紡織城項目商業(yè)策劃書招商營運及推廣思路

1、,項目商業(yè)策劃書招商、營運及推廣思路,廣州市恒栢投資顧問有限公司2010年2月,珠江國際紡織城,珠江國際紡織城,*,前 言,很榮幸我們TPC團隊能夠與珠江投資合作，擔任珠江國際紡織城的顧問工作，鑒于集團管理層對項目的高度重視，以及項目在操作層面上的挑戰(zhàn)性，我們公司將投入最好的資源，與貴公司共同努力，以取得項目的最終成功。由于工作進展未如理想，在緊張的籌備時間里，以我們對行業(yè)的經(jīng)驗，指出項目在各階段的工作開展過程中，可能會遇到的問

2、題及困難，為項目制定清晰的發(fā)展策略及風險控制辦法，從而令項目在有限的工作時間里，減少因問題的發(fā)生所導致工作延誤，使項目能順利開業(yè)。同時，我們也提請貴公司關注，目前的人手架構未能支持開展大規(guī)模工作的風險，希望公司能加緊人事安排。,,珠江國際紡織城,*,目 錄,PART 1 項目工作進度情況分析…………………………P4PART 2 項目理解與分析…………………………………P13PART 3

3、 項目定位…………………………………………P31PART 4 項目取得成功的關鍵……………………………P33PART 5 項目招商計劃及宣推配合………………………P38PART 6 項目營運管理計劃及宣推配合…………………P65PART 7 營運架構建議……………………………………P98PART 8 風險應變

4、措施……………………………………P100,,,PART.1 項目整體工作進度情況,珠江國際紡織城,*,,珠江國際紡織城,*,一、招商進度情況,-1F尚未有系統(tǒng)的招商計劃；1F已啟動認籌，現(xiàn)階段客戶組成結構并不完整；2F出租率已完成70%；3、4F未有系統(tǒng)的招商計劃；5F已通過公司審批，有待打造方案細化；6F未有打造計劃。,,珠江國際紡織城,*,二、項目整體工作情況,1、未建立系統(tǒng)的招商策略項目未有清晰的定位，尚未建

5、立統(tǒng)一的對外形象；工作的開展欠缺專業(yè)市場調研分析基礎；未有整體的招商計劃：包括各層招商規(guī)劃、項目配套規(guī)劃（金融、物流、餐飲、服務機構等）、行業(yè)協(xié)會引進計劃等；未有系統(tǒng)的媒體推廣計劃配合招商開展（尤其是項目更名后的宣推跟進，欠缺核心主題）；目前的招商工作未能與公寓、寫字樓及酒店的后續(xù)銷售做好延伸規(guī)劃和互動。,,珠江國際紡織城,*,2、工程進度未能有效配合招商工作的開展,由于報建、驗收等問題遲遲未能明確，導致未能對外落實明確試業(yè)及開

6、業(yè)日期，有機會導致商家對我們的信心造成影響負一層由于工程進度原因，短期內只能作認籌安排,,二、項目工作情況（續(xù)）,珠江國際紡織城,*,3、未建立系統(tǒng)的營運管理策略,營運團隊還沒組建，目前人力資源未能承擔開業(yè)工作量尚未制定完善的營運管理策略及計劃尚未制定完善的營運宣傳推廣策略及計劃,,二、項目工作情況（續(xù)）,珠江國際紡織城,*,三、風險,由于項目未能確切把握消防及規(guī)劃驗收工作，盡管完善後的招商計劃能落實如期執(zhí)行，亦會因此制約，而未能

7、落實安排商家進場裝修及對外公開開業(yè)時間；同時，亦直接影響項目及商戶申領相關的經(jīng)營證照，面臨開業(yè)後的經(jīng)營風險目前招商、推廣、開發(fā)三部門之間未對招商工作開展情況進行深入的溝通與協(xié)調，導致招商與推廣、開發(fā)進度等出現(xiàn)脫節(jié)的情況，如未有合理的宣傳推廣計劃配合招商工作開展，工程進度也未有配合好招商工作等，工作推進機制未能有效推進工作；目前的宣傳推廣計劃時間表可能因試業(yè)及開業(yè)日期的再次調整而重新鋪排；影響商戶經(jīng)營信心，同時有可能增加不必要的營銷費

8、用支出；項目的人力資源未能承擔營運系統(tǒng)開發(fā)階段及開業(yè)後的巨大工作量，營運公司若不盡快落實安排及開始人事培訓及籌備工作，可能會導致因籌備不到位而導致試業(yè)期間的多項問題衍生，影響商戶經(jīng)營信心及公司聲譽。,,珠江國際紡織城,*,在正常的工作開展情況下，完善的籌備時間起碼需要一年以上，如果現(xiàn)在確定6月8日試業(yè)，從顧問層面來說，我們對目前的團隊作戰(zhàn)能力及工作推進機制存在擔憂，擔心在籌備工作未有充足準備的情況下，項目的急于開業(yè)萬一失利將導致難以挽

9、回商家的信心，所以我們是建議試業(yè)與開業(yè)同時在9月進行。但如果貴公司既定在6月8日開業(yè)，我們將竭力配合，以部份樓層（1/F、 2/F、3/F及6/F部份）先行試業(yè)為目標，并從風險控制方面為項目作全盤的考慮。,,四、建議及工作重點,珠江國際紡織城,*,深度及不斷了解行業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展狀況（市調）明確細化及更新現(xiàn)有定位制定明確項目目標短期目標 - 快速招商、引入物流運營商、建立運營團隊中期目標 - 開發(fā)及推出一系列運營服務長期目標

