簡介：編號工程名稱合同號承建商業(yè)主設(shè)計單位工程規(guī)模結(jié)構(gòu)形式結(jié)構(gòu)及層數(shù)供料辦法投資來源承建內(nèi)容合同價款萬元道路工程萬元橋梁工程萬元隧道工程萬元給水工程萬元土建工程萬元雨、污水工程萬元燃氣工程萬元通訊工程萬元電氣工程萬元照明工程萬元綠化工程萬元合計萬元計劃開竣日期年月日至年月日建筑營業(yè)執(zhí)照施工許可證承建商蓋章總監(jiān)理工程師日期年月日注本表一式三份，業(yè)主、項目監(jiān)理部、承建商各一份。

簡介：開工報告I06編號工程名稱工程地點施工單位監(jiān)理單位建筑面積M2結(jié)構(gòu)層次中標價格萬元承包方式定額工期天計劃開工日期計劃竣工日期合同編號說明上述準備工作已就緒，定于正式開工，希建設(shè)（監(jiān)理）單位于前進行審核，特此報告。施工單位（公章）項目經(jīng)理年月日審核意見總監(jiān)理工程師（建設(shè)單位項目負責(zé)人）（公章）年月日開工報告I06編號工程名稱工程地點施工單位監(jiān)理單位建筑面積M2結(jié)構(gòu)層次中標價格萬元承包方式定額工期天計劃開工日期計劃竣工日期合同編號說明上述準備工作已就緒，定于正式開工，希建設(shè)（監(jiān)理）單位于前進行審核，特此報告。施工單位（公章）項目經(jīng)理年月日審核意見總監(jiān)理工程師（建設(shè)單位項目負責(zé)人）（公章）年月日

簡介：建筑B5B5開工報告施工單位報告日期年月日工程編號開工日期年月日工程名稱結(jié)構(gòu)類型建設(shè)單位建筑面積建設(shè)地點建筑造價設(shè)計單位建設(shè)單位聯(lián)系人單位工程負責(zé)人制表說明項目部簽章年月日建設(shè)單位簽章監(jiān)理單位簽章施工單位簽章本報告一式4份，經(jīng)建設(shè)單位、施工單位蓋章后，各自留一份，開工后3天內(nèi)報主管部門、公司各一份。建筑B5B5開工報告施工單位報告日期年月日工程編號開工日期年月日工程名稱結(jié)構(gòu)類型建設(shè)單位建筑面積建設(shè)地點建筑造價設(shè)計單位建設(shè)單位聯(lián)系人單位工程負責(zé)人制表說明項目部簽章年月日建設(shè)單位簽章監(jiān)理單位簽章施工單位簽章本報告一式4份，經(jīng)建設(shè)單位、施工單位蓋章后，各自留一份，開工后3天內(nèi)報主管部門、公司各一份。

簡介：波托菲諾香山里二期開盤方案,營銷策劃部,2,創(chuàng)造一個充滿期待的、所未曾感受過的、眼前一亮的匯一城,植入式營銷,賦予項目以生命,市場大環(huán)境分析及預(yù)測,1,環(huán)境分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0,1,2,3,4,5,,,調(diào)控密集期,調(diào)控淡化期,調(diào)控強化期,調(diào)控執(zhí)行期,調(diào)控力度,,,,20104157月底,89月,929月1月,20111月以來,,,,,,限貸,限購,限價,政策引導(dǎo)市場，樓市調(diào)控主旋律從“新國十條”細則版本向加強版轉(zhuǎn)變，自今年一月之后力度達到頂點，之后無更多實質(zhì)性政策出臺，目前調(diào)控進入執(zhí)行期。,調(diào)控政策力度走勢圖,“三限”政策調(diào)控力度已達頂點,只有5個城市全年成交量同比上浮，但上浮幅度不大，在30以下；其他25個城市成交幅度下降，最大降幅達40，其中一線城市的北京成交降幅達20，深圳降幅15，上海降幅13。,,,,,,,20,15,13,全國重點30個城市成交同比增幅,,全國普遍下降市場迅速分化,成交量同比,全國市場已出現(xiàn)實質(zhì)性下降,環(huán)境分析,成交價格,降價風(fēng)生水起房企棄價保量,2011年5月起，北京、深圳等一線城市部分項目的降價促銷拉啟房價下行序幕；7月起，杭州、成都等二線城市均價也出現(xiàn)下滑趨勢,全國市場已出現(xiàn)實質(zhì)性下降,環(huán)境分析,大多數(shù)開發(fā)企業(yè)2011年銷售任務(wù)未完成,全國房企2011年完成業(yè)績率很低，中原統(tǒng)計10家知名房企僅4家完成2011年度銷售任務(wù)，完成率40；其中保利、恒大、華潤、中海4家房企都提前完成了2011年度銷售任務(wù)，僅有金地和綠城2家房企完成率較低。,環(huán)境分析,供求深度膠著庫存逼近高點,2011年111月，7個重點城市新房供應(yīng)面積較去年同期減少11，但供大于求、庫存壓力不斷攀高卻日益顯著；據(jù)中原調(diào)研，庫存壓力高居不下的現(xiàn)象，不局限于受調(diào)控影響最大的一線城市。2011年以來，部分二線城市供應(yīng)量大幅增加，庫存壓力也持續(xù)加大。,環(huán)境分析,金融政策并無刺激行業(yè)發(fā)展商跡象,據(jù)央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示保障性住房開發(fā)貸款前2012年三季度累計增加1150億元，占同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量的523，比上半年高出9個百分點。預(yù)計未來開發(fā)信貸額度依然會向保障房傾斜，貨幣的定向?qū)捤蓵翰粫菁吧唐贩块_發(fā)。,央行于2011年12月5日存款準備金率下調(diào)05個百分點，大約會釋放4000億的資金，但就近期貨幣政策基調(diào)來看，主要是傾向于中小企業(yè)服務(wù)和保障房等民生服務(wù)，而其中可用于個人房貸的資金仍然有限。據(jù)央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年10月人民幣貸款增加5868億元，其中住戶貸款增加1307億元，占總貸款比重的2227。