南京萬科聚寶山項目可行性研究報告 72 doc

1、 聚寶山項目可行性研究報告1目 錄項目決策背景與摘要 項目決策背景與摘要__________________________________________________ __________________________________________________3一、內(nèi)部因素 一、內(nèi)部因素_________

2、_______________________________________________________ ________________________________________________________________3二、外部環(huán)境 二、外部環(huán)境________________________________________________________________ _____________________

3、___________________________________________3第一部分 第一部分 項目概況 項目概況__________________________________________________ __________________________________________________4一、宗地位置 一、宗地位置_________________________________________

4、_______________________ ________________________________________________________________4二、宗地現(xiàn)狀 二、宗地現(xiàn)狀________________________________________________________________ _____________________________________________________

5、___________5三、周邊道路及出行方式 三、周邊道路及出行方式_____________________________________________________ _____________________________________________________13 13四、周邊 四、周邊 3 公里社區(qū)配套 公里社區(qū)配套________________________________________________

6、_____ _____________________________________________________15 15五、周邊環(huán)境與規(guī)劃 五、周邊環(huán)境與規(guī)劃_________________________________________________________ _________________________________________________________18 18六、市政配套 六、市政配套____

7、___________________________________________________________ _______________________________________________________________23 23七、規(guī)劃設(shè)計要求 七、規(guī)劃設(shè)計要求___________________________________________________________ _______________

8、____________________________________________24 24第二部分 第二部分 法律風險分析 法律風險分析_____________________________________________ _____________________________________________26 26一、土地出讓條件 一、土地出讓條件__________________________________

9、_________________________ ___________________________________________________________26 26二、項目的風險點、風險可能性預(yù)測及控制風險的手段 二、項目的風險點、風險可能性預(yù)測及控制風險的手段___________________________ ___________________________28 28三、總體評價 三、總體評價________

10、_______________________________________________________ _______________________________________________________________29 29第三部分 第三部分 市場分析 市場分析_________________________________________________ __________________________

11、_______________________29 29一、南京房地產(chǎn)市場簡述 一、南京房地產(chǎn)市場簡述_____________________________________________________ _____________________________________________________29 29二、玄武、棲霞市場概況 二、玄武、棲霞市場概況__________________________________

12、___________________ _____________________________________________________41 41三、競爭市場分析 三、競爭市場分析___________________________________________________________ ___________________________________________________________44 44四

13、、需求市場特征 四、需求市場特征___________________________________________________________ ___________________________________________________________54 54五、產(chǎn)品建議和目標客戶定位 五、產(chǎn)品建議和目標客戶定位_________________________________________________ ___

14、______________________________________________57 57第四部分 第四部分 規(guī)劃設(shè)計初步分析 規(guī)劃設(shè)計初步分析_________________________________________ _________________________________________60 60一、規(guī)劃設(shè)計草案 一、規(guī)劃設(shè)計草案____________________________________

15、_______________________ ___________________________________________________________60 60二、規(guī)劃設(shè)計草案分析 二、規(guī)劃設(shè)計草案分析_______________________________________________________ _______________________________________________________

16、60 60第五部分 第五部分 工程及銷售計劃 工程及銷售計劃___________________________________________ ___________________________________________65 65一、一期開工時間確定 一、一期開工時間確定_______________________________________________________ ____________________

17、___________________________________65 65二、工程及銷售計劃 二、工程及銷售計劃_________________________________________________________ _________________________________________________________67 67第六部分 第六部分 成本及投資收益預(yù)測 成本及投資收益預(yù)測___________

18、____________________________ _______________________________________67 67一、成本預(yù)測 一、成本預(yù)測_______________________________________________________________ _______________________________________________________________67 67二、

19、稅務(wù)分析 二、稅務(wù)分析_______________________________________________________________ _______________________________________________________________68 68聚寶山項目可行性研究報告3項目決策背景與摘要 項目決策背景與摘要一、內(nèi)部因素 一、內(nèi)部因素1、項目地處市中心邊緣、一環(huán)線（繞城公路）與城市東西向主干道（寧

20、鎮(zhèn)公路）交叉區(qū)域，規(guī)模大，密度低，交通便捷，是公司最擅長開發(fā)的項目類型。2、南京公司金色家園項目將于2004年全部開發(fā)完畢，當年結(jié)算金額缺口約為3億元。本項目總建筑面積51萬平米，2004年可結(jié)算面積約10萬平米，結(jié)算金額約4億元，并可為南京公司2004-2006年提供主要利潤來源。3、南京市未來5-10年內(nèi)的重點發(fā)展方向為河西和城東，地處南京東部的仙西區(qū)域?qū)⒊蔀閮H次于河西的政府重點投資和開發(fā)區(qū)域。依此規(guī)劃布局，南京公司應(yīng)在城東區(qū)域選擇

21、合適的項目，為公司在南京的進一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。4、金色家園項目的成功開發(fā)為集團全面啟動南京市場奠定了基礎(chǔ)，也為下一步開發(fā)中檔和中高檔項目創(chuàng)造了條件。二、外部環(huán)境 二、外部環(huán)境1、本項目緊鄰仙西區(qū)域，該區(qū)域在南京總體規(guī)劃上定位于南京“向東發(fā)展的增長級”和“接受上海輻射以及新經(jīng)濟發(fā)展的主要空間” ，政府計劃三年內(nèi)投資50億元，建設(shè)全國規(guī)模最大的大學(xué)城。2、本項目是主城范圍內(nèi)最具規(guī)模的完整地塊，距國家級南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)3公里，周邊規(guī)劃的珠江

22、路軟件產(chǎn)業(yè)園、鐘山36洞高爾夫球場已經(jīng)或即將開工建設(shè)，升值潛力巨大。3、項目距老城區(qū)——新模范馬路8公里，玄武湖隧道連通城市東西向主干道——寧鎮(zhèn)公路與新模范馬路，明年5月份建成通車后，項目距老城區(qū)中心僅10分鐘車程。4、項目南臨紫金山，北靠聚寶山，風景優(yōu)美，自然條件優(yōu)越，周邊可用于住宅開發(fā)的土地不多，競爭樓盤較其它區(qū)域少。5、政府啟動本項目的主要目的在于提升南京東大門的形象，改善聚寶山地區(qū)的環(huán)境條件，并帶動整個仙西區(qū)域的開發(fā)。該項目拆遷