談農(nóng)村宅基地的整理與利用問題

1、談農(nóng)村宅基地的整理與利用問題談農(nóng)村宅基地的整理與利用問題摘要：文章對(duì)目前農(nóng)村宅基地的使用現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并提出了解決問題的方法。關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地使用權(quán)土地法律制度我國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，耕地是農(nóng)業(yè)存在與發(fā)展的基礎(chǔ)。當(dāng)前，在大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)和保證人口糧食安全的雙重壓力下，耕地保護(hù)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。因此農(nóng)村宅基地的整理將成為保護(hù)耕地的一條新途徑，并可以起到一舉多得之功效：促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，美化村容村貌，增強(qiáng)農(nóng)民合法用地的意識(shí)，維持農(nóng)村穩(wěn)定，提高農(nóng)民的

2、生活質(zhì)量，改善農(nóng)民生存環(huán)境，加速農(nóng)業(yè)、農(nóng)村現(xiàn)代化進(jìn)程，提高土地的利用效率，降低閑置率，從而較好地貫徹中央制定的“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”這一基本國(guó)策。對(duì)于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)和建設(shè)社會(huì)主新農(nóng)村都有重要的作用與意義。l農(nóng)村宅基地整理的意義11農(nóng)村宅基地整理是土地整理的重要組成部分，是實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的有力保障土地整理包括對(duì)建設(shè)用地的整理和對(duì)農(nóng)用地的整理兩部分。建設(shè)用地(包括農(nóng)村居民點(diǎn)用地)整理，就是在城市規(guī)劃控制下，在城

3、鎮(zhèn)和村莊進(jìn)行有效的治理，通過對(duì)其內(nèi)部挖潛，向地下和空中立體發(fā)展建筑，提高容積率，提高土地利用集約度，騰出大量土地作為建設(shè)用地儲(chǔ)備或用作農(nóng)用地，減少建設(shè)用地對(duì)農(nóng)用地論文發(fā)表的侵占；農(nóng)用地整理，就是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃采取一定的措施，對(duì)田、水、林、路、村進(jìn)行綜合整理，調(diào)整土地關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)條件，增加可利用土地面積提高耕地質(zhì)量。由此可見，農(nóng)村宅地整理是土地整理的一項(xiàng)重要組成部分。據(jù)國(guó)土資源部制定的全國(guó)土地開發(fā)整理規(guī)劃，到2010

4、年，我國(guó)將通過開發(fā)整理土地補(bǔ)充耕地1827萬(wàn)hm2，其中，將通過農(nóng)用地和農(nóng)村居民點(diǎn)整理補(bǔ)充耕地約1107hm2，農(nóng)村宅基地整理是實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的重要途徑之一。12農(nóng)村宅基地整理推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程農(nóng)村宅基地整理應(yīng)是在土地利用規(guī)劃下進(jìn)行的，減少宅基地占用面積而不減少使用功能，提高容積率和土地利用集約度，使原散落的農(nóng)宅集中，填實(shí)“空心村”，進(jìn)行自然村的拆并，形成有一定規(guī)模的中心村和小城鎮(zhèn)，使它們成為規(guī)劃合理、基礎(chǔ)設(shè)施基本完善、環(huán)境優(yōu)美的

5、新家園。在進(jìn)行宅基地整理中，人口的集中和遷村并點(diǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)提供了必備的條件。這樣還可以減少水、電、氣、熱、通訊等的重復(fù)投資。宅基地整理不僅改善了農(nóng)村生活條件和生活環(huán)境，而且還將帶動(dòng)建筑業(yè)及水泥等建材工業(yè)的發(fā)展，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有利于農(nóng)民增收。另外，優(yōu)美的生活環(huán)境必然會(huì)對(duì)人們積極向上、奮發(fā)圖強(qiáng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生激勵(lì)作用。再加之政府的適當(dāng)引導(dǎo)，會(huì)加快全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的步伐。13農(nóng)村宅基地整理可部分緩解我國(guó)耕地緊張的局面按1997年人口土地詳查資

6、料測(cè)算，在當(dāng)時(shí)人口不變的情況下，人均占地面積由192m2降至100m2，可節(jié)約土地50多萬(wàn)hm2，占當(dāng)時(shí)總占地面積的近一半。整理出的土地，宜耕則還耕，宜林則還林，或留作建設(shè)用地的儲(chǔ)備。這在一定程度上會(huì)緩解我國(guó)耕地資源緊張的局面。2現(xiàn)行宅基地制度體系基本特征21集體所有，使用主體特定我國(guó)1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有?！碧囟ǖ?/p>

