長沙市商業(yè)發(fā)展研究報告

1、長沙市商業(yè)發(fā)展調(diào)研報告,一、宏觀環(huán)境分析,2,1.1、城市概況—區(qū)位,3,資料來源：百度百科，中國地圖網(wǎng),長沙，湖南省省會，國家首批歷史文化名城，國家綜合配套改革試驗區(qū)之一，國家級兩化融合試驗區(qū)之一，湖南省的政治、經(jīng)濟、文化、科教商貿(mào)中心。歷史上涌現(xiàn)眾多名人，留下眾多的歷史文化遺跡，成為首批國家歷史文化名城。東西長約230公里，南北寬約88公里，全市土地面積1.1819萬平方公里。,,,1.2、城市概況—人口,4,長沙市總面積11189

2、km²，2015年常住人口743.18萬，人口密度為700人/km²。,2015年長沙市常住人口743.18萬，其中市區(qū)常住人口361.99萬，人口密度較小，土地面積寬廣。,數(shù)據(jù)來源：湖南省統(tǒng)計公報，紅色方框內(nèi)為長沙市主城區(qū)數(shù)據(jù),長沙市登記從事第二、第三產(chǎn)業(yè)人員多。,其中市區(qū)面積為2182.75km²，人口361.99萬，人口密度為1658人/km²。,,5,長沙市2015年末全市戶籍總?cè)丝?22

3、.98萬人。全年出生人口75728人，人口出生率14.48‰；人口自然增長率9.65‰。,數(shù)據(jù)來源：歷年長沙市統(tǒng)計公報,1.2、城市概況—人口,1.3、城市概況—交通,6,長沙是國家交通樞紐，是連接京廣高速鐵路及滬昆高速鐵路的重要樞紐，鐵路公路交通發(fā)達(dá)。,,,資料來源：長沙政府網(wǎng)、百度百科,長沙是國家交通樞紐，京廣鐵路貫穿城區(qū)南北，滬昆鐵路連接?xùn)|西；京廣高速鐵路與滬昆高速鐵路在長沙火車南站交匯。長沙站位于芙蓉站車站中路與五一大道交匯處

4、以東、京廣線客車外繞線上。京廣鐵路、石長鐵路及長株潭城際鐵路在本站交匯。,連接和貫穿長沙城區(qū)的高速公路有京港澳、長永、長吉、長張、長潭西、長沙繞城高速公路、機場和長株高速等長沙在城市的東南西北各設(shè)立了長途汽車站，在長沙火車站設(shè)立了長株潭客運汽車站。,1.3、城市概況—交通,7,資料來源：百度百科,長沙黃花國際機場可直達(dá)全國75個主要城市和數(shù)十個境外城市，且長沙擁有全國最大的內(nèi)河主樞紐港。,8,2.1、城市經(jīng)濟—GDP,截止2015年底

5、，長沙市GDP總體規(guī)模達(dá)到8510.13億元，在全省排名第一，人均GDP達(dá)到11.54萬元。,數(shù)據(jù)來源：湖南省統(tǒng)計公報,長沙市經(jīng)濟保持較快的發(fā)展態(tài)勢，2015年長沙市GDP總體規(guī)模達(dá)到8510.13億元，在全省排名第一，人均GDP達(dá)到11.54萬元。,2015年湖南省各地級市年度GDP比,2.2、城市經(jīng)濟—居民消費及固定投資,長沙市社會消費品零售總額從2011年的2215.34億元增長至2015年的3690.59億元，增長1.67倍。

6、長沙市固定投資從2011年的3510.24億元增長至2015年的6363.29億元，增長1.81倍，年平均增長率達(dá)到20.4%。2015年長沙市財政收入為1113.48億。,9,2011年以來，長沙市社會消費品總額及固定投資額快速增長。2015年社會消費品零售總額為3690.59億元，固定投資額為6363.29億元。,數(shù)據(jù)來源：長沙市歷年統(tǒng)計公報,10,長沙市城鎮(zhèn)居民人均可支配持續(xù)增長，2015年收入達(dá)到39961元。,長沙城鄉(xiāng)居民可

