資產(chǎn)評估學(xué)原理(周友梅胡曉明主編)第五章_資產(chǎn)評估的成本法覃永盛

1、第五章 資產(chǎn)評估的成本法,成本法,市場法,收益法,三種評估法,目錄,第一節(jié) 成本法概述第二節(jié) 成本法中的主要評估方法第三節(jié) 成本法的具體應(yīng)用及優(yōu)缺點第四節(jié) 評估方法的比較與選擇,第一節(jié) 成本法概述,一、成本法的概念及前提條件 （一）概念重置成本法又稱成本法是指通過估算被評估資產(chǎn)的重置成本，并扣除各項貶值，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。,評估思路及基本計算公式,資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)的重置成本—資產(chǎn)實體性貶值—資產(chǎn)

2、功能性貶值—資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值評估值=重置成本*成新率評估值=重置成本*（1－各種貶值率之和）,成本法基本原理圖示,確定重置成本,扣除各種損耗,,資產(chǎn)評估價值,實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值,（二）成本法運(yùn)用的前提條件,1.被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，被評估資產(chǎn)不改變使用用途。 2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。即參照物資產(chǎn)在實體上、功能上和經(jīng)濟(jì)上與被評估資產(chǎn)具有相同性或可比性。 3.可以再生或可以復(fù)制

3、 4. 被估資產(chǎn)具有隨時間推移而貶損的特征。隨時間推移而增值的資產(chǎn)不宜采用本法。,資產(chǎn)的重置成本 資產(chǎn)的實體性貶值 資產(chǎn)的功能性貶值 資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值,二、成本法的基本參數(shù),,（一）資產(chǎn)的重置成本,重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新的資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本理論依據(jù)：（1）資產(chǎn)的購置成本與價值成正相關(guān)；（2）資產(chǎn)價值隨著時間的推移會貶值.,重置成本與歷史成

4、本,思考：重置成本（重置全價）與歷史成本的關(guān)系？ 引出下面的分類重置成本分為復(fù)原重置成本和更新重置成本,復(fù)原重置成本和更新重置成本：區(qū)別和聯(lián)系,復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)和建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。,,復(fù)原重置成本和更新重置成本：區(qū)別和聯(lián)系,聯(lián)系：

5、A、功能相同；B、全新；C、在現(xiàn)行市場條件下。區(qū)別：A、概念不同；B、構(gòu)成實體不同；C、成本大小不同,如何選擇？,一般地，復(fù)原重置成本>更新重置成本,資產(chǎn)的實體性貶值即有形損耗 是資產(chǎn)由于使用及自然力作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降引起的資產(chǎn)的價值損失。 計算公式可表示為：   實體性貶值率=資產(chǎn)實體性貶值/資產(chǎn)重置成本,（二）資產(chǎn)的實體性貶值 P130,（三）資產(chǎn)的功能性貶值,資產(chǎn)的功

6、能性貶值是指由于新型資產(chǎn)的出現(xiàn)而導(dǎo)致原有資產(chǎn)的功能相對過時而產(chǎn)生的價值損失 包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額等例子：汽車、彩電、手機(jī),（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值,資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于客觀環(huán)境變化的影響而造成的資產(chǎn)貶值 原因：由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的,,思考：三種貶值和固定資產(chǎn)折舊的區(qū)別與聯(lián)系？（P130）,三、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的基本程序,1.收

7、集與被評估資產(chǎn)有關(guān)的重置成本與歷史成本資料; 2.確定被評估資產(chǎn),并估算重置成本;   3.估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值; 4.確定被評估資產(chǎn)的成新率;   5.計算確定被評估資產(chǎn)的價值。,第二節(jié) 成本法中的主要具體評估方法,,重置核算法,物價指數(shù)法,一、重置成本的估算,市場詢價法,,綜合比例法,功能價值法,重置成本的估算（續(xù)）,（ 一）重置核算法,也稱細(xì)節(jié)分析法、直接估算

8、法。 是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，按現(xiàn)行市價逐項計算購建支出，然后累加得到資產(chǎn)成本的重置成本。 其成本又分為直接成本和間接成本 可按購買方式重置與自行建造方式重置來測算,重置核算法 ：重置成本的估算,重置核算法,直接成本,間接成本,單位價格法,人工成本比例法,直接成本百分率法,,,,,重置核算法計算公式,重置成本 ＝直接成本＋間接成本 ＝直接成本＋直接成本×間接

