呼和浩特市寫字樓商業(yè)調(diào)研

1、呼和浩特市綠地藍(lán)海大廈商務(wù)辦公寫字樓市場調(diào)研分析報(bào)告 商業(yè)管理部

2、 2014.2.12,呼和浩特市地理交通環(huán)境分析呼和浩特市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析呼和浩特市商圈分析呼和浩特市寫字樓市場分析,--目錄--,1. 呼和浩特市地理交通環(huán)境分析,呼和浩特市位于華北北部，地處內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，城區(qū)東距北京440公里，北距內(nèi)陸開放口岸二連浩特490公里，西至包頭150公里，距準(zhǔn)格爾大型能源基地100多公里，西南距鄂爾多斯天然氣田300公里。,1.1 地理位置,呼和浩特地理位

3、置得天獨(dú)厚，區(qū)位優(yōu)勢明顯，具有“北京后花園”之稱。,150㎞,440㎞,300㎞,,呼和浩特是國家45個(gè)公路主樞紐城市之一，交通發(fā)達(dá)。公路：市城內(nèi)有公路94條，其中國道3條，省道5條。其中，京呼高速使距北京的時(shí)間縮短了4.5小時(shí)；鐵路：主要有京蘭鐵路、京包鐵路、通往西北及部門國內(nèi)城市。呼市東客站的建成打開了呼市鐵路運(yùn)輸?shù)男缕拢?020年，我國將建立省會城市及大中城市間的快速客運(yùn)通道，建設(shè)客運(yùn)專線1.2萬公里以上，客車速度目標(biāo)值達(dá)

4、到200公里/小時(shí)及以上。北京到達(dá)呼市時(shí)間僅需3個(gè)小時(shí)。航空：通往國內(nèi)主要城市航線50余條，，有通往烏蘭巴托和俄羅斯的國際航線兩條，另外開通了呼市-香港，呼市-上海-東京等不定期包機(jī)航線。,呼和浩特城市公路、鐵路、航空相結(jié)合的立體化交通體系已經(jīng)形成。,1. 呼和浩特市地理交通環(huán)境分析,1.2 交通環(huán)境,,,1. 呼和浩特市地理交通環(huán)境分析,1.3 行政劃分,呼和浩特全市面積17.224平方公里，總?cè)丝?97.7萬人。市轄4個(gè)市

5、轄區(qū)、4個(gè)縣、1個(gè)旗。,全市總面積17200平方千米 總?cè)丝?31萬人（2010年） 轄4個(gè)市轄區(qū)、4個(gè)縣、1個(gè)旗，即玉泉區(qū)、新城區(qū)、回民區(qū)、賽罕區(qū)、土默特左旗、托克托縣、清水河縣、和林格爾縣和武川縣。市政府駐新城區(qū)。,2.呼市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,2.1呼GDP增長情況分析,-- 呼市經(jīng)濟(jì)總量居西部領(lǐng)先地位，經(jīng)濟(jì)保持健康、協(xié)調(diào)發(fā)展，城市財(cái)富等級不斷上漲。-- 近年來，呼和浩特經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長，截止2013年底，我市共

6、完成生產(chǎn)總值2710.39億元，比上年同期增加251.65億元，同比增長10.0%。各行業(yè)增加值完成情況如下：  第一產(chǎn)業(yè)完成增加值134.72億元，占生產(chǎn)總值的比重為4.97%，同比增長5.3%；  第二產(chǎn)業(yè)完成增加值866.74億元，占生產(chǎn)總值的比重為31.98%，同比增長14.5%；  第三產(chǎn)業(yè)完成增加值1708.93億元，占生產(chǎn)總值的比重為63.05%，同比增長7.9%。,呼市產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)健康

7、，政府公共職能三產(chǎn)和資源密集型二產(chǎn)突出，二、三產(chǎn)迅速增長，財(cái)富人均數(shù)量在呼市不斷增加。呼市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是“三、二、一”型，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。2013年第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)達(dá)63.05%。工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效。呼市作為內(nèi)蒙古自治區(qū)重要的工業(yè)城市，已形成了以毛紡、服裝、電子、機(jī)械、電力、食品、化工、 建材為支柱，門類比較齊全的輕型加工工業(yè)體系。現(xiàn)已初步實(shí)現(xiàn)了工業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略調(diào)整。,2.2 呼市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析,2.呼市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)

