土地合作開發(fā)模式探討

1、一、項目合作涉及的主要問題（一）為什么要合作1、不合作行不行？2、合作有什么好處？（二）怎樣合作1、找誰合作？有地的、有資金的。2、合作的原則是什么？3、采取怎樣的合作模式？（三）合作對萬科的影響1、正面影響和負面影響2、如何克服合作給萬科帶來的負面影響二、重點—怎樣合作（一）合作原則（二）合作模式目錄難點—合作模式1、與土地方合作（1）項目公司模式（2）合作建房（3）股權收購2、與資金方合作（1）聯(lián)合競買（2）境外融資（3）信托道然7

2、0一、合作的必要性（一）從集團經營管理的戰(zhàn)略角度考慮降低資金投入的同時不增加負債，不降低投資收益率（二）項目發(fā)展存在資金瓶頸1、土地政策變化2、國家金融政策變化（三）土地供不應求維持年30%的增長率為什么要合作二、合作的可能性萬科可以合作過往萬科項目合作過程中，曾經出現(xiàn)過一些問題，發(fā)生過糾紛。但是萬科還可以再合作，因為：（一）早期的合作環(huán)境、土地市場還不規(guī)范，而今已經比較規(guī)范。（二）萬科之前的項目合作、項目發(fā)展也沒有今日規(guī)范（三）否定之

3、否定是事物發(fā)展的客觀規(guī)律，只要我們總結經驗教訓，就能夠最大程度的的控制合作風險。如拆遷交地和萬科取得權益如取得土地證等作為付款條件，并同時考慮付款比例和付款時間間隔，而不是簡單的以時間作為付款條件。拆遷交地、土地過戶、股權變更、權益分配等都可作為付款條件，具體付款時應將付款與這些付款條件結合起來，具備付款條件則付款，在付款條件具備前則不付款。（五）萬科參與合作項目的投資收益應當高于萬科獨立參加招拍掛（五）萬科參與合作項目的投資收益應當高

4、于萬科獨立參加招拍掛項目的投資收益項目的投資收益?萬科獨自參與招拍掛項目的投資收益率約為13%，內部收益率約為18%。?萬科參與合作項目的內部收益率原則上應不低于18%，萬科的投資收益率應不低于20%。（六）控制項目經營管理權控制項目經營管理權項目經營管理權由萬科控制，合作方只參與管理。在具體管理模式上，區(qū)別兩類合作者，采取不同的項目經營管理模式。?一類是行業(yè)內的戰(zhàn)略合作者，企業(yè)實力雄厚，行業(yè)內競爭優(yōu)勢明顯；一類是為獲取土地資源而進行的