)造一個(gè)統(tǒng)一的家庭效用函數(shù)存在非常多的困難，因此目前已有的研究多集中在探討家庭財(cái)務(wù)中配置資產(chǎn)行為的特點(diǎn)上。住房在家庭資產(chǎn)中處于非常特別的位置。一是住房在家庭總資產(chǎn)中占的比重大。2002年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)各省城鎮(zhèn)居民進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，戶均住房資產(chǎn)占家庭資產(chǎn)比重達(dá)47.9%。二是住房具有滿足消

2、費(fèi)的功能。這就使得對(duì)家庭資產(chǎn)組合的研究處于兩難境地：不將住房納入資產(chǎn)組合分析則忽略了最重要的家庭資產(chǎn)之一；將住房納入資產(chǎn)組合分析則面臨其兼具投資品和消費(fèi)品特性的難題。本文將住房作為風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)納入到家庭資產(chǎn)組合配置中進(jìn)行以下分析：在此背景下住房這一資產(chǎn)的特殊性質(zhì)對(duì)家庭資產(chǎn)選擇行為的影響；家庭財(cái)務(wù)在涉及住房資產(chǎn)選擇時(shí)的一些行為心理偏差；對(duì)制定監(jiān)管政策，改善房產(chǎn)投資和家庭投資決策具有的現(xiàn)實(shí)意義。一、家庭財(cái)務(wù)中住房資產(chǎn)的雙重特性及影響假如把住房看

3、做是風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，將其納入家庭的資產(chǎn)組合中進(jìn)行分析，常見的處理辦法是將住房類比于一份長(zhǎng)期債券。此時(shí)，作為資產(chǎn)的住房帶來(lái)的收入相當(dāng)于租金，資本利得來(lái)源于預(yù)期租金和貼現(xiàn)率的變動(dòng)。這樣處理產(chǎn)生的問題是，當(dāng)住房為所有者家庭居住時(shí)，住房所有者放棄的租金的效用大小問題，即租金效用和居住（即對(duì)住房的消費(fèi)）效用是否一樣。顯然，既然所有者選擇自己居住，住房所有者放棄的租金的效用是小于居住該住房為其帶來(lái)的效用的。那么此時(shí)將住房類比于債券就會(huì)低估其使用價(jià)值，據(jù)之

4、則會(huì)錯(cuò)誤判斷家庭財(cái)務(wù)中的資產(chǎn)選擇行為。國(guó)外的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明年輕家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)的比重低于年長(zhǎng)家庭，而一些實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)年輕家庭總是先投資于住房，以后再投資于其他金融資產(chǎn)。在我國(guó)，從一些新聞報(bào)道中可以發(fā)現(xiàn)，多數(shù)情況下，同一套住房租住的效用是小于購(gòu)買后居住的效用的，比如租住者無(wú)法享受到一些“業(yè)主”的權(quán)利，甚至購(gòu)買了住房還可以滿足部分成就感等心理需要，極少有有房者去租住房屋而將自己所擁有的住房出租的現(xiàn)象。這種情況表明，對(duì)尚未擁有住房產(chǎn)權(quán)的家庭而言

5、，由于住房在滿足家庭多種需求上具有特殊意義，其家庭資產(chǎn)組合選擇行為會(huì)傾向于優(yōu)先選擇住房，因而會(huì)偏離將住房類比于長(zhǎng)期債券處理的標(biāo)準(zhǔn)金融模型?？梢?，將住房作為風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)納入家庭資產(chǎn)組合進(jìn)行分析不太可行，只有在家庭選擇“投資性住房”（即購(gòu)買目的非自家居住）時(shí)，將其類比于長(zhǎng)期債券才是相對(duì)較好的處理辦法。二、家庭財(cái)務(wù)中住房投資心理偏差心理學(xué)實(shí)驗(yàn)證明，人們?cè)谶M(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策時(shí)，其信念的形成常常存在過(guò)度自信、樂觀主義、代表性啟發(fā)、錨定和易得性偏誤等問題，使

