國外大型房企業(yè)務(wù)發(fā)展模式探討

1、尋找標(biāo)桿，實現(xiàn)突破，領(lǐng)跑行業(yè)國外大型房企業(yè)務(wù)發(fā)展模式探討,,,樣本采集嘉德置地·新加坡TISHMAN SPEYER·美國,,亞洲地產(chǎn)巨無霸- 嘉德置地CAPITALAND,嘉德置地集團(tuán)是亞洲最大的上市地產(chǎn)公司之一，總部設(shè)在新加坡。嘉德集團(tuán)總市值約577億元人民幣(2009.1.31)，管理超過2,377億的資產(chǎn).核心業(yè)務(wù)包括住宅及商業(yè)房地產(chǎn)、服務(wù)式公寓、房地產(chǎn)基金的投資和管理，以及提供房地產(chǎn)金融、物業(yè)

2、服務(wù)等。嘉德置地上市的子公司和合資公司包括雅詩閣集團(tuán)、澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅詩閣服務(wù)公寓信托、嘉茂中國信托及桂嘉信托。嘉德置地的業(yè)務(wù)遍及亞太、歐洲和中東地區(qū)重要門戶城市。嘉德集團(tuán)1994年進(jìn)入中國市場，迄今開發(fā)規(guī)模逾750萬平米, 員工超過5000人。在中國的50個城市擁有約10萬套住宅(含合作項目6萬套)，170萬平方米綜合商用項目開發(fā)面積,可租面積超過400萬平米的逾60家商場和5000套服務(wù)公寓。,嘉德置地:公司概

3、述,,嘉德置地: 企業(yè)理念,,“Building for people to build people, building people to build for people”, 即通過為人們塑造產(chǎn)品來塑造人, 反之亦然。其內(nèi)在的核心則是“持續(xù)創(chuàng)造股東價值”、“提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)”、“吸引并發(fā)展高素質(zhì)的人力資本”，并旨在以國際化的形象構(gòu)筑世界級的房地產(chǎn)公司。 嘉徳的理念是“專注、平衡、規(guī)?！薄Ｗ?，就是只著力于房地產(chǎn)而不涉及其

4、他的業(yè)務(wù)；平衡，指在各項業(yè)務(wù)之間力求均衡。如各地區(qū)項目之間的平衡，在各項業(yè)務(wù)，如住宅、辦公樓和商業(yè)之間的平衡等；規(guī)模，指保持規(guī)模效益，同時吸引更多優(yōu)秀人才的加入。,建宇樹人,嘉德置地: 業(yè)務(wù)概覽,,核心競爭力：房地產(chǎn)投資與開發(fā)、服務(wù)式公寓運營、房地產(chǎn)金融,同時在成熟市場和新興市場中尋找增長機(jī)會,廣泛的國際合作伙伴、戰(zhàn)略投資者和精英團(tuán)隊,業(yè)務(wù)貫穿整個房地產(chǎn)價值鏈,保持著開發(fā)、投資、收費業(yè)務(wù)間的平衡,,嘉德置地: 業(yè)務(wù)概覽,,,嘉德置地:

5、業(yè)務(wù)概覽,亞太地區(qū)澳大利亞, 中國, 新加坡, 韓國,泰國, 越南, 印度, 印尼, 馬來西亞, 新西蘭, 菲律賓歐洲比利時, 法國, 德國, 俄羅斯, 西班牙, 英國中東阿聯(lián)酋, 巴林, 卡塔爾,嘉德置地: 地域分布,,20個國家超過120個城市,嘉德置地在中國,,,,,,中國業(yè)務(wù)分布： 3+2格局凱德置地在中國市場收益的增加促使了整個集團(tuán)利潤的增長,地域分布,嘉德置地: 資產(chǎn)分布,,業(yè)務(wù)分布,新加坡,服務(wù)

6、公寓,商業(yè)零售,住宅,歐洲,中國,澳新,商業(yè)綜合,亞洲及海灣,其它,資產(chǎn)分布,住宅,辦公,綜合開發(fā),商業(yè)零售,服務(wù)公寓,工業(yè),嘉德置地: 收入來源,住宅,歐洲,中國（包括港澳）,澳新,新加坡,金融服務(wù),零售,商業(yè)綜合,服務(wù)公寓,,,嘉德置地: 資本運作,資本市場,私募基金,股本,資產(chǎn)管理,打包進(jìn)REITS或基金,投資開發(fā)及收購物業(yè),債券,銀行貸款,,,,,,,,,,,,,收購/兼并/重組,,上市／分拆出售,,,,,2000年,淡馬錫

7、控股的Pidemco Land百騰置地和星展銀行旗下的上市公司DBS Land發(fā)展置地宣布合并.新公司名為嘉德置地.同年,嘉德控股子公司雅詩閣集團(tuán)宣布與盛捷控股公司合并.結(jié)合了4家公司在服務(wù)式公寓、商業(yè)、寫字樓、住宅等方面的經(jīng)驗，造就了今天的嘉德置地。嘉德成立后,通過獨立運作或收購地產(chǎn)公司以獲得土地儲備；或投資地產(chǎn)公司股權(quán)，特別是上市或即將上市的公司。最后通過嘉德置地的融資平臺，分階段對項目進(jìn)行信托上市，實現(xiàn)資金套現(xiàn)。,,,出售,嘉

8、德置地的成立：亞洲最大的并購案,其它房地產(chǎn)公司,合并前的百騰置地與發(fā)展置地,2000年4月，STPI收購了發(fā)展置地24.6%的股權(quán)。當(dāng)時發(fā)展置地的主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)、酒店與服務(wù)公寓、健康保健和物業(yè)管理服務(wù)等。百騰置地作為新加坡唯一一家還未上市的大型政府背景的房地產(chǎn)公司，是當(dāng)?shù)刈畲蟮膱?zhí)行共管公寓政策的發(fā)展商．業(yè)務(wù)也涉及商業(yè)綜合物業(yè)、服務(wù)式公寓。兩家公司管理層重新審視了業(yè)務(wù)架構(gòu)后決定合并，以使股東價值最大化,,嘉德置地的成立:亞洲最大并購案,

