寧波市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)研報告

1、房產(chǎn)磁寧波市樓字經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)研報告樓宇經(jīng)濟(jì)是依托城市的信息流、人才流、物資流、資金流等資源優(yōu)勢。以城區(qū)樓宇為載體，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市型工業(yè)為主體，適宜在中心城市生存和發(fā)展，與城市功能相協(xié)調(diào)的具有高知識、高集聚、高增值特征的一種新興經(jīng)濟(jì)形態(tài)。本調(diào)查報告所指的樓宇是海曙、江東、江北區(qū)(以下簡稱老三區(qū))區(qū)域范圍內(nèi)，建筑高度11層以上的商務(wù)、商住樓，不含住宅(公寓)、酒店、政府部門或機(jī)構(gòu)自建并使用的樓宇。一、市三區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況我市樓宇經(jīng)

2、濟(jì)發(fā)展始于20世紀(jì)90年代初期。近年來。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化、信息化進(jìn)程的加快。樓宇經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了良好的發(fā)展勢頭。截止2003年9月底，我市老三區(qū)已建成的商務(wù)、商住樓共55幢，建筑面積約1374萬平方米，已租售面積110萬平方米，平均租售率為801％，入住企業(yè)3200家，注冊資本22億元，2002年實現(xiàn)營業(yè)額52億元。上繳地方稅收25億元。今后五年。市三區(qū)在建、擬建的商務(wù)、商住樓有24幢，總面積在90萬課題組平方米左右。1從區(qū)域分布來

3、看，我市商務(wù)、商住樓主要分布在老三區(qū)以三江口為核心，東到彩虹路、西到解放路、南至興寧橋、北到老外灘的區(qū)域內(nèi)。海曙區(qū)樓宇密集程度最高，有31幢，建筑面積991萬平方米，分別占總量的564％和721％。絕大部分集中在鼓樓、靈塔、月湖三個街道。形成了以中山路為縱軸，天一廣場、城隍廟、鼓樓步行街為塊的樓宇集聚區(qū)。江東區(qū)18幢，面積239萬平方米，分別占總量的327％和174％。相對集中在城區(qū)功能較強(qiáng)的百丈路沿線，如原會展中心、華僑城、國際信托大

4、廈等。江北區(qū)6幢，面積144萬平方米。分別占總量的109％和105％，主要分布在人民路、槐樹路、范江岸路。市區(qū)現(xiàn)有的商務(wù)、商住樓多數(shù)為中低檔樓宇，尚無高檔的甲級商務(wù)樓，且單體規(guī)模普遍較小，其中建筑面積在3萬平方米以下的占75％，建筑面積在35萬和5萬平方米以上的各占14％和11％。樓宇類型以商住樓為主，占總量的70％以上，絕大多數(shù)為綜合性樓宇，特色樓宇為數(shù)很少。2從樓宇租售情況看，我市商務(wù)、商住樓在經(jīng)歷了蕭條期后。自2001年以來，市場

5、開始復(fù)蘇，樓宇銷售租賃的價格不斷上揚。出現(xiàn)了熱銷、熱租的局面。從調(diào)查情況看。海曙、江東兩個區(qū)平均租售率都在85％以上，江北區(qū)平均租售率較低。僅60％左右。城市中心區(qū)域商務(wù)、商住樓宇的租售率普遍較高，空置率低，其中世貿(mào)中心、中農(nóng)信大廈、杉杉金融大廈、港房大廈的入駐率達(dá)到95％以上。有的幾乎達(dá)到100％。世貿(mào)中心、中農(nóng)信大廈都集聚了百家以上企業(yè)。中心區(qū)域以#1的樓宇入住率相對較低，如東方大廈、倉基大廈等只有幾家企業(yè)進(jìn)駐。在建的嘉和中心、嘉匯

6、中心、波特曼中心等一批高檔樓宇。市場前景看好。如江東嘉匯中心已有20多家企業(yè)預(yù)登記。需求量已達(dá)到總面積的1／3。開發(fā)商基本以售為主，直接出租所占比例非常低。不到10％。而入住企業(yè)主要采取租用方式。其中不少是購房者轉(zhuǎn)租的。在銷售租賃價格上，一、二類地段的商務(wù)辦公樓售價一般在8000元／平方米至10000元／平方米之間，三四類地段維普資訊甬臺溫高速公路等道路，進(jìn)行了蕭甬鐵路復(fù)線改造和櫟社機(jī)場二期擴(kuò)建，著手建設(shè)杭州灣跨海大橋、甬金高速公路、甬

7、金鐵路、甬溫鐵路，使寧波與省內(nèi)地市乃至長三角各城市間的聯(lián)系更加便捷，經(jīng)濟(jì)輻射范圍進(jìn)一步擴(kuò)大?？萍紙@區(qū)、高教園區(qū)、國際會展中心、天一廣場、月湖公園、“三江文化長廊”等一批重點區(qū)塊和項目的開發(fā)建設(shè)，使寧波商貿(mào)、文化、教育、會展、旅游等功能更加完備。城市集聚輻射能力的增強(qiáng)，為寧波中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了旺盛的市場需求。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，1998年至2002年，寧波房地產(chǎn)年需求量在150萬至170萬平方米，今后五年將保持年177萬平方米的需求量