8、境分析,呼和浩特固定資產(chǎn)投資增速不穩(wěn)，一方面說明了與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)度較強(qiáng)，另一方面也反映了呼市經(jīng)濟(jì)較大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2006年以來，呼市全社會固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)出“高速增長-低速增長-反彈增長”的運(yùn)行態(tài)勢。2013年1-9月全市積極推行項(xiàng)目推動(dòng)戰(zhàn)略，使全市固定資產(chǎn)投資保持了良好的發(fā)展態(tài)勢，前三季度累計(jì)完成1124.0億元，同比增長19.8%。,2.呼市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,2.3呼市固定資產(chǎn)投資分析,2013年1-9月分旗縣區(qū)投資情況

9、一覽表,,2.呼市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,2.4 社會消費(fèi)情況分析,2013年1—11月份，呼和浩特市限額以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額501.22億元，同比增長6.8%，其運(yùn)行特點(diǎn)是：一、1—11月呼市限額以上社會消費(fèi)品零售額依然保持在各盟市首位。零售額占自治區(qū)比重為29.6%，與前十個(gè)月持平，高于上年同期0.8個(gè)百分點(diǎn)?！　《?、限額以上社會消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長。今年前十一個(gè)月呼市限額以上社會消費(fèi)品零售額同比增長6.8%，低于上年同期

10、增幅5.8個(gè)百分點(diǎn)?！　∪⒊擎?zhèn)依然是零售消費(fèi)主要市場。今年前十一個(gè)月，呼市限額以上城鎮(zhèn)市場實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額496.10億元，占全市零售額的99.0%，高于上年同期0.3個(gè)百分點(diǎn);同比增長7.0%，低于上年同期5.5個(gè)百分點(diǎn)?！∷摹⑥r(nóng)村市場消費(fèi)出現(xiàn)回落。1-11月，限額以上農(nóng)村市場實(shí)現(xiàn)零售額5.11億元，同比下降13.5%，低于上年同期39.5個(gè)百分點(diǎn)。,城市發(fā)展規(guī)劃——城市總體規(guī)劃,依據(jù)《呼和浩特市總體規(guī)劃綱要(2009-20

11、20)》城市總體規(guī)劃采取“集中式組團(tuán)”布局形態(tài)，形成“雙核心、多組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)?？傮w上向南發(fā)展、適度向城區(qū)東西兩翼發(fā)展，控制向北發(fā)展，遠(yuǎn)景在大、小黑河之間預(yù)留發(fā)展空間，突出城區(qū)的行政、商貿(mào)、金融、科技、信息、科技、文化、教育功能，把一些不適宜的職能向外圍組團(tuán)和城鎮(zhèn)擴(kuò)展。,呼市總體規(guī)劃確定了成為“呼包鄂”金三角的經(jīng)濟(jì)中心地位，京、津、華北一帶成為對外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的主要方向。,2.呼市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,2.5 城市發(fā)展規(guī)劃,城市發(fā)展規(guī)劃——城

12、市總體規(guī)劃,東優(yōu):二環(huán)以東地區(qū)作為城市功能拓展新區(qū)，進(jìn)行優(yōu)化開發(fā)，推進(jìn)“一街五區(qū)”建設(shè)。西聯(lián):推進(jìn)金川、金山、裕隆融合發(fā)展，打造以裝備制造、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的呼西工業(yè)區(qū)。南拓:工業(yè)發(fā)展向南拓展，打造呼南工業(yè)新城和托清重化工業(yè)城 。北控:依托大青山打造北部綠化防護(hù)區(qū)，嚴(yán)控開發(fā)，建立北部生態(tài)涵養(yǎng)帶。中興：完善城市核心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，全面提升城市功能、品位和特色，使主城區(qū)載體功能提檔升級，歷史文化特色鮮明突出。,“北控、東優(yōu)、南拓、西聯(lián)、