9、,２０００年合并后的嘉德,２０００年7月，百騰置地與發(fā)展置地宣布合并，是亞洲最大的合并案。11月，嘉徳置地成立，總資產(chǎn)達(dá)180億新元，成為東南亞最大的房企。合并后，百騰的控股股東淡馬錫也進(jìn)行了業(yè)務(wù)重組。剔除了盈利較差的新加坡科技公司（主要業(yè)務(wù)是國防軍事武器制造），將該公司下屬贏利的資產(chǎn)，如嘉德等，劃歸淡馬錫直接控股。,,前20大股東第一大股東淡馬錫經(jīng)過數(shù)次減持后, 目前仍擁有近40%的股權(quán), 原第二大股東星展銀行近年來漸漸淡出

10、其它投資者包括巴克萊,施羅德,大摩等國際投資機(jī)構(gòu).,嘉德置地: 主要股東(截止2009.1.31),,,非預(yù)定,債務(wù)配置,貸款配置,預(yù)定,固定,嘉德置地: 債務(wù)結(jié)構(gòu),浮動,貸款,債券,資料來源：嘉德2007年報,嘉德私募基金一覽(上):,嘉德置地: 房地產(chǎn)基金(私募),,嘉德私募基金一覽(下:中國市場):,嘉德置地: 房地產(chǎn)基金(私募),,前四只由嘉徳金融服務(wù)公司管理,嘉桂則由合資的嘉桂資產(chǎn)管理公司管理,嘉德金融服務(wù)公司通過全資子公

11、司擁有合資公司40%股權(quán),另兩家當(dāng)?shù)鼗锇楦鲹碛?0%股權(quán)。,嘉德置地: 房地產(chǎn)信托(上市),,信托基金REIT一覽:,2000年1月,澳洲置地收購WALKER公司,資產(chǎn)一夜翻番,并進(jìn)入當(dāng)?shù)毓I(yè)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域.2002年,雅詩閣收購馨樂庭50%股權(quán),2004年收購其余50%股權(quán).2004年，凱德置地開始與深國投合作, 其與深國投的合資公司已經(jīng)投資全國19個零售商場，總建筑面積超過90萬平方米，總值估計約9億美元。嘉德置地還將繼續(xù)為14個

12、零售商場發(fā)展項目注資（其中沃爾瑪將是核心項目），總計超過60萬平方米。到2010年底前，深國投開發(fā)的中國沃爾瑪項目中，將有70%由嘉德投資。2005年，斥資17.46億元收購北京華聯(lián)旗下的安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈。 07年1月，入股豐德麗澳門項目兩成權(quán)益，投資額逾十二億港元。后者在澳門發(fā)展包括商場、酒店及服務(wù)式住宅、博彩場及影視城 綜合項目。07年3月，以6.44億港元認(rèn)購香港上市麗豐控股有限公司20%的股份，成為其第二大股東。

13、后者在長三角及珠三角地區(qū)擁有較多的土地儲備和項目。07年10月，以6億元的價格認(rèn)購河南建業(yè)住宅集團(tuán)29.75%股份。07年10月，注資10.9億元人民幣與成都置信集團(tuán)成立合資公司，后者將其土地儲備注入合資公司。08年12月, 收購了深圳南山區(qū)某大型項目58.3%股權(quán), 進(jìn)入深圳,嘉德置地: 收購兼并,,嘉德零售商業(yè)：左手募資收購，右手打包進(jìn) REIT,,以上8個物業(yè)是嘉德注入CRCT(嘉德中國零售地產(chǎn)信托)的資產(chǎn)包, 而這些資產(chǎn)很

14、多又是通過嘉徳的私募基金收購而來, 如北京西直門的西環(huán)中心就是由嘉德中國零售物業(yè)孵化基金收購的.或者說,嘉德是用機(jī)構(gòu)投資者(私募基金)的錢買了物業(yè)后再轉(zhuǎn)賣給個人投資者(REIT).同時, 嘉德收取基金管理費和購物中心管理費.,,,,CRCT,凱德零售物業(yè)中國孵化基金,重新定位／開發(fā),凱德零售物業(yè)中國發(fā)展基金,凱德中國發(fā)展基金？,來福士中國基金,經(jīng)營管理，成熟后分批注入,嘉德財技示意圖,,開發(fā)／購物中心經(jīng)營管理,CRCT2?,北京西直門

15、西環(huán)廣場等,上海／北京／成都／杭州來福士項目（地塊）,深國投Mall資產(chǎn)包,出售萊佛士,嘉德置地: 業(yè)務(wù)分拆,,2005年7月18日，嘉德置地控股的萊佛士控股(Raffles Holdings)宣布，以17.2億新加坡元（約10億美元）的價格，將旗下的新加坡萊佛士酒店和其他40家位于全球各地的酒店、度假中心和物業(yè)出售給美國柯羅尼資本集團(tuán)（Colony Capital LLC）。嘉德?lián)碛猩鲜械木频昙瘓F(tuán)萊佛士控股有限公司59.7%的股份

16、，該酒店集團(tuán)的旗艦企業(yè)是具有117年歷史的新加坡萊佛士酒店。此次交易價格比萊佛士控股所擁有的全部酒店的凈有形資產(chǎn)高出了64％，這也就是說，柯羅尼資本集團(tuán)為萊佛士的品牌等無形資產(chǎn)開出了高于其實際資產(chǎn)的價格。從財務(wù)上看，出售這些酒店還意味著解除了一塊巨額的資本性負(fù)擔(dān)。因為酒店業(yè)的運營特征決定了每年必須對原有的酒店不斷地增加投資，用于裝修和購置設(shè)備。嘉德認(rèn)為，就規(guī)模和市值而言，萊佛士控股在全世界酒店集團(tuán)的排名大概在十七八位，這樣一個不大不

17、小的規(guī)模阻礙了其進(jìn)一步發(fā)展。選擇在現(xiàn)時良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房價大漲的情況下出售酒店，可套現(xiàn)大量資金，并將獲得的資金再投入其他高增長業(yè)務(wù)。此交易不僅能通過特別分紅向所有股東返還大量資本，還能保留相當(dāng)可觀的資本和聯(lián)動能力，為將來的業(yè)務(wù)發(fā)展向更高產(chǎn)出的資產(chǎn)作再投資。,嘉德置地: 公司治理,,董事會,咨詢委員會,,,商業(yè)綜合,金融服務(wù),商業(yè)零售,住宅,,,,投資/財務(wù)預(yù)算／風(fēng)險/披露事務(wù)／審計／高管薪酬／任命等委員會,服務(wù)式公寓,董事會,董事會,休

