農(nóng)村宅基地確權(quán)頒證中的問(wèn)題及對(duì)策建議

1、農(nóng)村宅基地確權(quán)頒證中的問(wèn)題及對(duì)策建議 農(nóng)村宅基地確權(quán)頒證中的問(wèn)題及對(duì)策建議張?zhí)旖?天健 趙慶權(quán) 趙慶權(quán)在推進(jìn)成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)的進(jìn)程中，農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)、頒證是其順利前進(jìn)一塊不可忽視的基石，從某種程度上講，這一步的“明晰產(chǎn)權(quán)”決定著今后土地流轉(zhuǎn)是否成功、集體受益是否落實(shí)。調(diào)研過(guò)程中，鄉(xiāng)干部往往以“按政策辦事”來(lái)形容自己工作的艱辛，而農(nóng)民往往以“錢到手就塌實(shí)”來(lái)描述自己對(duì)于此次改革的期盼。在與鄉(xiāng)干部的討論以及與農(nóng)民的閑談中，在

2、地里田間的來(lái)來(lái)往往中，此次改革中存在的一些問(wèn)題不難被發(fā)覺(jué)。一、 一、農(nóng)村宅基地確 村宅基地確權(quán)、頒證 頒證的現(xiàn)實(shí)觀 現(xiàn)實(shí)觀察根據(jù)成都市全域規(guī)劃藍(lán)圖，對(duì)農(nóng)村集體土地先進(jìn)行確權(quán)，再經(jīng)土地整理，后推動(dòng)集體土地有序流轉(zhuǎn)，特別是作為集體建設(shè)用地的宅基地一般都要全部進(jìn)行流轉(zhuǎn)。從原有宅基地被流轉(zhuǎn)后的實(shí)際用途的角度，大致分成三個(gè)類型：復(fù)耕、修建農(nóng)民集中居住區(qū)、作為指標(biāo)被調(diào)劑出去建設(shè)工業(yè)園區(qū)等。根據(jù)市總體發(fā)展規(guī)劃，有的村、社土地被規(guī)劃為耕地區(qū)域，有的村、

3、社土地被規(guī)劃為工業(yè)建設(shè)區(qū)域，其發(fā)展路徑不一樣，前者的宅基地指標(biāo)被調(diào)劑出去，后者購(gòu)買外地調(diào)劑出來(lái)的宅基地指標(biāo)，把耕地置換為建設(shè)用地。土地確權(quán)、頒證是土地規(guī)范流轉(zhuǎn)的前提，根據(jù)現(xiàn)實(shí)觀察，土地確權(quán)、頒證中卻有如下問(wèn)題：第一， 第一，農(nóng)民集中居住區(qū)建 民集中居住區(qū)建設(shè)的新房屋尚未合理及 的新房屋尚未合理及時(shí)辦 時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證 產(chǎn)權(quán)證明。 明。新房屋是集中修建，占用的土地是村民原有宅基地的一部分，新農(nóng)民聚居區(qū)的房屋一般是按戶分配的。新的房屋理應(yīng)要辦理

4、產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)現(xiàn)有農(nóng)村住房辦理產(chǎn)權(quán)證的要求，需要的手續(xù)有所占土地審批合法，房屋修建質(zhì)量過(guò)關(guān)，驗(yàn)收合格。符合現(xiàn)在商品房屋頒證的基本或者主要條件，才可以頒發(fā)新的房屋產(chǎn)權(quán)證。農(nóng)民新居房屋產(chǎn)權(quán)證明是按照原來(lái)農(nóng)民住房處理還是按照商品房對(duì)待或是作為新類型（張?zhí)旖?2009-2-4 政協(xié)第十三屆成都市委員會(huì)第二次會(huì)議提案） 3第四，宅基地地被置 第四，宅基地地被置換后，其所有 后，其所有權(quán)和使用 和使用權(quán)關(guān)系尚未厘清。 關(guān)系尚未厘清。宅基地所有權(quán)歸村集

5、體，使用權(quán)歸農(nóng)戶，理論上說(shuō)，商品房屋地產(chǎn)證使用權(quán)最長(zhǎng) 70 周年。而農(nóng)民的宅基地使用權(quán)是永久性的(?)，那么，農(nóng)民宅基地被置換出去或者指標(biāo)被賣出去，期限是 70 年，那么農(nóng)戶宅基地永久使用權(quán)怎么體現(xiàn)？期限滿后，所有權(quán)人要收回，或者再次賣？收回后，集體所有權(quán)是要來(lái)個(gè)重新分配；使用權(quán)是該農(nóng)戶合法繼承人繼承等方式處理。如果集體土地還有利可圖，可圖的利益大，農(nóng)民就不愿意離開(kāi)土地，戶口不愿意遷移走，不利于人才培養(yǎng)和流動(dòng)。如果把宅基地或者承包地直接

6、分給現(xiàn)在的戶口在本地的農(nóng)民，則做到“生不添，死不減”，就一次性的私有了。這實(shí)際是一個(gè)私有化運(yùn)動(dòng)。對(duì)農(nóng)戶宅基地永久使用權(quán)怎么體現(xiàn)，需要規(guī)則細(xì)化規(guī)定。二、 二、農(nóng)村宅基地確 村宅基地確權(quán)、頒證問(wèn)題 頒證問(wèn)題的理性思考 的理性思考農(nóng)村宅基地確權(quán)和頒證事情重大，涉及面廣，影響深遠(yuǎn)，是土地承包制度的發(fā)展和進(jìn)步，也是農(nóng)民增收、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的有效措施，不同利益群體立場(chǎng)和訴求有差異，必須慎重考慮，周密計(jì)劃，妥善應(yīng)對(duì)。針對(duì)上述具體問(wèn)題，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，

7、主要思考以下幾個(gè)方面內(nèi)容：第一， 第一，農(nóng)戶 農(nóng)戶宅基地用益物 宅基地用益物權(quán)如何保 如何保護(hù)、規(guī)范。 范。2008 年 10 月 12 日，中共中央通過(guò)《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》規(guī)定：“完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)。 ”完全私有的土地，可以繼承，可以買賣，抵押、轉(zhuǎn)讓等。如果土地歸集體所有，集體具有完全的所有權(quán)，同樣一次性的具有上述功能，可以繼承，可以買賣，抵押、轉(zhuǎn)讓等，則二者應(yīng)該沒(méi)有區(qū)