9、成本占直接成本的比率間接成本有幾種計算方法？,,間接成本計算方法,1.按人工成本比例法計算： 間接成本=人工成本總額X分配率 成本分配率=間接成本額/人工成本額2.按單位價格法計算： 間接成本= 工作量（按工日或工時）*單位價格／工日或工時[又稱單位工作量價格]3.按間接成本百分率法計算：間接成本=直接成本*間接成本占直接成本百分比,例題：重置設(shè)備一臺，現(xiàn)行市價每臺6萬元，運(yùn)雜費0．

10、l萬元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析計算，安裝成本中每元人工成本的間接成本為0．8元。該機(jī)器設(shè)備重置成本為多少？,答案：直接成本 61 800 元其中：買價 60 000 元 運(yùn)雜費 1000 元安裝成本

11、 800元其中：原材料 300元 人工 500元 間接成本（安裝成本） 400元 重置成本合計 62 200元,重置成本＝（60000＋1000＋800）＋40

12、0＝62200,CASE 1 某企業(yè)重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺8萬元，運(yùn)雜費2000元，直接安裝成本1000元，其中原材料200元，人工成本800元。根據(jù)統(tǒng)計分析知，該企業(yè)當(dāng)期總?cè)斯こ杀緸?000元，總間接成本為3000元，則該機(jī)器的重置成本為多少？,重置核算法舉例,,間接成本（安裝成本=總間接成本*該資產(chǎn)人工成本/總?cè)斯こ杀荆?直接成本=80000+2000+1000=83000（元）其中：買價8

13、0000元 運(yùn)雜費2000元 安裝成本1000元 （其中：原材料200元；人工800元）間接成本（安裝成本=總間接成本*該資產(chǎn)人工成本/總?cè)斯こ杀荆?=3000*800/4000=600元 故重置成本合計83600元,參考答案：,1、重置核算法的類型購買型自建型——要考慮建造方的合理收益2、劃分細(xì)節(jié)——即按成本歸集的原理劃分若干成本項目,重置核算法注意事項,,（二）市場詢

14、價法,（三）物價指數(shù)法,這種方法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價值）調(diào)整為重置成本的一種方法，計算公式為：   重置成本=被估資產(chǎn)的賬面原值*物價變動指數(shù)物價變動指數(shù)，可從物價指數(shù)推算，物價指數(shù)分為定基物價指數(shù)、環(huán)比物價指數(shù),（三）物價指數(shù)法 （續(xù)）,1. 定基物價變動指數(shù)是評估時點的物價指數(shù)與資產(chǎn)購建時點的物價指數(shù)之比，即：  定基物價變動指數(shù)=評估時點的定基物

15、價指數(shù)/資產(chǎn)購建時點的定基物價指數(shù)重置成本=被估資產(chǎn)的賬面原值*定基物價變動指數(shù),,2.環(huán)比物價變動指數(shù)=（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100%   式中：an——第n年環(huán)比價格指數(shù)，n=1、2、3、4、5……n 重置成本=被估資產(chǎn)的賬面原值*環(huán)比物價變動指數(shù),應(yīng)用價格指數(shù)法的注意事項,1、價格變動指數(shù)盡量使用個別價格變動指數(shù)。 2、價格指數(shù)法計算的

16、成本是復(fù)原重置成本。3、價格指數(shù)法適用于數(shù)量多、價值低的大宗資產(chǎn)。4、公式中，價格變動指數(shù)可以是定基價格指數(shù)或環(huán)比價格指數(shù),物價指數(shù)法舉例,CASE 某被估資產(chǎn)購建于1994年，賬面原值為50000元，當(dāng)時該類資產(chǎn)的定基物價指數(shù)為95%， 評估時該類資產(chǎn)的定基物價指數(shù)為160%，被評估資產(chǎn)的重置成本為多少？,被評估資產(chǎn)重置成本 =50000*（160%/95%）=84210元,物價指數(shù)法與重置核