7、支配收入差距較大，截止2015年底，城鎮(zhèn)居民收入是農(nóng)村居民收入的1.69倍，城鎮(zhèn)居民人均收入為39961元。,數(shù)據(jù)來源：長沙市歷年統(tǒng)計公報,長沙市農(nóng)村居民人均可支配收入達(dá)到增長較快，2015年達(dá)到23601元，平均增長率超過13.86%。,2.3、城市經(jīng)濟—人均收入與支出,11,3.1、城市發(fā)展規(guī)劃—城市價值,內(nèi)陸交通樞紐——通向兩廣沿 海和西南邊陲的前緣地帶；上海、 廣州、重慶、武漢四大城市的輻 射可在此產(chǎn)生疊加效應(yīng)。,長沙區(qū)域地位：

8、中部重點城市，起著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用。,長沙在全國戰(zhàn)略布局中發(fā)揮著 承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用， 既得益于沿海市場的強勁輻射， 又受惠于內(nèi)陸市場的全面聯(lián)動,數(shù)據(jù)來源：長沙市規(guī)劃局,12,（1）中心城市——長沙都市區(qū)逐步建設(shè)成為我國中部地區(qū)的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市,規(guī)劃應(yīng)強化綜合服務(wù)職能，增強輻射帶動能力。（2）副中心城市2個瀏陽城區(qū):瀏陽的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，工業(yè)以煙花生產(chǎn)及其輔助工業(yè)為主，相應(yīng)發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工、醫(yī)

9、藥工業(yè)及先進制造業(yè)；寧鄉(xiāng)城區(qū)：為寧鄉(xiāng)政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，工業(yè)以食品、機械、化工、建材等為主。,市域范圍內(nèi)形容1個中心城市（長沙都市區(qū)）、2個副中心城市（瀏陽城區(qū)、寧鄉(xiāng)城區(qū)）及若干個建制鎮(zhèn)的“一主兩副”格局。,3.1、城市發(fā)展規(guī)劃—城市總體發(fā)展布局,長沙都市區(qū),瀏陽城區(qū):,寧鄉(xiāng)城區(qū),數(shù)據(jù)來源：長沙市規(guī)劃局,13,13,3.2、城市發(fā)展規(guī)劃—中心城區(qū)空間發(fā)展布局,資料來源：長沙市規(guī)劃局網(wǎng)站,長沙市中心城區(qū)總體規(guī)劃：一軸兩帶多中心、

10、一主兩次六組團。,一軸指湘江服務(wù)功能軸；兩帶指北部發(fā)展帶和南部發(fā)展帶； 一主為主城區(qū)（河西、河?xùn)|2大商務(wù)區(qū)）；兩次為河西片區(qū)、星馬片區(qū)； 六組團為坪埔組團、高星組團、金霞組團、 暮云組團、黃榔組團和空港組團； 從城市中心來看，明確提出了城市主中心 為河?xùn)|CBD及河西CBD。,14,“三區(qū)一高地”：即高端制造研發(fā)轉(zhuǎn)化基地和創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體的新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)，全國“兩型”社會建設(shè)引領(lǐng)區(qū)，長江經(jīng)濟帶內(nèi)陸開放高地

11、。核心區(qū)域面積：490平方公里 地域：包括岳麓區(qū)、望城區(qū)和寧鄉(xiāng)縣部分區(qū)域，核心區(qū)域為岳麓區(qū)岳麓街道等15個街道、望城區(qū)喻家坡街道等8個街道以及寧鄉(xiāng)縣金洲鎮(zhèn)，覆蓋長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和望城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)3個國家級園區(qū)。,3.3、城市發(fā)展規(guī)劃—重點發(fā)展區(qū)域,湘江新區(qū)最長沙重要的發(fā)展區(qū)域，按照2015年國家發(fā)改委印發(fā)的《湖南湘江新區(qū)總體方案》，將湘江新區(qū)戰(zhàn)略定位為“三區(qū)一高地”。,數(shù)據(jù)來源：長沙市規(guī)劃局,15,規(guī)劃到

12、2020年：中心城區(qū)人口為629萬人、城區(qū)面積為629㎡。,資料來源：長沙市政府門戶網(wǎng)站,3.4、城市發(fā)展規(guī)劃—城區(qū)面積與人口規(guī)劃,根據(jù)長沙市2015年統(tǒng)計，建成區(qū)人口已達(dá)400萬人，建成區(qū)面積已達(dá)294.39平方公里。,3.5、城市發(fā)展規(guī)劃—產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,16,根據(jù)《長沙市產(chǎn)業(yè)空間布局總體規(guī)劃2014-2020年》，長沙市產(chǎn)業(yè)將規(guī)劃建設(shè)“三廊三圈九片”的布局。,三廊——即湘江綜合服務(wù)走廊、瀏長寧制造業(yè)走廊、三臨開放經(jīng)濟走廊；三圈——即都