18、閑娛樂,董事會,,,,,,,,,,,,,,,Lui Chong Chee, 嘉徳住宅CEOPatricia Chia, 嘉德住宅新加坡CEO Lim Ming Yan林明彥,嘉德住宅中國CEO Chen Lian Pang, 嘉德住宅東南亞CEORobert Johnston, 澳洲置地CEOChong Kee Hiong, 雅詩閣信托管理CEO,Pua Seck Guan, 嘉德商業(yè)零售/嘉茂信托管理總裁及CEO, 嘉德金融

19、服務(wù)聯(lián)席CEOWong Heang Fine, 嘉德休閑娛樂會務(wù)/鄉(xiāng)村俱樂部高爾夫CEOWen Khai Meng, 嘉德商業(yè)CEO, 嘉徳金融服務(wù)聯(lián)席CEOLynette Leong, 嘉康信托管理CEO,Ms Jennie Chua, 雅詩閣集團(tuán)總裁及CEO,嘉德置地: 公司治理,,董事會,咨詢委員會,,,商業(yè)綜合,金融服務(wù),商業(yè)零售,住宅,,,,投資/財務(wù)預(yù)算／風(fēng)險/披露事務(wù)／審計／高管薪酬／任命等委員會,服務(wù)式公寓,董事會

20、,董事會,休閑娛樂,董事會,,,,,,,,,,,,,商業(yè)綜合,商業(yè)零售,服務(wù)公寓及其它,住宅,,,服務(wù)式公寓,凱德置地,中國,,,,,收購，開發(fā),開發(fā),物業(yè)管理,開發(fā),物業(yè)管理,收購、管理,,經(jīng)營管理,,,,,基金設(shè)置及管理,商業(yè)地產(chǎn)板塊：價值鏈全覆蓋,嘉德置地: 不同板塊業(yè)務(wù)模式,嘉德完成了房地產(chǎn)最長掘金鏈的布局: 一頭連著物業(yè)的終端使用者,包括商務(wù)樓的租戶和購物中心的消費者, 另一頭則連著機(jī)構(gòu)或散戶投資者.如果把房地產(chǎn)形容為課程教

21、育,那么國內(nèi)主流的住宅開發(fā)商完成了在銀行支持下的基礎(chǔ)教育, 而嘉德則完成了多學(xué)位的高等課程.,,,,,,,,設(shè)計開發(fā)管理,概念設(shè)計項目管理合同管理物業(yè)管理物業(yè)提升管理,重點客戶積累和維護(hù)目標(biāo)營銷和租前策略戰(zhàn)略客戶關(guān)系競爭者分析定位,創(chuàng)新的營銷手段租務(wù)行政管理財務(wù)表現(xiàn)監(jiān)測欠租催繳租戶關(guān)系租戶管理續(xù)期和留租租賃結(jié)構(gòu)和重組,清潔安全大樓管理維護(hù)成本優(yōu)化,價值鏈上的重要節(jié)點,策略營銷,運營租賃,物業(yè)管理,嘉

22、德置地: 不同板塊業(yè)務(wù)模式,房地產(chǎn)管理平臺,,,,,,,資產(chǎn)管理,策略規(guī)劃與投資,基金結(jié)構(gòu)設(shè)計和管理,價值鏈上的重要節(jié)點,重點關(guān)注資產(chǎn)組合戰(zhàn)略與動因設(shè)置資產(chǎn)組合的業(yè)績指標(biāo)和基準(zhǔn)監(jiān)測財務(wù)和運營表現(xiàn)通過資產(chǎn)控制系統(tǒng)(ACG)控制和校準(zhǔn)戰(zhàn)略目標(biāo)資產(chǎn)改進(jìn)關(guān)鍵客戶聯(lián)系,策略規(guī)劃指導(dǎo)市場研究、租賃趨勢分析和機(jī)會研究方案的組合與比較設(shè)置戰(zhàn)略目標(biāo)投資組合基準(zhǔn)設(shè)置投資收購目標(biāo)的尋找和積累 交易談判對潛在收購進(jìn)行評估和可行性分析

23、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計盡職調(diào)查,重點基金資金管理募集資金基金結(jié)構(gòu)設(shè)計財務(wù)模型投資組合管理稅務(wù)規(guī)劃制定財務(wù)戰(zhàn)略指標(biāo)財務(wù)報告投資報告投資者關(guān)系,嘉德置地: 不同板塊業(yè)務(wù)模式,房地產(chǎn)資本管理平臺,,成熟市場贏利模式與新興市場略有不同,以下為澳洲置地的業(yè)務(wù)架構(gòu),澳洲置地的業(yè)務(wù)主要分兩大塊，開發(fā)（包括住宅，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)）和房地產(chǎn)信托。其開發(fā)的物業(yè)中, 銷售給第三方及打包進(jìn)基金的資產(chǎn)各占50%.開發(fā)類業(yè)務(wù)占資產(chǎn)的53%, 占利潤

24、41%。而信托投資占資產(chǎn)47%, 占利潤59%. 信托投資的利潤中, 又有46%的收入來源于資產(chǎn)重估價值.,嘉德置地: 不同板塊業(yè)務(wù)模式,資料來源：澳洲置地2006年報,嘉德置地: 策略合作,,凱德善于利用不同的資源, 與行業(yè)龍頭企業(yè)展開不同形式的合作.2004年，凱德置地開始與深國投合作, 雙方成立合資公司投資全國以沃爾瑪為主力店的零售商場，商場建成后由凱德進(jìn)行運營管理.入股澳門豐德麗、香港麗豐控股及河南建業(yè)則屬于股權(quán)投資.