17、算法的比較（補(bǔ)）,物價指數(shù)法和重置核算法都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上，但兩者存在以下不同： （1） 計價基礎(chǔ)不同：物價指數(shù)法建立歷史成本基礎(chǔ)上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。 （2）估算的重置成本不同：物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了物價變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變動化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成

18、本。,思考：,一項科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會（ ） A、偏高 B、偏低 C、與實際一致,,A,（四）功能價值法,也稱生產(chǎn)能力比例法或功能成本法 這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。包括兩種情況：A、功能與價值呈線性關(guān)系：功能價值法B、功能與價值呈非線性關(guān)系：規(guī)模經(jīng)濟(jì)效

19、益指數(shù)法,功能成本法,基本原理： 性能與成本之間的關(guān)系可用某一確定的 關(guān)系式（稱為功能成本函數(shù)）加以描述。 注意：這種方法要尋找參照物一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn),,A、線性關(guān)系：功能價值法 前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的重置成本與其功能（生產(chǎn)能力-年產(chǎn)量）成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，重置成本越高，而且是成正比例變化。計算公式為：   被評估資產(chǎn)重置成本=（被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量）×

20、;參照物重置成本,,功能價值法,被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量* 參照物重置成本參照物年產(chǎn)量,A、確定被估資產(chǎn)的年產(chǎn)量；B、尋找參照物；C、確定參照物的重置成本重置成本及年產(chǎn)量；D、按公式計算被估資產(chǎn)的重置成本。,功能成本法的估算步驟：,CASE 已知重置全新機(jī)器設(shè)備一臺，其價值為5萬元，年產(chǎn)量為500件，現(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為400件，其重置成本應(yīng)為（   ）。   A、4萬元   B、5萬元

21、   C、4—5萬元   D、無法確定,功能成本法,A,B、非線性關(guān)系：規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量 * 參照物重置成本參照物年產(chǎn)量,資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力不成線形關(guān)系,,,x,,由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，即功能與成本成非線性正相關(guān)。,,x 是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，一般介于0.4~1之間。,（五）綜合比例法,利用某類資產(chǎn)中有

22、代表性資產(chǎn)的重置成本與歷史成本的比例確定調(diào)整系數(shù)，來調(diào)整被評估資產(chǎn)的歷史成本,二、實體性貶值及其成新率的估算,,觀察法,使用年限法（重）,修復(fù)費用法,,（一）觀察法 是指由專業(yè)知識和經(jīng)驗豐富的工程技術(shù)人員對被估資產(chǎn)的主要實體部分進(jìn)行技術(shù)鑒定來確定其損耗程度，從而估算實體性貶值的方法。計算公式為： 資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×實體性貶值率 注意：成新率與實體性

23、貶值率含義、計算公式及關(guān)系,觀察法---重置成本*（1—成新率）,,實體性貶值的估算,（二）使用年限法,該方法通過確定已使用年限占資產(chǎn)總使用年限的比值來確定實體性貶值的一種方法。,,,公式計算法,,實體性貶值額=重置成本* 實際已使用年限/總使用年限,,實際已使用年限=名義已使用年限*資產(chǎn)利用率,,截至評估日資產(chǎn)累計實際利用時間截至評估日資產(chǎn)累計法定利用時間,總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。計算公式為：  

24、; 總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限   實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率   名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評估時的年限。 實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。,注：,,資產(chǎn)利用率計算公式為：   資產(chǎn)利用率=截至評估日資產(chǎn)累計實際利用時間/截至評估日資產(chǎn)累計法定利用時間&

25、#215;100%（時間換算為小時）,,當(dāng)資產(chǎn)利用率＞1時，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長；當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率＜1時，表示開工不足，資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限CASE,（三）修復(fù)費用法,該方法是將被評估資產(chǎn)修復(fù)成全新狀況資產(chǎn)所需要的成本費用來確定資產(chǎn)實體性貶值的一種方法。 成新率=1-（不可修復(fù)性損耗+可修復(fù)性損耗

26、）/重置成本修復(fù)費用法適用于預(yù)計使用年限難以估測的資產(chǎn)，如大壩、水庫,三、功能性貶值估算,,,功能性貶值額的估算,功能性貶值率的估算,,,A、超額投資成本引起的功能性貶值B、超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值C、利潤減少額引起的功能性貶值,,功能性貶值估算（重難點）,（一）功能性貶值的分類A、超額投資成本引起的功能性貶值 超額投資成本主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用，使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低。