8、，以目前商務(wù)寫字樓占房地產(chǎn)開發(fā)量20％比例計算，年需求量在354萬平方米，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)前景看好。此外，從發(fā)展趨勢看，寧波樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展還有不少有利條件。隨著寧波港的快速發(fā)展，與港口相關(guān)的服務(wù)企業(yè)將更多進(jìn)駐寧波。不少民營企業(yè)發(fā)展已上一定層次，具有生產(chǎn)加工功能與管理營銷功能相分離的動因和實力。xJ外開放日益擴(kuò)大，特別是隨著我國加入世貿(mào)組織后市場的全面開放，國際金融、保險、咨詢服務(wù)等機(jī)構(gòu)來華投資將出現(xiàn)高潮，寧波作為沿海開放城市面臨更多機(jī)遇。長三

9、角經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快，特別是隨著杭州灣跨海大橋的建成，寧波將加速融入上海國際大都市圈，更好地接受上海的輻射，實現(xiàn)功能的互補(bǔ)。因此，把樓宇經(jīng)濟(jì)作為中心城區(qū)發(fā)展的一個突出重點來抓，符合形勢發(fā)展的要求，符合寧波發(fā)展的實際，必須抓住機(jī)遇，順勢而上，努力做大做強(qiáng)。從調(diào)研情況看，寧波樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展還存在一些明顯的制約因素，主要是：1規(guī)劃不夠明確。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，寧波商務(wù)樓開發(fā)存在著單體規(guī)模小、檔次不高、布局散亂的現(xiàn)象，幾乎各類地段都有商務(wù)樓，但沒有

10、一處能夠體現(xiàn)出檔次形象的。造成這一現(xiàn)象的主要原因是規(guī)劃引導(dǎo)和控制不夠有力。受城市主體規(guī)劃進(jìn)度的影響，城市功能區(qū)塊規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃嚴(yán)重滯后。究竟哪些地塊重點開發(fā)商務(wù)樓宇，至今沒有明確的說法，有些稀缺黃金地塊(如錦地水岸地塊)存在開發(fā)過急現(xiàn)象，導(dǎo)致實際開發(fā)中一些商務(wù)資源比較豐富的地塊用于了住宅開發(fā)，而將商務(wù)功能不明顯的地塊用于商務(wù)樓建設(shè)，造成土地資源配置不合理。從今后發(fā)展看，市三區(qū)建設(shè)商務(wù)樓積極性非常高，海曙區(qū)率先提出發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，以發(fā)展樓宇

11、經(jīng)濟(jì)構(gòu)建現(xiàn)代第三產(chǎn)業(yè)體系，實施商務(wù)商貿(mào)工程規(guī)劃建設(shè)三江口一天一廣場一城隍廟；好又多一農(nóng)工商；鄞奉路一南站三大樓宇經(jīng)濟(jì)板塊。江東區(qū)在建設(shè)彩虹路波特曼中央商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)上，也規(guī)劃在江東福明地塊建設(shè)新的中心商務(wù)區(qū)。江北也打算在外灘、灣頭半島和日湖景區(qū)地塊建設(shè)高檔商務(wù)商住樓。如果規(guī)劃不抓緊明確，對一些黃金地塊不加以嚴(yán)格控制，就會產(chǎn)生不可挽回的負(fù)面效果，留下新的遺憾。2體制不夠合理。反映比較突出的是財政稅收征管體制。對城區(qū)政府說，樓宇經(jīng)濟(jì)對于地方財

12、政增長的貢獻(xiàn)，直接影響其發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性。目前，我市實行的是市與區(qū)條塊結(jié)合的稅收征管模式。這種依據(jù)企業(yè)性質(zhì)、投資主體劃分痔產(chǎn)天地稅源結(jié)構(gòu)、財權(quán)事權(quán)、收入歸屬、稅收政策的辦法，其種種弊端日益突出。一些上規(guī)模、有實力、盈利能力強(qiáng)的大中型國有、集體企業(yè)的收入歸市級，而為這些企業(yè)提供公共服務(wù)的義務(wù)則由所在區(qū)承擔(dān)，這就形成了財權(quán)與事權(quán)的不一致。一些小企業(yè)由于規(guī)模小、實力弱、盈利能力不強(qiáng)，對區(qū)財政貢獻(xiàn)也小，區(qū)政府扶持這些企業(yè)的積極性tg_不高。

13、另外，在現(xiàn)行稅收征管體制下，屬地征管原則并未落到實處。市本級企業(yè)、區(qū)屬企業(yè)與“兩區(qū)一島”企業(yè)間的稅收定額、帶征率、返還比例各不相同。有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在“兩區(qū)一島”登記的企業(yè)與市區(qū)登記的企業(yè)稅負(fù)相差最高的竟達(dá)114個百分點，這就導(dǎo)致異地經(jīng)營現(xiàn)象愈演愈烈，稅往低處流，市三區(qū)稅收流失嚴(yán)重。這些在一定程度上影響了城區(qū)政府發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性。3地價上漲過快。近年來，寧波城市化進(jìn)程加快，城區(qū)可用于建設(shè)的土地數(shù)量急劇減少，土地價格持續(xù)上漲。市區(qū)商

14、業(yè)用地的交易價格指數(shù)，已從1998年的9r78上升到2002年的1096；市區(qū)黃金地塊的中標(biāo)價達(dá)到了近1000萬元，畝，2001年琴橋地塊的中標(biāo)價為900萬元，畝，2002年4月蒼水街地塊的中標(biāo)價為980萬元，畝，2002年9月倉基街地塊中標(biāo)價達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的1034萬元，畝。商務(wù)樓的建設(shè)開始面臨土地供給的瓶頸約束。于住宅開發(fā)相比，商務(wù)樓開發(fā)成本高，投資回收慢，雖然綜合利潤較高，但沒有足夠的實力是很難進(jìn)入的。寧波房地產(chǎn)企業(yè)實力較強(qiáng)的不多，