10、- 建立標桿商業(yè)地產(chǎn)運營品牌項目招商計劃與宣傳推廣的配合方案項目營運開發(fā)計劃與宣傳推廣的配合方案,,四、建議及工作重點,,PART.2 項目理解與分析,珠江國際紡織城,*,,珠江國際紡織城,*,,行業(yè)及商圈整體分析 - 產(chǎn)業(yè)結構,中大商圈內以中游流通環(huán)節(jié)為主，體量龐大，準入門檻相對其他行業(yè)低； 行業(yè)受經(jīng)濟及終端銷費環(huán)境因素影響的敏感度高,珠江國際紡織城,*,行業(yè)及商圈整體分析 - PEST,2008年是紡織服裝行業(yè)極速回

11、落的一年，人民幣加速升值、勞動力、源材料成本上漲，金融危機引發(fā)外部需求萎縮，多種不利“因素”夾擊致使行業(yè)多年來形成的低端經(jīng)營模式基本被摧毀，企業(yè)盈利一路下滑；2009年初，國務院公布《紡織工業(yè)調整與振興規(guī)劃》規(guī)劃期為2009-2011年；規(guī)劃的主要任務為：穩(wěn)定國內外市場、提高自主創(chuàng)新能力、加快實施技術改造、淘汰落後產(chǎn)能、優(yōu)化區(qū)域布局、完善公共服務體系及加快自主品牌建設；2009年上半年是行業(yè)經(jīng)營最為艱苦的時期，出口負增長成了定局，內

12、銷疲軟；2009年底我國紡織行業(yè)運行則呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的良好局面；展望2010年，中國紡織業(yè)將是內外市場并舉，實現(xiàn)協(xié)調發(fā)展的一年;就長遠發(fā)展而言，紡織業(yè)無疑絕對是“朝陽行業(yè)”,,珠江國際紡織城,*,行業(yè)及商圈整體分析 - SWOT分析,,優(yōu)勢全國十強品牌發(fā)展商背景；項目的起點是集合柯橋、長江、國際輕紡城在軟硬件優(yōu)劣勢對比的基礎上，設計吻合商家的經(jīng)營需求，創(chuàng)造一個最舒適的營商環(huán)境；項目只租不售，有利統(tǒng)一產(chǎn)權，方便進行統(tǒng)一管理；中

13、大商圈未來核心地段項目是中大商圈最后一個且最大型的紡織品市場，擁有最完善的配套；目前1F、2F已有眾多布匹龍頭企業(yè)進駐，為項目的“以商引商”及“全面招商”階段奠定基礎，亦有利於日後項目龍頭地位的打造工作,珠江國際紡織城,*,,行業(yè)及商圈整體分析 - SWOT分析,劣勢現(xiàn)時項目位處中大核心商圈外圍位置，遠離地鐵站、未有完善的公共交通系統(tǒng)直達項目；項目沒有進行過市調工作，獲取市場數(shù)據(jù)來支持設計及規(guī)劃（例子：餐飲配套的規(guī)劃）；源用已

14、久的項目名稱，作了更名改動；團隊由上以下對專業(yè)市場的經(jīng)驗尚淺，難以精準計劃、判斷及決策開業(yè)時間未能落實公布，對租戶及潛在客戶信心已構成一定影響；目前認籌/已認租租戶主要來自江浙、福建、潮州、香港一帶，租戶對項目單純是拓展門面的心理定位；紡織品專業(yè)市場建立行業(yè)影響力所需要的時間長且投入資金多，目前的籌備時間倉猝，未有足夠時間應付招商、營運系列的市場推廣工作；,珠江國際紡織城,*,,行業(yè)及商圈整體分析 - SWOT分析,機會基於恒

15、之已久的“三現(xiàn)”交易模式，中游商家以增設經(jīng)營點來保障及增加市場占有率為必要手段；現(xiàn)時商圈發(fā)展成熟，固有商圈內的鋪位轉手轉讓率低，項目提供業(yè)內市場“洗牌”效應機會現(xiàn)有市場經(jīng)營模式落後，管理水平低，紡織業(yè)商家能接受 “升級換代”的引導空間大業(yè)內對“多元化市場”、“設計及技術提升” 及“自主品牌” 意識強烈，但未有合適平臺能全面滿足發(fā)展需求商圈內未有大型物流配送中心中大商圈協(xié)會的成立，仍未改變商圈內激烈競爭的態(tài)勢，區(qū)內仍屬于群龍無首

16、的狀態(tài)；集團在北京、上海、成都、武漢等地專業(yè)市場項目在籌備當中，為客戶帶來跨區(qū)域發(fā)展的良機；,珠江國際紡織城,*,,行業(yè)及商圈整體分析 - SWOT分析 威脅,威脅本項目與長江國際輕紡城及廣州國際輕紡城項目的定位，存在雷同的模糊界限；本項目在中大布匹市場的知名度及操作成熟程度，遠不如直接競爭對手廣州國際輕紡城、長江（國際）輕紡城，且兩大布匹市場巨頭在05年聯(lián)手周邊競爭對手成立中大商圈協(xié)會，目前他們在商圈的影響力比我們強；來自競

17、爭對手的其他應變措施的威脅驗收問題…,珠江國際紡織城,*,廣州國際：已開業(yè)7年，產(chǎn)品定位、硬件設施配套缺乏超前思維，跟不上行業(yè)發(fā)展趨勢，缺乏可拓展空間；做熟客生意，缺乏對采購商的凝聚力及新客戶的吸引力長江：市場定位高，硬件配套相對完善，號稱擁有“超前30年”的硬件配套，但營運水平還停留在傳統(tǒng)專業(yè)市場操作方式，做熟客生意，缺乏對采購商的凝聚力及新客戶的吸引力,,競爭對手分析,,珠江國際紡織城,*,商戶結構：經(jīng)營商品同質化問題嚴重，缺乏

