成都精裝房市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、,,成都精裝房市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,策劃營(yíng)銷中心/201011,萬(wàn)華投資 / 中國(guó)成都,,總100頁(yè)，第2頁(yè),成都精裝房整體市場(chǎng)研究,中國(guó)精裝房發(fā)展綜述,未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)研判,Outline,精裝房細(xì)分市場(chǎng)研究,,報(bào)告目錄,國(guó)家引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品房采用一次性裝修或菜單式裝修模式，精裝房是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的必然趨勢(shì),總100頁(yè)，第3頁(yè),精裝房政策導(dǎo)向,從1999年開(kāi)始，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)、扶持精裝房發(fā)展的政策措施。,國(guó)內(nèi)各大中城市陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)精裝

2、房的發(fā)展計(jì)劃和鼓勵(lì)政策，但成都市政府尚未出臺(tái)關(guān)于精裝房發(fā)展的政策和目標(biāo),在國(guó)家推出一系列鼓勵(lì)裝修住宅發(fā)展的政策之后，各地方紛紛出臺(tái)了相應(yīng)的配套政策，并制定了相應(yīng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和任務(wù)目標(biāo)。到目前為止，成都地方政府尚未出臺(tái)針對(duì)精裝修房的相關(guān)政策以及任務(wù)目標(biāo)。據(jù)規(guī)劃，與成都同屬西部中心城市的重慶，到2012年精裝房將達(dá)到新建商品房的30%以上。,總100頁(yè)，第4頁(yè),精裝房政策導(dǎo)向,,從09年的新增供應(yīng)情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)一線城市精裝房發(fā)展已比較成熟

3、、市場(chǎng)份額普遍達(dá)到50%以上；成都僅6%，尚有較大發(fā)展空間,總100頁(yè)，第5頁(yè),國(guó)內(nèi)大中城市發(fā)展現(xiàn)狀,,北京有50%以上的高檔樓盤推廣精裝修，廣州、上海的比例達(dá)到了60%以上，深圳的比例更是高達(dá)75%。成都精裝房市場(chǎng)與一線城市的發(fā)展水平有很大的差距，發(fā)展空間極大。,,從09年中指研究院的客戶接受度調(diào)查來(lái)看，一線城市客戶對(duì)精裝房的認(rèn)知度和接受度已非常高，接受度比例普遍超過(guò)50%,2009年，中國(guó)指數(shù)研究院在北京、上海、深圳、廣州4個(gè)城市做

4、了一個(gè)關(guān)于購(gòu)房者置業(yè)偏好的調(diào)查結(jié)果顯示，購(gòu)房者都普遍接受精裝修房，被調(diào)查城市客戶接受度都超過(guò)了50％。,總100頁(yè)，第6頁(yè),國(guó)內(nèi)大中城市發(fā)展現(xiàn)狀,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院,總100頁(yè)，第7頁(yè),全國(guó)政策,上海政策,市場(chǎng)背景,90年代初,1997年,1998年,1999年,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,,簡(jiǎn)裝（毛坯）房一統(tǒng)天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的統(tǒng)一

5、裝修，主要裝修對(duì)象包括墻面、衛(wèi)生間、廚房等，并配備一些簡(jiǎn)易設(shè)備。,《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》,《關(guān)于在部分城市開(kāi)展家庭居室裝飾裝修管理試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》,《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》,菜單式裝修房嶄露頭角1997年以來(lái)，建設(shè)部開(kāi)始引導(dǎo)裝修住宅。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，少量開(kāi)發(fā)企業(yè)嘗試提供裝修住宅。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)與消費(fèi)市場(chǎng)雙方皆對(duì)全裝修住宅缺乏信心，此階段裝修住宅以菜單式選擇為主。,在15個(gè)新建小區(qū)內(nèi)試點(diǎn)推行&quo

6、t;菜單式全裝修",《關(guān)于在本市開(kāi)展新建住宅菜單式全裝修試點(diǎn)工作的通知》,《建筑裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》,《上海市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展"十五"計(jì)劃綱要》,《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,《商品房住宅裝修一次到位實(shí)施到則》,開(kāi)發(fā)商在銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,買房送裝修成為市場(chǎng)熱點(diǎn)2001年開(kāi)始，國(guó)家與地方引導(dǎo)、規(guī)范裝修住宅產(chǎn)業(yè)的政策與事件密集出臺(tái)，裝修住宅

7、質(zhì)量得到保障，消費(fèi)者對(duì)裝修住宅的抗性逐步下降。裝修房比重有顯著提升。在開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)裝修方式的選擇上，從成本角度考慮，菜單式裝修方式逐步退出開(kāi)發(fā)企業(yè)的視野，開(kāi)發(fā)企業(yè)更趨向提供成本相對(duì)低廉、操作相對(duì)簡(jiǎn)潔的全裝修住宅。同時(shí)又從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度，引入“買房送裝修”的概念，并受到眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)的模仿。,裝修、毛坯住宅平分市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的運(yùn)作，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)裝修住宅對(duì)裝修住宅的操作方法日趨成熟，裝修對(duì)住宅的溢價(jià)能力也在逐步加強(qiáng)。再加以政策的引導(dǎo)，以全裝修為代

8、表形式的裝修住宅數(shù)量迅速上升。按上海市2007年計(jì)劃推出10萬(wàn)套裝修住宅的目標(biāo)，即意味著每2套住宅中便有1套是裝修房。,《住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》,出臺(tái)一系列措施鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商推出全裝修房,2007年上海全裝修房已達(dá)到10萬(wàn)套,《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》,2009年,“精裝修時(shí)代”即將到來(lái),國(guó)內(nèi)大中城市發(fā)展現(xiàn)狀,從上海發(fā)展歷程看中國(guó)精裝房發(fā)展趨勢(shì),總100頁(yè)，第8頁(yè),成都精裝房發(fā)展歷程,2007年,2008年,典型案例：優(yōu)品道

9、壹號(hào)公館紅南港·MITOWN萬(wàn)科.金域西嶺珠江國(guó)際花園二期,典型案例：東山國(guó)際新城恒大城恒大綠洲雅居樂(lè)花園,2004年,2009年,典型案例：粼江峰閣,典型案例：疊翠峰譽(yù)峰金色海蓉萬(wàn)科金潤(rùn)華府交大萬(wàn)通綠嶺萬(wàn)景峰麓山國(guó)際.黑鉆山莊,,品牌開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)精裝樓市，34個(gè)精裝樓盤在售分布區(qū)域：主城區(qū)、雙流、溫江、龍泉等區(qū)域,典型案例：雅典國(guó)際社區(qū),2000年,典型案例：錦繡花園,,最早提出精裝項(xiàng)目,

10、1994年,,成都首個(gè)真正意義上的精裝公寓項(xiàng)目,,精裝房全面進(jìn)入成都樓市,2002年,2006年,,第一階段（1994-2002） 精裝房初現(xiàn)，市場(chǎng)沒(méi)有明確規(guī)范，缺乏品牌認(rèn)知，市場(chǎng)接受度不高 1994年出臺(tái)了《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》確定了毛坯房的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，因此精裝房在商品住宅市場(chǎng)可謂是鳳毛麟角，僅有錦繡花園等少數(shù)涉外的高檔住宅項(xiàng)目有精裝房可供選擇。但是當(dāng)時(shí)的精裝房缺乏行業(yè)規(guī)范，也沒(méi)有品牌概念，僅僅是一