13、中興”，城市發(fā)展方向以東為首，伴隨著政府東遷，東部必將成為新的城市中心,2.呼市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,2.5 城市發(fā)展規(guī)劃,城市發(fā)展規(guī)劃——城市總體規(guī)劃,依據(jù)規(guī)劃，北部打造生態(tài)園區(qū)，西部、南部承接工業(yè)發(fā)展，中部完善升級，東部成為唯一的政務(wù)、商務(wù)、金融辦公集中區(qū)。,2.呼市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,2.5 城市發(fā)展規(guī)劃,3. 呼和浩特市商圈分析,經(jīng)過多年發(fā)展，隨著人民生活水平的提高，武安商業(yè)發(fā)展迅速較慢。按照商業(yè)分布情況，主要一下幾個(gè)商業(yè)集中區(qū)：以

14、傳統(tǒng)核心商業(yè)集聚地中山路商圈；以勸業(yè)場為核心的鼓樓商圈；以新興購物廣場為主的新華東街商圈；以長樂宮購物中心為核心的長樂宮商圈；以批發(fā)市場為主的火車站商圈；以建材家居為主的興安北路商圈；以嘉茂購物中心為主的嘉茂商圈。,3. 呼和浩特市商圈分析,3.1 中山路商圈,中山西路是呼市最早成形、也是最大、最繁華的城市中心商業(yè)區(qū)傳統(tǒng)核心商圈，這一商圈聚集著呼市乃至內(nèi)蒙古地區(qū)的商業(yè)廣場以及商務(wù)寫字樓，其中以維多利購物中心、海亮廣場為代表。

15、區(qū)域內(nèi)聚集了海亮廣場、維多利購物中心、王府井百貨、民族商廈等眾多高品質(zhì)商業(yè)廣場，產(chǎn)生了極強(qiáng)的聚合效應(yīng);該商圈主要客戶覆蓋呼市城區(qū)、下轄縣市、以及呼包鄂區(qū)域，乃至全自治區(qū)與北部省份;該商圈隨著海亮廣場二期的建成，金翡麗廣場即將開業(yè)等，將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、餐飲、會議、文娛、交通等生活空間融合在一起，形成了一種多元化、多功能的綜合體，具有強(qiáng)大的復(fù)合效應(yīng)與輻射能力。,,中山路商圈為呼市目前最大的綜合性零售商業(yè)集結(jié)地，呼市的大量品

16、牌商業(yè)品牌進(jìn)駐中山路商圈，商業(yè)體量約有80萬平米，密度較大，行業(yè)間競爭較為激烈。,3. 呼和浩特市商圈分析,3.1 中山路商圈,中山路商圈商務(wù)寫字樓列表,長樂宮商圈概況,長樂宮商圈,長樂宮商圈是以長樂宮購物中心為主形成的商圈，2013年底，維多利摩爾城強(qiáng)勢開業(yè)。以此為核心長樂宮商圈開始迅速發(fā)展，長樂宮商圈聚集了較多的餐飲、酒店、會館等，尤其是近年來，呼市東進(jìn)戰(zhàn)略的實(shí)施，該商圈成為東進(jìn)戰(zhàn)略的重要節(jié)點(diǎn)，周邊大型樓盤聚集，發(fā)展?jié)摿薮?。該?/p>

17、圈以長樂宮購物中心、東影南路餐飲街為主要代表。人流量主要集中在商場、餐飲、沿街店鋪等，目前，商業(yè)氛圍較濃。初步統(tǒng)計(jì)，主要商業(yè)體量超過40萬平米。該商圈目前商務(wù)辦公項(xiàng)目以長安金座為代表，同時(shí)聚集華門世家、世貿(mào)晶鉆、中銀城市廣場等商務(wù)辦公項(xiàng)目，商務(wù)氛圍濃厚。商圈客群主要為呼市城區(qū)居民、下轄區(qū)縣。,3.2 長樂宮商圈,3. 呼和浩特市商圈分析,3. 呼和浩特市商圈分析,3.2 長樂宮商圈,長樂宮商圈商務(wù)寫字樓列表,各項(xiàng)目租賃信息概況：,1