13、市服務(wù)集合圈、近郊產(chǎn)城融合圈、遠(yuǎn)郊生態(tài)屏障圈。九片——即九大重點發(fā)展片區(qū)包括中央商務(wù)區(qū)、濱江綜合服務(wù)區(qū)、東部星馬先進制造業(yè)片區(qū)、東部臨空臨鐵產(chǎn)業(yè)片區(qū)、西部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)、北部開放型經(jīng)濟片區(qū)、南部融城綜合服務(wù)片區(qū)、瀏陽綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)、寧鄉(xiāng)綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)。,長沙市將力推“六大集群”發(fā)展，2016-2018年重點打造在工程機械、汽車及零配件、生物醫(yī)藥、電子信息及現(xiàn)代物流、新能源及新材料、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)集群。,17,資料來源：長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點

14、布局規(guī)劃,零售商業(yè)規(guī)劃,城市商業(yè)中心規(guī)劃：至2020年共計形成33個。,4.1、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃,專業(yè)市場規(guī)劃：在三環(huán)線周邊及外圍地區(qū)形成十大專業(yè)市場群，為市內(nèi)市場外遷提供承接地。,規(guī)劃的十大專業(yè)市場群為：望城經(jīng)開區(qū)市場群、金霞經(jīng)開區(qū)市場群、丁字市場群、安沙鎮(zhèn)市場群、黃興鎮(zhèn)市場群、跳馬鎮(zhèn)（白竹）市場群、蓮花鎮(zhèn)市場群、雙江口鎮(zhèn)市場群、鎮(zhèn)頭鎮(zhèn)市場群、永安鎮(zhèn)市場群。,4.1、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃,資料來源：長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃,24,4.2、商業(yè)

15、部分網(wǎng)點規(guī)劃一覽表,25,26,長沙市宏觀環(huán)境表現(xiàn)良好， GDP總量8510.13億元，建成區(qū)人口約400萬人，建成區(qū)面積約294.39平方公里 ，城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點空間布局明確。,,5、小結(jié),27,二、商貿(mào)電商發(fā)展分析,28,1.1、專業(yè)市場總體分布,長沙市專業(yè)市場主要分布在火車站市場群、高橋市場群、紅星市場群、五一大道市場群、世界之窗周邊、汽車西站周邊、銀盆嶺周邊。,高橋市場群現(xiàn)有專業(yè)市場26個，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為建材、家居、食品副食品

16、、小商品等。,五一市場群現(xiàn)有專業(yè)市場14個，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為建材、家居、紡織服裝等。,紅星市場群現(xiàn)有專業(yè)市場16個，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為建材、家居等。,火車站市場群現(xiàn)有專業(yè)市場43個，主要經(jīng)營電子數(shù)碼、家居、建材、服裝紡織等。,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,高橋市場群,火車站市場群,紅星市場群,五一市場群,火車站市場群約占30%，高橋市場群約占24%，五一市場群約為10%，紅星市場群約為10%其他區(qū)域約占26%。,29,1.2、專業(yè)市場總體市

17、場數(shù)據(jù),長沙市調(diào)研的110個專業(yè)市場經(jīng)營面積達(dá)到330萬㎡，拆遷改造面積77.33萬㎡ ，在建面積、規(guī)劃面積約為165萬㎡。,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,長沙市現(xiàn)有專業(yè)市場經(jīng)營面積達(dá)到330萬㎡，整個專業(yè)市場總體入住率達(dá)到73.4%以上，經(jīng)營商戶達(dá)到16492戶。專業(yè)市場待拆遷與改造面積為77.33㎡ ，占現(xiàn)有經(jīng)營面積的23.4%。在建、規(guī)劃面積約為165萬㎡ ，約為現(xiàn)有經(jīng)營面積的0.5倍。,30,長沙市專業(yè)市場待拆遷與改造面積