25、2006年與成都置信成立合資公司后，后者將其土地儲備注入合資公司。項目開發(fā)則由置信操盤.2007年與萬科簽定合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的協(xié)議, 合作項目選擇的范圍包括全國范圍內(nèi)萬科已開發(fā)完畢、正在開發(fā)或?qū)⒁_發(fā)的住宅項目中的商業(yè)地產(chǎn)部分，凱德商用也會選擇合適機(jī)會將其收購。此次合作屬于非排他性戰(zhàn)略合作。凱德商用將為此制定一個商業(yè)資產(chǎn)規(guī)劃， 2008年與中信合作,利用其國內(nèi)的信托業(yè)務(wù)平臺,得以開展人民幣信托,早在嘉德成立前的90年代，公司的管理者

26、就制訂了一整套風(fēng)險管理辦法， 不過這套制度在2000年嘉德成立后才在集團(tuán)全面推行。2002年，嘉德成立了風(fēng)險委員會。2006年起，風(fēng)險委員會成員由總裁廖文良、獨立董事Mr James Koh Cher Siang、Mr Richard Edward Hale、Mrs Arfat Selvam以及部分公司高管組成。委員會下設(shè)獨立的風(fēng)險評估小組，向委員會提供專業(yè)意見。RAG 向委員會出具季度風(fēng)險評估報告，評估報告覆蓋物業(yè)市場風(fēng)險、建筑市

27、場風(fēng)險、利率風(fēng)險、再融資和貨幣風(fēng)險等。除采用了銀行體系的風(fēng)險評估模式外，RAG對于全球性的投資還采用穆迪主權(quán)風(fēng)險評級。對于每個項目，都采用前置性風(fēng)險管理，使項目團(tuán)隊都具有相關(guān)的風(fēng)險意識及風(fēng)險管理知識。RAG 也通過各種形式向項目操作的一線人員提供培訓(xùn)。05年前負(fù)債率較高(70%)，05年06年降至50%和57%，07年和08年進(jìn)一步降低至47%和28%.,嘉德置地: 風(fēng)險控制,,嘉德風(fēng)險管理的核心價值不是風(fēng)險降低,而是風(fēng)險優(yōu)化,即將

28、適合的收益與適合的風(fēng)險相匹配,2005年，嘉德啟動了畢業(yè)發(fā)展計劃，為優(yōu)秀高校畢業(yè)生提供全面的實習(xí)培訓(xùn)機(jī)會。集團(tuán)設(shè)立了嘉德管理課程CMP，也樂于資助員工參加旨在提高專業(yè)知識和能力的各種培訓(xùn)課程。而對于高級管理人員，集團(tuán)提供高級CMP課程，主要為高管們提供交流發(fā)展戰(zhàn)略和領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)的場所，集團(tuán)也向高管提供著名商院高級管理課程的學(xué)習(xí)機(jī)會。2007年，嘉德置地斥資1000萬元，在圣淘沙島上設(shè)立嘉德商業(yè)管理學(xué)院（簡稱CLIMB）。培訓(xùn)的對象是嘉德

29、置地在亞太、歐洲和中東20多個國家的100多個城市的9000名員工。據(jù)了解，集團(tuán)的伙伴也能到學(xué)院里受訓(xùn)，但學(xué)院不對外開放。 員工的平均年齡是30歲。很多員工為公司服務(wù)都超過5年的時間。每年員工的離職率控制在3％以下。,嘉德置地: 人力資源,,每股價格: 2.12新元總市值:90億新元,,嘉德置地: 當(dāng)前資本市場表現(xiàn)（2009.3.17）,資料來源:彭博咨訊,過去五年的損益表,,嘉德置地: 財務(wù)表現(xiàn),2008年的業(yè)績亮點：收費業(yè)務(wù)和

30、租金收益的增長有效彌補了投資收益和物業(yè)開發(fā)利潤業(yè)績的下降．主要盈利貢獻(xiàn)來源于資產(chǎn)出售，主要是將北京嘉德大廈、日立大廈和喬志街１號售予嘉茂信托，以及中國上海/北京/成都/杭州四個來福士項目售予來福士中國基金,過去五年（２００３－２００７）的資產(chǎn)負(fù)債表和財務(wù)比率,,嘉德置地: 財務(wù)表現(xiàn),嘉德置地: 資本市場表現(xiàn)(2001.1-2006.12）,,,嘉德股指,海峽指數(shù),大摩亞太指數(shù),,,,,,,新加坡住宅市場下行,百騰和發(fā)展合并,中國大陸地產(chǎn)

31、市場進(jìn)入上升階段,超越市場表現(xiàn),00,01,02,03,04,05,06,,嘉德置地: 大事年表(2001.1-2006.12）,,嘉德置地: 全球金融危機(jī)下資本市場表現(xiàn),,海峽指數(shù),嘉德股價,,貝爾斯登推倒了全球金融危機(jī)第一塊多米諾骨牌,,美國及全球最大的房企之一TISHMAN SPEYER（鐵獅門）,鐵獅門是一家世界一流的私營房地產(chǎn)公司，成立于1978年，總部位于紐約，從事房地產(chǎn)物業(yè)的持有、收購、開發(fā)、經(jīng)營及管理；鐵獅門經(jīng)營的資

32、產(chǎn)累計達(dá)到1.12億平方英尺，住宅單位超過9.1萬個，資產(chǎn)總值達(dá)740億美元，業(yè)務(wù)分布于美國、歐洲、拉丁美洲及亞洲；鐵獅門投資的物業(yè)主要集中于甲級寫字樓及高檔公寓住宅；核心業(yè)務(wù)主要包括高檔住宅及商業(yè)地產(chǎn)的收購與開發(fā)、房地產(chǎn)基金的投資與管理、物業(yè)服務(wù)與資產(chǎn)管理等。鐵獅門擁有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家多達(dá)1,600余名，在世界各地有30余處辦公室。,,TISHMAN SPEYER（鐵獅門）: 公司概述,,TISHMAN SPEYER: 公司概述－區(qū)

33、域分布,總部：紐約美國：亞特蘭大、波士頓、芝加哥、洛杉磯、邁阿密、紐約、奧蘭治縣斯坦福德、舊金山、華盛頓全球：班加羅爾（印度）、北京（中國）、柏林（德國）、法蘭克福（德國）、倫敦（英國）、盧森堡公國、馬德里（西班牙）、米蘭（意大利）、巴黎（法國）、圣保羅（巴西）、悉尼（澳大利亞）、上海（中國）,美國,德國,項目,,TISHMAN SPEYER: 公司概述－發(fā)展歷程,鐵獅門最初起源于1898年，當(dāng)時的鐵獅門房產(chǎn)與建筑公司（Tis