11、套裝修房。雖然精裝修房仍然是高檔項(xiàng)目的賣點(diǎn)；但是面積均是以小戶型為主，且銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)，約2年左右，市場(chǎng)接受度并不高。,第二階段（2002-2006） 行業(yè)規(guī)范出臺(tái)，品牌開(kāi)發(fā)商試水，裝修品牌意識(shí)初具，但是市場(chǎng)接受度并未大幅提高 2002年《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》確定了精裝修房的發(fā)展方向，這也是成都精裝房市場(chǎng)有了第一個(gè)行業(yè)規(guī)范。隨后也出現(xiàn)了粼江峰閣、鷺島國(guó)際社區(qū)等具有影響力的高端物業(yè)。成都市的精裝房

12、的比例有所提高，品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行試探，戶型面積由小戶型向中大戶型發(fā)展的趨勢(shì)。粼江峰閣作為成都首個(gè)全精裝的高端物業(yè)項(xiàng)目，在市場(chǎng)上引發(fā)了不小的關(guān)注熱點(diǎn)。但是精裝房的接受程度依然不高。,從1994年第一個(gè)精裝項(xiàng)目“錦繡花園”亮相至今，成都精裝房市場(chǎng)的發(fā)展歷程可大致劃分為以下4個(gè)發(fā)展階段,總100頁(yè)，第9頁(yè),成都精裝房發(fā)展歷程,2007年,2008年,典型案例：優(yōu)品道壹號(hào)公館紅南港·MITOWN萬(wàn)科.金域西嶺珠江國(guó)際

13、花園二期,典型案例：東山國(guó)際新城恒大城恒大綠洲雅居樂(lè)花園,2004年,2009年,典型案例：粼江峰閣,典型案例：疊翠峰譽(yù)峰金色海蓉萬(wàn)科金潤(rùn)華府交大萬(wàn)通綠嶺萬(wàn)景峰麓山國(guó)際.黑鉆山莊,,品牌開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)精裝樓市，34個(gè)精裝樓盤在售分布區(qū)域：主城區(qū)、雙流、溫江、龍泉等區(qū)域,典型案例：雅典國(guó)際社區(qū),2000年,典型案例：錦繡花園,,最早提出精裝項(xiàng)目,1994年,,成都首個(gè)真正意義上的精裝公寓項(xiàng)目,,精裝房全面進(jìn)入成都

14、樓市,2002年,2006年,第三階段（2007-2008） 一線品牌開(kāi)發(fā)商引爆成都市精裝房市場(chǎng)，市場(chǎng)趨于規(guī)范，產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)細(xì)分，市場(chǎng)接受度迅速提升 經(jīng)過(guò)10余年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，成都市的精裝房市場(chǎng)蓄勢(shì)待發(fā)，進(jìn)入2007年，隨著萬(wàn)科、龍湖、恒大等一線品牌開(kāi)發(fā)商相繼在成都市推出了精裝房項(xiàng)目，市場(chǎng)份額顯著拉升，裝修品質(zhì)也全面提檔。并且由于各一線品牌開(kāi)發(fā)商的聯(lián)合發(fā)力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此各品牌開(kāi)發(fā)商根據(jù)

15、自身的公司特質(zhì)，研發(fā)了不同的精裝房產(chǎn)品，因此成都市精裝房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)了細(xì)分。,第四階段（2009至今） 精裝房市場(chǎng)細(xì)分完成，2010年宏觀調(diào)控后精裝房或?qū)⒊蔀楦叻績(jī)r(jià)下的市場(chǎng)出路 進(jìn)入2009年，越來(lái)越多的品牌開(kāi)發(fā)商加入了精裝房市場(chǎng)。合景泰富的“譽(yù)峰”項(xiàng)目推出，不僅刷新了對(duì)成都豪宅的定義，同時(shí)也把成都的精裝房市場(chǎng)推向了一個(gè)奢侈的高度，自此成都精裝房市場(chǎng)完成了市場(chǎng)細(xì)分，全面覆蓋了各類市場(chǎng)需求人群。,,精裝房目前呈高速發(fā)展態(tài)勢(shì)

16、；綜合成都及全國(guó)的情況來(lái)看，目前精裝房高速發(fā)展的動(dòng)因主要?dú)w為以下5類,總100頁(yè)，第10頁(yè),精裝房發(fā)展動(dòng)因解析,動(dòng)因1：滿足越來(lái)越多青睞精裝房客戶的真實(shí)需求 隨著越來(lái)越多的精裝房項(xiàng)目入市，特別是品牌開(kāi)發(fā)商的精心打造，客戶對(duì)精裝房的認(rèn)知和接受成都逐步提高；加之現(xiàn)代人的快生活節(jié)奏和裝修的費(fèi)時(shí)、費(fèi)力，越來(lái)越多的客戶產(chǎn)生了精裝房的需求。動(dòng)因2：平衡高地價(jià)成本 2007年，成都市的房地產(chǎn)市

17、場(chǎng)增長(zhǎng)迅猛，地價(jià)、房?jī)r(jià)漲幅均超出了正常發(fā)展速度。催生了眾多高價(jià)地塊。進(jìn)入08年市場(chǎng)宏觀調(diào)控以及地震影響，房?jī)r(jià)開(kāi)始回落，眾多高地價(jià)成本的開(kāi)發(fā)商被迫選擇了具有高溢價(jià)空間的精裝房產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。,總100頁(yè)，第11頁(yè),精裝房發(fā)展動(dòng)因解析,動(dòng)因3：“二次銷售”帶來(lái)的更高利潤(rùn) 隨著成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟，開(kāi)發(fā)商追逐更高利潤(rùn)回報(bào)的需求也催生了具有較高附加值的精裝房市場(chǎng)的加速發(fā)展。 動(dòng)因4：差異化市場(chǎng)賣點(diǎn)

18、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮同時(shí)也帶來(lái)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的愈演愈烈，部分具有前瞻性的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋求突破，裝修設(shè)計(jì)的創(chuàng)新無(wú)疑是最好的市場(chǎng)出路之一。因此由品牌開(kāi)發(fā)商的主導(dǎo)，精裝房市場(chǎng)有了新一輪的放量。 動(dòng)因5：利用二次裝修來(lái)掩蓋、彌補(bǔ)產(chǎn)品設(shè)計(jì)瑕疵 放低長(zhǎng)市場(chǎng)發(fā)展迅速，受政策、經(jīng)濟(jì)等諸多因素的影響，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變。對(duì)于部分不能準(zhǔn)確及時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，精裝房的二次裝修是彌補(bǔ)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初設(shè)計(jì)缺憾的救命稻草。這樣也間接加熱

19、了精裝房市場(chǎng)的發(fā)展。,,精裝房這種既可以增加開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、也能夠讓消費(fèi)者得到實(shí)惠的產(chǎn)品正越來(lái)越多的受到市場(chǎng)認(rèn)可，而對(duì)于成都這個(gè)西部龍頭城市，目前精裝房所占的市場(chǎng)份額明顯低于城市發(fā)展水平，這也勢(shì)必支撐精裝房未來(lái)持續(xù)快速發(fā)展,總100頁(yè)，第12頁(yè),精裝房發(fā)展趨勢(shì)小結(jié),從宏觀政策及目前一線城市的發(fā)展歷程來(lái)看，精裝房是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的必然趨勢(shì),行業(yè)發(fā)展趨勢(shì),2009年成都精裝房市場(chǎng)份額僅6%，與一線城市尚存在較大差距,市場(chǎng)容量分析,從2009年開(kāi)