27、 超額投資成本=復(fù)原重置成本-更新重置成本。,,B、超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值 是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設(shè)備在運(yùn)營費用低于老設(shè)備。如人耗、能耗、物耗、維修費、生產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量。 超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值是設(shè)備未來超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值。或被評估資產(chǎn)功能性貶值=年凈超額運(yùn)營成本×（P/A,i,n）,1.將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本C0與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本C1進(jìn)行超額因素比

28、較   2.計算二者的差別，確定年超額運(yùn)營成本=C0-C1。 3.確定凈超額運(yùn)營成本---超額運(yùn)營成本扣除所得稅以后的余額（C0-C1）*(1-T) 。 T---企業(yè)所得稅稅率   4.估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命n,（三）超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值的估算程序---重,,5.以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率i將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值）

29、 被評估資產(chǎn)功能性貶值= （C0-C1）*(1-T) ×（P/A,i,n）CASE,C、利潤減少額,被評估資產(chǎn)功能性貶值=年凈利潤減少額×（P/A,i,n）,,四、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算,,,經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟?fàn)幖觿?，社會總需求減少，導(dǎo)致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費用直線上升，從而減少了

30、收益；,,,（4）通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營成本加大； （5）產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用壽命； 一般情況下，當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時，不計算經(jīng)濟(jì)性貶值。,,,估算方法： （（一）間接法；（二）直接法）（一） 經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1—（實際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）X]×100% 經(jīng)濟(jì)性貶值額=（重置成本-實體性貶值—功能性貶值）×經(jīng)濟(jì)性貶值率（二） 經(jīng)濟(jì)性貶值＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可

31、預(yù)見的經(jīng)濟(jì)收益損失額×（1－所得稅 率）×現(xiàn)值系數(shù)如書例2－16,,,例1：某電視機(jī)生產(chǎn)廠家，其電視機(jī)生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺，由于市場競爭加劇，該廠電視機(jī)產(chǎn)品銷售量銳減，企業(yè)不得不將電視機(jī)生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬臺(銷售價格及其他條件未變)。這種局面在今后很長一段時間內(nèi)難以改變。請估算該電視機(jī)生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。評估師根據(jù)經(jīng)驗判斷，電視機(jī)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為0.6，要求估算經(jīng)濟(jì)性貶值率，如果已知該電視機(jī)生產(chǎn)線

32、的全新重置成本為2000萬元，實體性貶值率為15％，功能性貶值額為重置成本的10％，則經(jīng)濟(jì)性貶值額為多少？該生產(chǎn)線最終的成本價格為多少？,,,設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率為： =[1-（70000/100000）0.6]×100%=19%實體性貶值額為2000×15％＝300萬元功能性貶值額為2000×10％＝200萬元經(jīng)濟(jì)貶值額為（2000－300－200）×19％＝285萬元設(shè)備的

33、成本價值＝2000－300－200－285＝1215萬元,,,例2：如果該電視機(jī)生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價銷售電視機(jī)。假定原電視機(jī)銷售價格為2000元/臺，經(jīng)測算每年完成10萬臺的銷售量，售價需降至1900元/臺，即每臺損失毛利100元。經(jīng)估算，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報酬率為10%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值額。,,,計算過程如下：經(jīng)濟(jì)性貶值額=(100×100000)×（1-3

34、3%）×（P/A，r，n）=16662230(元),參考答案,經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-（實際產(chǎn)量/設(shè)計產(chǎn)量）=1－ =1-經(jīng)濟(jì)性貶值額= 500 ×經(jīng)濟(jì)性貶值率,特別提示,不是所有的被評估資產(chǎn)都需要計算經(jīng)濟(jì)學(xué)貶值一般，只有單獨計算收益的資產(chǎn)才計算，如一條生產(chǎn)線，一個車間等,重置成本法的評估程序,,確定被評估資產(chǎn),,確定已使用年限、尚可使用年限、總使用年限,,確定重置成本,