,下調(diào)準備金率05個點，對商品房市影響很小,環(huán)境分析,貨幣政策延續(xù)2011年穩(wěn)健政策,中國人民銀行行長周小川昨日發(fā)表新年致辭，稱2012年央行將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，發(fā)揮好宏觀審慎政策逆周期調(diào)節(jié)功能，把握好調(diào)控的力度、節(jié)奏和重點，并將增強調(diào)控的針對性、靈活性和前瞻性，保持合理的社會融資規(guī)模,2012年繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策,環(huán)境分析,12月12日14日，2011年度中央經(jīng)濟工作會議對于房地產(chǎn)的表述中強調(diào)“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸”，奠定了2012年的政策基調(diào)。,本次中央經(jīng)濟會議中亦提出了建設(shè)多層次住宅體系的方向。首先，高端住宅靠遏制，即“推進營業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點”；其次，中端住宅靠市場，即“加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給”；最后，低端住宅靠保障，即“繼續(xù)加大對保障性住房、等領(lǐng)域的投入、要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運營、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難”。,行政政策方向性調(diào)整難現(xiàn)，行政干預(yù)仍存,環(huán)境分析,中原預(yù)判,2012年市場將在限速中前進,,政府打壓不放松，堅持限制政策不動搖；貨幣繼續(xù)穩(wěn)健、金融政策不可預(yù)測，雖可能根據(jù)國際市場微調(diào)，但對地產(chǎn)影響不大；整個2011年發(fā)展商回款受限，存量激增，2012年將加大力度實現(xiàn)快速資金回籠。,環(huán)境預(yù)測,2011年各開發(fā)企業(yè)通過各種渠道融資成本非常高,銀行貸款行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)繼續(xù)獲得銀行青睞，其他企業(yè)貸款難度增加，由于售存款準備率影響，銀行貸款非常困難；企業(yè)資本市場再融資受阻IPO，增發(fā)聊聊無幾，發(fā)債則向參與保障房企傾斜；海外融資利率高，年限長和新型的合成債發(fā)債方式成為了今年開發(fā)商融資的特色；目前融資1000多億，是去年560億的兩倍；信托融資融資成本與門檻同步提高，目前行業(yè)內(nèi)信托融資的平均成本已達到1318，處于較高水平。同時2012年將迎來兌付高峰，融資處于尷尬局面。,2012年銷售回款成為重要資金回籠,,發(fā)現(xiàn),根據(jù)上文全國房地產(chǎn)市場開發(fā)企業(yè)資金狀況綜合指標計算方法，2011年前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況綜合指數(shù)，得分為080，資金狀況為“偏緊”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況堪憂。進入2011年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況一直相對緊張，并且資金環(huán)境逐漸惡化，資金問題逐步加劇。,截止第三季度，開發(fā)商資金鏈越發(fā)緊張,觀點,如果對于發(fā)展商來說2011年是政策應(yīng)對年，2012年將是資金回籠年,,現(xiàn)金高于利潤，戰(zhàn)略高于戰(zhàn)術(shù),2011年的前3個季度，深圳新建商品住宅的成交量持續(xù)走低，三個季度均低于近6年來季均120萬平米的平均成交量；2011年第4季度成交量需突破110萬平米才有可能超越2010年321萬平米的成交量,目前來看難度較大。,,,單位萬平米,2006年以來各季度銷售面積,,深圳成交量重創(chuàng)，已降至08年水平,深圳市場,若以深圳此前一年2010年10月至2011年9月每月的平均銷售面積2421萬平方米計算，深圳全市存量房可供深圳持續(xù)銷售91個月。,銷售淡如水，存量高如山,對全市已經(jīng)獲得預(yù)售許可但是尚未售出的存量新房進行統(tǒng)計，全市共有存量新房23436套，總面積21931萬平方米。,,深圳市場,供給體量大，市場競爭大,截至12月21日，2012年深圳樓市確定將開盤放量的共有約63的項目，對比2011現(xiàn)實開盤數(shù)略有上漲。關(guān)內(nèi)四區(qū)南山、福田、羅湖、鹽田共計24個，占開盤總數(shù)的38，房源占全市比重有所上升。關(guān)外的龍崗和寶安兩區(qū)依然是推盤出貨的首要板塊，共計約30樓盤入市，占總開盤量的62。,深圳市場,政策持續(xù)打壓動搖，仍將保持2011年市場環(huán)境，資金回籠速度較難改觀；2012年存貨較多，面臨新推盤得競爭，存量新房消化周期將逐漸加長，存量新房價格騎虎難下；2012年新盤供給較大，將繼續(xù)擴大市場供大于求的形式，個盤資金回籠面臨挑戰(zhàn)。,,2012年深圳面臨地產(chǎn)市場資金回籠爭奪激戰(zhàn),市場預(yù)測,第一部分簡介第二部分銷售背景第三步分面臨的難題和問題第四部分三大營銷節(jié)點下的四大營銷策略第五部分水榭啟示錄四準兩快,匯報提綱,第一部分簡介第二部分銷售背景第三步分面臨的難題和問題第四部分三大營銷節(jié)點下的四大營銷策略第五部分水榭啟示錄四準兩快,匯報提綱,第一部分簡介第二部分銷售背景第三步分面臨的難題和問題第四部分三大營銷節(jié)點下的四大營銷策略第五部分水榭啟示錄四準兩快,匯報提綱,背景面臨三大困難,任務(wù)2012年8月前完成80,,四大難點蓄客期短/市場下行趨勢客戶信心不足/缺乏展示、看樓動線園林效果較差,難點一蓄客期短，客戶量不足還有不到30天開盤，在逆勢如何完成近批客戶積累量,客戶現(xiàn)狀8月15日前，平均每天上門客戶量不到5批，且之前累計的450批（其中260批為1期客戶）客戶，僅79批客戶略有誠意，大多為無效客戶,,67月平均每周客戶到訪量不足20批；截止2008年8月4日，來訪客戶累計442批（含1期260批客戶），繼續(xù)關(guān)注二期，表示有一定意向的客戶僅79批，具體結(jié)果如下A類21批，B類26批，C類32批,客戶情況蓄客期短，客戶誠意度低，開盤前天僅積累批意向客戶,難點三現(xiàn)場缺乏展示，無法有效展開情景營銷沒有售樓處，沒有展示區(qū)，沒有樣板房，買別墅看似困難重重,,曦城策略“田忌賽馬”，價格戰(zhàn)獨棟/雙拼產(chǎn)品，聯(lián)排價格。