20、始，萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)、合景泰富等知名開(kāi)發(fā)商精裝房項(xiàng)目的成功，引領(lǐng)成都進(jìn)入高速發(fā)展階段,成都發(fā)展現(xiàn)狀,從精裝房的5大發(fā)展動(dòng)因來(lái)看，精裝房既符合了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)目標(biāo)、也能夠讓客戶得到便利和實(shí)惠，雙贏的局面將支撐精裝房長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展,行業(yè)發(fā)展動(dòng)因,由于精裝房對(duì)開(kāi)發(fā)商的管理和后續(xù)服務(wù)能力要求高，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，客戶更信賴品牌開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商選擇,,總100頁(yè)，第13頁(yè),成都精裝房整體市場(chǎng)研究,中國(guó)精裝房發(fā)展綜述,未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)研判,Outline,

21、精裝房細(xì)分市場(chǎng)研究,,報(bào)告目錄,,總100頁(yè)，第14頁(yè),成都精裝房整體市場(chǎng)概述,成都市精裝房市場(chǎng)起步較早，1994年的錦繡花園率先推出了精裝房的產(chǎn)品。但是隨著1994年《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》確定了毛坯房的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，成都市的精裝房市場(chǎng)一度沉寂。2002年《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》確定了精裝修房的發(fā)展方向，這也是成都精裝房市場(chǎng)有了第一個(gè)行業(yè)規(guī)范。隨后也出現(xiàn)了粼江峰閣、鷺島國(guó)際社區(qū)等具有影響力的高端物業(yè)。成都市的精裝房的比

22、例有所提高，品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行試探，但是精裝房的接受程度依然不高。從2007年開(kāi)始，成都市精裝房市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段；截至07年-10年9月的數(shù)據(jù)，整個(gè)大成都（含郊縣）累計(jì)推出精裝房項(xiàng)目59個(gè)。（其中：在售項(xiàng)目35個(gè)，已售罄項(xiàng)目24個(gè)）隨著成都作為西部中心城市的跨越式發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟，進(jìn)入2010年，成都精裝房厚積薄發(fā)，市場(chǎng)推量持續(xù)攀升，華潤(rùn)、萬(wàn)科、龍湖等眾多一線品牌開(kāi)發(fā)商紛紛在精裝房市場(chǎng)占據(jù)了一席之地。,,總10

23、0頁(yè)，第15頁(yè),成都精裝房項(xiàng)目區(qū)域分布圖,從右圖可知，成都精裝房分布比較集中、主要分布于主城區(qū)（市場(chǎng)份額：主城區(qū)68%，郊縣32%）在主城區(qū)中，除城北精裝房項(xiàng)目較少外，其他區(qū)域比較平均；細(xì)分來(lái)看，又以目前項(xiàng)目眾多、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈的城東和城南板塊最多、各占比17%郊縣區(qū)域中，排名前三位的依次是雙流、溫江和都江堰；雙流的南延線區(qū)域、溫江的光華大道區(qū)域主要面向成都客群、產(chǎn)品以中低端的自住型產(chǎn)品為主；都江堰精裝房項(xiàng)目全部分布于青城山板塊，

24、產(chǎn)品為度假型的精裝小別墅,精裝房區(qū)域分布分析,,從精裝房的環(huán)域分布來(lái)看，排名前三位的依次是2-3環(huán)、繞城外和1環(huán)內(nèi)2-3環(huán)的精裝房市場(chǎng)份額高達(dá)37%；合適的城市距離尺度、成熟的配套和環(huán)境以及適中的價(jià)格是吸引多數(shù)自住型客戶在此區(qū)域的主要?jiǎng)訖C(jī)繞城外精裝房市場(chǎng)份額占比29%，主要為各郊縣精裝樓盤，產(chǎn)品形態(tài)范圍較廣，涵蓋別墅、多層及高層等多種業(yè)態(tài)1環(huán)內(nèi)的精裝房市場(chǎng)份額占比17%，多為過(guò)度型居住或投資目的的小戶型精裝產(chǎn)品,總100頁(yè)，第1

25、6頁(yè),精裝房環(huán)域分布分析,有別于高層電梯產(chǎn)品，別墅本身屬于稀缺資源，在客戶群中很難做到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，精裝別墅目前尚處于探索和試行階段，多數(shù)別墅項(xiàng)目都只拿出了少量精裝房源來(lái)做市場(chǎng)試水,從圖中我們可以看出，高層電梯類項(xiàng)目為精裝房市場(chǎng)的絕對(duì)主力，2007年至今累計(jì)推出項(xiàng)目51個(gè)、市場(chǎng)份額高達(dá)86%別墅類精裝項(xiàng)目共計(jì)7個(gè)，但各項(xiàng)目均為試水型產(chǎn)品、在各項(xiàng)目中占比較小；如麓山的黑鷹、黑鉆組團(tuán)、觀嶺的花湖組團(tuán)少量產(chǎn)品以及雅居樂(lè)花園前期推出的部分精裝

26、獨(dú)棟，真正全盤采用精裝修的別墅項(xiàng)目極少多層類精裝項(xiàng)目目前僅有新里派克公館1個(gè)項(xiàng)目、且體量很小，目前不被各開(kāi)發(fā)商所采用,總100頁(yè)，第17頁(yè),精裝房物業(yè)類型分析,,從裝修標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)間分布來(lái)看，1000-1500和3000以上兩個(gè)檔次是目前成都精裝房項(xiàng)目采用最多的裝修標(biāo)準(zhǔn)1000-1500元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)占比53%，被大多數(shù)普通高層項(xiàng)目廣泛采用3000元/㎡以上的裝修標(biāo)準(zhǔn)占比約15%，被成都市場(chǎng)的多數(shù)高層豪宅及別墅項(xiàng)目采用,總100

27、頁(yè)，第18頁(yè),裝修標(biāo)準(zhǔn)分析,,總100頁(yè)，第19頁(yè),從在售項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)與銷售價(jià)格的對(duì)位分析來(lái)看，目前成都范圍內(nèi)售價(jià)在8000元/㎡以下的精裝房項(xiàng)目全部采用了1000-1500元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)；典型代表項(xiàng)目如恒大名都、雅居樂(lè)花園、金科一城等售價(jià)在8000-10000元/㎡的精裝項(xiàng)目仍以1000-1500的主流裝修標(biāo)準(zhǔn)為主，但其中也有約22%的項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)較低、約800元/㎡左右，此類項(xiàng)目多為贈(zèng)送面積較大或區(qū)位條件優(yōu)越的小戶型公寓產(chǎn)品，典

28、型代表項(xiàng)目如萬(wàn)科海悅匯城、天府長(zhǎng)城的南尚國(guó)際公寓產(chǎn)品售價(jià)在10000元/㎡以上的項(xiàng)目主力裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000-1500和3000以上兩個(gè)檔次；前者以地處城市中心地段的品牌項(xiàng)目為主，如華潤(rùn)翡翠城、龍湖三千城；后者以高層豪宅和別墅類項(xiàng)目為主，如譽(yù)峰、麓山國(guó)際社區(qū)等,裝修標(biāo)準(zhǔn)與售價(jià)對(duì)位分析,裝修標(biāo)準(zhǔn)與售價(jià)對(duì)比分析表,09年-10年9月，成都市主城區(qū)累計(jì)供應(yīng)精裝房104.3萬(wàn)㎡，成交122.4萬(wàn)㎡，呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)；按平均水平折算來(lái)看，目前主城

