商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)初步設(shè)計(jì)報(bào)告

1、 核準(zhǔn)通過，歸檔資料。 核準(zhǔn)通過，歸檔資料。 未經(jīng)允許，請勿外傳！ 未經(jīng)允許，請勿外傳！市場及產(chǎn)品分析 市場及產(chǎn)品分析一、基地資源分析 一、基地資源分析1、基地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)■□總用地面積：9500 平方米■□規(guī)劃總建筑面積：約 5 萬平方米■□主要建設(shè)內(nèi)容：商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓及其相關(guān)配套設(shè)施，其中酒店式公寓面積不超過總建筑面積的 20%。2、基地環(huán)境S（優(yōu)勢） （優(yōu)勢） ■主城中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯；■位于湖南路商業(yè)圈核心，商業(yè)氛圍

2、濃厚，人氣聚集力強(qiáng)；■城市快速干道，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利；■鄰近鼓樓中心成熟生活密集區(qū)，人文環(huán)境好。W（劣勢） （劣勢）■項(xiàng)目車位數(shù)量略有不足，較難滿足后期需求；■自 2001 年取得土地至今已 6 年，土地年限縮水；■緊鄰的大方巷加油站影響項(xiàng)目形象；■緊鄰城市內(nèi)環(huán)干道，噪音、尾氣污染較大。O（機(jī)會） （機(jī)會）■南京城市中心區(qū)域土地出讓稀缺，未來同質(zhì)物業(yè)上市量有限；■湖南路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴(kuò)大，檔次提升；■樓市行情整體走高，主城中心樓盤

3、關(guān)注度提高。T（威脅） （威脅）■現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競爭激烈；■區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目包裝宣傳好，工程進(jìn)度優(yōu)于本項(xiàng)目；■基地拆遷存在不可確定因素影響；■絕版地段造成高單價(jià)，市場接受度存在風(fēng)險(xiǎn)。由分析可知，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢在于地處南京城市中心區(qū)域和湖南路商圈的核心位置，擁有完善的商業(yè)、生活、休閑、購物、娛樂等設(shè)施，項(xiàng)目的主要威脅來自現(xiàn)階段上市的同質(zhì)物業(yè)對潛在客戶的分流，以及拆遷過程中的不確定因素對工程進(jìn)度的影響。如何有效減小競爭風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮項(xiàng)