6、其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知產(chǎn)生偏差。有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為這些心理偏差可以通過(guò)以下三個(gè)途徑得到消除：淤重復(fù)學(xué)習(xí)，可以避免再次出現(xiàn)同一偏差；于成為或聘請(qǐng)某一領(lǐng)域?qū)＜?，比如投資銀行的交易員很少出現(xiàn)認(rèn)知偏差；盂提供更多激勵(lì)，在激勵(lì)心理作用下偏差就會(huì)消失。在以證券為代表的金融市場(chǎng)，關(guān)于人們決策時(shí)是否存在系統(tǒng)性偏差的爭(zhēng)論還未完全解決，但是總的趨勢(shì)是行為財(cái)務(wù)理論的影響將越來(lái)越大。住房資產(chǎn)不同于一般證券的特性使得前面所提及的反對(duì)行為財(cái)務(wù)理論的理由難以成立。首先，對(duì)大

7、多數(shù)家庭來(lái)講，他們并沒有通過(guò)多次進(jìn)行住房交易來(lái)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，從而避免再次出現(xiàn)同一偏差。即使有些居民可能一生中會(huì)多次購(gòu)買住房，但是其面臨的環(huán)境和對(duì)象多數(shù)都發(fā)生了較大變化，以前的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芷鸬降淖饔梅浅Ｓ邢?。其次，進(jìn)行住房交易的絕大部分家庭的成員都不會(huì)是房產(chǎn)專家，高昂的成本也使聘請(qǐng)專家代為交易不可行。最后，即使在證券市場(chǎng)，也沒有證據(jù)表明重復(fù)的激勵(lì)可以消除這些心理偏差，更不用說(shuō)具有特殊性的住房資產(chǎn)交易?；谧》渴袌?chǎng)的特性，筆者認(rèn)為，普通家庭在涉足住

8、房資產(chǎn)投資決策時(shí)，從以下兩個(gè)方面入手能夠有效消除心理偏差。1.注意力異常與易得性偏誤。傳統(tǒng)理論假定市場(chǎng)參與者能夠獲得對(duì)目標(biāo)函數(shù)最大化所需要的所有信息。行為心理學(xué)廖海波淵宜賓學(xué)院四川宜賓644007冤【摘要】本文通過(guò)分析住房資產(chǎn)投資的特點(diǎn)和家庭財(cái)務(wù)中住房投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)我國(guó)房產(chǎn)投資現(xiàn)狀，提出政府應(yīng)對(duì)這類投資進(jìn)行積極有效的干預(yù)，欲進(jìn)行投資的普通居民更應(yīng)多了解房產(chǎn)市場(chǎng)，為將面臨的風(fēng)險(xiǎn)做好準(zhǔn)備的建議，以期為家庭財(cái)務(wù)中住房資產(chǎn)投資健康發(fā)展提供

9、參考?！娟P(guān)鍵詞】家庭財(cái)務(wù)住房資產(chǎn)行為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知偏差陰窯90窯全國(guó)中文核心期刊財(cái)會(huì)月刊陰援中旬研究已經(jīng)證明，人們一般只會(huì)注意到能引起他們興趣的信息。因而，對(duì)于參與者的決策來(lái)說(shuō)，也只有其注意到的信息才能發(fā)揮作用。影響注意力的是事物的突出程度、表述的生動(dòng)程度或者表述是否有豐富多彩的細(xì)節(jié)。因此，判斷就會(huì)受到易得性的影響，即受到事件或者相關(guān)聯(lián)想進(jìn)入?yún)⑴c者腦海的難易程度的影響。某件事情讓人比較容易聯(lián)想到，行為者可能誤以為這個(gè)事件經(jīng)常發(fā)生；相反，如

10、果某類事件不太容易讓人聯(lián)想到，在人們的記憶中相關(guān)信息不豐富不明確，行為者就會(huì)在不自覺的情況下低估該類事件發(fā)生的概率。一個(gè)社會(huì)、一個(gè)時(shí)代所風(fēng)行的、被人們熟知的事物自然是最易獲得的，所以，行為人在決策時(shí)受社會(huì)環(huán)境影響的程度是不可忽視的。在我國(guó)，住房的供需受到以下三個(gè)方面的影響：淤住房為基本生活必需品；于人多地少，住房供給存在很大的缺口，大量的需求和潛在的需求沒能得到滿足；盂住房制度改革和社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制改革導(dǎo)致大量的人缺乏安全感。這三個(gè)方面的原