29、區(qū)精裝房年均成交量約為70萬(wàn)㎡/年,總100頁(yè)，第20頁(yè),市場(chǎng)供需分析,從供應(yīng)來(lái)看，主城區(qū)精裝房波動(dòng)較大，在09年12月、10年1月達(dá)到頂峰，月度供應(yīng)分別高達(dá)10.9萬(wàn)㎡和12.7萬(wàn)㎡；其他月度起伏較大，整體市場(chǎng)還不夠成熟從成交來(lái)看，除09年12月受購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策截止影響、成交量集中爆發(fā)外，其余月度成交量較為平均，市場(chǎng)整體呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)自09年初開(kāi)始，成都市精裝房市場(chǎng)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。截至09年-10年9月的供銷數(shù)據(jù)，成都主城區(qū)精裝房

30、累計(jì)供應(yīng)104.3萬(wàn)㎡，成交122.4萬(wàn)㎡；按平均水平折算的年均成交量約70萬(wàn)㎡/年,精裝房比普通住宅均價(jià)普遍高出30%以上；受譽(yù)峰等高層豪宅項(xiàng)目熱銷和整體市場(chǎng)走高影響，10年精裝房均價(jià)普遍達(dá)到1-1.1萬(wàn)/㎡,總100頁(yè)，第21頁(yè),市場(chǎng)價(jià)格分析,綜合09年-10年9月的價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)看，精裝房與普通住宅在價(jià)格上基本保持了同向的增減幅速率09年精裝房與整體住宅的價(jià)差控制在1500-4400元/㎡；受譽(yù)峰等高層豪宅入市熱銷、拉高整體成交價(jià)

31、格的影響，10年精裝房與整體住宅的價(jià)差繼續(xù)拉大，約為2300-4100元/㎡,,從09年-10年9月的供需數(shù)據(jù)分析，精裝房累計(jì)供應(yīng)占比僅7.5%，累計(jì)成交占比僅6.7%，與國(guó)內(nèi)一線城市相比市場(chǎng)份額仍非常小，發(fā)展空間巨大；但同比09年，10年市場(chǎng)份額有較大幅度提升，增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯,總100頁(yè)，第22頁(yè),市場(chǎng)份額分析,從供應(yīng)占比來(lái)看，精裝房月度供應(yīng)量占比起伏很大，說(shuō)明市場(chǎng)精裝房項(xiàng)目量仍然很小、各開(kāi)發(fā)商對(duì)精裝房的開(kāi)發(fā)前景未形成共識(shí)從成交占比來(lái)

32、看，09年整體比較平均、占比普遍在4-6%之間；但進(jìn)入10年，精裝房市場(chǎng)份額有一個(gè)較大的提升，市場(chǎng)占比普遍在6-14%之間09年全年精裝房市場(chǎng)份額占比5.8%，10年1-9月精裝房市場(chǎng)份額占比9.5%，精裝房市場(chǎng)份額增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯,,總100頁(yè)，第23頁(yè),產(chǎn)品面積段分析,無(wú)論從供應(yīng)還是成交情況來(lái)看，60-100㎡面積段都是精裝房市場(chǎng)的絕對(duì)主力，成交量占比高達(dá)60%從成交均價(jià)來(lái)看，呈現(xiàn)較為明顯的兩級(jí)化特征：180㎡以下產(chǎn)品成交均價(jià)在70

33、00-9000元/㎡，180以上大戶型成交均價(jià)在12000-26000元/㎡,統(tǒng)一裝修、菜單式裝修和部分定制裝修是精裝房主要的3種操作模式；統(tǒng)一裝修是目前成都大多數(shù)項(xiàng)目選用的操作模式，其次為菜單式裝修,1、統(tǒng)一裝修開(kāi)發(fā)商按照早已設(shè)定的裝修風(fēng)格和裝修標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施裝修并驗(yàn)收交付。優(yōu)點(diǎn)：1、由于裝修風(fēng)格早已設(shè)定，便于裝修物品的采購(gòu)管理，節(jié)約材料成本。 2、由于裝修風(fēng)格早已設(shè)定，工程管理相對(duì)容易，提高管理效率，不容易出現(xiàn)工

34、程問(wèn)題。缺點(diǎn)：1、定制裝修的靈活度不高，不能滿足購(gòu)房者的差異化需求。  點(diǎn)評(píng)：通?？梢圆捎帽容^簡(jiǎn)潔的容易為大眾喜愛(ài)并接受的裝修風(fēng)格，在硬裝修上做好設(shè)計(jì)，但在軟裝飾上的發(fā)揮空間留給購(gòu)房者，這樣可以最大限度的滿足購(gòu)房者的差異化風(fēng)格需求的同時(shí)兼有定制裝修帶來(lái)的采購(gòu)成本和工程管理優(yōu)勢(shì)。比如珠江國(guó)際花園、萬(wàn)科金域西嶺、龍湖三千城均讓客戶選擇主燈且裝修都很簡(jiǎn)約，給客戶在房屋裝飾上預(yù)留發(fā)揮的空間。典型代表項(xiàng)目：合景泰富.譽(yù)峰、

35、萬(wàn)科.金色海蓉、龍湖.三千城、華潤(rùn).二十四城,總100頁(yè)，第24頁(yè),操作模式分析,,2、菜單式裝修開(kāi)發(fā)商提供裝修方案供購(gòu)房者選擇，裝修方案確定后，再由開(kāi)發(fā)商按照約定的裝修風(fēng)格和裝修標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施并驗(yàn)收交付。優(yōu)點(diǎn)：1、給予客戶更多的選擇空間。 缺點(diǎn)：相對(duì)于定制裝修，此方式的工程材料采購(gòu)和管理成本都將增加，管理難度加大。點(diǎn)評(píng)：在工程材料采購(gòu)方面，可以盡量選擇同一有實(shí)力的經(jīng)銷合作商，盡量盡早確定裝修風(fēng)格并限定材料的品牌選擇范圍。典型代

36、表項(xiàng)目：麓山國(guó)際.黑鉆、郎御3、部分定制裝修開(kāi)發(fā)商針對(duì)某種戶型的部分功能區(qū)（一般是廚衛(wèi)）按照每戶早已設(shè)定的裝修風(fēng)格和裝修標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施裝修并驗(yàn)收交付。優(yōu)點(diǎn)：1、購(gòu)房者可以比較大限度的發(fā)揮自己的設(shè)計(jì)裝修風(fēng)格。 2、省去了購(gòu)房者部分裝修麻煩，僅僅避免了清水房裝修對(duì)廚衛(wèi)區(qū)域防水層的二次裝修缺點(diǎn)：并不比清水房為購(gòu)房者省去了多少麻煩。點(diǎn)評(píng)：在營(yíng)銷宣傳上重點(diǎn)和清水房“比拼”，突出廚衛(wèi)區(qū)域避免二次裝修的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)為業(yè)主節(jié)省了部分裝修