18、占現(xiàn)有經(jīng)營面積的23.4%，在建、規(guī)劃面積約為現(xiàn)有經(jīng)營面積的50%。,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,1.2、專業(yè)市場總體市場數(shù)據(jù),,50%,,,23.4%,84.4%,31,1.3、專業(yè)市場—各業(yè)態(tài)經(jīng)營數(shù)據(jù),長沙市專業(yè)市場經(jīng)營面積中，建材、家居、小商品、食品副食品的經(jīng)營面積所占比重最大，其次為紡織、旅游文化、電子數(shù)碼。,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,32,1.4、專業(yè)市場—各業(yè)態(tài)拆遷數(shù)據(jù),長沙市專業(yè)市場中拆遷比例較大的業(yè)態(tài)為建材。

19、長沙市專業(yè)市場拆遷面積中，服裝市場拆遷面積為375213.9㎡，占比47.66%。,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,33,1.5、專業(yè)市場—各業(yè)態(tài)在建數(shù)據(jù),長沙市各專業(yè)市場的在建量大，主要是小商品與服裝紡織業(yè)態(tài)，共計609萬㎡。,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,34,1.5、專業(yè)市場—各業(yè)態(tài)規(guī)劃數(shù)據(jù),長沙市各專業(yè)市場的規(guī)劃體量大，主要是建材、家居和小商品業(yè)態(tài)，共計165萬㎡；其他規(guī)劃大型市場由于只有規(guī)劃，未有實質(zhì)性的業(yè)態(tài)分布，暫未計算在

20、內(nèi)。,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,35,重點業(yè)態(tài)——食品副食品長沙市食品副食品市場主要集中分布在以高橋商圈為核心的范圍內(nèi)，其余市場群只有少量分布。其中以高橋大市場農(nóng)副產(chǎn)品城、長沙茶市、高橋廣東食品城、高橋火炬大市場、高橋酒類批發(fā)市場、神龍茶都等為主。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，食品副食品的拆遷面積和在建面積均為98124.02㎡ ，市場較成熟、體量飽和。,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,1.6、專業(yè)市場—重點業(yè)態(tài),36,1.6、專業(yè)市場—重點

21、業(yè)態(tài),數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,重點業(yè)態(tài)——家居長沙市家居市場除五一大道市場群外，其他四個市場均有分布，規(guī)劃基本完善，經(jīng)營狀況一般。以居然之家、紅星美凱龍、新芙蓉國際家居廣場、井灣子國際等為主。家居市場拆遷有美凱龍賀龍商業(yè)廣場店于2015年2月閉館，合并到雨花區(qū)美凱龍店，建筑面積約20000㎡，在建市場主要是高嶺國際商貿(mào)城，在建面積為28萬㎡，其他灣田，金橋大市場也有規(guī)劃，具體面積不詳，現(xiàn)有市場量處于飽和狀態(tài),馬家?guī)X市場群,

22、1.7、專業(yè)市場—典型市場,典型市場——高嶺國際商貿(mào)城,高嶺國際商貿(mào)城位于長沙市開福區(qū)北二環(huán)，預(yù)計總投資500億、規(guī)劃用地7800畝，涵蓋43大市場集群。項目總規(guī)劃建筑面積960萬㎡，已建成68萬㎡，其中家居13萬㎡，招商已基本完成，租金20-50元/㎡/月，家居市場計劃今年4月開業(yè)。,營銷中心內(nèi)部實景,家具廣場外部實景,家具廣場內(nèi)部實景,副食品館實景,37,1.7、專業(yè)市場—典型市場,典型市場——居然之家(湘江世紀(jì)城店),居然之家市場

23、于2014年2月開業(yè)，總建筑面積約8萬㎡，經(jīng)營面積5.5萬㎡，總體入住率達(dá)到90%，商鋪數(shù)為204戶，租金約為100—130元/月/㎡。,38,1.7、專業(yè)市場—典型市場,典型市場——高橋大市場農(nóng)副產(chǎn)品城,高橋大市場農(nóng)副產(chǎn)品城于2016年1月開業(yè)，是湖南高橋大市場其中重要一部分，定位輻射中南五省，形成集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)零售、物流配送、信息互換、檢測檢驗于一體的綜合性農(nóng)副產(chǎn)品中轉(zhuǎn)與集散的專業(yè)市場。,39,典型市場——高橋火焰大市場,高橋火焰大

