烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策分析

1、烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策分析一、商業(yè)地產(chǎn)概念及其開(kāi)發(fā)特征（一）商業(yè)地產(chǎn)概念“商業(yè)地產(chǎn)”是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣,規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如 Shopping Mall 項(xiàng)目,可以達(dá)到幾十萬(wàn)平方米,規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米,甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn),其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整

2、體開(kāi)發(fā),項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,以收取租金為投資回報(bào)形式的模式。對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言,大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式,但很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底層和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售,零散經(jīng)營(yíng)的模式。（二）商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特征商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與一般住宅（指普通住宅、公寓、排屋和別墅，以下同）的開(kāi)發(fā)還有許多不同，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)特征：1、商業(yè)地產(chǎn)投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率高商業(yè)地產(chǎn)的投資比一般住宅

3、的投資要高出很多，這是由于商鋪與住宅價(jià)格比維持在 4：1 到 5：1 之間，所以造成了商鋪開(kāi)發(fā)及投資總額相對(duì)較大，也正是由于商業(yè)地產(chǎn)的投資大，市場(chǎng)變化的不可預(yù)見(jiàn)性，證，只要商鋪的分割遵循主體化原則、人性化原則、科學(xué)利用的原則即可。4、商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和投資回收期長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)是長(zhǎng)期性的投資項(xiàng)目，一個(gè)成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要集商鋪、餐飲、寫(xiě)字樓、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所、公寓，甚至工廠(chǎng)園區(qū)等非住宅形態(tài)在內(nèi)的大規(guī)模建筑形態(tài)，因而建設(shè)期長(zhǎng)，需要占用大量資金。商鋪投

4、資合理的回收期限一般為 8-12 年，而住宅的回收期為 5-6 年。所以，商業(yè)地產(chǎn)的回收期長(zhǎng)。5、商業(yè)地產(chǎn)融資以銀行貸款等間接融資為主要渠道商業(yè)地產(chǎn)投資一般要求首付 40％到 50％,這相對(duì)一般住宅項(xiàng)目的貸款來(lái)說(shuō),按揭比例較小，貸款 5 至 10 年還清,也比住宅貸款的還款期限(20 到 30 年)短很多。加之每月利息負(fù)擔(dān)有租金收益作保障,大大降低了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，有利于銀行加快資金周轉(zhuǎn)。所以商業(yè)地產(chǎn)融資以銀行貸款等間接融資為主要渠道。