37、費(fèi)用。典型代表項(xiàng)目：城市理想、金璐天下,總100頁(yè)，第25頁(yè),操作模式分析,從精裝配置方式來(lái)看，目前主要有全裝全配、全裝不配、全裝半配和半裝半配4種模式；全裝半配是目前成都市場(chǎng)采用最多的方式，其次為全裝全配,1、全裝全配開(kāi)發(fā)商裝修完畢后，按照協(xié)議的約定配齊所有家用電器、家具和裝飾（如窗簾、主燈等）優(yōu)點(diǎn)：1、“拎包入住”極大的方便了購(gòu)房者，省去了其不少的時(shí)間和精力。 2、全裝全配可以為開(kāi)發(fā)商在配置和裝修兩頭都留有利

38、潤(rùn)空間。缺點(diǎn)：1、家具家電的個(gè)性化很強(qiáng)，更多的購(gòu)房者有更強(qiáng)烈的自主購(gòu)買欲望，開(kāi)發(fā)商在選擇上難以把握。 2、家具家電的價(jià)格波動(dòng)較大，不利開(kāi)發(fā)商進(jìn)行成本控制。點(diǎn)評(píng)：靈活的選配家具品牌或開(kāi)發(fā)企業(yè)尋求單位合作自制，或與家具賣場(chǎng)達(dá)成保價(jià)（自選）模式，讓購(gòu)房者有自主空間的同時(shí)，有效的控制成本。如龍湖三千城的家具定做，天府長(zhǎng)城與宜家的合作。典型代表項(xiàng)目：鷺島國(guó)際社區(qū).原石灘2、全裝不配開(kāi)發(fā)商裝修完畢后，按照協(xié)議的約定家用電器、

39、家具和主要裝飾（如窗簾、主燈等）由業(yè)主自理優(yōu)點(diǎn)：1、省去購(gòu)房者裝修麻煩。2、購(gòu)房者可以據(jù)自己喜好選擇裝飾風(fēng)格和家用電器及家具，有更多自主權(quán)。缺點(diǎn)：不能實(shí)現(xiàn)“拎包入住”的便捷，配置這塊開(kāi)發(fā)商沒(méi)有利潤(rùn)空間。點(diǎn)評(píng)：此方式開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理很方便；但考慮到廚衛(wèi)空間存在二次裝修問(wèn)題，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都選擇了全裝半配的操作方式，避免二次裝修。,總100頁(yè)，第26頁(yè),配置方式分析,,3、全裝半配開(kāi)發(fā)商裝修完畢后，按照協(xié)議的約定配齊部分家用電器（主要為

40、廚衛(wèi)設(shè)施設(shè)備）、家具。優(yōu)點(diǎn)：1、省去購(gòu)房者裝修麻煩。2、購(gòu)房者可以根據(jù)自己喜好選擇裝飾風(fēng)格和家用電器及家具，有一定自主權(quán)。3、廚衛(wèi)設(shè)施設(shè)備選擇一般都是知名品牌，形象好，有利于項(xiàng)目宣傳，刺激購(gòu)買。缺點(diǎn)：不能實(shí)現(xiàn)“拎包入住”的便捷，配置這塊開(kāi)發(fā)商無(wú)過(guò)多利潤(rùn)空間。點(diǎn)評(píng)：品牌開(kāi)發(fā)商愿意采取此方式，有利于項(xiàng)目宣傳、口碑的建立和刺激購(gòu)買。典型代表項(xiàng)目：合景泰富.譽(yù)峰、萬(wàn)科.金域西嶺、龍湖.三千城、華潤(rùn).二十四城4、半裝半配開(kāi)發(fā)商按

41、照部分功能區(qū)（一般為廚衛(wèi)）裝修協(xié)議裝修完畢后，按照協(xié)議的約定配齊部分家用電器、家具（主要為廚衛(wèi)設(shè)施設(shè)備）。優(yōu)點(diǎn)：1、省去了部分裝修和配置麻煩。 2、購(gòu)房者可以根據(jù)自己的喜好選擇裝飾風(fēng)格和家用電器及家具，有較強(qiáng)自主權(quán)。缺點(diǎn)：僅僅比清水房為業(yè)主省去了些須麻煩。點(diǎn)評(píng)：此方案僅金璐天下項(xiàng)目采用，精裝房的宣傳意義大于實(shí)際意義。典型代表項(xiàng)目：金璐天下,總100頁(yè)，第27頁(yè),配置方式分析,從裝修風(fēng)格來(lái)看，目前成都市場(chǎng)采用較多的是歐

42、式、現(xiàn)代簡(jiǎn)約和混合型現(xiàn)代風(fēng)格,1、歐式風(fēng)格歐式風(fēng)格強(qiáng)調(diào)線形流動(dòng)的變化，色彩華麗。在形式上以浪漫主義為基礎(chǔ)，裝修材料常用大理石、多彩的織物、精美的地毯，精致的法國(guó)壁掛，整個(gè)風(fēng)格豪華、富麗，充滿強(qiáng)烈的動(dòng)感效果，給人以豪華，大氣，奢侈的感覺(jué)。目前，多數(shù)品牌開(kāi)發(fā)商的高端精裝產(chǎn)品以此風(fēng)格為主，如譽(yù)峰、公館1881等,總100頁(yè)，第28頁(yè),裝修風(fēng)格分析,譽(yù)峰,公館1881,,2、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格以簡(jiǎn)潔明快為主要特點(diǎn)，重視室內(nèi)空間的使用效能，

43、強(qiáng)調(diào)室內(nèi)布置按功能區(qū)分的原則進(jìn)行，家具布置與空間密切配合，主張廢棄多余的、繁瑣的附加裝飾，使質(zhì)和神韻。另外，裝飾色彩和造型追隨流行時(shí)尚，變化空間大。目前，多數(shù)品牌開(kāi)發(fā)商的中端精裝產(chǎn)品以此風(fēng)格為主，如金潤(rùn)華府、金色海蓉、恒大城、恒大綠洲等,總100頁(yè)，第29頁(yè),裝修風(fēng)格分析,金潤(rùn)華府,恒大城,,3、混合型現(xiàn)代風(fēng)格（中西結(jié)合式風(fēng)格）在空間結(jié)構(gòu)上既講求現(xiàn)代實(shí)用，又吸取傳統(tǒng)的特征，在裝飾與陳設(shè)中融中西為一體。如傳統(tǒng)的屏風(fēng)、茶幾，現(xiàn)代風(fēng)格

44、的墻畫及門窗裝修，新型的沙發(fā)，使人感覺(jué)到不拘一格。此風(fēng)格以小戶型公寓為主，如龍湖三千星座、富力史丹尼國(guó)際公寓、城市理想、金璐天下等。,總100頁(yè)，第30頁(yè),裝修風(fēng)格分析,成都市多數(shù)精裝房項(xiàng)目仍然選擇以清水房報(bào)建，以此轉(zhuǎn)嫁售后風(fēng)險(xiǎn)、便于客戶以貸款形式支付全房款；在目前成都相關(guān)政策尚不完善的情況下，此種方式利于開(kāi)發(fā)商規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn),總100頁(yè)，第31頁(yè),精裝房報(bào)建方式分析,目前成都市場(chǎng)的精裝房主要是以清水房的名義進(jìn)行報(bào)建的，并在購(gòu)房合同中