18、吸引采購商持久指定 到某個專業(yè)市場采購的理由；硬件水平：規(guī)模、資金實力的制約，難以維持硬件不斷升級換代 的需要；交易層面：目前多數(shù)專業(yè)市場的經(jīng)營都是被動的等待采購商上 門，營運管理服務未有針對拓寬采購商資源渠道的良 方妙藥；運營理念：雖然都號稱“最好”、“最大”，但由于服務水平、 資金背景實力等多種原因的制約，目前他們未能提供

19、 與世界級定位接軌的運營服務；運營情況：目前的專業(yè)市場“旺場不過三樓”的現(xiàn)狀反影出運營 服務未產(chǎn)生帶動作用。,,他們的共同點：“眼高手低”、競爭激烈、爭搶“龍頭地位”,競爭對手分析（續(xù)）,珠江國際紡織城,*,客戶需求分析 - 商戶,對旺場的需求，為商家拓展更多的采購商資源，生意機會優(yōu)於現(xiàn)時其他紡織城，營運服務水平帶來物業(yè)的升值潛力對門面形象的需求，提升企業(yè)品牌；新增營業(yè)點實現(xiàn)創(chuàng)收，開辟新市場將業(yè)務拓展至世界各地的需求

20、；快速接收市場信息的需求；貸款融資的需求；對成熟物流的需求；對管理服務的需求；投資升值，以鋪養(yǎng)鋪的需求,,珠江國際紡織城,*,種類齊全、商家質量、信譽保障；能快速準確地找到需求的商品，鎖定目標商家；對成熟的金融、餐飲、酒店住宿、便捷交通等配套的需求；,,客戶需求分析 - 采購商,珠江國際紡織城,*,需要一個提升廣東省紡織文化影響力的平臺；需要一張對外經(jīng)貿的閃亮名片；有效提高中大紡織商圈的經(jīng)濟影響力；整合行業(yè)資源，提升

21、珠三角產(chǎn)業(yè)影響力。,,客戶需求分析 - 政府,珠江國際紡織城,*,★項目發(fā)展方向及目標,本項目要在中大商圈豎立起紡織界的“絕對中心、絕對高度”的形象，我們的方向是要實現(xiàn)世界性的影響力，可以通過整合政府、各方機構、中大商圈所有專業(yè)市場、商家的力量，將中大商圈的影響力推向國內外；短期目標 - 快速招商、引入物流運營商、建立運營團隊中期目標 - 開發(fā)及推出一系列運營服務長期目標 - 建立標桿商業(yè)地產(chǎn)運營品牌,,珠江國際紡織城,*,★

22、項目核心賣點設定,品牌的優(yōu)勢集團：中國十強的房地產(chǎn)品牌，可以為項目爭取各方（政府、行業(yè)協(xié)會等）更大的 支持，提供廣州以外的發(fā)展平臺：北京、上海、武漢等地的聯(lián)動發(fā)展空間項目：專業(yè)優(yōu)質的商業(yè)地產(chǎn)運營品牌資金的優(yōu)勢資金實力背景，打造強大實力的運營團隊，實現(xiàn)對手無法實現(xiàn)的運營服務，為硬件升級提供資金保障區(qū)位的優(yōu)勢我們是未來中大商圈的核心位置，最后且最大規(guī)模的紡織品專業(yè)市場,,珠江國際紡織城,*,規(guī)模的優(yōu)勢

23、 中大商圈里規(guī)模最大，唯一的項目擁有甲級寫字樓、商務公寓、4星級酒 店的頂級配套設施規(guī)劃的優(yōu)勢領先的硬件規(guī)劃設計：物流配送中心、車位、規(guī)劃設計理念等都比最大競爭對手長江、國際輕紡城優(yōu)越,,★項目核心賣點設定（續(xù)）,珠江國際紡織城,*,創(chuàng)新、專業(yè)、優(yōu)質、落到實處的運營服務優(yōu)勢開拓優(yōu)質供應商及採購商；開拓二三級內銷渠道；為場內商家籌劃海外及國內參展；場內商家品牌建立及推廣服務；場內商家企業(yè)融資服務；場

24、內商家及行業(yè)生產(chǎn)、檢測及環(huán)保標準服務；建立行業(yè)、市場、政策信息平臺；設計、生產(chǎn)、客戶管理、金融知識、商務技能培訓服務；公共行政及稅務政策落地服務；行業(yè)、採購商、政府層面的文化推廣服務；,,★項目核心賣點設定（續(xù)）,珠江國際紡織城,*,紡織行業(yè)一直是國家支柱產(chǎn)業(yè)，但由於過去集中於外銷出囗方向發(fā)展，在變化的經(jīng)濟環(huán)境下，不可避免地要朝向結構性調整，藉以適應和生存；2009-2011為最重要的《紡織工業(yè)調整與振興規(guī)劃》年度，在此背景下

25、，整體行業(yè)、市場、商家乃至我們的項目，也在政策的影響和市場的調節(jié)下續(xù)步邁進；從項目的角度而言，短、中、長期的發(fā)展方向和目標應掌握著紡織行業(yè)和市場的脈搏、競爭對手的優(yōu)劣勢、商家及采購商的熱切需求，借著項目本身的各項優(yōu)勢，成就行業(yè)的結構性轉型，包括:開拓“多元化市場”、推動“設計及技術提升” 及引導“自主品牌”；項目定位設定及運營服務的構思與執(zhí)行，應以上述的“基礎”分析結果為藍本；著重高效益、高標準及具實質成果性的、避免言過其實的優(yōu)質服

26、務推介予商家、市場及行業(yè)，獲取長遠支持和效益,,總結,,PART.3 項目定位,珠江國際紡織城,*,文化定位,中國紡織歷史文化傳播基地,產(chǎn)品定位,中國規(guī)模最大的紡織品牌展貿基地,項目定位,中國紡織品牌展貿基地,推廣主題,領航中國紡織界，攜手邁向全世界,,PART.4 項目取得成功的關鍵,珠江國際紡織城,*,,品 牌 營 銷,珠江國際紡織城,*,理念性關鍵 - 運營品牌營銷,品牌營銷價值在于…改寫紡織專業(yè)市場歷史。改寫現(xiàn)