獨棟/雙拼產(chǎn)品開盤實收均價38萬；聯(lián)排34萬。星河丹堤策略連環(huán)計派“臥底”現(xiàn)場豪華新品發(fā)布會親情牌價格發(fā)布會前，丹堤銷售經(jīng)理及工作人員分批到水榭山采盤、認籌及算價；發(fā)布會當(dāng)日老板親自出馬，打親情牌，拉客戶；開盤實收均價價格直逼水榭山，均價35萬。,難點四競爭壓力競爭對手同期發(fā)售，形成鼎足之勢，客戶嚴重分流,難點五非剛性需求產(chǎn)品客戶觀望心態(tài)更加嚴重買方市場迅速向買方市場轉(zhuǎn)變，成交量/價格持續(xù)下滑,至08年8月，市場連續(xù)5個月大幅量價齊跌；參照項目價格一路走低，成交困難曦城聯(lián)排36萬，1月入市至8月僅銷售46套，除開盤當(dāng)日銷售18套外，月均銷售4套；受聯(lián)排別墅銷售影響，獨棟/雙拼產(chǎn)品一再延期入市；星河丹堤早已現(xiàn)樓，且樣板房/園林均為實景，但遲遲不敢入市；圣莫麗斯二手別墅370平米跌破800萬，且連續(xù)3個月沒有成交；星河丹堤1期2手100余套別墅5月集中放量，但連續(xù)3個月未能成交。,,客戶購房信心缺失,小結(jié)展示性差，推廣期短，推貨量大，客戶量不足,1期的銷售成功，卻未給2期營銷奠定市場基礎(chǔ)1期「淺山道」在無銷售中心、無樣板房、無大量推廣下雖取得銷售成功，但低調(diào)的銷售策略，也使項目形象和知名度未得到有效的建立，項目在市場乃至業(yè)界也默默無聞；展示條件不成熟，缺乏有力的現(xiàn)場說服力2期「山中湖」開盤時無精裝樣板房和成熟的園林展示，相比于競爭對手缺乏有力的現(xiàn)場說服力；1個月推廣期，20天認籌期，有效蓄客期短受8月奧運影響，項目2期推廣啟動不得不延遲到8月底，離項目開盤僅1個月時間，正式認籌期僅20天；08年上半年深圳僅消化330套別墅，而項目2期139套的推盤量，約占上半年整體銷售量的42，占下半年別墅供應(yīng)的13，壓力空前。略有意向的客戶僅79批，難以支撐2期開盤截至到8月4日，項目累計到訪客戶僅442批，其中含1期到訪客戶260批，略有意向的客戶僅79批；營銷節(jié)點與世界金融局勢動蕩高度重合，競爭對手同期推盤，客戶信心每況愈下。,第一部分簡介第二部分銷售背景第三步分面臨的難題和問題第四部分三大營銷節(jié)點下的四大營銷策略第五部分水榭啟示錄四準兩快,匯報提綱,針對性策略三大營銷節(jié)點下的四大營銷策略制定“非常規(guī)”客戶/形象/展示/銷售策略擊破堅冰,策略一客戶策略,客戶鎖定二三級市場互動,客戶策略抓住本項目80的主流客戶群福田客戶推廣期短，不具備短期大量外擴客戶群的可能,經(jīng)過競品客戶群對比分析，鎖定福田客戶群為本項目的主流客戶群在推廣的聚焦區(qū)域上，本項目以福田為針對性覆蓋，以戶外為主，多渠道立體重點鋪開,客戶策略迅速啟動中原二三級轉(zhuǎn)介資源上演豪客總動員的大片，一天數(shù)次被“騷擾”,您好，我是水榭山的銷售員，剛才我們給您發(fā)了短信（或您看了今天的特區(qū)報嗎），我們的樓盤是一個純別墅小區(qū)，位于您明天一定要來看看，不來是您的損失僅福田二、三級市場每天有近500各業(yè)務(wù)員CALL客，每人每天最少150個左右的電話，僅福田區(qū)，每天就會有510萬名高端客戶收到“騷擾”電話經(jīng)過一段時間的騷擾，整個福田居住的豪宅客戶全都動起來了，結(jié)合業(yè)務(wù)員CALL客，最大限度放大廣告效果成果8月30日新聞發(fā)布會，中原二三級市場轉(zhuǎn)介客戶近百批；9月20/21日兩天，中原二三級市場轉(zhuǎn)介客戶300余批；,策略三銷售策略,價格策略/推售策略/開盤策略,價格策略制定背景同期市場上無可參考項目推售,市場持續(xù)下行，何時是底，不可知。無市場同類型項目做定價參考，主要競爭對手招華曦城、星河丹堤均在等本項目出價。參考1期定價，客戶觀望無法摸底，風(fēng)險較大。圣莫麗斯2手數(shù)月無成交，放盤價格繼續(xù)走低，最低價位已到800萬，單價在2528萬之間，回到05年市場水平。無現(xiàn)樓可看，看圖制定內(nèi)部價格，如何合理控制價差。,共同目標下的定價原則實現(xiàn)“沖量銷售”,開盤當(dāng)月實現(xiàn)1個億的回款目標12月底前完成90的銷售目標開盤熱銷，保證第二批單位的銷售,以50的簽約率計算，開盤保底銷售30套，完成年底銷售目標；每月銷售必須達40套。,策略一市場下行，保證開盤銷售率，促進2批單位銷售策略二控制總價，以面積小，低總價戰(zhàn)勝競爭對手策略三利用價格杠桿，合理控制臨路單位與臨湖單位價差，保證快速銷售策略四好單位，不一定賣高價格；縮小中間單位與端頭單位和雙拼單位的的單價差策略六略低于客戶心理價位，滿足客戶需求策略七根據(jù)客戶意向推售，充分跑量策略八加強展示，提升客戶感知價值策略九充分發(fā)揮客戶的相互促進，達到銷控目的,,定價,推售,,,,“跑量”前提下，從市場和客戶角度，合理定價,打破常規(guī)制定價格表,,,,,,市場比較法,,,,,,,,,,貨量139套目標快速出貨1期定價參考單位,2期產(chǎn)品分析,客戶選擇意向主要集中在臨湖的優(yōu)質(zhì)單位；臨玉龍路單位無人選。,價格策略1、通過價差，引導(dǎo)客戶選擇玉龍路單位；同時又要合理控制，保證臨湖單位的出貨，實現(xiàn)均衡銷控。2、端頭單位和中間單位因為面積相差較大，需要縮小單價差，合理控制端頭單位的總價。3、雙拼單位由于面積大，但綜合質(zhì)素不高，也需要控制總價，引導(dǎo)客戶。,,營銷節(jié)點,開盤策略快速出擊，兩次選房，搶奪客戶。,節(jié)點2月20日開始誠意客戶登記，憑20萬銀行驗資證明，領(lǐng)取選房序號，獲得優(yōu)惠申請書。