24、市場位于長沙市雨花區(qū)馬王堆南路和民主路交界處，于1998年開業(yè)，經(jīng)營面積約8萬㎡。由高橋火焰文體商貿(mào)城、名酒城、電動車市場、干貨辣椒城、神農(nóng)茶都5部分組成。原火焰鞋業(yè)批發(fā)城和火焰紙品批發(fā)城已轉(zhuǎn)為神農(nóng)茶都。,1.7、專業(yè)市場—典型市場,40,41,①芯城科技園②中電軟件園③麓谷企業(yè)廣場,調(diào)研區(qū)域內(nèi)電商產(chǎn)業(yè)園8個，已建成6個，多分布于河西；河?xùn)|為傳統(tǒng)企業(yè)聚集區(qū)，電商產(chǎn)業(yè)園處于規(guī)劃階段,2.1、電商產(chǎn)業(yè)園—總體分布,河西電商產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū)：

25、長沙重點電商企業(yè)聚集區(qū)區(qū)，已建成面積118.8萬㎡，入駐電商企業(yè)773家，匯集了甲骨文、百度、御泥坊等電商企業(yè)，發(fā)展勢頭良好。,④麓谷信息港⑤長沙軟件園⑥富尤電商產(chǎn)業(yè)園,⑦國家電子商務(wù)示范園區(qū)⑧雨花區(qū)電商產(chǎn)業(yè)園,河?xùn)|電商產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū)：長沙傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，希望通過與互聯(lián)網(wǎng)的融合推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，尚處于規(guī)劃階段，面臨政策、規(guī)劃等問題。,備注：紅色為已建成園區(qū)，藍(lán)色為規(guī)劃園區(qū)，根據(jù)調(diào)研資料整理得出,1,42,已建成電商產(chǎn)業(yè)園6個，建筑面

26、積118.8萬㎡，入駐電商企業(yè)773家，入園政策、配套等相對完善。,2.2、電商產(chǎn)業(yè)園—總體數(shù)據(jù),43,中國電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、雨花電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園正處于規(guī)劃階段，合計占地接近2萬畝，尚面臨政策、規(guī)劃等問題。,2.2、電商產(chǎn)業(yè)園—總體數(shù)據(jù),雨花電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園行政樓,雨花電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園周邊路況,44,3、小結(jié),45,三、商業(yè)發(fā)展分析,46,1、商業(yè)發(fā)展—總體分布,長沙市目前的商業(yè)布局主要分為以下十個商圈。,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,

27、五一廣場商圈是長沙市的核心商圈，區(qū)位優(yōu)勢明顯，客流量大。星沙商圈和榮灣鎮(zhèn)商圈是岳麓區(qū)和長沙縣的區(qū)級老商圈，分別位于兩地的核心區(qū)域，客流量較大；河西商圈、梅溪湖商圈為長沙的新興商圈，未來發(fā)展空間較大；紅星商圈和高橋商圈均為市內(nèi)發(fā)展較快的商圈，已有眾多品牌商業(yè)入駐。,,,,東塘商圈,,河西商圈,星沙商圈,高橋商圈,,紅星商圈,五家?guī)X商圈,梅溪湖商圈,榮灣鎮(zhèn)商圈,五一廣場商圈,火車站商圈,47,調(diào)研的商圈建筑面積達(dá)294.16

28、萬㎡，商戶數(shù)量11706戶，平均入住率90.7%，在建面積約為110.27萬㎡長沙市現(xiàn)有商圈建筑面積達(dá)到145.89萬㎡，整個商圈總體入住率達(dá)到90.7%以上，經(jīng)營商戶達(dá)到12061戶以上;在建面積約為110.27萬㎡ ，約為現(xiàn)有經(jīng)營面積75.51%;規(guī)劃面積38萬㎡ ，約為現(xiàn)有經(jīng)營面積的26%。,2、商業(yè)發(fā)展—總體數(shù)據(jù),48,長沙市各大商圈暫無待拆遷與改造面積，在建面積為現(xiàn)有經(jīng)營面積的75.51%、規(guī)劃面積為現(xiàn)有經(jīng)營面積的26%

