南京萬科聚寶山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、南京萬科聚寶山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 南京萬科聚寶山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告①鐘山高爾夫球場(chǎng) 鐘山高爾夫球場(chǎng)寧鎮(zhèn)公路以南規(guī)劃建設(shè) 36 洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，已確定為“十運(yùn)會(huì)”配套設(shè)施之一，2005 年“十運(yùn)會(huì)”之前建成使用。規(guī)劃占地面積 3640 畝，玄武區(qū)政府目前正在招商，土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)土地運(yùn)作，計(jì)劃明年上市。南京目前有 6 個(gè)高爾夫球場(chǎng)，但只有 1 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)——南京昭富國(guó)際高爾夫俱樂部，27洞，位于浦口珍珠泉風(fēng)景區(qū)內(nèi)，占地 1860 畝。另外

2、，位于江寧谷里鎮(zhèn)的銀杏湖國(guó)際高爾夫球場(chǎng)正在建設(shè)，占地面積達(dá) 10800 畝，總投資 1 億元人民幣，將于 2003 年 10 月投入使用。②農(nóng)場(chǎng)山生態(tài)公園 農(nóng)場(chǎng)山生態(tài)公園農(nóng)場(chǎng)山和朝陽山規(guī)劃建設(shè)大型生態(tài)公園，占地面積約 4000 畝，南側(cè)山腳用地已列入聚寶山項(xiàng)目代拆遷范圍，具體建設(shè)時(shí)間未定。③珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園 珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園位于宗地東南側(cè)，是仙西新市區(qū)的一部分，計(jì)劃建成珠江路電子一條街的生產(chǎn)、科研基地，占地面積約 4000 畝，總投資

3、35 億元。今年 9 月 6 日，珠江路科技發(fā)展公司、合誠(chéng)（香港）有限公司與深圳華源達(dá)公司投資組建珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園有限公司，主要負(fù)責(zé)園區(qū)一級(jí)土地開發(fā)，園區(qū)主體部分建設(shè)投資 15億元，其中前 2 年投資 5 億元用于土地征用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，預(yù)計(jì) 2005 年園區(qū)基本建成并開始全面運(yùn)作，估計(jì)可容納數(shù)百家軟件企業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)和近萬名軟件研發(fā)人才，目前已有10 多家國(guó)內(nèi)外著名軟件企業(yè)表達(dá)了入駐意向。 ④仙林大學(xué)城 仙林大學(xué)城2002 年 1 月，

4、江蘇省和南京市政府提出共同開發(fā)建設(shè)全國(guó)規(guī)模最大的大學(xué)城——仙林大學(xué)城，規(guī)劃總面積 34 平方公里，建設(shè)總投資約 50 億元，集中 9 至 10 所大學(xué)，吸納15 萬高校師生，計(jì)劃在 3 年內(nèi)基本建成。今年，總投資約 8 億元、全長(zhǎng) 24.6 公里的大學(xué)城道路主框架全面開工。目前已經(jīng)有南京師范大學(xué)、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)（籌） 、南京森林公安高等?？茖W(xué)校、南京郵電學(xué)院和南京中醫(yī)藥大學(xué) 5 所高校入駐，占地總面積約 10 平方公里，其中南京師范大學(xué)和

5、南京經(jīng)濟(jì)學(xué)院近 2 萬名師生已經(jīng)入住。未來的 3 年內(nèi)，南京醫(yī)科大學(xué)、南京工程學(xué)院、南京森林警察學(xué)校、南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南京應(yīng)天學(xué)院及一批重點(diǎn)中小學(xué)、幼兒園也將陸續(xù)入駐，形成完善的教育產(chǎn)業(yè)鏈。⑤南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)2002 年 4 月被評(píng)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，進(jìn)區(qū)企業(yè) 1024 家，總投資 185.8 億元，主要企業(yè)有飛利浦、LG、夏普電子、飛歌空調(diào)、AO 史密斯熱水器、華日液晶、南京新港等。2001 年實(shí)現(xiàn) G