34、hman Realty and Construction）是一家全國性的公司，但是在19世紀(jì)70年代中期遇到了財務(wù)困難。1977年，鐵獅門現(xiàn)任主席Jerry Speyer與他岳父一起將困境中的鐵獅門房產(chǎn)與建筑公司清算，重組為Tishman Speyer Properties，即現(xiàn)在的鐵獅門。這個家族企業(yè)購買了原公司名下的物業(yè)，并且重新組建了鐵獅門房產(chǎn)與建筑公司。早期開發(fā)了100萬平方英尺位于Madison大街的公司總部、位于Hudso

35、n大街的Saatchi大樓，將一個位于第六大道60萬平方英尺的百貨公司改造成為一個繁榮的商業(yè)中心。經(jīng)歷了70年代末至80年代中期美國經(jīng)濟(jì)的大震蕩，當(dāng)大多數(shù)開發(fā)商都在局外觀望時候，Jerry Speyer開始向歐洲進(jìn)軍，選擇了他的祖籍所在地－德國作為第一站。在法蘭克福，他得到花旗銀行的支持，建造了70層的商品交易會大廈（Messe turm），直到1997年，該大廈一直是歐洲最高的建筑。然后Jerry又到了柏林，建造了一項200萬平方英

36、尺的綜合物業(yè)，該物業(yè)后來成為了索尼公司的歐洲總部。除了關(guān)注在其發(fā)源地紐約之外，鐵獅門致力于國際化的多元發(fā)展。從1987年開始，它在歐洲133個物業(yè)中投入了27億美元的資本金，物業(yè)面積超過1300萬平方英尺，其權(quán)益價值現(xiàn)在已超過90億美元。,,TISHMAN SPEYER: 公司概述－發(fā)展歷程,1983年，作為第一家在芝加哥西環(huán)次級市場建造甲級寫字樓的公司，引發(fā)了該區(qū)域的爆炸性增長；1988年，作為第一家在德國開發(fā)建造甲級寫字樓的美國

37、房地產(chǎn)公司，并在建筑中應(yīng)用了美式風(fēng)格的設(shè)計及美國的施工技術(shù)；1999年，成為第一家在巴西開發(fā)建造具有國際品質(zhì)甲級寫字樓的美國房地產(chǎn)公司；2004年，成為第一家在澳大利亞發(fā)行甲級寫字樓公開銷售證券(Tishman Speyer Office Fund)的美國房地產(chǎn)公司；2005年，在巴黎拉德芳斯建造CBX大廈，是法國第一家具有環(huán)保效應(yīng)的全玻璃幕墻高層建筑；2005年，成立鐵獅門中國基金，這是美國房地產(chǎn)公司設(shè)立的首個鎖定中國市場的基

38、金；2005年，成立印度投資基金，成為第一家在印度簽訂合作協(xié)議共同開發(fā)甲級物業(yè)的美國房地產(chǎn)公司。,在美國、歐洲取得成功之后，鐵獅門又將視線投放到世界各地，逐漸發(fā)展成為全球知名的房地產(chǎn)開發(fā)、運營公司，并且總是能成為行業(yè)領(lǐng)先者。,,TISHMAN SPEYER: 公司治理－組織結(jié)構(gòu),,,,,,投資委員會,,集團(tuán),區(qū)域公司,設(shè)計和施工,市場/租賃,,,,區(qū)域公司,區(qū)域公司,收購及開發(fā),基金管理,資產(chǎn)管理,,,,,,經(jīng)營業(yè)務(wù)由各區(qū)域公司上報集

39、團(tuán)作出決策，專業(yè)條線起統(tǒng)籌、參考作用,垂直統(tǒng)一管理模式,,執(zhí)行委員會,管理委員會,,,,,,,,,,,,專家組,,,TISHMAN SPEYER: 公司治理－職能分工,鐵獅門的垂直統(tǒng)一管理模式是其成功的關(guān)鍵；區(qū)域團(tuán)隊均具有多元化知識結(jié)構(gòu)及豐富的經(jīng)驗，利于其在當(dāng)?shù)乜焖儆行У匕l(fā)展擴(kuò)張；區(qū)域公司職能包括：項目收購與開發(fā)、市場租賃與行銷、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、設(shè)計與施工、市場定位等；集團(tuán)總部在物業(yè)收購及設(shè)計方面對區(qū)域公司提供經(jīng)驗及技術(shù)支持，

40、并負(fù)責(zé)整個資本市場的運作。,,TISHMAN SPEYER: 專業(yè)技能－收購與開發(fā),自1978年以來，鐵獅門已開發(fā)245個項目，1.12億平方英尺，超過9.1萬個住宅單位，資產(chǎn)總值超過740億美元，物業(yè)遍及美國、歐洲、拉丁美洲和亞洲。鐵獅門對市場有深入的研究，并且擁有強(qiáng)大的關(guān)系網(wǎng)，使得他們可以準(zhǔn)確地把握機(jī)會、發(fā)現(xiàn)潛在的物業(yè)價值，并通過自己的一系列改造活動使物業(yè)增值。在收購資產(chǎn)的過程中，鐵獅門會對各方面要素進(jìn)行盡職調(diào)查，包括：分析目

41、標(biāo)市場或次級市場動態(tài)供需；詳細(xì)了解目標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)有或預(yù)期財務(wù)結(jié)構(gòu)；詳細(xì)了解物業(yè)費用支出，并分析運營成本節(jié)約的可能性；確認(rèn)市場租金，分析可能的新租戶情況；與內(nèi)部或外部環(huán)境咨詢、法務(wù)、稅務(wù)專家協(xié)調(diào)。盡職調(diào)查中體現(xiàn)出的專業(yè)化，使得鐵獅門收購的物業(yè)均能體現(xiàn)出較高的價值，公司目前持有的知名物業(yè)包括：紐約的洛克菲勒中心和克萊斯勒大廈，柏林的索尼中心，法蘭克福的商品交易會大廈，倫敦的米爾班克大廈（Millbank Tower）以及圣保羅的To

42、rre Norte。,,TISHMAN SPEYER: 專業(yè)技能－設(shè)計與施工,鐵獅門的設(shè)計與施工基于客戶的需求，從時間進(jìn)度、工程預(yù)算等各個方面全盤考慮，在新建項目及改造項目中均能提出創(chuàng)新的設(shè)計，給出專業(yè)、有效率的解決方式。在設(shè)計與施工的過程中，鐵獅門注重在以下幾個方面體現(xiàn)出專業(yè)技能：項目可行性研究預(yù)算、成本管理及報告價值管理進(jìn)度計劃及管理設(shè)計管理綠色環(huán)保設(shè)計方案施工管理租賃招商及市場營銷租戶要求管理物業(yè)管理措施第