35、,確定有形、無形損耗,,評估初步結(jié)果,,無錯誤?,,評估結(jié)果,,,,第三節(jié) 成本法的具體應(yīng)用及優(yōu)缺點,某企業(yè)將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對該資產(chǎn)進(jìn)行評估。具體資料如下： 該資產(chǎn)賬面原值270萬元，凈值108萬元，按財務(wù)制度規(guī)定，該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計折舊年限20年。經(jīng)調(diào)查分析確定：按現(xiàn)在市場材料價格和工資費用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費用支出為480萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)計錄，該資產(chǎn)截至評估基準(zhǔn)日的法定利用

36、時間為57600小時，實際累計利用時間為50400小時。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。,CASE,一、成本法的具體應(yīng)用,,又知該資產(chǎn)由于設(shè)計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比較，每年多支出營運(yùn)成本3萬元（該企業(yè)所得稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%）。,,根據(jù)上述資料，采用成本法評估該資產(chǎn)（1）資產(chǎn)利用率、實際使用年限（2）成新率、實體性貶值率（3）功能性貶值（4）資產(chǎn)評估值（不考慮資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值

37、，已知（P/A，10%，8）= 5.3349 ）,（1） 資產(chǎn)利用率：50400/57600×100%=87.5% 實際使用年限： 20×87.5%=17.5年 （2）確定成新率： 成新率=8/（20×87.5%+8）×100%=31.37% 實體性貶值率=1- 31.37% =68.63%（3）確定功能性貶值： 功能性貶值=3×（1-33%）×（P/A，1

38、0%，8）=2.01×5.3349=10.72（萬元）（4）評估值=480×31.37%-10.72=139.856,參考答案：,某工廠一生產(chǎn)車間被外資兼并，現(xiàn)對該生產(chǎn)線進(jìn)行單項評估，據(jù)資料查實，該生產(chǎn)線歷史總成本為300萬元，其他數(shù)據(jù)包括：（1） 通過細(xì)節(jié)分析，如重置該生產(chǎn)線，需材料費14萬元，人工費2.8萬元，零部件1.9萬元，施工管理費1.1萬元，臨時設(shè)施費1.2萬元，機(jī)器設(shè)備費581萬元。（2）該生產(chǎn)線10

39、年前購建，預(yù)計還可使用15年，自動化程度較低，與普遍使用的同類設(shè)備相比，多用20名工人，每人每年工資2500元，所得稅率為55%，折現(xiàn)率取10%。由于市場疲軟，該生產(chǎn)線產(chǎn)品處于蕭條狀況，生產(chǎn)能力只能達(dá)到80% (取x=0.7，已知0.80.7 =0.85， （P/A，10%，15）=7.6061) 。,Case,,求： 該生產(chǎn)線的重置成本、功能性損耗、經(jīng)濟(jì)性損耗和無形損耗和現(xiàn)行市價。,A．重置成本=14+2.8+1.9+1.1

40、+1.2+581=602萬元B．功能性損耗R=（1-55%）0.25×20 × （P/A，10%，15） =17.1萬元。C．經(jīng)濟(jì)性損耗=602[1-（80/100）x]=90.3萬元。(取x=0.7)D．無形損耗=功能性損耗+經(jīng)濟(jì)性損耗=17.1+90.3=107.4萬元E．有形損耗=602×10/（10+15）=240.8萬元（2） 現(xiàn)行市價=重置成本—有形損耗—功能性損耗—經(jīng)濟(jì)性損耗：=60

41、2—240.8—17.1—90.3=253.8萬元,參考答案,,,,綜合習(xí)題,例1：某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為1000個/月,已使用三年，目前狀態(tài)良好，觀察估計其實體性貶值為15%，在生產(chǎn)技術(shù)方面，此生產(chǎn)線為目前國內(nèi)先進(jìn)水平。但是由于市場競爭激烈，目前只能運(yùn)行在750個/月的水平上。假設(shè)已知其更新重置成本為1000000元，這類設(shè)備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)X=0.7。估算此生產(chǎn)線運(yùn)行于750個/月的經(jīng)濟(jì)性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場價值。,,,

42、計算過程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）實體性貶值=1000000×15%=150000(元)（3）功能性貶值=0（4）經(jīng)濟(jì)性貶值率 =[1-（750/1000）0.7]×100%=18.5%（5）經(jīng)濟(jì)性貶值 =(1000000-150000)×18.5%=154.700(元)資產(chǎn)評估價值 =1000000-150000-1