45、明確房屋性質(zhì)為清水房的“身份”，待簽定購(gòu)房合同后，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商再簽定《委托裝修協(xié)議》，該協(xié)議明確了雙方的權(quán)利和義務(wù)并對(duì)裝修的物件品名、裝修后的售后服務(wù)以及房屋的驗(yàn)收交付等做出了詳細(xì)的約定。 另外以清水房名義簽定的購(gòu)房合同的總房?jī)r(jià)款中包含了裝修的總價(jià)款在內(nèi)，以便于購(gòu)買客戶以貸款形式支付房款。 點(diǎn)評(píng)：合同簽定為清水房就將房屋裝修交付使用后的售后工作和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到裝修公司上，同時(shí)在營(yíng)銷上和合同簽定

46、形式上，宣傳“贈(zèng)送裝修”的概念，以此起到規(guī)避精裝房售后風(fēng)險(xiǎn)和逃避責(zé)任的作用。另外國(guó)家對(duì)于精裝房的鼓勵(lì)政策實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，目前的政策很空洞并沒(méi)有有效的刺激引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)往精裝房市場(chǎng)發(fā)展。  另外部分項(xiàng)目如郎御、珠江國(guó)際花園、東山國(guó)際新城等少量項(xiàng)目直接以精裝房進(jìn)行報(bào)建，購(gòu)房合同簽定為精裝房銷售，不用另行簽定委托裝修協(xié)議，房屋直接由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)日后的保修責(zé)任。,,總100頁(yè)，第32頁(yè),銷售配合：合同構(gòu)成：

47、主合同加上委托裝修協(xié)議，協(xié)議甲方為業(yè)主，乙方為開(kāi)發(fā)商裝修品牌及規(guī)格：細(xì)化到品牌，規(guī)格忽略質(zhì)量保證書：以各裝修材料品牌的保修期為準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)聯(lián)系廠家修理交房約定：裝修周期：清水房綜合驗(yàn)收交房后4-7月驗(yàn)收：按裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收,精裝房合同簽訂方式分析,市場(chǎng)主流精裝房合同操作細(xì)則——,,總100頁(yè)，第33頁(yè),,,Services,,,,,,,成都市購(gòu)買精裝修房的人群中，外地投資置業(yè)者占有相當(dāng)?shù)谋戎?。原因如下?、投資者更注重精

48、裝修房的地段及升值潛力，而對(duì)裝修風(fēng)格、裝修材質(zhì)等個(gè)性需求要求較弱，因而更符合精裝修房的自身特質(zhì)。2、目前成都市精裝修房市場(chǎng)中，小戶型占有比重較低。,總體看來(lái)，精裝修小戶型的購(gòu)房者除圖省時(shí)省事的年輕人以外，大部分是用來(lái)出租再投資的；而大戶型的客戶主要以高收入的本地居民與異地來(lái)成都投資置業(yè)的。另外，精裝修大戶型的購(gòu)買群體，主要集中在收入較高的高端客戶，他們學(xué)歷較高，時(shí)間成本較高，不原意將時(shí)間浪費(fèi)在裝修的繁瑣細(xì)節(jié)上，只要裝修風(fēng)格及裝修標(biāo)準(zhǔn)符

49、合自身要求，就付諸購(gòu)房行動(dòng)。這部分人如果自身裝修，也是找知名裝修公司統(tǒng)一安排，雖中間會(huì)控制裝修的風(fēng)格和效果，但對(duì)裝修過(guò)程過(guò)問(wèn)較少。,成都精裝房客群總體概述,隨著精裝房市場(chǎng)的細(xì)分，各種產(chǎn)品類型越來(lái)越豐富，越來(lái)越成熟，相應(yīng)地，各產(chǎn)品類型的客群也各有其特點(diǎn),總100頁(yè)，第34頁(yè),客群與產(chǎn)品對(duì)位分析,,從精裝房客戶的購(gòu)買動(dòng)因來(lái)看，目前精裝房客群主要可分為以下4類：1、異地購(gòu)房者無(wú)論是投資還是自住，精裝房無(wú)疑可以為此類客戶省下不少時(shí)間和

50、精力。2、多次購(gòu)房者有了初次置業(yè)裝修帶來(lái)的“痛苦與麻煩”后，寧愿一切從簡(jiǎn)，希望把裝修的麻煩和痛苦拋開(kāi)而留個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)。3、工作繁忙者每天都疲于應(yīng)付工作，精裝修的出現(xiàn)為他們提供了很好的選擇，既可節(jié)省精力和時(shí)間，又可以在不得已要長(zhǎng)時(shí)間出差外地的時(shí)候方便出租。4、安逸享樂(lè)者精裝房的便捷可以省下更多的娛樂(lè)休息時(shí)間。,總100頁(yè)，第35頁(yè),購(gòu)買動(dòng)因分析,,,,總100頁(yè)，第36頁(yè),客群生活方式描述,總100頁(yè)，第37頁(yè),精裝房整

51、體市場(chǎng)研究小結(jié),目前整個(gè)大成都（含郊縣）年均成交量約70萬(wàn)㎡；2010年1-9月成交均價(jià)在1-1.1萬(wàn)/㎡左右,量?jī)r(jià)走勢(shì),09年精裝房成交量占比僅5.8%，10年1-9月成交量占比9.5%，同比增長(zhǎng)明顯；北京、上海等一線城市精裝房市場(chǎng)份額普遍在50%以上，成都發(fā)展空間巨大,市場(chǎng)份額,1000-1500元/㎡和3000元/㎡以上的裝修標(biāo)準(zhǔn)分別占比53%、15%，為市場(chǎng)2大主力；其標(biāo)準(zhǔn)分別對(duì)應(yīng)普通電梯公寓和高層豪宅/別墅類產(chǎn)品,裝修標(biāo)準(zhǔn)

52、,清水房報(bào)建、采用統(tǒng)一風(fēng)格裝修、在裝修配置上使用全裝半配，是目前多數(shù)項(xiàng)目的操作模式,操作模式,歐式、現(xiàn)代簡(jiǎn)約和混合型現(xiàn)代風(fēng)格是成都精裝房項(xiàng)目主要采用的3大裝修風(fēng)格,裝修風(fēng)格,,,總100頁(yè)，第38頁(yè),成都精裝房整體市場(chǎng)研究,中國(guó)精裝房發(fā)展綜述,未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)研判,Outline,精裝房細(xì)分市場(chǎng)研究,,報(bào)告目錄,,為更準(zhǔn)確地了解成都精裝房的市場(chǎng)情況，根據(jù)物業(yè)形態(tài)、裝修標(biāo)準(zhǔn)與銷售價(jià)格3者之間的關(guān)系，我們將精裝房項(xiàng)目分為以下3類：普通高層類、高

53、層豪宅類以及別墅類，做深入的細(xì)分市場(chǎng)研究下面主要針對(duì)以上3類不同產(chǎn)品的市場(chǎng)格局作細(xì)化分析，并以市場(chǎng)熱銷的品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目作為典型案例來(lái)分析其裝修配置情況,總100頁(yè)，第39頁(yè),成都精裝房細(xì)分市場(chǎng)研究,精裝房細(xì)化分類標(biāo)準(zhǔn)：,總100頁(yè)，第40頁(yè),普通高層類,從2007年開(kāi)始，成都市精裝高層產(chǎn)品層出不窮；截至07年-10年9月的數(shù)據(jù)，成都市累計(jì)推出普通精裝高層項(xiàng)目44個(gè)（其中：在售項(xiàng)目23個(gè)，已售罄項(xiàng)目21個(gè)）從環(huán)域分布來(lái)看，主城區(qū)2