43、三方開發(fā)管理,,TISHMAN SPEYER: 專業(yè)技能－招商租賃,鐵獅門的目標(biāo)是，在其運營的每一個市場，都與最優(yōu)秀的租戶和經(jīng)紀(jì)人建立起長期可持續(xù)的關(guān)系。在此關(guān)系中鐵獅門可以詳細(xì)了解到租戶需求，雙方之間建立互相咨詢合作的業(yè)務(wù)往來。相對于某些依賴于第三方的經(jīng)營者來說，鐵獅門自己擁有對當(dāng)?shù)厥袌錾钊氲牧私?。他們處于市場第一線的租賃團(tuán)隊與租戶、經(jīng)紀(jì)人、甚至其他的房地產(chǎn)運營商保持溝通，隨時注意收集第一手的市場信息。認(rèn)識到每一個市場都是不同

44、的，租戶的需求在變化，經(jīng)紀(jì)人的行為方式也會不同，鐵獅門會適應(yīng)不同的市場、改變自己的運營方式。對市場的了解可以使他們明確知道影響價值平衡的因素，從而也可在其經(jīng)營的物業(yè)中創(chuàng)造更大的價值，并且有能力發(fā)現(xiàn)新的投資機(jī)會。,,TISHMAN SPEYER: 專業(yè)技能－物業(yè)管理,鐵獅門的內(nèi)部團(tuán)隊有300多名物業(yè)管理專家，管理著4000多個租戶；為確保其經(jīng)營的專業(yè)性、反應(yīng)能力及管理效率，鐵獅門將每一個物業(yè)均集成到其專門的客戶內(nèi)部程序中，包括：內(nèi)部審

45、計程序租戶滿意度調(diào)查緊急情況處理程序租戶門戶網(wǎng)站工作訂單電子系統(tǒng)預(yù)防性維護(hù)電子程序標(biāo)準(zhǔn)運營程序鐵獅門致力于與客戶建立長期合作關(guān)系，以實現(xiàn)物業(yè)及資產(chǎn)的增值，他們也往往能以其專業(yè)度吸引到世界一線的客戶。,,TISHMAN SPEYER: 專業(yè)技能－基金管理,鐵獅門獨特的競爭優(yōu)勢在于，能從別人看不到的機(jī)會中發(fā)現(xiàn)價值，謀取高額的回報：憑借其在房地產(chǎn)領(lǐng)域廣泛的收購、開發(fā)、重建及管理經(jīng)驗，鐵獅門能夠準(zhǔn)確識別可能被別人忽視的機(jī)會，具

46、有獨特的價值識別能力；內(nèi)部專家團(tuán)隊可以提供新型改進(jìn)意見，設(shè)計高質(zhì)交易結(jié)構(gòu)，為后續(xù)源源不斷地創(chuàng)佳價值打好基礎(chǔ)；廣泛的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)及良好的財務(wù)關(guān)系，使得鐵獅門有機(jī)會獲得大量優(yōu)質(zhì)的項目來源；經(jīng)歷過市場高峰和低谷，鐵獅門有能力在各種經(jīng)濟(jì)周期及市場環(huán)境中從容應(yīng)對，持續(xù)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中創(chuàng)造價值；鐵獅門資金來源廣泛，合作投資的模式使投資者能在風(fēng)險共擔(dān)的情況下享受到更高的回報，同時也能擁有多樣的退出渠道。,,TISHMAN SPEYER: 專業(yè)技能－

47、專家團(tuán)隊,鐵獅門擁有不同職能范圍的專家團(tuán)隊，共計1,600余名，其中在美國有686名，全球其他地方有915名：,,TISHMAN SPEYER: 資本運作－投資基金,,,TISHMAN SPEYER: 資本運作－投資基金,,,TISHMAN SPEYER: 資本運作－投資基金,,,TISHMAN SPEYER: 資本運作－投資基金TSOF,股東回報,股價及每股收益,180天股價變動,TSOF是鐵獅門旗下唯一公開發(fā)行的基金，投資位于美國的

48、辦公物業(yè)。該基金擁有美國5個物業(yè)99.9%的股權(quán)及另外12個物業(yè)45.9%股權(quán)（其余股權(quán)由GIC擁有49%，鐵獅門旗下另一私募基金擁有5.1%）。成立之后該基金股價、盈利及股東回報一路走高，直到07年11月達(dá)到最高點，其后受金融危機(jī)影響開始下跌。,TISHMAN SPEYER:資本運作－收購與兼并,,1998年，協(xié)同Travelers集團(tuán)以2.2億美元的價格收購瀕臨破產(chǎn)的77層克萊斯勒大廈，及鄰近的32層Kent大廈、4幢多層零售商業(yè)

49、建筑。這6幢建筑組成一個整體街區(qū)，位于紐約曼哈頓市中心區(qū)域，總面積約200萬平方英尺。收購之后，鐵獅門采取了三項措施使物業(yè)增值：重建克萊斯勒大廈，使其恢復(fù)為地標(biāo)式建筑以吸引高品質(zhì)租戶；翻新Kent大廈，對其重新配置為克萊斯勒東塔；將處于繁華交通要道的商業(yè)物業(yè)建設(shè)成為三角塔，為其尋找到新的商機(jī)。為期3年的翻修共投資1億美元，綜合物業(yè)價值得到提升，可租面積增加13萬平方英尺，達(dá)到197.5萬平方英尺，并且達(dá)到頂級物業(yè)品質(zhì)。鐵獅門將物業(yè)改

50、造為可供不同需求業(yè)主選擇，開業(yè)18個月就租出110萬平方英尺，許多國際、國內(nèi)知名銀行、律師事務(wù)所及金融服務(wù)公司均選擇在此辦公。2004年，Travelers集團(tuán)以3億美元價格出售其擁有的75%股權(quán)給一家德國封閉式基金；2008年，該基金將此股權(quán)轉(zhuǎn)讓給阿布扎比政府，同時鐵獅門也出售其15%股權(quán)，合計作價8億美元；該基金在這筆投資中賺到每年20%以上的回報，這也得益于鐵獅門經(jīng)營有方使物業(yè)增值。即使只剩下10%的股權(quán)，鐵獅門仍將繼續(xù)經(jīng)營克