27、有市場經(jīng)營欠缺品牌實力、經(jīng)營檔次低的印象，開創(chuàng)專業(yè)市場步入品牌連鎖式經(jīng)營的新紀元；實現(xiàn)長期投資收益的可靠保證?！吧虡I(yè)地產(chǎn)品牌運營”能創(chuàng)造無限的價值提升空間，實現(xiàn)租金長線收益的可能性，最終將項目推上國際，為項目的不斷升級改造及全國各地連鎖式的聯(lián)動發(fā)展提供源源不斷的資源。,,珠江國際紡織城,*,品牌營銷如何落實…建立創(chuàng)新、難以復制的運營服務內容；為項目運營體系導入服務質量管理系統(tǒng)（TQM），例如：ISO9001管理服務標準引入專業(yè)市

28、場日常管理當中，規(guī)范專業(yè)市場的管理；利用系統(tǒng)去規(guī)管、培訓和維持服務水平；整合政府、海內外協(xié)會、服務機構、中大商圈、國外的采購展貿機構及全國知名一級、二級及三級專業(yè)市場、商家、采購商等最強的資源，凝聚一批長期合作的機構、商家與采購商客戶資源。,,理念性關鍵 - 運營品牌營銷,37,珠江國際紡織城,*,快…快速完成招商快速增添人手快速決策狠…狠於定價及規(guī)劃商家組合狠於達至垅斷市場地位狠於責任落實到位,,操作性關鍵 - 快、

29、狠、準、貼,準…準確定位準確試業(yè)及開業(yè)時間準確資源投放貼…緊貼市場信息變化緊貼行業(yè)靠攏貼心客戶服務及態(tài)度,,PART.5 項目招商及宣推配合計劃,珠江國際紡織城,*,一、總體招商策略,對商戶層面的策略…營造重視客戶氣氛營造價格差異、投資前景對市場層面的策略…營造龍頭品牌地位營造供需緊張氣氛營造優(yōu)越經(jīng)營前景營造超前的運營服務理念,,對行業(yè)及政府層面的策略…營造龍頭品牌地位營造市場核心地位營造

30、國際化、具代表性地位,珠江國際紡織城,*,二、各層打造目標及招商策略綱要,負一層目標：輔料飾品展易區(qū)策略：全面推廣招商認籌，積累潛在客商，規(guī)劃平層布局一層目標：核心品牌布匹商家展易區(qū)策略：1.快速選商簽約，附以宣推工作加大“以商引商”力度； 2.優(yōu)惠核心布匹商家，捆綁三層作為大型品牌型像店/showroom office招商； 3.利用行內資深友好具影響力商家及協(xié)會破冰及炒熱市場二層目標：主力品牌布

31、匹商家展易區(qū)策略： 1.快速選商簽約，附以宣推工作加大“以商引商”力度； 2.優(yōu)惠主力布匹商家，捆綁三層作為大型品牌型像店招商； 3.利用行內資深友好商家及協(xié)會的影響力炒熱市場,,珠江國際紡織城,*,三層目標：1.大型品牌型像店展貿區(qū)，或； 2.產(chǎn)業(yè)區(qū)域展貿區(qū)策略：1.面向1F及2F核心及主力布匹商家作出捆綁式招商，或； 2.平層劃分產(chǎn)業(yè)區(qū)域，以相對優(yōu)惠的打包價格，面向不同產(chǎn)業(yè)區(qū)域的 商會作

32、渠道式招商四層目標：全國品牌家紡展貿區(qū)策略：1.先：平層劃分產(chǎn)業(yè)區(qū)域，以相對優(yōu)惠的打包價格，針對全國各地家 紡標桿產(chǎn)業(yè)區(qū)進行渠道招商，制造氣氛效果； 2.後：針對中大商圈內的家紡商家進行小眾推廣，選擇品牌商家,,二、各層打造目標及招商策略綱要（續(xù)）,,珠江國際紡織城,*,五層目標：常年紡織文化博覽館、 （流動主題）展覽館、客服中心、商務中心、 行業(yè)會所、各大行業(yè)協(xié)會會址及國家級檢測中心策略：1.采

33、取準入制度、強調供需的精準推廣、項目內部人員全民營銷再附 以政府及業(yè)內人士囗碑相傳，為核心及主力商家以免租形式提供最 新產(chǎn)品發(fā)布模式的展貿攤位； 2.與國內行業(yè)協(xié)會組織長期戰(zhàn)略性聯(lián)盟，獲取長期發(fā)展支持； 3.與國際性采購商協(xié)會、專業(yè)展覽機構組織長期戰(zhàn)略性聯(lián)盟，開發(fā)國 外紡織文化博覽館分點，同步經(jīng)營，獲取環(huán)球性同步資訊，實現(xiàn)富 高度的信息交流； 4.首創(chuàng)紡織業(yè)展貿博覽長廊，作為全國乃

34、至全球性推動項目及其商業(yè) 地產(chǎn)運營品牌之打造亮點,,二、各層打造目標及招商策略綱要（續(xù)）,珠江國際紡織城,*,六層目標：設計師中心、花生舞臺暨設計發(fā)布區(qū)、商家及采購商的配套服務層策略：1.以免租形式引進針對性的本地、香港、亞洲及國際性設計師行業(yè)協(xié) 會進駐、為它們提供落地服務，例如：設計師辦公廊、設計發(fā)布展 示區(qū)等； 2.與各設計師行業(yè)協(xié)會或知名設計師舉辦大型花生show 3.聯(lián)動酒店，於酒店公共范圍