6、DP 60 億元，利稅 19.2 億元，出口創(chuàng)匯 3.9 億美元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)中排在 13 至 18 位。2002 年第一季度，大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同比成倍增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn) GDP14.95 億元，出口額 9215萬美元，同比增長(zhǎng) 89.9%，實(shí)際利用外資 6366.56 萬美元，同比增長(zhǎng) 215.9%，新批外商投資企業(yè) 14 個(gè)。 圖例（實(shí)線為現(xiàn)狀，虛線為規(guī)劃）電力 給水電信

7、 雨水路燈 污水煤氣聚寶山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3一、內(nèi)部因素 一、內(nèi)部因素________________________________________________________________ ________________________________________________________________3二、外部環(huán)境 二、外部環(huán)境______________________

8、__________________________________________ ________________________________________________________________3第一部分 第一部分 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況__________________________________________________ _________________________________________

9、_________4一、宗地位置 一、宗地位置________________________________________________________________ ________________________________________________________________4二、宗地現(xiàn)狀 二、宗地現(xiàn)狀______________________________________________________

10、__________ ________________________________________________________________5三、周邊道路及出行方式 三、周邊道路及出行方式_____________________________________________________ _____________________________________________________13 13四、周邊 四、周邊

11、 3 公里社區(qū)配套 公里社區(qū)配套_____________________________________________________ _____________________________________________________15 15五、周邊環(huán)境與規(guī)劃 五、周邊環(huán)境與規(guī)劃_________________________________________________________ _______________

12、__________________________________________18 18六、市政配套 六、市政配套_______________________________________________________________ _______________________________________________________________23 23七、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 七、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求___________

13、________________________________________________ ___________________________________________________________24 24第二部分 第二部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析 法律風(fēng)險(xiǎn)分析_____________________________________________ _____________________________________

14、________26 26一、土地出讓條件 一、土地出讓條件___________________________________________________________ ___________________________________________________________26 26二、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè)及控制風(fēng)險(xiǎn)的手段 二、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè)及控制風(fēng)險(xiǎn)的手段_________________

15、__________ ___________________________28 28三、總體評(píng)價(jià) 三、總體評(píng)價(jià)_______________________________________________________________ _______________________________________________________________29 29第三部分 第三部分 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)分析____________

16、_____________________________________ _________________________________________________29 29一、南京房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述 一、南京房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述_____________________________________________________ ___________________________________________________

17、__29 29二、玄武、棲霞市場(chǎng)概況 二、玄武、棲霞市場(chǎng)概況_____________________________________________________ _____________________________________________________41 41三、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 三、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析___________________________________________________________ _

18、__________________________________________________________44 44四、需求市場(chǎng)特征 四、需求市場(chǎng)特征___________________________________________________________ ___________________________________________________________54 54五、產(chǎn)品建議和目標(biāo)客戶定位 五、

19、產(chǎn)品建議和目標(biāo)客戶定位_________________________________________________ _________________________________________________57 57第四部分 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析_________________________________________ ___________________________________

20、______60 60一、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案___________________________________________________________ ___________________________________________________________60 60二、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案分析 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案分析_______________________________________________

21、________ _______________________________________________________60 60第五部分 第五部分 工程及銷售計(jì)劃 工程及銷售計(jì)劃___________________________________________ ___________________________________________65 65一、一期開工時(shí)間確定 一、一期開工時(shí)間確定____________

22、___________________________________________ _______________________________________________________65 65二、工程及銷售計(jì)劃 二、工程及銷售計(jì)劃_________________________________________________________ _______________________________________

23、__________________67 67第六部分 第六部分 成本及投資收益預(yù)測(cè) 成本及投資收益預(yù)測(cè)_______________________________________ _______________________________________67 67一、成本預(yù)測(cè) 一、成本預(yù)測(cè)_______________________________________________________________ ______

24、_________________________________________________________67 67二、稅務(wù)分析 二、稅務(wù)分析_______________________________________________________________ _______________________________________________________________68 68三、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 三、經(jīng)濟(jì)

25、指標(biāo)分析___________________________________________________________ ___________________________________________________________69 69四、現(xiàn)金流量 四、現(xiàn)金流量_______________________________________________________________ _______________