商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn) ppt課件

1、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn),,,,注意事項,請各位同事將手機(jī)關(guān)閉,以確保培訓(xùn)效果; 請各位積極參與，各抒己見!,培訓(xùn)內(nèi)容及安排,第一部分：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,第二部分：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研,第三部分：商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)案例,,,,商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說。狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所；廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。,商業(yè)地產(chǎn)的含義,商業(yè)地產(chǎn)是包

2、括購物中心、商業(yè)街、SHOPPING MALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。,商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別,,住宅房地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn),,發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式 其資金回收模式相對簡單,商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有,大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的,大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品

3、是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的,發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成,發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待,商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容,,,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的三個層面/商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的三種行為/……,Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運營中涉及到三個層面,貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為,商業(yè)地產(chǎn)的四個元素,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,,,商業(yè)地

4、產(chǎn)發(fā)展條件/商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點及趨勢/……,,,,發(fā)展階段,,,,,原始形態(tài),現(xiàn)代商業(yè),廣義商業(yè),商業(yè)發(fā)展曲線,1100美元,2000美元,人均GDP,傳統(tǒng)商業(yè),,,8000以上美元,,4400美元,歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國外人均GDP3000－4000美元時，家庭汽車擁有率15－20％，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（Shopping Mall為例）才開始進(jìn)入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車

5、擁有率60％，才是成熟發(fā)展階段。,商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展條件,歐美：,亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)10－15％。,亞洲及國內(nèi)：,,,,,,,,,,,高品質(zhì)商業(yè)地

6、產(chǎn),分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷,國際資本加緊搶灘,第三方經(jīng)營管理發(fā)展趨向顯著,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及特點,,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點與趨勢,商業(yè)地產(chǎn)分類,,,市場形式分類/物業(yè)用途分類/建筑特征分類/……,商業(yè)地產(chǎn)的分類,商業(yè)地產(chǎn)的分類（續(xù)）,商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語,,,商圈/業(yè)態(tài)、業(yè)種,在商業(yè)地產(chǎn)市中常用到如下基本術(shù)語、名詞、需要有共同的界定：1）、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標(biāo)區(qū)位——指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會活動所占據(jù)的場所，在某一城市（

7、地區(qū)）中所處的空間位置。 板塊——一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。商圈——指在一定時間內(nèi)達(dá)到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域。,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語,2）、業(yè)態(tài)、業(yè)種 業(yè)態(tài)——指細(xì)分市場面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店營業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種。 業(yè)種

8、——指面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國內(nèi)零售消費市場可細(xì)分上百個業(yè)種，國外發(fā)達(dá)國家更多，難以勝數(shù)。應(yīng)用：①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功；②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問卷、訪談設(shè)計，查清所需類別基本狀況進(jìn)行比較分析；③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種；④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，如：美食街、咖啡店、量販?zhǔn)?/p>

9、KTV、超市等。,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語（續(xù)）,主圈：65%顧客來自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來店在10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘 次圈：25%顧客來自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘 邊圈： 10%顧客來自邊緣商圈。一般來說，小型

10、商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上,人口數(shù)量及特點,交通狀況,商業(yè)發(fā)展?jié)摿?人文、公共配套,商業(yè)規(guī)模,影 響 商 圈 大 小 因 素,根據(jù)ICSC對商圈的定義：􀂄指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客

11、的輻射范圍。􀂄商圈區(qū)域界限是由一些因素決定，包括中心本身的性質(zhì)﹑可進(jìn)入性﹑自然障礙、有競爭力設(shè)施的位置以及行車時間和距離的限制。,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—商圈分析,,,,,,發(fā)展階段,市場表現(xiàn),經(jīng)營模式,標(biāo)志節(jié)點,起步期,結(jié)構(gòu)調(diào)整期,快速發(fā)展期,穩(wěn)步發(fā)展期,各個居住區(qū)、交通匯聚點出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè),商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍,散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變,規(guī)?；虡I(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場,城市

12、發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中,市政配套正在完善，集中市場、步行街出現(xiàn),由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，新商業(yè)出現(xiàn),大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升,自有住宅底商經(jīng)營或出租為主,商鋪基本市場化，經(jīng)營和銷售同時存在,商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段,銷售不是實現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主,營業(yè)收入+租金收入,營業(yè)收入+租金收入+銷售收入,銷售收入+租金收入,銷售收入+租金收入,,,,,,,百貨等購物,市中心區(qū)域,,,專業(yè)市場,

13、,市中心區(qū)域,,,專業(yè)市場,,,,,,市中心區(qū)域,,,專業(yè)市場,,,,,,,,,贏利模式,,百貨為主,專業(yè)市場,餐飲、休閑,休閑、娛樂,經(jīng)營業(yè)態(tài),,市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—商圈形成與發(fā)展,IRS（商圈飽和指數(shù)）＝C（潛在客戶）×RE（人均零售支出）/RF（商業(yè)面積）,RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝C×RE / IRS ＝40×1600/