35、及客房內加設展示廚窗或多媒體設施， 為設計師提供全年4季365天的展示機會；同時，亦拉動酒店的行業(yè) 專業(yè)性及文化色彩；,,二、各層打造目標及招商策略綱要（續(xù)）,珠江國際紡織城,*,三、場內配套打造目標及招商策略綱要,物流配送中心目標：中大商圈內中央物流配送中心策略：1.必須先於開業(yè)之前，招納商圈內龍頭物流運營商，共同管理項目的 物流配送區(qū) 2.利用硬件、軟件及管理優(yōu)勢，把商圈內的物流配送服務轉移，最終

36、 達到垅斷的目的，無形中加強項目的領先地位效應：1.開業(yè)初期，帶動旺場氣氛，直接給預租戶信心及牽動其他抱觀望態(tài) 度的潛在客戶 2.通過物流管道，體現(xiàn)另類的宣傳效應…,,珠江國際紡織城,*,電子商務信息交易服務系統(tǒng)目標：打破地域界限的國際性電子信息交流及商務交易中心策略：1.招納專業(yè)軟件開發(fā)公司，共同開發(fā)及管理 2.隨著運營服務發(fā)展，分階段開發(fā)模塊，各階段如下： a.場內采購信息及商業(yè)配對模塊

37、 b.市場信息數(shù)據(jù)發(fā)布及查詢模塊（市場價格信息、商戶承信評級…） c.商戶自助繳費系統(tǒng)模塊（水、電、網(wǎng)絡通訊、物流、保險、綜合管理 服務費） d.物流信息跟蹤模塊 e.交易擔保模塊效應：1.便捷交易管理、促進承信交易、拓寬商戶生意商機 2.提升及鞏固項目運營品牌,,三、場內配套打造目標及招商策略綱要（續(xù)）,珠江國際紡織城,*,餐飲配套目標：美食廣場及中高端商務餐廳

38、銀行服務配套目標：各大銀行交通配套目標：公交站頭、的士站、場內電瓶車運輸、臨時接送巴士整體策略：必須先於開業(yè)之前，完成以上配套目標，支持開業(yè)。,,三、場內配套打造目標及招商策略綱要（續(xù)）,珠江國際紡織城,*,四、各樓層招商目標及計劃,根據(jù)專業(yè)市場的行業(yè)特性，項目整體出租率達到68%-72%才滿足開業(yè)條件。因此，根據(jù)目前的項目進度與招商進度，針對6月8日試業(yè)及9月前開業(yè)的時間節(jié)點，我們建議是：- 6月8日試業(yè)樓層為：1

39、F、2F、3F及6F部分配套- 其余樓層（除-1F由于工程問題未能同期開業(yè)外）均于9月份開業(yè),,珠江國際紡織城,*,6月8日試業(yè)，1F/2F/3F招商目標計劃,,珠江國際紡織城,*,9月份開業(yè)前整體招商目標計劃,備注：-1F由于工程進度原因，開業(yè)日期待定。,,,,,,,,,,,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1F：80%2F：85%3F：75%4F：15%,,1F：90%2F：85%3F：9

40、0%4F：25%,-1F：30%1F：90%2F：85%3F：90%4F：50%,,3.1春茗全面招商,,開業(yè),,-1F：60%,-1F:1F2F3F4F,,內部認籌階段,,核心商家轉訂,-1F：50%,,,主力商家轉訂,,補充商家認租,,公開認租,核心商家轉訂,,主力商家轉訂,,公開認租,主力商家轉訂,,內部認籌階段各大產(chǎn)區(qū)進駐意向洽談,1F商家捆綁認租,,1F及2F沒有成功認租商家延伸認租,,

41、,核心及主力商家認租,,五、招商進度計劃,,,,,公開認租,,2F商家捆綁認租,,,,公開認租,,,公開認租,,,,,,,,補充商家認租,-1F：認籌1F：40%2F：85%3F：30%,,保留鋪位：面向全國性拓展品牌客戶認租,,6.8 試業(yè),,,持續(xù)招商,,持續(xù)招商,,持續(xù)招商及選商,,持續(xù)招商,內部認籌階段各大產(chǎn)區(qū)進駐意向洽談,各大產(chǎn)區(qū)商家認租,,各大產(chǎn)區(qū)商家認租,六、配套進度計劃,開展配套、協(xié)會、服務公司的洽談，落實初步意

42、向。,,,,★物流配送中心啟用,,,5F&6F：完成行業(yè)協(xié)會、設計師協(xié)會、銀行服務企業(yè)進駐,落實1F、2F及部分6F餐飲、銀行配套等,,,,,,,,,,,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1F：80%2F：85%3F：75%4F：15%,,1F：90%2F：85%3F：90%4F：25%,-1F：30%1F：90%2F：85%3F：90%4F：50%,,3.1春茗全面招商,,

43、開業(yè),,-1F：60%,-1F：50%,,,,-1F：認籌1F：40%2F：85%3F：30%,,6.8 試業(yè),,與公交部門、公交汽車公司洽談設立總站、引入公交線路,,開業(yè)前，交通組織落實：- 完成公交站點的設立、公交站線路引 入； 添置場內電瓶車運輸 根據(jù)實際人流量添加接送巴士安排,,,- 1-3F添置電瓶車運輸- 安排電瓶車、接送巴士等接送客戶到地鐵站、中大商圈主要出入口,珠江國際紡織城,*,七、各階段招商

44、工作安排,珠江國際紡織城,*,（1）3-4月各層招商目標：完成1F、2F、3F試業(yè)前招商目標,1F3月第四周完成核心商家轉訂，完成40%招商計劃；4月第一周完成主力商家轉訂，完成40%招商計劃（累計80%出租率，完成試業(yè)前招商目標）2F4月第一周完成主力商家轉訂（安排在1F主力商家轉訂后），完成25%招商計劃（累計85%出租率，完成招租目標）,,珠江國際紡織城,*,3F3月，1F商家轉訂同時選定3F商鋪位置并下訂金，完成30%招