51、萊斯勒中心，并可獲得其超額收益的提成。,收購克萊斯勒中心,TISHMAN SPEYER:資本運作－收購與兼并,,洛克菲勒中心可稱為世界最著名的商業(yè)物業(yè)，位于曼哈頓市中心，由6個街區(qū)環(huán)繞著10幢極富藝術(shù)力的建筑，可出租面積約850萬平方英尺。上世紀(jì)90年代中期，洛克菲勒中心面臨破產(chǎn)。1996年，鐵獅門聯(lián)合其他四個知名開發(fā)商入主其中，對其展開大規(guī)模改建工程，工程持續(xù)至2000年初，4年間使其出租率從86%提高到了98%，寫字樓租金收入翻了

52、三倍，該大廈1999年的營運收入達(dá)到4350萬美元。2001年4月，鐵獅門聯(lián)手另一長期合作伙伴以18.5億美元收購洛克菲勒中心全部股權(quán)。雖然在金融危機(jī)的影響下有部分租戶退出了洛克菲勒中心，但同時也有新的知名客戶入駐，該物業(yè)目前運營情況良好，可獲得的投資回報十分可觀。,收購洛克菲勒中心,TISHMAN SPEYER:資本運作－收購與兼并,,科羅拉多大廈位于洛杉磯Santa Monica中心區(qū)域，由六幢建筑組成，總面積115萬平方英尺；

53、2000年5月，鐵獅門與其長期合作伙伴Travelers協(xié)同Lehman一起，以3.53億美元的價格從Maguire手中收下了這個物業(yè)，物業(yè)購入時幾乎滿租，但緊接著由于經(jīng)濟(jì)形勢不好，Maguire及其他一些租戶搬離了這幢建筑，留下約三分之一的空置面積；鐵獅門投入1500萬美元改建科羅拉多大廈，從基礎(chǔ)設(shè)施、建筑裝飾、綠化及水景環(huán)境等各個方面進(jìn)行改進(jìn)，使這個物業(yè)成為擁有中庭、露臺及各式輔助設(shè)施的頂級辦公樓，引進(jìn)了許多新的A級租戶，200

54、4年初翻修完成時出租率在85%以上；購入后僅僅1年，鐵獅門即出售了49.9%的股權(quán)給一家德國基金及一家瑞士的投資機(jī)構(gòu)，并于2004年8月將該物業(yè)全部售出，為投資者贏取了豐額利潤。,收購科羅拉多大廈,TISHMAN SPEYER:資本運作－收購與兼并,,2006年10月，協(xié)同BlackRock Realty，以54億美元從大都會人壽（MetLife）收購了位于曼哈頓的兩個相鄰的住宅片區(qū)——Stuyvesant Town和Peter Co

55、oper Village，該區(qū)域占地80英畝（約32公頃），共有110幢建筑，11,232戶公寓住宅。大約四分之三的公寓目前在租金管制（rent control）的條件下可以取得相當(dāng)于市場利率三分之一至一半的租金收入，未來租金管制放開的情況下，該物業(yè)可以獲得更好的租金回報。收購該物業(yè)鐵獅門僅花費了1.12億美元的自有資金，另發(fā)行了54億美元債券用于支付交易價格。目前這兩處物業(yè)的租金管制仍未放開，預(yù)估資產(chǎn)收益將減值10%，而運營成本將

56、增加11%； 2008年10月，標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪均調(diào)低了此筆債券的評級。由于租金收益不夠理想，鐵獅門動用了儲備基金來進(jìn)行對此物業(yè)的維修及翻新，目前總計6.5億美元的儲備基金已用去三分之二，按這一速度將于09年3季度全部用完。不過，鐵獅門表示將這兩處物業(yè)視為長期投資，在需要的時候會投入更多的資金以彌補收益與運營成本之間的差額。,收購Stuyvesant Town和Peter Cooper Village住宅物業(yè),TISHMAN SPEYE

57、R:資本運作－收購與兼并,,2007年10月，牽手Lehman Brothers收購Archstone-Smith Trust，收購價格222億美元， 其中5億美元為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款（每股價格60.75美元）使Archstone-Smith Trust 私有化，鐵獅門和Lehman各出資2.5億美元。該筆交易由Lehman從美洲銀行、巴克萊資本等獲得了53億美元貸款；另外，房利美、房地美也分別提供了71億和18億美元的貸款，并以Archst

58、one的137處物業(yè)作為抵押。Archstone是全美第二大公寓持有商，共持有344個物業(yè)，超過8.6萬套公寓（含在建）；該公司5月初公布的每股收益為1.27美元，比一年前增長0.69美元，增長率超過200%。在這項收購中，鐵獅門僅支付了占總投資額1%的2.5億美元，卻能擁有13%的權(quán)益。,收購Archstone-Smith Trust,TISHMAN SPEYER:資本運作－經(jīng)營思路,,價值增長收購物業(yè)之后，對其重新規(guī)劃設(shè)計、

59、重新配置，通過重建及翻修提高物業(yè)品質(zhì)，使物業(yè)價值得到增長。投資結(jié)構(gòu)通過資本運作，改變物業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)，綜合考慮公司資本需求及對物業(yè)價值的預(yù)期，采取股權(quán)投資或債權(quán)投資的方式；通常協(xié)同合作伙伴一起收購物業(yè)，將辦公類物業(yè)放入旗下投資基金，并在一段較短的時間后出售部分股權(quán)，享受項目增值的收益；同時，鐵獅門通常還會持有剩余股權(quán)一段較長的時間，享受物業(yè)租金收益，并且運營物業(yè)收取管理費。多元化不僅投資高檔商用物業(yè)，并且介入住宅物業(yè)，使公司的投

