土地合作開(kāi)發(fā)模式探討

1、一、項(xiàng)目合作涉及的主要問(wèn)題（一）為什么要合作1、不合作行不行？2、合作有什么好處？（二）怎樣合作1、找誰(shuí)合作？有地的、有資金的。2、合作的原則是什么？3、采取怎樣的合作模式？（三）合作對(duì)萬(wàn)科的影響1、正面影響和負(fù)面影響2、如何克服合作給萬(wàn)科帶來(lái)的負(fù)面影響二、重點(diǎn)—怎樣合作（一）合作原則（二）合作模式目錄難點(diǎn)—合作模式1、與土地方合作（1）項(xiàng)目公司模式（2）合作建房（3）股權(quán)收購(gòu)2、與資金方合作（1）聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)（2）境外融資（3）信托道然7

2、0一、合作的必要性（一）從集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略角度考慮降低資金投入的同時(shí)不增加負(fù)債，不降低投資收益率（二）項(xiàng)目發(fā)展存在資金瓶頸1、土地政策變化2、國(guó)家金融政策變化（三）土地供不應(yīng)求維持年30%的增長(zhǎng)率為什么要合作二、合作的可能性萬(wàn)科可以合作過(guò)往萬(wàn)科項(xiàng)目合作過(guò)程中，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一些問(wèn)題，發(fā)生過(guò)糾紛。但是萬(wàn)科還可以再合作，因?yàn)椋海ㄒ唬┰缙诘暮献鳝h(huán)境、土地市場(chǎng)還不規(guī)范，而今已經(jīng)比較規(guī)范。（二）萬(wàn)科之前的項(xiàng)目合作、項(xiàng)目發(fā)展也沒(méi)有今日規(guī)范（三）否定之

3、否定是事物發(fā)展的客觀規(guī)律，只要我們總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，就能夠最大程度的的控制合作風(fēng)險(xiǎn)。如拆遷交地和萬(wàn)科取得權(quán)益如取得土地證等作為付款條件，并同時(shí)考慮付款比例和付款時(shí)間間隔，而不是簡(jiǎn)單的以時(shí)間作為付款條件。拆遷交地、土地過(guò)戶、股權(quán)變更、權(quán)益分配等都可作為付款條件，具體付款時(shí)應(yīng)將付款與這些付款條件結(jié)合起來(lái)，具備付款條件則付款，在付款條件具備前則不付款。（五）萬(wàn)科參與合作項(xiàng)目的投資收益應(yīng)當(dāng)高于萬(wàn)科獨(dú)立參加招拍掛（五）萬(wàn)科參與合作項(xiàng)目的投資收益應(yīng)當(dāng)高

4、于萬(wàn)科獨(dú)立參加招拍掛項(xiàng)目的投資收益項(xiàng)目的投資收益?萬(wàn)科獨(dú)自參與招拍掛項(xiàng)目的投資收益率約為13%，內(nèi)部收益率約為18%。?萬(wàn)科參與合作項(xiàng)目的內(nèi)部收益率原則上應(yīng)不低于18%，萬(wàn)科的投資收益率應(yīng)不低于20%。（六）控制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理權(quán)控制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理權(quán)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理權(quán)由萬(wàn)科控制，合作方只參與管理。在具體管理模式上，區(qū)別兩類合作者，采取不同的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式。?一類是行業(yè)內(nèi)的戰(zhàn)略合作者，企業(yè)實(shí)力雄厚，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯；一類是為獲取土地資源而進(jìn)行的