45、商計劃；4月第一周，1F/2F商家轉訂同時選定3F商鋪并下訂金，在第三周， 1F及2F沒有成功選鋪的商家引上3F認租，完成45%招商計劃主動出擊，聯(lián)絡各地產(chǎn)區(qū)，以優(yōu)惠價格洽談渠道招商4F主動出擊，聯(lián)絡各地家紡產(chǎn)區(qū)，以優(yōu)惠價格洽談渠道招商於商圈及省內，針對目標品牌家紡商家，展開公開認籌認租,,珠江國際紡織城,*,工作重點：重點對中大商圈洗客，利用現(xiàn)有協(xié)會資源引商，全國性拓展協(xié)會資源，落實核心及品牌進駐，落實5F打造計劃，落實試業(yè)前

46、的配套招商計劃,整體工作計劃：重點組織招商團隊對中大商圈輔料、布匹、家紡商家洗客，拓展商家資源，并結合營運公司全國重點專業(yè)市場推廣機會，組織招商團隊洗客通過現(xiàn)有紡織行業(yè)協(xié)會資源引商，并拓展全國更有影響力的協(xié)會，充分利用協(xié)會資源引商，同時洽談協(xié)會進駐3F及6F計劃利用廣東家紡協(xié)會資源引商，并開拓拓展全國更有影響力的協(xié)會補充商家資源，充分利用協(xié)會資源引商，同時洽談協(xié)會進駐4F及6F計劃開始與廣交會官方機構、促貿局等組織洽談，合作承辦

47、場外紡織展覽相關活動，并通過官方渠道，獲取國內外參展商名單，并開始與海內外商家聯(lián)系，邀請參展商參與5月份廣交會結束后的交流會（與營運工作聯(lián)動）,,珠江國際紡織城,*,3月份確定1F捆綁3F招商方案，中旬落實核心商家承租意向，第四周完成核心品牌商家轉訂工作；3月份開始聯(lián)系1F、2F商家1F捆綁3F招商方式，做好認租準備，并cold call 2F已認租商家，落實有意認租3F的商家認籌，并在4月第三周解籌4月開始籌備5月新聞發(fā)布會事

48、宜，聯(lián)系相關合作機構（如政府、廣交會官方機構、服務公司、協(xié)會進駐落實等）在新聞發(fā)布會上簽約造勢及時了解營運團隊交通落實進度，交通方案請見營運計劃組織招商團隊及運營團隊分工洽談場內配套招商工作（物流配送、銀行、餐飲、IT服務公司洽談），4月份落實1F、2F餐飲、物流、銀行名單，及6F部分的配套服務供應商,,珠江國際紡織城,*,運營團隊計劃及籌備開業(yè)必須的活動及相關活動商家認租同時，通過合同約束裝修進場時間，并約定時間挑選裝修公司籌

49、備5月份配合“即將試業(yè)”大量廣告投放及試業(yè)活動，并聯(lián)系各界代表試業(yè)日到現(xiàn)場參加試業(yè)剪彩儀式,,珠江國際紡織城,*,（2）5-6月招商目標：1F、3F持續(xù)招商，4F完成協(xié)會、核心及主力商家認租，5F優(yōu)先場內已認租商家選位,1F6月第一、二周面向全國性拓展品牌客戶認租，完成10%招商計劃（累計90%出租率，完成開業(yè)前招租目標）3F持續(xù)招商，針對沒有成功承租1F、2F商家及產(chǎn)區(qū)協(xié)會轄下商戶6月第一、二周1F認租租戶（完成15%出租率，

50、完成開業(yè)前招商目標）4F6月第二周完成協(xié)會、核心及主力主力商家轉訂，完成10%招商計劃（累計25%出租率）5F6月第四周，落實已認租商家選位,,珠江國際紡織城,*,工作重點：利用商家、協(xié)會資源引商，結合試業(yè)推廣引爆各層需求，開始組織核心及主力商家認租5F,整體工作計劃：結合由營運主導的全國重點專業(yè)市場推廣機會，繼續(xù)拓展商家資源，以滿足1F、2F、3F持續(xù)招商及4F公開招商需要5月份落實交通接送安排5月開始大量廣告投放宣傳6

51、月8日試業(yè)，及試業(yè)后一個月新聞炒作跟蹤5月份上旬舉辦新聞發(fā)布會，向外界公布6月8日正式試業(yè)，及各層招商進度、與合作機構的洽談進度等，及現(xiàn)場與合作伙伴簽訂合作協(xié)議，引爆各界對商鋪爭先恐后的爭搶局面，4F家紡進入公開招商階段；5月份最后沖刺確保試業(yè)活動萬無一失，落實政府、行業(yè)協(xié)會、采購商代表、商家代表、媒體等參與試業(yè)活動，5月第一周確定試業(yè)活動安排，并落實各崗位人員職責，5月第四周舉行試業(yè)彩排（與營運聯(lián)動）,,珠江國際紡織城,*,5月份

52、借廣交會完滿落幕的機會，與政府、協(xié)會合作，邀請廣交會國內外參展商參加交流促進會，并宣布為商家打造“常年展覽會”的交易平臺；協(xié)助當月簽約商家確定裝修公司及進場裝修（與營運聯(lián)動）組織商家培訓會議，告知試業(yè)配合工作，包括告知交通、日常運作等流程安排5月上旬啟動物流配送中心，逐步加強現(xiàn)場氣氛5月底前完成各層銀行及餐飲配套招租工作6月底前，落實6F行業(yè)協(xié)會、設計師協(xié)會及其他服務機構的進駐工作,,珠江國際紡織城,*,5月開始接洽已認租商家