29、。,2、商業(yè)發(fā)展—總體數(shù)據(jù),49,重點商圈——五一廣場商圈五一廣場商圈為長沙市的核心商圈，品類齊全，中高低檔消費商城均有分布，輻射各檔次消費人群，其中平和堂、萬達(dá)、王府井名品比率超過90%。商圈入住率89.5%，其中平和堂、新世界百貨、悅薈、王府井等商城入住率高達(dá)95%以上。商圈輻射整個長沙市各類消費人群。消費需求：王府井、萬達(dá)、友阿春天、樂和城的消費滿足中高端消費人群。,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,2、商業(yè)發(fā)展—重點商圈,

30、50,重點商圈——五一廣場商圈五一廣場商圈為長沙市的核心商圈，品類齊全，中高低檔消費商城均有分布，輻射各檔次消費人群，其中平和堂、萬達(dá)、王府井名品比率超過90%。商圈入住率89.5%，其中平和堂、新世界百貨、悅薈、王府井等商城入住率高達(dá)95%以上。商圈輻射整個長沙市各類消費人群。消費需求：王府井、萬達(dá)、友阿春天、樂和城的消費滿足中高端消費人群。,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,2、商業(yè)發(fā)展—重點商圈,樂和城、東方商廈,四維商城,

31、萬達(dá)購物廣場,太平老街,,,,,,平合堂/新世界,,,,王府井,友阿春天,開福金街,,海信廣場,悅方,悅薈,,,51,重點商圈——五一廣場商圈,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,開福金街,萬達(dá)廣場,王府井,友阿春天,2、商業(yè)發(fā)展—重點商圈,52,重點商圈——東塘商圈東塘商圈品類較齊，中高低檔次商城均有分布，輻射各類消費人群，其中友阿百貨、平和堂、友誼商城名品比率70-80%。商圈入住率79.3%，其中平和堂、友阿百貨、友誼商城、家潤入

32、住率均超過95%。商圈輻射整個長沙市消費人群。消費需求：平和堂、友誼商城、友阿百貨所售服飾、箱包均屬中高檔；金色家族、東塘薈屬中檔；家潤多、大都市商業(yè)街屬低檔。,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,2、商業(yè)發(fā)展—重點商圈,金色家族通程名品中心,,,,,平和堂,東塘薈,友誼商城,,大都市步行街,,友阿百貨,,家潤多,53,重點商圈——東塘商圈,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,金色年華,平和堂,大都市商業(yè)街,友誼商城,2、商業(yè)發(fā)展—重點商

33、圈,54,重點商圈——河西商圈河西商圈為長沙的新興商圈，名品比例較高，輻射中高檔消費人群，和平堂、步步高、王府井城名品比率90%以上。商圈入住率98%。商圈輻射岳麓區(qū)中高檔消費人群。消費需求：平和堂、步步高、王府井所售服飾、箱包均屬中高檔。,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,2、商業(yè)發(fā)展—重點商圈,王府井,,,步步高,55,重點商圈——河西商圈,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,王府井,步步高廣場,2、商業(yè)發(fā)展—重點商圈,56,數(shù)據(jù)

34、來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,重點商場——平和堂（東塘店）,平和堂（東塘店）位于長沙市傳統(tǒng)商圈東塘商圈，于2009年建成開業(yè)。共十層，分為地上六層及低下四層，是一家集購物、休閑、娛樂為一體的高端商業(yè)大廈。該商場輻射整個長沙市中高端消費客群，客流量大，是市民購物首選地。,2、商業(yè)發(fā)展—重點商場,57,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,重點商場——萬達(dá)廣場,項目位于傳統(tǒng)商圈五一廣場商圈。項目占地約12.18萬平方米，總建筑面積約100萬平米。是

35、一線臨江的城市地標(biāo)型綜合體項目，其業(yè)態(tài)包括大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、高級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、精裝豪宅等。,2、商業(yè)發(fā)展—重點商場,58,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,重點商場——王府井百貨,項目位于河西先導(dǎo)區(qū)的商業(yè)中心，總層數(shù)22層，總建筑面積為14.6萬平方米。由王府井百貨、與王府井百貨無縫對接的商業(yè)步行街和一棟5A甲級寫字樓組成。其中王府井百貨和超市約6.7萬㎡，步行街約1.6萬㎡，寫字樓約3萬 ㎡，地下室面積約4萬㎡。,2、