60、資多元化發(fā)展，在不同的市場均可獲得利潤回報。,TISHMAN SPEYER:資本運作－投資管理,,鐵獅門房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的思路是“投資式”，核心理念是資產(chǎn)的保值增值，從投資效益、回報率、增值空間等方面全面衡量物業(yè)的價值；鐵獅門的整體業(yè)務(wù)包括收購、開發(fā)、施工管理、資產(chǎn)管理、基金管理等幾個方面，在每一部分都有利可圖；憑借其強(qiáng)大的資產(chǎn)運營能力，同樣的不動產(chǎn)由鐵獅門來運營的出租率、租金水平、升值速度會比其他企業(yè)運作更高更快，這就促使更多的項目

61、流向鐵獅門，形成“滾雪球”般的良性循環(huán)；隨著資產(chǎn)運營效率的提高，鐵獅門在其整個投資環(huán)節(jié)的風(fēng)險大大降低。,TISHMAN SPEYER:資本運作－融資及償債能力,,從前面幾個例子可以看到，鐵獅門在并購業(yè)務(wù)中的優(yōu)勢在于他擁有良好的商譽，可以很容易地獲得銀行貸款或其他債務(wù)融資，用自有資金支付的部分很少，極大地利用了杠桿效應(yīng)。同時，鐵獅門自己的財務(wù)狀況良好，在需要的時候也有足夠的資金可以投入到項目的后續(xù)運作中。 07年以來，鐵獅門在市場高

62、點大量出讓旗下物業(yè)，07年轉(zhuǎn)讓收入達(dá)100億美元，其中30億為位于紐約的物業(yè)，包括18億售出的666第五大道、6.07億售出的Lipstick大樓和5.25億售出的紐約時代廣場（幾乎為其1.85億元收購價格的3倍）；08年上半年，鐵獅門繼續(xù)轉(zhuǎn)讓了旗下價值1億美元的資產(chǎn)。在經(jīng)濟(jì)形式不好的時候，這種融資能力及償債能力十分重要。比如與鐵獅門合作收購Archstone的Lehman，有分析人士認(rèn)為，這筆交易加劇了Lehman的破產(chǎn)；然而從目前

63、的情況來看，對鐵獅門的影響則沒有那么大。在這場席卷全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，大多數(shù)企業(yè)都面臨十分嚴(yán)峻的資金壓力，很多企業(yè)因此倒閉；由于擁有出色的融資及償債能力，現(xiàn)金流對于鐵獅門來說并不是很大的問題，它需要擔(dān)心的也許僅僅是這場危機(jī)還會持續(xù)多久。,TISHMAN SPEYER: 在華投資動向,,2005年3月，有意競標(biāo)上海長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)項目，該地塊出讓面積173.73畝，集商辦與娛樂用途于一體，最后由北京天鴻房地產(chǎn)與美國藍(lán)馬克娛樂集團(tuán)共同獲得；

64、2005年4月，Tishman與香港萬都集團(tuán)進(jìn)行談判，尋求共同開發(fā)上海襄陽路服飾禮品市場所在地塊的可能性，未果。該地塊最終被新鴻基取得；2005年下半年，聯(lián)手美國投資公司GSC Partners組建房地產(chǎn)投資公司，雙方分別占60%和40%股份。Tishman Speyer負(fù)責(zé)房地產(chǎn)運營業(yè)務(wù)，GSC負(fù)責(zé)資金籌集并提供技術(shù)指導(dǎo)。雙方計劃籌資5億美元在上海和北京開發(fā)高端商業(yè)和住宅項目，預(yù)計3至4年內(nèi)開發(fā)約46.5至92.9萬平方米的甲級寫字

65、樓和豪華公寓樓；2007年上半年，鐵獅門中國基金（巴巴多斯）有限公司進(jìn)入成都市場，收購成都東大街板塊一幢大廈的在建工程；2007年8月，參與競拍上海黃浦區(qū)163街坊地塊，最終該地塊被蘇寧以44.04億元拍得，樓面地價高達(dá)66927元/平方米；,TISHMAN SPEYER: 在華投資動向,,2007年9月20日，獲取成都市掛牌出讓的東大街7號、8號地塊，該項目占地38畝，總建面17萬平米，預(yù)計總投資25億元，將打造為集高端寫字樓、星

66、級酒店和服務(wù)式公寓為一體的高端綜合地產(chǎn)項目，已于2008年9月開工建設(shè)，據(jù)悉將采取”只租不售“的模式經(jīng)營，預(yù)計2011年竣工； 2008年1月，作為唯一有資格的競標(biāo)者以底價獲得上海新江灣城F地塊，總價67.5億，樓面地價7500元/平方米。F地塊占地面積26.75萬平方米，綜合容積率3.37，總建筑面積達(dá)90萬平方米項目預(yù)計總投資25億美元；09年1月，鐵獅門宣布F地塊項目開工，命名為”世浦領(lǐng)世“，國內(nèi)外環(huán)保專家認(rèn)為，世浦領(lǐng)世項目有望

67、建設(shè)成為中國綠色商務(wù)社區(qū)項目可持續(xù)發(fā)展的典范；近期傳出鐵獅門有意轉(zhuǎn)讓該項目或?qū)で蠛献鞣降南ⅲ?008年4月，據(jù)稱鐵獅門進(jìn)軍北京，與某高校達(dá)成合作，但未見披露細(xì)節(jié)；2008年，拿下天津和平區(qū)的成都道項目和南京路項目，其中成都道為2.2萬平米的商業(yè)項目，將引進(jìn)百貨、購物中心及超級市場，預(yù)計于09年5月開工，10年12月完工；南京路項目規(guī)劃4萬平米酒店、2.3萬平米零售商業(yè)、2萬平米辦公樓，預(yù)計投資額1.5億元，將于09年7月開工。,T

68、ISHMAN SPEYER: 典型物業(yè)－寫字樓,,TISHMAN SPEYER: 典型物業(yè)－住宅,,標(biāo)本帶來的啟示,從住宅的建造和銷售（merchant homebuilder）升級到商業(yè)和綜合性物業(yè)的開發(fā)、投資和經(jīng)營，可以說是絕大多數(shù)大型房企的必經(jīng)之路。雖然在房地產(chǎn)價值鏈各環(huán)節(jié)的取向不盡相同，但這些大型房企一般都覆蓋項目開發(fā)、資產(chǎn)（物業(yè)）管理、物業(yè)經(jīng)營、金融服務(wù)等重要環(huán)節(jié)。金融服務(wù)不但成為企業(yè)融資的重要橋梁，也是其重要業(yè)務(wù)板塊和利