18、.67元/㎡/天,各項(xiàng)目租賃信息概況：,0.87元/天/㎡,0.8元/天/㎡,各項(xiàng)目租賃信息概況：,1.1元/天/㎡,1元/天/㎡,呼市的寫字樓主要分布在中山路、新華大街，以中山路、新華大街的寫字樓為主要辦公區(qū)域，從配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理目前在呼市地區(qū)最具代表性。且緊鄰呼市的主干道，商務(wù)商業(yè)核心區(qū)，具有明確的易識別性。但由于聚集繁華商業(yè)區(qū)，隨著呼市城市高速發(fā)展，存在著嚴(yán)重的交通高峰期堵車問題。故近年來，呼市商務(wù)辦公開始向城市邊緣擴(kuò)展，

19、以如意開發(fā)區(qū)、金橋開發(fā)區(qū)為主要拓展區(qū)域。目前呼市較具有代表性的成熟寫字樓有：首府廣場、海亮廣場、華門世家、長安金座、萬達(dá)廣場等。,4.呼和浩特市寫字樓市場分析,4.1如意開發(fā)區(qū)商務(wù)寫字樓現(xiàn)狀分析,4.呼和浩特市寫字樓市場分析,,兩級政府辦公新址所在地，占據(jù)東河城市生態(tài)資源，目前已經(jīng)成為呼市新的城市核心片區(qū),資源優(yōu)勢：政府資源：內(nèi)蒙古自治區(qū)、呼和浩特市兩級政府。公建設(shè)施：國際會展中心、如意廣場、市政廣場、烏蘭恰特大劇院等。交通條件：

20、緊鄰火車東站(新客站)和白塔機(jī)場(高速10分鐘車程)；城市主干道新華大街、東二環(huán)穿區(qū)而過；北接京藏高速公路、110國道；自然資源：東河及沿河90米綠化帶，占據(jù)城市最優(yōu)生態(tài)資源。教育資源：內(nèi)蒙古大學(xué)、內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)、內(nèi)蒙古師范大學(xué)、內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)、呼和浩特大學(xué)城等,如意開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀,如意開發(fā)區(qū)有自治區(qū)級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和國家火炬計(jì)劃生物藥業(yè)基地，現(xiàn)有各類工商業(yè)企業(yè)526戶，制造業(yè)企業(yè)約占35％，外資企業(yè)約占10％。已形成特色明顯的四大支柱

21、產(chǎn)業(yè)：電子及信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、貴金屬及新材料產(chǎn)業(yè)、精細(xì)紡織產(chǎn)業(yè)。其中，電子信息產(chǎn)業(yè)占據(jù)呼市電子信息產(chǎn)值的90％以上份額。,區(qū)內(nèi)道路交通已建成主次干道15條，其中6車道一級公路3條，4車道一級公路2條，3條公交線路及1條高速路與市區(qū)和機(jī)場相通。,如意開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)狀況,4.1如意開發(fā)區(qū)商務(wù)寫字樓現(xiàn)狀分析,4.呼和浩特市寫字樓市場分析,如意開發(fā)區(qū)區(qū)域規(guī)劃,“一街五區(qū)”的規(guī)劃集合了教育、物流、辦公復(fù)合職能，將成為呼市品質(zhì)高端，配套完善，交通

22、發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化城市中心,“一街”就是打造呼市第一街：抓好機(jī)場路的改造和建設(shè)，打造成具有一流水準(zhǔn)的景觀大道、迎賓大道，成為自治區(qū)首府的“區(qū)門第一街”?！拔鍏^(qū)”是新區(qū)的5個(gè)功能區(qū)塊：如意總部基地，要逐步將這一區(qū)域的工業(yè)企業(yè)全部外遷至工業(yè)園區(qū)，按照行政中心、商務(wù)中心、金融中心和總部基地的定位來建設(shè)。高職園區(qū)及周邊的教育產(chǎn)業(yè)區(qū)，要在現(xiàn)有布局和建設(shè)的基礎(chǔ)上，按照城市建設(shè)的要求完善基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展教育、文化、商業(yè)服務(wù)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)高等職業(yè)