53、對5F的需求面積、打造需求等，在6月底，針對5F國內展區(qū)，先安排國內核心及主力商家落實選位工作6月開始籌備8月整月大量廣告投放宣傳“即將開業(yè)”、9月份“開業(yè)跟蹤”報導，及8月底開業(yè)活動計劃，確定開業(yè)活動參與代表人員名單，及聯(lián)系相關代表、機構參加開業(yè)活動意向,,珠江國際紡織城,*,（3）7-8月招商目標：7月底前完成整體招商目標,-1F7月第四周完成核心及主力品牌商家轉訂，完成30%招租目標3F7月，持續(xù)招商，完成15%招商計劃（

54、累計90%出租率，完成該層的招租目標）4F7月完成各產(chǎn)區(qū)轄下商家認租，第三周完成商家轉訂，完成25%招商計劃（累計50%出租率，完成該層招租目標）5F7、8月持續(xù)招商，完成2000個鋪位的出租目標,,珠江國際紡織城,*,工作重點：完成各層招商目標（除 - 1F外），完成5F首階段國內外商家進駐，全力籌備8月底開業(yè),整體工作計劃：5F持續(xù)引商及選商工作，主要針對已認租商家新增展示位需求及新商家進場通過5F及配合新聞炒作，促進現(xiàn)

55、有商家、協(xié)會資源持續(xù)引商成果，7月底前完成開業(yè)前招商計劃目標7月份配合營運公司籌備8月底開業(yè)活動，落實各方機構、代表于開業(yè)日參與開業(yè)儀式，5F從開業(yè)至秋交會前，優(yōu)先對珠江匯會員開放落實當月認租商家甄選裝修公司，并協(xié)助進場裝修（與營運聯(lián)動）,,,新聞炒作“全面招商”及打造紡織文化展貿平臺,,組織廣交會參展商參加紡織新形勢論壇（與營運工作聯(lián)動）,,重點針對中大商圈及全國重點專業(yè)市場巡回推廣，拓寬商家渠道（與營運聯(lián)動）,新聞發(fā)布會，宣布品

56、牌商家進駐情況，配套落實情況,,全國/國外紡織行業(yè)展覽：場刊廣告投放、DM直投、收集卡片（與營運聯(lián)動）,八、宣推配合,,,結合招商進度，炒作品牌商家進駐，與各方合作洽談進度，配套進駐情況（與營運聯(lián)動）,,炒作即將開業(yè)，商家全力做好開業(yè)準備,,新聞炒作準備試業(yè),,炒作試業(yè)情況,,試業(yè)活動,,開業(yè)活動暨5F內部試業(yè),,,,,,,,,,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1F：80%2F：85%3F：75%

57、4F：15%,,1F：90%2F：85%3F：90%4F：25%,-1F：30%1F：90%2F：85%3F：90%4F：50%,,3.1春茗全面招商,,開業(yè),,-1F：60%,-1F：50%,,,,-1F：認籌1F：40%2F：85%3F：30%,,6.8 試業(yè),,,結合廣交會，5F正式揭幕,,試業(yè)期間中大商圈推廣,,上海紡織展參展（與營運工作聯(lián)動）,,PART.6 項目營運及宣推配合計劃,珠江國際紡

58、織城,*,,珠江國際紡織城,*,一、營運目標,短期：提供中游商戶及下游商家（采購商、服裝廠家、設計師）所需的常規(guī) 性服務，與競爭對手看齊中期：牽頭中大商圈各紡織企業(yè)，整合多方資源，提供創(chuàng)新且非常規(guī)性服務 ，超前競爭對手現(xiàn)有服務水平長期：成功建立商業(yè)地產(chǎn)運營品牌，最終實現(xiàn)項目整體價值提升，將項目推 向國際,,珠江國際紡織城,*,二、營運整體策略,短期內引入物流配送服務，先行“就地”啟動，為項目裝修及試業(yè)階段做勢；運用商圈內

59、各脈絡管道及各政府有關部門的影響力及執(zhí)法力，使商圈內的物流配送中心向項目傾斜，實現(xiàn)打造未內商圈內的唯一中央物流配送中心；著手制定高標準質量服務，建立整體服務質量管理系統(tǒng)，例如ISO，方便管理龐大的管理工作，有據(jù)可依；為整體項目（包括酒店部份），注入難以讓競爭對手復制的行業(yè)文化元素；為整體項目制造難以讓競爭對手復制的“國際性凝聚力”- 珠江匯、各地產(chǎn)區(qū)、行業(yè)協(xié)會、二三級市場、國內外采購商協(xié)會、設計師協(xié)會進駐等；著手建立電子商務交易

60、系統(tǒng)，便捷商家日常交易，同時通過系統(tǒng)，提供貨款支付擔保功能，長遠有效實現(xiàn)誠信經(jīng)營環(huán)境,,珠江國際紡織城,*,三、打造亮點,,珠江國際紡織城,*,短期內引入物流配送服務，先行“就地”啟動，為項目裝修及試業(yè)階段做勢；運用商圈內各脈絡管道及各政府有關部門的影響力及執(zhí)法力，使商圈內的物流配送中心向項目傾斜，實現(xiàn)打造未內商圈內的唯一中央物流配送中心具體打造細節(jié)將與運營公司共同開發(fā)，提供顧問建議,,（1）打造中央物流配送中心,珠江國際紡織城,*

61、,（2）打造中國首個紡織產(chǎn)業(yè)主題博覽館,具體打造細節(jié)將專案陳述，打造構思將以5F作為中國紡織文化展貿平臺，以國內品牌商家的影響力，吸引各國采購商。承就中國紡織歷史文化使命，打造行業(yè)及政府對外貿易的閃亮名片常年的展貿平臺提升企業(yè)的品牌價值及曝光率提供引入頂端展覽的世界級平臺。針對紡織等相關行業(yè)季節(jié)性的特點，將亞洲及歐洲設計知名城市的發(fā)布會引入到項目，如亞洲的東京、迪拜，歐洲的米蘭、巴黎等，通過他們在世界服裝界的影響力，提升項目在海內

