流質抵押條款與房屋買賣

1、流質抵押條款與房屋買賣名為房屋買賣合同實為流質借款抵押合同的效力（2016 年 8 月 29 日） [案例]甲與乙合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲因急需資金向丙提出借款 300 萬元，丙同意借款給甲，但要求甲提供房產(chǎn)抵押。甲因無房產(chǎn)可供抵押，故請求乙提供幫助，乙以自有的一套價值 800 萬元的別墅為甲的借款提供抵押擔保。丙不同意與乙簽訂房屋抵押合同，而是簽訂房屋買賣合同。乙即與丙簽訂房屋買賣合同，將別墅作價 300 萬元賣給丙。房屋買賣合同簽訂后，

2、乙為丙辦理了備案登記，丙隨即將 300 萬元轉入甲的帳戶，并由乙出具300 萬元的購房收據(jù)。甲于借款到期后未能償還丙的借款本息。乙以房屋買賣合同實為流質抵押合同應認定無效為由，起訴丙請求確認房屋買賣合同無效；丙則以甲在借款到期后未償還借款本息為由，依據(jù)房屋買賣合同的約定反訴請求乙履行房產(chǎn)過戶手續(xù)。 [分析]乙的本訴請求和丙的反訴請求是否成立，取決于以下法律問題的理清。 其一，丙與乙簽訂的房屋買賣合同實質上是借款房屋抵押合同。 從查明的案

3、件事實看，乙與丙當初簽訂房屋買賣合同，系應甲的要求以自有別墅為甲向丙借款提供抵押擔保。同時，乙應丙的要求，以房屋買賣合同代替借款房屋抵押合同?？梢?，乙與丙簽訂房屋買賣合同的真實意思表示或訂名下的讓與擔保。依照《物權法》第一百八十六條的上述規(guī)定，應當認定該房屋買賣合同或房屋抵押合同無效。 其次，丙與乙簽訂房屋買賣合同后辦理的房屋買賣備案登記不能替代抵押登記。 丙與乙簽訂房屋買賣合同后辦理了房屋買賣備案登記。依照《物權法》第二十條第一款“當

4、事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。 ”的規(guī)定，丙與乙辦理預告登記只是賦予丙請求乙在甲不能清償?shù)狡诮杩畋鞠r辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的請求權以排他的物權效力。顯然該房屋買賣的預告登記區(qū)別于房屋抵押登記。依照《物權法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押