14、4000 = 16萬㎡,例1：IRS（商圈飽和指數(shù)）：三、四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為1000-4000元/㎡，也可參考商業(yè)設(shè)施單位年營業(yè)額，假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營業(yè)額為2000-6000元/㎡，取接近中值的4000元/㎡C（潛在客戶）：40萬人（按照城鎮(zhèn)人口計算，市區(qū)人口占全市人口115萬的35%，115×35%=40萬）RE（年平均購物額）：2010元/年·人×0.8=1600元/年·人（按照平均

15、社會消費品零售總額的80%計算）,,例2：假設(shè)在商圈內(nèi)有10萬個家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為… IRS＝C×RE／RF =100000×25／144000＝17．36 111,商圈飽和這一指數(shù)數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和

16、指數(shù)較高的商圈開店,,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—商圈應(yīng)用,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語——業(yè)態(tài)基礎(chǔ),食雜店,(Traditional Grocery Store)以煙、酒、飲料、休閑食品和糧油為主，獨立傳統(tǒng)的無明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。,便利店,(Convenience Store)以自選銷售為主，銷售應(yīng)急性的食品、日用生活用品和提供商品性服務(wù)，滿足顧客便利性需求為要目的的零售業(yè)態(tài)。,折扣店,(Discount Store)  &

17、#160; 是店鋪裝修簡單，提供有限服務(wù)，商品價格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。擁有不到 2000 個品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。,超市,(Supermarket)是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。,大型超市,(Hypermarket)實際營業(yè)面積 6000平米以上，滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)，可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大

18、型超市。,倉儲式會員店,(Warehouse Club)以會員制為基礎(chǔ)，實行儲銷一體、批零兼營，以提供有限服務(wù)和低價格商品為主要特征的零售業(yè)態(tài)。,批發(fā)和零售業(yè)態(tài),商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)（實體店）,批發(fā)和零售業(yè)態(tài),專業(yè)店,專賣店,家居建材店,購物中心,廠家直銷中心,百貨店,(Department Store)在一個建筑物內(nèi)，經(jīng)營若干大類商品，實行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷售，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。,(Specialty S

19、tore) 以專門經(jīng)營某一大類商品為主的零售業(yè)態(tài)。如辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、服飾店等。,(Exclusive Shop) 以專門經(jīng)營或被授權(quán)經(jīng)營某一主要商品為主的零售業(yè)態(tài)。,(Home Center) 以專門銷售建材、裝飾、家居用品為主的零售業(yè)態(tài)。,(Shopping Center/Shopping Mall)是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在企業(yè)有計劃地開發(fā)、運營的一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服

20、務(wù)的商業(yè)集合。,(Factory Outlets Center)由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨立經(jīng)營者設(shè)立，專門經(jīng)營本企業(yè)品牌商品，并且多個企業(yè)品牌的營業(yè)場所集中在一個區(qū)域的零售業(yè)態(tài)。,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)（實體店續(xù)）,批發(fā)和零售業(yè)態(tài),郵購,網(wǎng)上商店,自動售貨亭,購物中心,電視購物,(Television Shopping) 以電視作為向消費者進(jìn)行商品推介展示的渠道，并取得定單的業(yè)態(tài)。,(Mail Order) 以郵寄商品目錄為主向消費

21、者進(jìn)行商品推介展示的渠道，并通過郵寄的方式將商品送達(dá)給消費者的零售業(yè)態(tài)。,(Shop On Network)通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行買賣活動的零售業(yè)態(tài)。,(Vending Machine) 通過售貨機(jī)進(jìn)行商品售賣活動的零售業(yè)態(tài)。,(Tele-Shopping)主要通過電話完成銷售或購買活動的一種零售業(yè)態(tài)。,說明：在實際項目市場調(diào)研中，所接觸的全部是有實體店的商業(yè)，下面僅對實體店零售業(yè)態(tài)特點進(jìn)行分析。,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)（無實體店）,,10

22、千米,20千米,40千米,,,,,,,,,,,,,,1千米,2千米,4千米,6千米,便利店,折扣店,超市,大型超市,倉儲式會員店,食雜店,專業(yè)店,專賣店,家居建材店,購物中心,廠家直銷中心,百貨店,0,,,5萬㎡,10萬㎡,20萬㎡,100㎡,500㎡,1000㎡,5千㎡,0,,,,,,,,,,,社區(qū)購物中心,市區(qū)購物中心,城郊購物中心,業(yè)態(tài)輻射范圍及需求面積,,,面積需求,輻射半徑,,,,,,,,1萬㎡,,,2萬㎡,6千㎡,8千㎡,,

23、,,,300㎡,,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)輻射范圍,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)特征,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)特征（續(xù)）,某區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài),按照業(yè)態(tài)的分類標(biāo)準(zhǔn)，實體店商業(yè)業(yè)態(tài)共15類，而區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)總共僅七類種類不豐富。在所有的業(yè)態(tài)中，零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)所占的比例分別為48%，35%和17%，沒有文體休閑娛樂業(yè)態(tài)。在零售業(yè)中，家居建材和專業(yè)店所占比例較高。,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)（案例）,專業(yè)店業(yè)種細(xì)分,總共有14種不同的專業(yè)店