54、-3環(huán)是各開(kāi)發(fā)商精裝房的主要聚集區(qū)域，占比達(dá)43%；其次為4環(huán)（繞城高速）外區(qū)域，主要為雙流、新都等郊縣項(xiàng)目，占比約21%1000-1500元/㎡的精裝標(biāo)準(zhǔn)是目前市場(chǎng)上的主流裝修檔次，其市場(chǎng)份額高達(dá)68%，各品牌開(kāi)發(fā)商在此類項(xiàng)目中廣泛采用,目前，整個(gè)大成都（含郊縣）范圍內(nèi)普通高層類在售項(xiàng)目23個(gè)，已售罄項(xiàng)目21個(gè)；以2-3環(huán)區(qū)域、精裝標(biāo)準(zhǔn)1000-1500元/㎡的項(xiàng)目為市場(chǎng)主力,,總100頁(yè)，第41頁(yè),精裝配置分析-客廳,普通電梯高層

55、精裝標(biāo)準(zhǔn)不高，在地面、窗型和入戶門的選型上普遍比較經(jīng)濟(jì)，地磚、普通防盜門和塑鋼窗是多數(shù)項(xiàng)目的選擇在墻面材料的選擇上，主要為乳膠漆和墻紙；墻紙的成本相對(duì)較高，但更美觀、更能體現(xiàn)裝修檔次，在部分項(xiàng)目中也廣泛采用；其他項(xiàng)目為控制成本，仍然以乳膠漆為主,典型代表項(xiàng)目配置分析表——客廳,,總100頁(yè)，第42頁(yè),精裝配置分析-臥室,從臥室地面材料的選擇上，各項(xiàng)目基本都采用了復(fù)合實(shí)木，復(fù)合目前大多數(shù)客戶的居住習(xí)慣，且對(duì)于整體裝修的成本控制比較有利

56、在臥室房間門和頂棚的處理上，普通電梯項(xiàng)目多數(shù)采用價(jià)格相對(duì)低廉的做法，以PVC或木飾面門、防水乳膠漆做簡(jiǎn)單裝修臥室配送衣帽間或衣柜已成為精裝房裝修趨勢(shì),典型代表項(xiàng)目配置分析表——臥室,,總100頁(yè)，第43頁(yè),精裝配置分析-廚衛(wèi),衛(wèi)生間由于其功能原因，無(wú)論是地面還是墻面，其對(duì)防水性的要求較高；普通高層項(xiàng)目多數(shù)還是選用普通的地磚和面磚，少數(shù)項(xiàng)目采用天然石材或仿石墻磚類稍高端的產(chǎn)品,典型代表項(xiàng)目配置分析表——衛(wèi)生間,典型代表項(xiàng)目配置分析表——

57、廚房,總100頁(yè)，第44頁(yè),高層豪宅類,01 麓山國(guó)際社區(qū)02 譽(yù)峰03 公館188104 郎御05 天際灣06 壹號(hào)公館07 鷺島國(guó)際社區(qū).原石灘,,,售罄項(xiàng)目,在售項(xiàng)目,成都裝修標(biāo)準(zhǔn)在3000元/㎡以上的高層豪宅類在售項(xiàng)目5個(gè)，已售罄項(xiàng)目2個(gè)；除麓山國(guó)際社區(qū)外，其他項(xiàng)目全部位于主城區(qū)的成熟核心地段,,從分布區(qū)域來(lái)看，精裝高層豪宅主要位于主城區(qū)的成熟地段，依靠地段和配套來(lái)吸引這部分城市高端改善客群從裝修標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，根據(jù)各項(xiàng)

58、目定位檔次不同、裝修標(biāo)準(zhǔn)差異較大，從3500-10000元/㎡不等開(kāi)發(fā)商既有類似合景泰富這樣的豪宅打造專家，也有飛大這種第1次做房地產(chǎn)、希望依靠差異化定位來(lái)樹(shù)立項(xiàng)目品牌的中小開(kāi)發(fā)商,總100頁(yè)，第45頁(yè),項(xiàng)目概況一覽表,,總100頁(yè)，第46頁(yè),精裝配置分析-客廳,從幾個(gè)典型的在售高層豪宅來(lái)看，天然石材地面、高級(jí)墻紙已成為多數(shù)高層豪宅體現(xiàn)其區(qū)別于一般電梯高層的主要元素除鷺島國(guó)際社區(qū)原石灘全裝全配、為真正意義上的“拎包入住”，配備有電視

59、、空調(diào)等各項(xiàng)家私家電外，其余項(xiàng)目客廳均不配送相關(guān)設(shè)備在窗型的選材上，斷橋鋁+中空玻璃也基本成為同類高層豪宅項(xiàng)目的標(biāo)配,典型代表項(xiàng)目配置分析表——客廳,,總100頁(yè)，第47頁(yè),全部或部分配送臥室衣柜、衣帽間已成為市場(chǎng)主流配置在房間門、地面和墻面的選材上，實(shí)木門、復(fù)合實(shí)木地板和墻紙是項(xiàng)目彰顯精裝品質(zhì)的重要手段，被各項(xiàng)目廣泛使用,精裝配置分析-臥室,典型代表項(xiàng)目配置分析表——臥室,,總100頁(yè)，第48頁(yè),為體現(xiàn)項(xiàng)目與普通精裝高層的區(qū)別，

60、在地面和墻面的選材上，各項(xiàng)目普遍選用了仿石磚和天然石材，區(qū)別于普通高層的地磚和面磚，來(lái)彰顯項(xiàng)目裝修檔次在房間門的選取上，多數(shù)也是采用實(shí)木門來(lái)代替普通高層項(xiàng)目中采用的木飾面或PVC門除常規(guī)的廚房設(shè)備外，多數(shù)高層豪宅會(huì)額外配送部分居家設(shè)備，如：直飲水系統(tǒng)、冰箱、洗衣機(jī)等,精裝配置分析-廚衛(wèi),典型代表項(xiàng)目配置分析表——廚房,典型代表項(xiàng)目配置分析表——衛(wèi)生間,,總100頁(yè)，第49頁(yè),科技舒居設(shè)備和智能家居系統(tǒng)被高層豪宅項(xiàng)目廣泛使用：中央空調(diào)

61、、地暖、新風(fēng)3大系統(tǒng)是目前市場(chǎng)的主流配置高層豪宅可分為城市頂級(jí)公寓和大戶高層豪宅2類：城市公寓客戶主要針對(duì)頂級(jí)商務(wù)人士、一般不配置保姆間；大戶型高層豪宅的居家特征更明顯，多要配置保姆間,精裝配置分析-其他,目前，成都精裝別墅類項(xiàng)目較少：整個(gè)大成都（含郊縣）范圍內(nèi)在售項(xiàng)目3個(gè)，已售罄項(xiàng)目4個(gè)；從區(qū)位來(lái)看，全部為郊縣別墅項(xiàng)目，主城區(qū)暫無(wú)同類項(xiàng)目,總100頁(yè)，第50頁(yè),別墅物業(yè)類,01 麓山國(guó)際社區(qū)02 藍(lán)光觀嶺03 小院青城04