23、教育發(fā)展。以內(nèi)蒙古黨校新址為中心的大小黑河之間的濱河新區(qū)，要打造基礎(chǔ)設(shè)施完善、功能配套齊全、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的綜合性組團(tuán)區(qū)?；疖嚃|站周邊的交通樞紐綜合功能區(qū)，建設(shè)集交通、商貿(mào)、金融、居住等功能為一體的綜合型、生態(tài)型中心商務(wù)區(qū)，努力打造呼和浩特東部門戶的標(biāo)志性形象區(qū)域。機(jī)場周邊的空港物流區(qū)，主要發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，同時(shí)發(fā)展旅游、文化和信息服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，努力打造空港———城市——區(qū)域高度融合的新型經(jīng)濟(jì)區(qū)域。,4.1如意開發(fā)區(qū)商務(wù)寫字樓現(xiàn)狀分析

24、,4.呼和浩特市寫字樓市場分析,4.1如意開發(fā)區(qū)商務(wù)寫字樓現(xiàn)狀分析,4.呼和浩特市寫字樓市場分析,隨著政府東遷，如意開發(fā)區(qū)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在如意開發(fā)區(qū)由單一的住宅銷售轉(zhuǎn)向商務(wù)配套銷售；目前，如意開發(fā)區(qū)在售及待售集住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公于一體的綜合體項(xiàng)目有8個(gè)，總建筑面積超過200萬㎡，其中商務(wù)辦公銷售面積比例在逐年遞增，由于市區(qū)交通堵塞等問題，越來越多的中小型企業(yè)開始將辦公地點(diǎn)逐步東移。具有代表性的商務(wù)辦公寫字樓有：巨海商廈、綠地

25、藍(lán)海大廈、吉美大廈、西蒙奈倫廣場。,4.1如意開發(fā)區(qū)商務(wù)寫字樓情況列表,4.呼和浩特市寫字樓市場分析,1.4元/㎡/天（包物業(yè)）,4.1如意開發(fā)區(qū)商務(wù)寫字樓各項(xiàng)目租賃情況,4.呼和浩特市寫字樓市場分析,物業(yè)費(fèi)：4.2元/月/㎡,1.1元/㎡/天,綠地藍(lán)海大廈辦公產(chǎn)品SWOT分析,,O,PPORTUNITIES,如意開發(fā)區(qū)政要中心、CBD核心、交通環(huán)境良好升值潛力較大地塊區(qū)域內(nèi)良好的政商氣息,地處新區(qū)，人流較少缺少商業(yè)氛圍物業(yè)費(fèi)較

26、其他辦公項(xiàng)目偏高項(xiàng)目空置率較高,地處如意開發(fā)區(qū)高新建設(shè)區(qū)域市區(qū)部分辦公項(xiàng)目存在交通擁堵，企業(yè)辦公對交通環(huán)境態(tài)度發(fā)生變化城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展向東、南延伸,周邊寫字樓項(xiàng)目競爭的威脅停車位無法滿足停車需求周邊待開發(fā)的商業(yè)辦公項(xiàng)目的威脅,優(yōu)勢,劣勢,機(jī)會,威脅,綠地藍(lán)海大廈商務(wù)寫字樓招商建議：,項(xiàng)目未來必將是如意開發(fā)區(qū)商圈核心的辦公項(xiàng)目，城市影響力將在一定程度上帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 項(xiàng)目目前入駐公司有：麥當(dāng)勞、新華保險(xiǎn)、平安保險(xiǎn)、招商銀行等

27、知名企業(yè)，項(xiàng)目目前需客服周邊人口不足的不利因素，利用知名企業(yè)入駐的影響力吸引中小型企業(yè)進(jìn)駐。 針對項(xiàng)目周邊對餐飲以及社區(qū)配套需求的特征，我部也積極進(jìn)行招商，目前藍(lán)海商業(yè)餐飲比例高達(dá)50%，解決了藍(lán)海辦公人群的基本需求，吸引了周邊客流。 后期藍(lán)海大廈租賃應(yīng)關(guān)注區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目人口導(dǎo)入情況，以及其他大型企業(yè)入駐如意開發(fā)區(qū)的情況，適度給予初期入駐商戶優(yōu)惠政策，提升商戶入駐積極性，帶動(dòng)人氣，以商養(yǎng)商。 針對已銷售寫字樓可向業(yè)主咨詢其后續(xù)計(jì)劃