7、宅基地僅限于本經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地只可向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出，村民自己申請(qǐng)取得宅基地后只能自己建房，不可轉(zhuǎn)讓。22無償取得，無期限使用農(nóng)村宅基地具有很明顯的社會(huì)福利性質(zhì)。農(nóng)民能夠無償取得宅基地的使用權(quán)，獲得基本的生活條件，這也是農(nóng)村居民與城市居民相比較享有的最低限度的福利。目前我國(guó)普遍實(shí)行的還是無償使用宅基地制度，在使用期限上沒有限制，理論上講長(zhǎng)期占有，終身使用。由于房屋可以繼承，所以宅基地實(shí)質(zhì)上也是可以繼承的

8、。23一戶一宅，限定標(biāo)準(zhǔn)，依法取得由于我國(guó)國(guó)土資源有限，不課能給每戶村民提供更多的宅基地，一戶一宅，即可保證基本的生活需要，如果隨便可以申請(qǐng)，則導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！睆淖置嫔峡催@條規(guī)定再明白不過了，如果一戶農(nóng)民擁有了兩處以上宅基地當(dāng)然就構(gòu)成違法。24具有從屬性和不可流轉(zhuǎn)性特定村民申請(qǐng)取得宅基地后只可自己建房，

9、不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。也不可以抵押。由于宅基地主要作為生活資料提供的，所以權(quán)利人不能將宅基地作為生產(chǎn)資料使用。宅基地使用權(quán)依房屋的合法存在而存在，并隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。在買賣房屋時(shí)，宅基地的使用權(quán)須經(jīng)過申請(qǐng)批準(zhǔn)后才能隨房屋轉(zhuǎn)移。但是，如果國(guó)家建設(shè)需要征用土地，或者村鎮(zhèn)規(guī)劃需要改變土地用途的，可以經(jīng)過法定程序進(jìn)行調(diào)劑或者重新安排。3農(nóng)村宅基地利用存在的問題31農(nóng)村宅基地用地面積超標(biāo)嚴(yán)重，一戶多宅，房屋空置現(xiàn)象突出由于農(nóng)村宅基地是無償使

10、用，致使多占便宜，少占吃虧的思想滋長(zhǎng)，形成盲目圈地，超標(biāo)用地。根據(jù)國(guó)家規(guī)定(《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn))(GB5018893))農(nóng)村宅基地的面積最高為150m2，而現(xiàn)在的很多地區(qū)農(nóng)戶的平均宅基地面積已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了這個(gè)最高限。2001年全國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地高達(dá)190m2，超過標(biāo)準(zhǔn)27％，僅此一項(xiàng)就多占土地340多萬(wàn)hrn2。如果按1hm2地的糧食產(chǎn)量至少養(yǎng)活15個(gè)人的話，僅此就可以解決5100多萬(wàn)人的吃飯問題。由此可見，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地的整理可以

11、大大節(jié)省所占耕地。另外，農(nóng)戶分家后另建新房，舊房留作雜用房，未能由集體統(tǒng)一收回調(diào)節(jié)使用或拆除；以前早期多戶共居的舊宅，現(xiàn)在只有一戶居住，造成大量的房屋空置。32市郊農(nóng)村出現(xiàn)大量“空心村”的現(xiàn)象一方面在東部經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)，由于道路的完善，沿道路兩旁開發(fā)建設(shè)了大量的商品住宅房，很多村里的人都住進(jìn)了樓房。而原有的農(nóng)村居民點(diǎn)還仍保持原樣，沒有及時(shí)拆遷復(fù)墾，造成大量的土地閑置。另一方面，在經(jīng)濟(jì)比較落后的地區(qū)，由于外出打工的比較多，在村里常

12、駐的人軍事論文發(fā)表口比較少，因此還保留著許多不用的舊房沒有拆除，就形成所謂的“空心村”現(xiàn)象。33農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記管理工作混亂目前農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)管理混亂，很多房地產(chǎn)及其產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍歸屬不明?！叭龑徃濉钡谝话倭鍡l規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，宅基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記”，但是由于法律禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，致使農(nóng)村宅基地使用權(quán)人在轉(zhuǎn)讓使用權(quán)后規(guī)避法律的可能性很大，給將來的產(chǎn)權(quán)糾紛埋下