11、因加上住房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期處于上升狀態(tài)導(dǎo)致全社會(huì)高度關(guān)注住房問題，住房?jī)r(jià)格上漲成為熱點(diǎn)新聞，大量的長(zhǎng)期的突出報(bào)道和生動(dòng)描述引起人們普遍的關(guān)注，人們對(duì)房?jī)r(jià)總是不斷上漲這一現(xiàn)象印象深刻。相反，日本和我國(guó)香港、海南等地在20世紀(jì)的房地產(chǎn)泡沫破滅的事實(shí)報(bào)道相對(duì)少得多，也難以引起人們的興趣，因此普通人容易低估房?jī)r(jià)下跌的概率甚至忽略了房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。2.錨定現(xiàn)象。錨定現(xiàn)象，即人們?cè)趯?duì)不確定事件進(jìn)行判斷時(shí)通常會(huì)根據(jù)一個(gè)先前可能是主觀的數(shù)據(jù)，進(jìn)行一些調(diào)整后再作

12、出，實(shí)驗(yàn)證明這些調(diào)整經(jīng)常是不充分的。當(dāng)商品的內(nèi)在價(jià)值本身很模糊，人們?cè)谶M(jìn)行價(jià)值判斷時(shí)，更容易受到錨定現(xiàn)象的影響，即在缺乏準(zhǔn)確信息的情況下，以往的價(jià)格和趨勢(shì)就更容易成為確定當(dāng)前和未來(lái)價(jià)格的參照。住房?jī)r(jià)格波動(dòng)周期遠(yuǎn)較一般金融資產(chǎn)長(zhǎng)，常見的房地產(chǎn)泡沫情況是該地區(qū)住房?jī)r(jià)格長(zhǎng)時(shí)間上漲，然后出現(xiàn)暴跌。如20世紀(jì)90年代日本和香港房地產(chǎn)泡沫都經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)七八年的繁榮后集中在一年內(nèi)破滅。又如，在2008年之前，越南地價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)十年，而

13、進(jìn)入2008年6月后，越南大、中城市房地產(chǎn)價(jià)格平均下跌已達(dá)50%以上。住房?jī)r(jià)格周期的這一特點(diǎn)也使得普通居民在住房?jī)r(jià)格上漲階段，由于無(wú)法獲得更準(zhǔn)確的信息（如不知道住房的準(zhǔn)確價(jià)值，價(jià)格是否已經(jīng)高估），在決策時(shí)很容易將漲價(jià)趨勢(shì)作為一個(gè)常量，而低估甚至忽略了住房?jī)r(jià)格下降的可能性。三、家庭財(cái)務(wù)中住房投資的特點(diǎn)及影響當(dāng)住房非所有者自家居住時(shí)，其作為資產(chǎn)在一定程度上類似于長(zhǎng)期債券，如其租金收入類似于債券利息收入，則也會(huì)面臨利率或者實(shí)際利率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)

14、險(xiǎn)。但是，作為投資對(duì)象的住房資產(chǎn)仍有區(qū)別于一般證券資產(chǎn)的較強(qiáng)的獨(dú)特性，研究居民住房資產(chǎn)交易行為的金融模型不完全與以證券資產(chǎn)為研究對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)金融模型相同。高昂的交易成本會(huì)使得資產(chǎn)組合的調(diào)整以及套利交易受到極大的限制。與證券等金融資產(chǎn)相比，住房市場(chǎng)的交易成本非常高，其原因在于：淤搜尋成本。在住房市場(chǎng)搜索價(jià)格信息和尋找交易對(duì)象需要耗費(fèi)大量的時(shí)間精力，并需要付出較高的資金成本，如中介費(fèi)用等。于談判成本。住房市場(chǎng)不像證券市場(chǎng)那樣集中競(jìng)價(jià)交易，訂立