9月17日誠意登記客戶算價選房定房號，客戶需交納50萬定金，簽臨時協(xié)議，約定余款20日補齊。9月18日/19日外部客戶算價，有意向客戶現(xiàn)場逼定，交納定金簽臨時協(xié)議，約定余款20日補齊。9月20日對外開盤，通過現(xiàn)場人氣逼定游移客戶。9月21日起陸續(xù)放出2批單位，對外宣傳29日樣板房/園林開放，2期單位加推。,17日選房遭遇“滑鐵盧”購房理性，沒看過現(xiàn)場，客戶不買單,客戶反映沒看過現(xiàn)場，僅看圖買房，風(fēng)險太大；市場持續(xù)看跌，怕買了就跌，要再看看；,同時創(chuàng)造深圳別墅銷售奇跡看圖賣樓/銷售員星夜帶客戶打電筒看現(xiàn)場,17日解籌情況53批認籌客戶，僅到訪23批，銷售5套，解籌率22,看圖買樓,結(jié)果（不含內(nèi)部保留單位）1719日73批誠意登記客戶，累計銷售14套，30套銷售目標似乎成為不可能,啟動緊急預(yù)案果斷調(diào)整價格，開盤當(dāng)日額外95折優(yōu)惠，均價31萬安排內(nèi)部客戶/員工作“托”撐人氣引入“港式”開盤方式，中原由上至下要求二三級員工在9月20日集中帶客，通過新客戶制造人氣，以客戶刺激客戶的購房欲望,逼客手段進行2次果斷價格調(diào)整，是開盤熱銷的關(guān)鍵,第一次調(diào)價17日認籌客戶算價選房，均價由38萬降至33萬17日算價前，中原項目組獲悉曦城價格調(diào)整情況及時反饋給開發(fā)商；開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)親臨曦城，了解情況后，召開緊急會議，果斷下調(diào)價格。,第二次調(diào)價開盤折扣95折，開盤日最高折扣可達9折，均價降至31萬19日開發(fā)商再次果斷調(diào)價，確定開盤當(dāng)日優(yōu)惠折扣95折，綜合認籌優(yōu)惠折扣、付款方式優(yōu)惠折扣、簽約優(yōu)惠折扣，最高折扣可達9折。開盤日折扣計算公式098099095098,9月20日，開盤那天,老客戶未到，新客戶第一次到訪，不了解產(chǎn)品，不可能買單怎么辦,策略突破打破流程，快速解籌，抓住現(xiàn)場新客戶,,上午1050時間已不能再拖，否則客戶更加猶豫，選房開始；上午1130選房結(jié)束。40分鐘，銷售2套。,1130，所有業(yè)務(wù)員/工作人員集中抓現(xiàn)場新客戶,引入“港式”開盤，二三級市場員工集中帶新客戶,,放棄老客戶，主抓新客戶,制造熱銷氣氛，用客戶刺激客戶,給新客戶算價選房,現(xiàn)場逼客“港式”賣樓，平均3名業(yè)務(wù)員服務(wù)1批客戶,,成績下午45點終于迎來開單高潮，截止到晚上共銷售11套，當(dāng)日累計銷售13套，17日20日累計銷售27套（不含內(nèi)部保留）。,意義開盤當(dāng)日的旺銷，為項目建立了廣泛的輿論基礎(chǔ)，也使項目延續(xù)了開盤后半個月一直熱銷的局面。,20日開盤后，1批72套單位銷售52套（含內(nèi)部保留單位），僅剩20套單位；20日當(dāng)天新到訪客戶180余批，且三級市場帶客情緒高漲；預(yù)計21日還將有大量客戶上門；,乘勝出擊，21日價格調(diào)整，提前加推2批9套單位,策略背景,21日加推2批9套單位506棟和303棟價格方面收回認籌客戶額外99折優(yōu)惠,截至21日晚，當(dāng)天銷售10套；累計共銷售62套單位（含內(nèi)部保留單位）。,23日28日不斷加推2批單位，價格逐步上調(diào),截止到28日晚，2期累計銷售84套單位；,9月20日折扣989599989月21日折扣9895989月22日后折扣989898,價格調(diào)整手段1、收回對外折扣；額外折扣需申請,價格調(diào)整手段2、針對剩余單位全部進行612的價格上浮,自然狀況來深多年,3045歲之間,貿(mào)易/金融行業(yè)高端管理者或私企業(yè)主來源76％福田、16％南山、其他8關(guān)注因素價格、交通、產(chǎn)品、景觀、園林項目印象認可區(qū)位、資源及發(fā)展商品牌，但一定要看現(xiàn)場置業(yè)目的自住為主，兼投資關(guān)注樓盤星河丹堤、圣莫麗斯2手,價格承接力較強非首次置業(yè),區(qū)位優(yōu)勢,吸引大量福田客,追求品質(zhì)，改善居住環(huán)境尋找第一生活居所,理性置業(yè)者,希望存在利潤空間,重點參考樓盤,成交客戶分析,展示策略,工程節(jié)點的策略性?工程節(jié)點的戰(zhàn)略性在現(xiàn)場不具備周全展示條件時，考慮如何根據(jù)工程節(jié)點，在開盤前形成有節(jié)奏、力度的信息釋放以實效的項目、營銷信息點，不斷地給到客戶持續(xù)性的、提升性地關(guān)注項目的理由在淡市客源爭奪更為激烈的環(huán)境下最大化地客戶量吸聚通過現(xiàn)場展示，解決客戶“信心”、成為殺客手段,特殊時期的特殊展示策略,8月1日現(xiàn)場臨時接待中心開放9月18日水榭會所（銷售中心）開放9月18日施工現(xiàn)場開放9月29日精裝樣板房/園林開放,現(xiàn)場展示節(jié)點,利用工程節(jié)點，形成積客『漁汛』，解決客戶信心/預(yù)期問題,8月1日現(xiàn)場臨時接待中心開放,背景1、借助圣莫麗斯的推廣的勢，吸收新客戶。經(jīng)了解，67月份圣莫麗斯在無大量推廣下，每周到訪量仍在50批左右，且多數(shù)客戶到過水榭山現(xiàn)場。而本項目在水榭花都會所每周到訪量在10余批左右。7月“奧運瑞士球”在圣莫麗斯首次展出，舉辦了隆重的瑞士館揭幕儀式，高端客戶云集，且圣莫麗斯在業(yè)界口碑日益?zhèn)鞑V泛，慕名而來的業(yè)內(nèi)人士或業(yè)主親友絡(luò)繹不絕。2、避免現(xiàn)場客戶流失。到訪水榭花都的客戶，多半都是從施工現(xiàn)場過來，為更好的接待客戶，避免客戶流失，項目組建議在現(xiàn)場設(shè)立臨時接待中心。3、工程部大力支持，不足半月裝修期，臨時接待中心準時開放。通過與工程部協(xié)商溝通，迅速確定了臨時接待中心位置及裝修方案，在工程部大力配合下，8月1日臨時接待中心正式開放。