住宅地價城市間差異的決定因素與實證分析.pdf

1、改革開放以來，我國城市土地使用制度發(fā)生了重大變化，經(jīng)歷了“三無”向“三有”的轉(zhuǎn)變。隨著城市土地市場不斷發(fā)育成熟，土地資產(chǎn)的市場價值迅速體現(xiàn)出來，土地市場成為配置土地資源的重要力量，與此同時，在土地價格市場決定機制作用下，住宅用地價格在城市間表現(xiàn)出巨大的差異。一般來講，城市住宅土地價格是諸多因素在某一城市的地域范圍內(nèi)的不同組合而形成的綜合效應的體現(xiàn)，決定城市住宅土地價格的因素是一項綜合的指標體系。那么，是怎樣的一個綜合指標體系影響著城市的

2、住宅土地價格，又是哪些主要因素導致了住宅土地價格的城市間差異，這些問題正是本研究所關(guān)注的。 本文借鑒國內(nèi)外學者的相關(guān)研究成果，結(jié)合我國土地市場的實際，運用供應鏈流程管理的原理，構(gòu)建了影響城市間住宅土地價格決定因素的指標體系。同時，在供求理論的基礎(chǔ)上構(gòu)建了城市住宅土地價格差異決定因素模型，并選取了2007年全國34個大中城市住宅土地市場以及經(jīng)濟、社會和區(qū)位狀況等相關(guān)資料，運用普通最小二乘法和逐步回歸法對城市住宅土地價格城市間差異的

3、決定因素進行了實證研究。 本論文研究工作取得的成果主要體現(xiàn)在兩個方面： 第一、對形成住宅土地價格城市間差異的決定因素進行了系統(tǒng)的梳理，并構(gòu)建了一套指標體系。本文借鑒供應鏈流程管理的原理，將住宅土地市場置于土地收購、儲備、出讓、消費這樣一個前后貫通的供應鏈流程中，通過對這個供應量流程中相關(guān)參與主體行為的分析，總結(jié)出決定城市間住宅土地價格差異的因素分布在兩個層面：一是微觀市場層面，包括儲備、出讓、消費三個階段；二是宏觀環(huán)境層

4、面，包括政策、經(jīng)濟、社會和區(qū)位四個方面。在此分析基礎(chǔ)之上，決定城市間住宅土地價格差異的因素主要包括土地資源約束、土地供給者行為約束、土地需求者行為約束以及政策、經(jīng)濟、社會和區(qū)位狀況等因素。 第二、應用供求理論構(gòu)建了住宅土地價格城市間差異決定因素的模型，并利用該模型對本文構(gòu)建的指標體系中的相關(guān)因素進行了量化和回歸分析。本文通過對2007年34個大中城市的樣本資料進行多元回歸分析，得出人均地區(qū)生產(chǎn)總值、人均鋪裝道路面積、竣工房屋單位

5、造價、客運總量這四個變量是形成城市間住宅土地價格差異的主要決定因素，即這四個因素表征的城市經(jīng)濟發(fā)展狀況、基礎(chǔ)設(shè)施投入強度、開發(fā)商成本和區(qū)位條件這四個方面的差異是形成住宅土地價格城市間差異的主要原因。這一結(jié)論對于政府調(diào)控住宅地價水平、開發(fā)商選擇投資城市與合理定價、家庭進行居住區(qū)位的選擇等，具有一定的參考價值。 當前國內(nèi)對住宅土地價格城市間差異的研究并不多，本文在我國土地市場逐漸發(fā)展成熟前提下，著重對決定住宅地價差異的因素進行了系統(tǒng)