62、外知名度。引進國內外新型面料、輔料產(chǎn)品發(fā)布會，以提高項目在業(yè)界的影響力。,,珠江國際紡織城,*,（3）打造成為廣交會紡織/家紡行業(yè)場外館,春秋兩季廣交會受準入門檻高、時間短，費用高、場地的限制，使很多國內商家期望通過廣交會的窗口，把業(yè)務拓展到國外，及一些外商，想借廣交會平臺進入中國市場的愿望，都會望門輕嘆，我們以5F中國紡織文化展貿平臺，打造廣交會以外的輕紡/家紡的場外展貿區(qū)：為參展商提供更大的展覽空間，降低商家參展成本；降低采購

63、商的采購成本：我們的酒店配套、接送服務，免除憂慮廣交會期間住宿、交通、機票等價格大幅度上漲；為采購商提供常年齊全的貨品選擇。,,珠江國際紡織城,*,（4）整合現(xiàn)代化網(wǎng)絡信息資源，打造國際級信息化交易平臺,建立電子商務交易系統(tǒng)。通過自建或與國際性交易網(wǎng)站建立合作模式，或可通過收購、入股等形式，取得一些主要交易網(wǎng)站渠道，如阿里巴巴、 Globalsource等，拉近海內外在線交易距離和供應鏈服務；為供求雙方建立誠信的交易環(huán)境，規(guī)范雙方的

64、交易，如客戶合同的簽訂、款項收付、物流、報關、客服管理等方面；拓展相關行業(yè)經(jīng)營渠道，通過互聯(lián)網(wǎng)的力量，建立有效的各地域、各級別的市場聯(lián)盟及與海內外零售商會機構的合作，為企業(yè)提供開拓內外銷市場的渠道和相關服務，同時也為項目豎立行業(yè)市場標桿作有力推動；聯(lián)手政府、國內及海外行業(yè)協(xié)會、商會，媒體等，實現(xiàn)商家與采購商跨境貿易的無障礙、快速獲取市場信息的可能性。,,珠江國際紡織城,*,（5）打造星級運營服務管理系統(tǒng),硬件體驗：現(xiàn)代化信息技術覆

65、蓋場內每個角落，如場內的導視系統(tǒng)、無線網(wǎng)絡覆蓋，使采購商能隨時隨地了解行業(yè)信息、準確鎖定目標商家等在軟裝提升場內裝修檔次，如外商展貿區(qū)可打造具外國風情的裝修，改變大眾對專業(yè)市場運營檔次低、缺乏管理的印象，在環(huán)境上制造與競爭對手的差異性，提供最舒適的采購環(huán)境，吸引采購商更專注選購。,,珠江國際紡織城,*,星級服務體驗：提供ISO9001國際化物業(yè)管理標準體系，加強對場內商家貨物擺放、衛(wèi)生等現(xiàn)場管理；提供“賓至如歸”的星級服務，為客戶

66、提供一條龍的采購服務，包括翻譯、酒店預訂、導購、交通接送等貼身尊貴服務；提供完善的企業(yè)交易配套服務。以自建的電子商務平臺為載體，為交易雙方提供一條龍的交易服務，包括訂單交易、款項收付、物流、報關等等方面。引入國際性的融資、銀行等，為跨國交易提供更便捷的金融服務；引進國內外行業(yè)協(xié)會進駐辦公，為企業(yè)、采購商提供跨境全方位的日常咨詢服務。與環(huán)保及質量檢測等部門合作，提供各國產(chǎn)品檢測標準，為采購商把好質量關。,,珠江國際紡織城,*,（6

67、.1）成立珠江匯,目標攜手商家共同成長，為商家提供全國多元化的發(fā)展空間采購商的資源拓展及量身訂造管理服務，為商家拓展商機成立戰(zhàn)略聯(lián)盟組織，強強聯(lián)手整合各方資源，提升項目影響力,,珠江國際紡織城,*,針對商家的管理目的…與維持商家長期良好的合作關系，有利于對開發(fā)商品牌的口碑傳播，也有利于項目營運工作的推進公司業(yè)務廣泛，遍布全國，包括住宅、酒店、商業(yè)、專業(yè)市場、物流等等，提供給商家全國發(fā)展的空間與配套支持，為以后項目的銷售/租賃培

68、養(yǎng)一批忠實的客戶拓展相關行業(yè)經(jīng)營渠道，建立有效的各地域、各級別的市場聯(lián)盟及與海內外零售商會機構的合作，為企業(yè)提供開拓內外銷市場的渠道和相關服務；為商家提供分門別類的采購商資源，使商家能更有針對性找到適合的采購商客戶，提高成功率,,珠江國際紡織城,*,針對采購商的管理目的…通過集中對采購商進行關系維護，有利于項目品牌的口碑傳播，為采購商隊伍的壯大奠定良好的口碑有利于通過采購商資源整合及分類篩選，為不同類型企業(yè)提供具有指向性的優(yōu)質采

69、購商資源，為商家尋找更大的經(jīng)營空間。,,珠江國際紡織城,*,針對采購商數(shù)據(jù)采集…首階段主要拓展協(xié)會采購商資源、商家的客戶資源及推廣途徑所獲取的采購商資源，渠道包括：設立美洲、中東、歐洲的海外合作展貿點，開拓海外大型采購商廣交會采購商：通過與促貿局、廣交會官方、行業(yè)協(xié)會合作，獲得海內外采購商資源名單針對行業(yè)銷售旺季，重點對中大商圈及全國一些較大型的專業(yè)市場設立外展點，拓展采購商資源通過拓展全國紡織/家紡行業(yè)協(xié)會、設計師協(xié)會等資源