,,周到訪量由20批逐步上升到50余批，8月最后一周達到90余批。,根據(jù)17日選房客戶情況，及時調(diào)整策略，在保證客戶安全的情況下，開放施工現(xiàn)場賣樓,與工程部緊急溝通，并獲得大力支持，在確保安全的前提下，開放施工現(xiàn)場，并安排工程師陪同客戶看樓，解答客戶疑問，給客戶以購買信心,9月29日水榭山揭開面紗完美呈現(xiàn)園林/精裝樣板房開放，再掀銷售高潮,9291026共銷售41套單位；截止1026，共銷售124套單位。,成績創(chuàng)造了逆市營銷奇跡，開盤月銷售率達到88,,,,,,,,,,,,8/1,8/30,9/20,9/29,12月,10/5,工程節(jié)點,,7月底,1期園林開放/建筑立面,1期精裝樣板房,營銷中心開放,,9/18,,營銷策略性節(jié)點,現(xiàn)場臨時接待中心開放,新聞發(fā)布會,第1批單位銷售,第2批單位銷售,工程展示,,推廣策略,,接待中心簡裝完成；主入口、入口道路景觀；,太純粹太稀缺,園林展示/會所考慮到園林效果可能不盡完美，建議可適當(dāng)延后,樣板房展示,策略回顧三大營銷節(jié)點下的四大營銷策略制定“非常規(guī)”客戶/形象/展示/銷售策略擊破堅冰,9月20日2期1批單位推售,9月29日樣板房開放/2批單位加推,,客戶策略,二三級轉(zhuǎn)介,,銷售策略,驗資誠意登記,誠意客戶選房,第一部分簡介第二部分銷售背景第三步分面臨的難題和問題第四部分三大營銷節(jié)點下的四大營銷策略第五部分水榭啟示錄四準兩快,匯報提綱,產(chǎn)品定位準，為有效鎖定目標客戶奠定了基礎(chǔ),,,主力戶型220240平米和270310平米，加上贈送面積，實際可使用面積達400平米以上，保證了第一居所高端客戶需要的舒適性；合理的面積，控制了總價范圍，擴大了對中高端客戶源的吸附力；,針對圈定客戶，重點打擊,,,成功營銷的關(guān)鍵因素客戶、價格、產(chǎn)品,,客戶根本,價格動力,產(chǎn)品基石,前期準確的戶型定位，為有效鎖定目標客戶奠定了基礎(chǔ),,,主力戶型220240平米和270310平米，加上贈送面積，實際可使用面積達400平米以上，保證了第一居所高端客戶需要的舒適性；合理的面積，控制了總價范圍，擴大了對中高端客戶源的吸附力；,成績8月中下旬正式啟動2期推廣，同時啟動中原二三級市場后，來訪客戶量急劇上升，尤其在開盤前/后一周達到500余批的高峰，保證了項目開盤成功。,截止10月26日，從6月份起，現(xiàn)場共接待新到訪客戶2262批；其中8月31日至10月26日共接待1993批，占整體到訪量的88。,成績戶外廣告/報紙/短信等媒體推廣帶來40的客戶到訪量；帶來284的成交率。,客戶來訪主要途徑報紙5；戶外167短信529其他媒體（海報/DM等）13朋友介紹91中原轉(zhuǎn)介51,成交客戶認知主要途徑報紙56；戶外20友介64短信28中原轉(zhuǎn)介652,,策略回顧及核心總結(jié),2期突破在客戶客戶突破的關(guān)鍵2點注重工程的營銷力量注重營銷的執(zhí)行力量,2期營銷成功的關(guān)鍵在于優(yōu)越的產(chǎn)品合理定價,,,,合理定價是撬動銷售速度的關(guān)鍵,價格釋放策略先提高報價，后低價入市，給客戶以“撿便宜”之感1、新聞發(fā)布會前對外報價與1期價格差不多，大概45萬；2、新聞發(fā)布會縮小報價范圍3545萬3、17日算價再次低于客戶預(yù)期33萬4、20日入市價格開盤當(dāng)日額外95折，當(dāng)天全部折扣低至9折，均價僅31萬,水榭山之營銷獨道,08年深圳市場最高開盤率1期/2期開盤銷售率均達到80以上打破營銷固有模式，看圖賣別墅/客戶看施工現(xiàn)場買別墅打破豪宅銷售模式，無體驗營銷，無尊貴感，通過客戶的相互促進，達到銷售；最混亂/最火爆的開盤現(xiàn)場數(shù)百名物業(yè)顧問共同為客戶服務(wù)，平均1批客戶看樓，有3名業(yè)務(wù)員陪同打破常規(guī)制作價格表，不完全從產(chǎn)品本身出發(fā)，而更多的從市場和客戶角度出發(fā)，好產(chǎn)品不一定賣好價格。,水榭山之營銷不足,啟動時間短，市場形象及認知不足，有效客戶積累不足推廣方面，雖然頻次/力度達到了要求，但由于版式小，對形象氣質(zhì)有一定的影響；且形象推廣方面的延續(xù)性較差注重了項目的推廣，但對公司品牌的推廣不夠中原二三級市場互動中，存在管理及監(jiān)督不足無樣板房、園林展示，客戶看施工現(xiàn)場買別墅，限制了溢價空間。物業(yè)管理水準與項目高端的形象不匹配,,THEEND,82,一、2010年營銷總結(jié),2、營銷回顧；A、多維度建立項目價值體系,內(nèi)部價值,外部價值,83,合正匯一城前海新中心深圳東西發(fā)展軸向的新一極深圳第四大商圈核心,“東有萬象，西匯一城”,建立高端價值,84,一、2010年營銷總結(jié),2、營銷回顧；B、多輪探討溝通確定項目形象、案名、推廣語,85,一、2010年營銷總結(jié),2、營銷回顧；C、多維度建立項目傳播體系并與價值一一對應(yīng),線上戶外、網(wǎng)絡(luò)、地鐵、報紙、影院,線下樓體、短信、口碑,現(xiàn)場系列口徑、環(huán)幕影廳,項目初期以線上傳播效果較佳，進入實銷期后以線下傳播為主力渠道,86,一、2010年營銷總結(jié),2、營銷回顧；D、打造項目現(xiàn)場最佳體驗,87,充滿期待的、未曾感受過的、眼前一亮的匯一城,價值幾何,2010927，玉灣13500元/㎡,20101030，美地13000元/㎡,價格參照系地鐵上蓋MALL萬象城幸福里4萬元/㎡一號線上地鐵口翡翠明珠28元/㎡,88,創(chuàng)造一個萬人空巷的、爭相購買的、口碑相傳的匯一城,賦予項目以精彩,89,營銷中心,樣板房,價格,開盤,2、營銷回顧；E、在合理的時間、以合理的方式把控好四個關(guān)鍵節(jié)點王牌,90,,,,,,926,1128,“29909888”,“深圳首個光電營銷中心”,,,,線上,線下,3200批,1120,,留地址寄邀請函,1300批,心理暗示①匯一城很多人關(guān)注,,2個月,心理線,,一、2010年營銷總結(jié),2、營銷回顧；E、在合理的時間、以合理的方式把控好四個關(guān)鍵節(jié)點王牌營銷中心,營銷中心開放,91,萬人看“售樓處”、氣勢洶涌、盡匯一城,92,客戶語錄“現(xiàn)在看售樓處都要排隊啊”,關(guān)注點,價格,,資格,賣多少錢,,能不能買到,了解規(guī)則、參與游戲,未來準入證,,門檻,心理暗示②怎樣才能買到匯一城,93,,