36、商業(yè)發(fā)展—重點商場,59,3、商業(yè)發(fā)展—奧萊業(yè)態(tài),備注：紅色為已開業(yè)，藍(lán)色未開業(yè)，根據(jù)調(diào)研資料整理得出,總體概況：長沙奧萊業(yè)態(tài)競爭激烈，已開業(yè)8個，經(jīng)營面積17.3萬㎡，新規(guī)劃2個，由奧萊巨頭百聯(lián)、首創(chuàng)開發(fā)，長沙各主要節(jié)點均有奧萊分布。,,分布于中心區(qū)的城市奧特萊斯，商業(yè)體量小、品牌少、折扣低，并非正真意義上的奧特萊斯。,城市外圍的奧特萊斯，由于地理位置較差，體量一般較大（5萬以上），商品、服務(wù)、配套較好，注重運營，為正真意義上的奧萊。

37、,60,3、商業(yè)發(fā)展—奧萊業(yè)態(tài),61,經(jīng)營良好,友誼阿波羅奧特萊斯：由本土商業(yè)巨頭友阿集團開發(fā)，貨品更新及時，位于長株潭結(jié)合點。,勉強支撐,環(huán)球奧特萊斯：經(jīng)營面積超過4萬㎡，年經(jīng)營額僅1.8億。主要由于選址不當(dāng)、運營不善。,已倒閉,尚美奧特萊斯、曉園奧特萊斯：項目體量較小，貨品不全，輻射能力有限。,新規(guī)劃,百聯(lián)奧萊、首創(chuàng)奧萊：全國性專業(yè)奧特萊斯運營商進駐，項目體量較大，未來前景尚不明朗,長沙奧特萊斯經(jīng)營業(yè)績差異較大，大型奧萊運營商進駐加

38、劇競爭,3、商業(yè)發(fā)展—奧萊業(yè)態(tài),62,4、商業(yè)調(diào)研分析—小結(jié),63,四、房地產(chǎn)發(fā)展分析,64,開發(fā)投資：銷售顯現(xiàn)大幅增長，量漲價穩(wěn)，但地產(chǎn)開發(fā)投資、土地成交持續(xù)低迷，高庫存依然不容忽視,2015年全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資996.60億元，比上年下降24.0%。商品房銷售面積1904.89萬平方米，增長25.4%。全市商品房銷售額1116.61億元，增長20.2%。,1、房地產(chǎn)總體投資分析,2015年長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資情況,數(shù)據(jù)來源：長沙市

39、統(tǒng)計公報,65,2、房地產(chǎn)開竣工及施工情況,2015年住宅開工面積大幅下降，施工、竣工面積較2014年微降,2015年住宅市場開工面積約1112萬㎡，比2014年下降37.68 %；竣工面積1302.5萬㎡，比2014年降低6.11%；施工面積5826.8萬㎡，比2014年下降6%。,數(shù)據(jù)來源：好房子網(wǎng),66,數(shù)據(jù)來源：長沙國土資源局網(wǎng)站,3、土地供求分析,2015年，長沙市土地成交面積465萬㎡，同比下降67%；成交金額67億元，下降

40、74%。實際商住三類用地僅成交180萬方，同比去年下滑近50%。今年土地成交延續(xù)去年的態(tài)勢，呈急速降溫。,2014-2015長沙市6區(qū)土地成交情況,受制于樓市高庫存，土地供應(yīng)受限，成交低迷，直抵七年來新低。,2015長沙市6區(qū)土地成交類型及占比,67,住宅市場：量漲價穩(wěn)，高庫存依然不容忽視,2015年六區(qū)新建商品房累計網(wǎng)簽1724.59萬平米，同比增長51.3%,其中住宅網(wǎng)簽1466.24萬平米，同比增長52.93%。2015年六區(qū)新

41、建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售1630.75萬㎡，同比減少19.52%，住宅批準(zhǔn)預(yù)售1168.23萬㎡，同比減少22.17%。,4、住宅市場分析,數(shù)據(jù)來源：長沙市統(tǒng)計公報,68,4、住宅市場分析,2015年全年新房成交量大幅上揚，同比上漲52%;新建住宅網(wǎng)簽均價為5948元/㎡，同比下跌0.74%，剔除定向房源均價為6197元/㎡，同比上漲3%。,69,5、典型樓盤分析,70,5、典型樓盤分析,71,5、典型樓盤分析,72,6、小結(jié),73,五、附