15、契約需要耗費(fèi)大量的時(shí)間、精力和財(cái)力。盂監(jiān)督執(zhí)行成本。執(zhí)行住房交易合約需要辦理大量手續(xù)。榆稅收。住房市場(chǎng)的交易稅收比證券市場(chǎng)的交易高得多。此外，住房交易的傭金和手續(xù)費(fèi)用也比股票交易高。我們知道，標(biāo)準(zhǔn)金融學(xué)的基本研究方法是市場(chǎng)無(wú)套利假設(shè)，即市場(chǎng)在無(wú)套利機(jī)會(huì)時(shí)達(dá)到均衡。在涉足家庭資產(chǎn)組合選擇行為時(shí)，住房資產(chǎn)的高交易成本特性使得在完全市場(chǎng)假設(shè)下得到的標(biāo)準(zhǔn)金融學(xué)模型的應(yīng)用受到限制，甚至失效。住房是少數(shù)幾種可以通過(guò)銀行貸款購(gòu)買的家庭資產(chǎn)，而且可以進(jìn)

16、行抵押融資。一般家庭和個(gè)人很難利用財(cái)務(wù)杠桿投資其他金融資產(chǎn)，但往往利用財(cái)務(wù)杠桿投資住房資產(chǎn)，所以按揭購(gòu)買住房得到了普遍應(yīng)用。這在增加購(gòu)房家庭效用的同時(shí)也增加了家庭的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，投資于一般的金融資產(chǎn)可以通過(guò)分散化和利用多種金融工具進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)，但投資于住房資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)居民來(lái)說(shuō)都是難以分散化和對(duì)沖的，并且還可能因?yàn)榫用竦姆抢硇孕袨槎环糯?。住房投資金額大，投資回收周期長(zhǎng)，交易成本高，所以交易頻率很低（多數(shù)居民也許就是一次）。這決定了

17、居民在此項(xiàng)投資上缺少甚至沒有在實(shí)踐中學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，也就缺少糾正錯(cuò)誤的機(jī)會(huì)，一旦投資失敗，會(huì)對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)生活造成巨大影響。四、結(jié)語(yǔ)住房具有消費(fèi)品和投資品的雙重性質(zhì)，對(duì)尚未擁有住房產(chǎn)權(quán)的家庭而言，面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，他們會(huì)優(yōu)先投資于住房以滿足生活的多種需要，這使得家庭的資產(chǎn)組合選擇行為偏離了標(biāo)準(zhǔn)金融模型。住房作為風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，其區(qū)別于一般金融資產(chǎn)的特點(diǎn)使投資者具有“注意力異常與易得性偏誤”和“錨定現(xiàn)象”這兩種認(rèn)知偏誤。當(dāng)住房作為投資品時(shí)具有交易成本高

18、的特點(diǎn)，使持有者對(duì)資產(chǎn)組合的調(diào)整和套利交易受到極大的限制。另外，住房是一般家庭和個(gè)人可以利用銀行貸款投資的資產(chǎn)，這可能增加不具備專業(yè)知識(shí)的家庭的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，且這些家庭在投資于住房時(shí)的非理性行為可能進(jìn)一步放大風(fēng)險(xiǎn)?；诩彝プ》客顿Y的這些特性，政府應(yīng)該積極進(jìn)行干預(yù)，尤其是要向居民提示其因?yàn)樾睦砥疃鲆暤娘L(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，則應(yīng)該注意研究這些特性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是市場(chǎng)周期波動(dòng)的影響?！咀ⅰ勘疚氖芤速e學(xué)院科研基金資助項(xiàng)目淵項(xiàng)目編號(hào)院201

19、0S12冤資助遙主要參考文獻(xiàn)1.Campbell袁JohnY..HouseholdFinance.TheJournalofFinance袁2002曰82.Campbell袁JohnY.袁JoaoF.Cocco.Householdriskmanagementoptimalmtgagechoice.QuarterlyJournalofEconomics袁2003曰183.JoaoF.Cocco.Ptfoliochoiceintheprese