簡介：市局市局2018年度信息公開工作總結(jié)與縣委史志辦年度信息公開工作總結(jié)與縣委史志辦2018年度工作總結(jié)兩篇年度工作總結(jié)兩篇市局市局2018年度信息公開年度信息公開工作工作總結(jié)總結(jié)2018年，市局在XX市政務(wù)公開領(lǐng)導(dǎo)小組的指導(dǎo)下，以中辦、國辦印發(fā)的關(guān)于全面推進政務(wù)公開工作的意見為指導(dǎo)，認真貫徹落實中華人民共和國政府信息公開條例，結(jié)合城市管理工作實際，扎實有效推進，不斷強化公共參與，較好地完成了政府信息公開工作。現(xiàn)總結(jié)如下我局認真貫徹落實市委、市政府關(guān)于政府信息公開工作的部署和要求，圍繞促進行政權(quán)力公開透明運行，自始至終把推行政府信息公開工作作為落實黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制、轉(zhuǎn)變機關(guān)作風(fēng)、提高行政效能的一項重要工作來抓，切實加強對政務(wù)公開工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。局辦公室負責(zé)我局信息公開的日常工作，為推動我局政務(wù)公開工作深入開展提供了堅強的組織保證。制度不夠完善等問題。下一步，我局將重點做好以下幾方面工作一是加強信息化制度建設(shè)。進一步細化局機關(guān)和下屬二級機構(gòu)信息公開事項，加強制度保障。實行單位主要負責(zé)人審查制度，嚴格審查公開內(nèi)容，杜絕實施過程中的隨意行為，提高政府信息公開制度的整體效果。二是加強信息公開工作責(zé)任制。確定專人負責(zé)信息公開工作，增強信息公開工作人員力量，加強任務(wù)分解，將責(zé)任落實到人，保障各渠道、平臺信息更新發(fā)布的時效性。三是完善市局門戶網(wǎng)站建設(shè)。優(yōu)化我局門戶網(wǎng)站頁面和整體效果，科學(xué)合理設(shè)置公開事項，努力提高信息發(fā)布的權(quán)威性、豐富性、時效性，積極發(fā)揮信息公開在資源整合、服務(wù)公眾方面的作用，擴大宣傳力和影響力?？h委史志辦縣委史志辦2018年度工作總結(jié)年度工作總結(jié)

簡介：SH3503–J105開工報告工程名稱合同號設(shè)計單位計劃開工日期年月日計劃竣工日期年月日工程內(nèi)容開工條件審查結(jié)果建設(shè)單位監(jiān)理單位施工承包單位（公章）項目經(jīng)理年月日（公章）項目總監(jiān)年月日（公章）項目經(jīng)理年月日SH3503–J105開工報告工程名稱合同號設(shè)計單位計劃開工日期年月日計劃竣工日期年月日工程內(nèi)容開工條件審查結(jié)果建設(shè)單位監(jiān)理單位施工承包單位（公章）項目經(jīng)理年月日（公章）項目總監(jiān)年月日（公章）項目經(jīng)理年月日

簡介：1分項工程開工報告分項工程開工報告施工單位包頭市公路工程股份有限公司合同號監(jiān)理單位太原市華寶通工程監(jiān)理有限公司編號監(jiān)管007致駐地監(jiān)理工程師王利宏先生根據(jù)合同要求，我們已做好K03435前海流北橋防護工程開工前的一切準備工作，現(xiàn)申請該項工程正式開工，請予批準。計劃開工日期2016年8月1日計劃完工日期2016年10月1日本項工程技術(shù)負責(zé)人王德明附件1、分項工程施工組織設(shè)計報審表2、施工放樣報驗單3、建筑材料報驗單4、進場設(shè)備報驗單承包人日期駐地監(jiān)理工程師意見簽字日期3施工放樣報驗單施工放樣報驗單施工單位包頭市公路工程股份有限公司合同號YMTJ01監(jiān)理單位太原市華寶通工程監(jiān)理有限公司編號監(jiān)管008致（監(jiān)理工程師）郭美亮先生根據(jù)合同要求，業(yè)已完成K03435前海流北橋防護工程施工放樣工作，清單如下，請予查驗。承包人日期樁號或位置工程或部位名稱放樣內(nèi)容備注K03435防護工程平面位置附件測量及放樣資料測量工程師意見簽字日期監(jiān)理工程師結(jié)論監(jiān)理工程師日期

簡介：可編輯下載，如有幫助，請下載，多謝對強化稅務(wù)部門政務(wù)公開工作的思考對強化稅務(wù)部門政務(wù)公開工作的思考在黨和國家機構(gòu)改革深入推進之際，稅務(wù)部門作為國家重要的經(jīng)濟職能部門，做好政務(wù)公開工作，是新時代對稅收工作的必然要求，也是高質(zhì)量推進新時代稅收現(xiàn)代化的重要舉措，更是規(guī)范稅務(wù)部門依法治稅、防范廉政風(fēng)險、提升行政效能、促進征納和諧、提高納稅人滿意度和稅法遵從度的有力抓手。筆者通過對稅務(wù)部門政務(wù)公開現(xiàn)狀進行研究分析，提出改進和提升政務(wù)公開工作的意見和措施，為機構(gòu)改革后稅務(wù)部門進一步做好政務(wù)公開工作提供借鑒。一、稅務(wù)部門政務(wù)公開的現(xiàn)狀近年來，稅務(wù)部門在政務(wù)公開方面做了大量工作，也取得了一定成效，隨著政務(wù)公開制度的逐步建立和完善，稅務(wù)部門的政務(wù)公開工作正逐漸走向規(guī)范有序發(fā)展。（一）進一步明確了政務(wù)信息公開的內(nèi)容和范圍國稅、地稅部門把對外公開的政府信息分為主動公開、依申請公開和不予公開三類，并制定了政府信息公開目錄，明確了政府信息公開的內(nèi)容及范圍。在信息公開內(nèi)容上均規(guī)定要將單位領(lǐng)導(dǎo)簡歷及分工、組織機構(gòu)概況、收入規(guī)劃情況、稅收政策法規(guī)、人事任免、政府采購、行政許可、權(quán)力清單、財政預(yù)決算等信息主動對外公開。信息公開范圍基本涵蓋了除法律法規(guī)規(guī)定不予公開的信息之外的稅務(wù)部門的所有政務(wù)信息。