62、芙蓉青城05 上善棲06 青城山房07 雅居樂(lè)花園,,,售罄項(xiàng)目,在售項(xiàng)目,,從分布區(qū)域來(lái)看，成都精裝別墅項(xiàng)目全部位于各郊縣，主城區(qū)暫無(wú)同類項(xiàng)目從產(chǎn)品特征來(lái)看，基本可劃分為2類：城市近郊的“第一居所”別墅和遠(yuǎn)郊的度假小別墅綜合產(chǎn)品和區(qū)域特征來(lái)看，南延線的“第一居所”城市別墅和青城山的度假小別墅是目前成都精裝別墅的絕對(duì)主力城市別墅以獨(dú)棟為主，精裝標(biāo)準(zhǔn)普遍在5000-·12000元/㎡度假別墅以聯(lián)排、疊拼和組院這類經(jīng)

63、濟(jì)型業(yè)態(tài)為主，精裝標(biāo)準(zhǔn)普遍在1500-2500元/㎡,總100頁(yè)，第51頁(yè),項(xiàng)目概況一覽表,,總100頁(yè)，第52頁(yè),精裝配置分析-客廳,客廳作為主要的公共活動(dòng)空間，客戶關(guān)注度非常高；尤其是對(duì)于別墅項(xiàng)目，客廳更是彰顯業(yè)主身份的重要區(qū)域在墻面和窗型材料的選取上，各項(xiàng)目普遍選用墻紙和斷橋鋁+中空玻璃的配置；不過(guò)根據(jù)項(xiàng)目的精裝標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目檔次，其產(chǎn)品品質(zhì)差距較大（如：墻紙的選用）地面材料選用以天然石材和復(fù)合實(shí)木+地毯的配置為主；各項(xiàng)目根據(jù)自身

64、情況、并考慮到整體立面風(fēng)格，在入戶門的選型上差距較大,典型代表項(xiàng)目配置分析表——客廳,,總100頁(yè)，第53頁(yè),在臥室部分的精裝處理上，贈(zèng)送嵌入式固定家具或衣帽間已成為多數(shù)項(xiàng)目的常規(guī)配置為營(yíng)造溫馨的私密居住氛圍，實(shí)木門、復(fù)合實(shí)木地板、墻紙幾乎已成為精裝別墅項(xiàng)目的標(biāo)配,精裝配置分析-臥室,典型代表項(xiàng)目配置分析表——臥室,,總100頁(yè)，第54頁(yè),為避免“二次裝修”給客戶帶來(lái)的麻煩，贈(zèng)送全套廚房和衛(wèi)浴設(shè)備已成為別墅項(xiàng)目的標(biāo)配；在部分高端項(xiàng)目

65、（如：麓山國(guó)際）中，會(huì)額外贈(zèng)送部分廚房設(shè)備在地面和墻面的選材上，面磚和石材是主要的產(chǎn)品配置,精裝配置分析-廚衛(wèi),典型代表項(xiàng)目配置分析表——廚房,典型代表項(xiàng)目配置分析表——衛(wèi)生間,,總100頁(yè)，第55頁(yè),隨精裝贈(zèng)送科技設(shè)備逐漸成為市場(chǎng)趨勢(shì)：地暖和中央空調(diào)系統(tǒng)采用最為普遍，另外如中央吸塵、直飲水系統(tǒng)等也成為部分項(xiàng)目的附加值賣點(diǎn)度假別墅一般面積控制緊湊、無(wú)保姆間設(shè)計(jì)，城市別墅均帶保姆間；在保姆間的裝修上，品質(zhì)相對(duì)較低，各項(xiàng)用材較普通房

66、間標(biāo)準(zhǔn)低,精裝配置分析-其他,從前述的分析來(lái)看，成都精裝房市場(chǎng)持續(xù)升溫，越來(lái)越多的品牌開(kāi)發(fā)商加入精裝房行列；綜合來(lái)看，目前成都品牌開(kāi)發(fā)商的精裝房開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略可分為以下4類,1、企業(yè)戰(zhàn)略型 該類精裝房開(kāi)發(fā)商以恒大、富力、珠江、合景泰富等華南系品牌開(kāi)發(fā)商為主。該類開(kāi)發(fā)商一貫都秉持精裝房開(kāi)發(fā)策略。擁有成熟的精裝房開(kāi)發(fā)模式和豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。華南系品牌開(kāi)發(fā)商無(wú)論在本土還是全國(guó)布局，基本都采取精裝房的開(kāi)發(fā)策略，該類企業(yè)與國(guó)內(nèi)、國(guó)際一線家裝品牌都

67、有戰(zhàn)略聯(lián)盟，并融匯了近十年成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行全球統(tǒng)一采購(gòu)、全球統(tǒng)一配送。憑此優(yōu)勢(shì)，該類企業(yè)選用的精裝材料成本必將大大低于市場(chǎng)平均價(jià)格，不僅全方位降低了裝修的成本又提高了成品住宅的價(jià)格的溢價(jià)空間。 恒大、珠投等華南系品牌開(kāi)發(fā)商在成都的土地儲(chǔ)備基本都在城區(qū)的邊緣或是郊縣。因此基本都在追求更高利潤(rùn)和創(chuàng)造特異性賣點(diǎn)的驅(qū)動(dòng)因素下，打造了一系列經(jīng)濟(jì)系精裝房項(xiàng)目。 而富力地產(chǎn)、合景泰富等華南系品牌開(kāi)發(fā)商在成都的土地儲(chǔ)備分布差異較大，因此打造的精裝

68、房項(xiàng)目差異也較大。有在追求更高利益、淡化成本的驅(qū)動(dòng)因素下打造的譽(yù)峰、富力華庭等奢侈系的精裝房項(xiàng)目，全面提升了企業(yè)的品牌形象。也有在創(chuàng)造特異性賣點(diǎn)的驅(qū)動(dòng)因素下打造的郊區(qū)精裝房——富力桃園、萬(wàn)景峰等項(xiàng)目。,總100頁(yè)，第56頁(yè),品牌開(kāi)發(fā)商精裝房戰(zhàn)略研究,,總100頁(yè)，第57頁(yè),品牌開(kāi)發(fā)商精裝房戰(zhàn)略研究,企業(yè)戰(zhàn)略型精裝項(xiàng)目一覽表,,總100頁(yè)，第58頁(yè),品牌開(kāi)發(fā)商精裝房戰(zhàn)略研究,2、市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)型 目前該類精裝房開(kāi)發(fā)商是目前以萬(wàn)科為代表。萬(wàn)科

69、堅(jiān)定不移的推行住宅開(kāi)發(fā)工業(yè)化，在2012年實(shí)現(xiàn)100%精裝修的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。 該類企業(yè)擁有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、全國(guó)布局，擁有專業(yè)、科學(xué)的產(chǎn)品研發(fā)團(tuán)隊(duì)。對(duì)于市場(chǎng)具有前瞻性的戰(zhàn)略眼光。萬(wàn)科作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的龍頭，早在2001年就率先開(kāi)始涉足精裝房開(kāi)發(fā)，隨后的2005年在上海提出“U5”全面家居解決方案概念，標(biāo)志著萬(wàn)科正式進(jìn)入科學(xué)化、人性化的專業(yè)精裝房產(chǎn)品研究體系。2007年底，萬(wàn)科再次在成都推出了U8全面家居解決方案，多種方