土地房產(chǎn)租賃問題ipo審核關(guān)注要點詳解

1、土地房產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的物質(zhì)基礎(chǔ)，尤其對于生產(chǎn)型企業(yè)而言，其生產(chǎn)經(jīng)營用地的合法性和穩(wěn)定性直接影響其持續(xù)經(jīng)營能力，因而一直是監(jiān)管機關(guān)審核關(guān)注的重點問題。由于我國土地政策較為嚴格，審批流程耗時較長，因此多數(shù)擬發(fā)行人存在租賃土地房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的情況。隨著 2020 年 1 月 1 日實施的新《土地管理法》以及以信息披露為核心的注冊制改革逐步深化，土地房產(chǎn)租賃問題在 IPO 審核過程中的尺度有了新的變化。本文將結(jié)合近年上市和正在審核的案例及相

2、關(guān)規(guī)定，對土地房產(chǎn)租賃問題 IPO 審核關(guān)注要點進行研究探討，以供各方討論和參考。一、相關(guān)法規(guī)（一）《首發(fā)業(yè)務(wù)若干問題解答》（2020 修訂）（2020 年 6 月 10 日發(fā)布并生效）問題 18、土地使用權(quán)是企業(yè)賴以生產(chǎn)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，對于生產(chǎn)型企業(yè)尤其重要。中介機構(gòu)核查及發(fā)行人披露涉土地資產(chǎn)時，應(yīng)重點把握哪些方面？答：發(fā)行人存在使用或租賃使用集體建設(shè)用地、劃撥地、農(nóng)用地、耕地、基本農(nóng)田及其上建造的房產(chǎn)等情形的，保薦機構(gòu)和發(fā)行人律師應(yīng)

3、對其取得和使用是否符合《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定、是否依法辦理了必要的審批或租賃備案手續(xù)、有關(guān)房產(chǎn)是否為合法建筑、是否可能被行政處罰、是否構(gòu)成重大違法行為出具明確意見，說明具體理由和依據(jù)。土地利用年度計劃，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃以及建設(shè)用地和土地利用的實際狀況編制。土地利用年度計劃應(yīng)當(dāng)對本法第六十三條規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地作出合理安排。土地利用年度計劃的編制審批程序與土地利用總體規(guī)劃的編制審批程

4、序相同，一經(jīng)審批下達，必須嚴格執(zhí)行。第五十九條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第六十三條 土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租