（二）建立健全了政務(wù)信息公開的組織領(lǐng)導(dǎo)可編輯下載，如有幫助，請下載，多謝在政務(wù)公開制度建設(shè)上，國稅、地稅部門根據(jù)中華人民共和國政府信息公開條例的規(guī)定及要求，均相繼印發(fā)了政府信息公開指南政府信息公開目錄依申請公開政府信息工作規(guī)程政府信息公開保密審查辦法和稅收新聞發(fā)布和新聞發(fā)言人制度等制度，初步建立起了政府信息公開制度體系。稅務(wù)部門在推進政務(wù)公開方面，經(jīng)過多年的努力、實踐和探索，已經(jīng)建立起了比較健全的制度體系、組織機構(gòu)和公開渠道，在推進政務(wù)公開方面也取得了一定的成效，尤其是在提升納稅人滿意度方面，稅務(wù)部門各級稅務(wù)機構(gòu)，在各級政府組織的行風(fēng)評議活動中，均名列所在行業(yè)前列。2015年國稅部門有18個單位行風(fēng)評議名列第一，2016年國稅局獲得自治區(qū)群眾評議機關(guān)和干部作風(fēng)活動第一名地稅部門在國家稅務(wù)總局組織的2016年納稅人滿意度調(diào)查結(jié)果中，在全國34家省級地稅部門中排名第14位，成為全國排名進步幅度第二的省區(qū)。二、稅務(wù)部門政務(wù)公開存在的問題隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，公眾對政府信息的需求越來越大，希望政府公開的內(nèi)容也越來越廣泛，公眾需求的變化，對政務(wù)公開工作也提出了更高的要求。雖然經(jīng)過多年的探索和實踐，稅務(wù)部門已經(jīng)建立起了一套比較完備的政務(wù)公開工作體系，但是在在實際執(zhí)行過程中，仍然存在著一些問題制約著政務(wù)公開工作的進一步推進。（一）政務(wù)公開制度落實不到位

簡介：街道辦事處街道辦事處201X201X年政府信息公開工作總結(jié)報告年政府信息公開工作總結(jié)報告201X年是深入貫徹政府信息公開條例的第二個年頭，在這一年里，岳林街道政府信息公開工作在街道領(lǐng)導(dǎo)的重視支持下，達到進一步的規(guī)范，各項制度更加全面，公開工作更加規(guī)范，公開數(shù)量和時效進一步提升。具體總結(jié)如下一、領(lǐng)導(dǎo)重視，組織健全。街道領(lǐng)導(dǎo)一直高度重視政府信息公開機制的建立健全。根據(jù)寧波市政府信息公開規(guī)定要求，街道專門組建了政府信息公開工作班子由黨工委副書記張義波任主管領(lǐng)導(dǎo)，黨政辦主任李光輝（劉劍芳）為責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)，黨政辦為經(jīng)辦科室，江豹彪為信息員。具體工作中，由李光輝（劉劍芳）具體負責(zé)信息公開工作，審核把關(guān)信息公開的內(nèi)容；江豹彪為信息錄入人員。二、完善制度，規(guī)范運行。201X年，我們在上級保密部門的指導(dǎo)下，對政府信息公開工作的保密要求進行了一次檢查。我們街道信息工作工作符合保密要求，在拷貝過程中使用的U盤進一步加強了管理，對發(fā)現(xiàn)的問題及時作了整改，并在相關(guān)制度中予以完善。201X年，街道政府信息公開審查制度，政府信息依申請公開制度、政府街道在政府信息公開工作方面存在的主要問題是信息更新的時效性有待進一步加強。由于信息公開工作由辦公室兼容，有時工作繁忙，工作出現(xiàn)拖沓，一些信息沒有得到及時公開。三、今年工作思路三、今年工作思路1、努力規(guī)范工作流程。進一步梳理政府信息，及時提供，定期維護，確保政府信息公開工作能按照既定的工作流程有效運作，公眾能夠方便查詢。2、統(tǒng)一認識加強信息征集渠道。目前街道信息以文件類為主，今年要加強信息的征集力度，加強對日常工作的公開工作。3、進一步加強信息公開網(wǎng)站建設(shè)，提高群眾的認知度；向先進街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)和部門學(xué)習(xí)取經(jīng)，結(jié)合街道工作實際，不斷提高工作水平。

簡介：201X201X年度章村鄉(xiāng)政府信息公開工作年度總結(jié)年度章村鄉(xiāng)政府信息公開工作年度總結(jié)本年度報告是根據(jù)中華人民共和國政府信息公開條例及縣關(guān)于政府信息公開工作有關(guān)規(guī)定的要求，我鄉(xiāng)按照縣政府統(tǒng)一部署編制的201X年度政府信息公開年度報告。全文包括政府信息公開的基本情況、政府信息主動公開情況、政府信息依申請公開情況、依申請政府信息公開收費及費用減免情況、申請行政復(fù)議和提起行政訴訟情況、政府信息公開工作存在的主要問題做如下匯報。一、概述一、概述201X年，章村鄉(xiāng)始終堅持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，堅持信息便民原則，以構(gòu)建和諧社會為主要目標，圍繞服務(wù)發(fā)展的第一要務(wù)，根據(jù)政府信息公開條例要求，及時規(guī)范開展鄉(xiāng)政府信息公開工作，加大開展政府信息公開工作的力度。（一）高度重視。成立了由黨委委員、組織委員鐘秀波為組長的章村鄉(xiāng)政府信息公開領(lǐng)導(dǎo)小組，確定章村鄉(xiāng)黨政辦作為政府信息公開工作的主要部門，配備了1兼職工作人員，設(shè)立了1個專門的信息報道小組。截止201X年底，本鄉(xiāng)政府信息公開工作運行正常，政府信息公開咨詢、申我鄉(xiāng)201X年度受理依申請公開和信息公開申請無。（3）復(fù)議、訴訟和申訴我鄉(xiāng)201X年度沒有發(fā)生針對本部門有關(guān)政府信息公開事務(wù)的行政復(fù)議案。（二）政府支出與收費情況（二）政府支出與收費情況（1）工作人員情況兼職工作人員1名。（2）政府信息公開事務(wù)的財政與實際支出情況無。（3）公民、法人和其他組織的收費情況無。三、存在的主要問題和改進措施三、存在的主要問題和改進措施我鄉(xiāng)201X年度政府信息公開工作存在的主要問題總體而言，政府信息公開辦理數(shù)量偏少，尤其是申請受理以及答復(fù)的實踐數(shù)量更是全年全無，其原因一方面在于政府信息公開實踐時間尚短，鄉(xiāng)政府在此方面的工作經(jīng)驗不足，另一方面農(nóng)村群眾對政府信息公開制度了解不深，對政府公開信息的知情權(quán)要求程度不高。改進措施一方面，進一步辦好場所管理和宣傳工作，繼續(xù)及時、正確公布保證較高數(shù)量和質(zhì)量的政務(wù)信息，提高民眾的認知度和認可度，同時有步驟地擴大群眾對鄉(xiāng)政