43、54700=695300(元),,,例2：被評估設(shè)備建于1986年，帳面價值100000元，根據(jù)評估人員的調(diào)查、檢查、對比分析得到以下數(shù)據(jù)：（1）從1986年至1996年每年的設(shè)備價格上升率為10%；（2）該設(shè)備的月人工成本比替代設(shè)備超支1000元；（3）被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，所得稅率為33%；（4）該設(shè)備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的50%，經(jīng)技術(shù)檢測該設(shè)備尚可使用5年，

44、在未來5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計要求。,,,要求：估算被評估設(shè)備1996年的重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值及被評估設(shè)備的評估值。（1）計算重置成本重置成本=100000×（1+10％）10=259374.25（元）（2）計算實體性貶值實體性貶值率=10×50%÷（10×50%+5）=50%實體性貶值=259374.25×50%=1296870.125（元）,,

45、,（3）計算功能性貶值年超額運(yùn)營成本=12×1000=12000（元）年超額運(yùn)營成本凈額=12000×（1-33%）=8040 功能性貶值=8040×(P/A，10%，5)=8040×3.7908=30478.03（4）計算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值=0（5）計算被評估設(shè)備評估值評估值=339894.75-159291.81-30478.03 =150124.9

46、1,二、成本法的優(yōu)缺點,優(yōu)點,缺點,考慮了資產(chǎn)損耗,工作量大,歷史資料局限,經(jīng)濟(jì)性貶值的不準(zhǔn)確性,公平真實：單項資產(chǎn)；應(yīng)用廣泛,,成本法的優(yōu)點,很強(qiáng)的適應(yīng)性可廣泛運(yùn)用于單項資產(chǎn)評估可對不同性質(zhì)的貶值因素分別計算,成本法的缺點,較大的工作量貶值額的估算中主觀因素較大對未來的經(jīng)濟(jì)條件未作分析，也不能充分估測資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值不適用下列資產(chǎn)評估：資產(chǎn)的性質(zhì)不滿足重置假設(shè)；價值不取決于成本以及隨著時間推移不具有貶值因素的資產(chǎn),,,下列資

47、產(chǎn)不宜應(yīng)用重置成本法進(jìn)行價值評估,1.資產(chǎn)的 市場價值不主要取決于其成本的 資產(chǎn)2.不可再生、不可復(fù)制的資產(chǎn)（耕地、煤）3.不隨時間推移而貶值的資產(chǎn)（古董、文物）,第四節(jié) 評估方法的比較與選擇,一、評估方法之間的關(guān)系,（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系理論上說，當(dāng)不同評估方法的評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)以及運(yùn)用不同評估方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)保持一致或者合理，則多種方法對于同一資產(chǎn)的評估結(jié)果應(yīng)該趨于一致。因而，評估人員經(jīng)常運(yùn)用

48、多種評估方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)，并作相互驗證。當(dāng)多種方法得出的結(jié)果出現(xiàn)較大差異，可能的原因有五個方面,如書P159。,一、評估方法之間的關(guān)系,（二）資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別每一種評估方法都有其自成一體的運(yùn)用過程，都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ)，評估結(jié)論也都是從各個不同的角度反映資產(chǎn)的價值。因此，各種評估方法又是有區(qū)別的。由于評估的特定目的的不同，評估時市場條件上的差別，以及評估時對評估對象使用狀態(tài)設(shè)定的差異，需要評估的資產(chǎn)價值類型也

49、是有區(qū)別的。評估人員應(yīng)該針對特定的價值類型，選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務(wù)。結(jié)果：教材P160 表5—4,二、資產(chǎn)評估方法的選擇,選擇的過程，即三個層面的選擇：其一是關(guān)于資產(chǎn)評估基本技術(shù)思路的選擇；其二是選擇實現(xiàn)各種評估技術(shù)思路的具體評估方法；其三是對運(yùn)用各種具體方法涉及的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)進(jìn)行選擇。要注意幾個問題：評估方法的選擇要與評估目的、評估時的市場條件、被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)以及資產(chǎn)的價值類型相適應(yīng)。評估