簡介：江灣旅游地產(chǎn)營銷整合方案,2015年,造城攻略,,【】,【】,【】,婺源“江灣新河”簡要匯報,造城攻略打造體驗式仿古商業(yè)旗艦挖掘江灣煥新民俗煥彩成就宏越綜合品牌魅力升騰以商業(yè)運營拉動江灣，乃至婺源最美鄉(xiāng)村新形象及城市經(jīng)濟,第三章客戶定位與鎖定,提報內(nèi)容陳列,,,,,,,,第四章營銷執(zhí)行策略,,第二章階段性運作策略與執(zhí)行,第一章市場定位,項目資料掃描縱向?qū)Ρ葏^(qū)域市場簡讀衡向?qū)Ρ忍_市場看全局市場定位,前期到訪意向客戶總結(jié)分析客戶動態(tài)構(gòu)成及描述,價格定位（定價步驟、定價依據(jù)）推盤次序銷售計劃開盤銷售保障,第一張牌城市運營第二張牌品牌拉動品牌第三張牌借勢婺源旅游季節(jié)擴大戰(zhàn)果第四張牌續(xù)寫古城商業(yè)傳奇第五張牌資源重組，形象再塑第六張牌精彩收官,第一章市場定位,由于本案規(guī)模大，操作周期長，商業(yè)地位高，且區(qū)域內(nèi)無同類可比項目，因此項目的定位的推導(dǎo)過程不能沿用常規(guī)模式，應(yīng)從全國選取典型成功案例，從而尋找自身區(qū)隔于其他項目、同時體現(xiàn)項目長期規(guī)劃價值的真正定位。,我們現(xiàn)在在哪里,一、項目簡況掃描,【基本資料】占地191畝總建規(guī)模12萬平米左右東西長度1500米項目類型徽派及古建商業(yè)街建筑形態(tài)仿徽派及古建擬定業(yè)態(tài)古典酒樓、餐飲、旅游商品、情景INN、酒吧、高端會所、演藝坊、民俗文化博物館,二、縱向?qū)Ρ葏^(qū)域市場簡讀,【經(jīng)濟圈概念】大旅游區(qū)域態(tài)勢環(huán)婺源，黃山、三清山、景德鎮(zhèn)、廬山西海等旅游大經(jīng)濟圈將拉動婺源旅游未來幾年迅速發(fā)展，城市化進程及需求對婺源旅游經(jīng)濟有巨大的促進作用；婺源以自然風(fēng)光為核心的旅游城市，隨著婺源品牌及服務(wù)配套功能日趨完善的情況下，周邊城市景區(qū)的推廣，周邊城市在平時的旅游資源將更多的客戶分流至婺源，帶動本地旅游經(jīng)濟增長?！尽坝筒嘶ā崩谩苦l(xiāng)村婺源每年34月份開春時節(jié)的漫山油菜花旅游熱，將全國的游客目光匯聚在婺源，繼而引起對江灣的關(guān)注，加之高鐵即將通車，將是把江灣古鎮(zhèn)推向世界的一個重要契機。【商業(yè)契機】婺源區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展呈上升趨勢，區(qū)域內(nèi)商業(yè)已不能滿足市場需求，旅游產(chǎn)業(yè)雖有利推動地方經(jīng)濟，但相對而言經(jīng)濟效應(yīng)尚未完全釋放。目前婺源內(nèi)部商業(yè)已不能滿足本地市民及外來游客日益膨脹的商服需求，旅游商業(yè)聚集性尚未體現(xiàn)。,1婺源未來發(fā)展勢頭強勁,2復(fù)合型商業(yè)稀缺，區(qū)域內(nèi)無可比項目,【雙重使命】強化品牌將“金典”品牌扎實在江灣及婺源，通過江灣項目的運營達到強化建投品牌的作用，樹立自身企業(yè)價值城市運營城市運營帶動項目運作，以江灣為圓點，以旅游商業(yè)補充為核心，以黃山、景德鎮(zhèn)等周邊景區(qū)為半徑拉動圓點區(qū)域經(jīng)濟【自身升值】園林景觀以徽文化、民俗風(fēng)情文化、民俗工藝文化、歷史文化、書畫創(chuàng)作文化等為項目園林景觀表現(xiàn)內(nèi)容，更具內(nèi)涵的主題表現(xiàn)，情景合一凸現(xiàn)項目獨具魅力的人文內(nèi)涵；商業(yè)物管引入實力雄厚的現(xiàn)代商業(yè)物管公司，保證江灣項目商業(yè)良性運轉(zhuǎn)，為后期商業(yè)價值的提升提供有力保障頂尖團隊引進實力雄厚觀念超前的運營團隊和專業(yè)化極強的各方知名團隊強強聯(lián)手，品牌實力作證江灣未來發(fā)展?！救钟^念】定位以旅游地產(chǎn)為核心，以民俗文化為主線，以徽建及古建為風(fēng)格的大體量復(fù)合型商業(yè)定位，充分契合婺源徽派氣質(zhì)；古今對撞的形象定位將千年歷史的江灣古鎮(zhèn)新形象推向國內(nèi)、國際化舞臺；規(guī)劃“城中有村、村中有城”的商業(yè)布局，充分考慮東南西北四區(qū)域不同特征及固有消費習(xí)慣，將餐飲、演藝、酒吧、情景INN、現(xiàn)代商業(yè)、旅游商品等十余種業(yè)態(tài)合理排布，實現(xiàn)“不夜城”，弱化“季節(jié)因素”抗性，充分體現(xiàn)“城中有村、村中有城”商業(yè)價值；（INN小酒館、小客棧、小旅館）運作租售并舉、形象先行、以租養(yǎng)售的運作模式，將放眼全局挖掘前期面市物業(yè)的預(yù)期價值，實現(xiàn)“城中有村、村中有城”綜合商業(yè)利益最大化,二、縱向?qū)Ρ葏^(qū)域市場簡讀,三、衡向比較跳出市場看全局,成功案例分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,優(yōu)勢,劣勢,機會,威脅,□極具特色的商業(yè)形態(tài)，競爭優(yōu)勢鮮明□豐富的業(yè)態(tài)規(guī)劃對區(qū)域需求有效補充□12萬平米以上的超大規(guī)模，引發(fā)全國級的關(guān)注熱度□以婺源及皖贛民俗歷史挖掘為依托，濃郁的文化氛圍□可達性極好的交通優(yōu)勢，客戶來源廣泛□周邊旅游資源豐富，具備一定的吸納能力□政府支持為商業(yè)信譽加分□各頂尖團隊的配合，提升項目附加值,□季節(jié)因素干擾十分明顯，銷售難度大□建筑工藝復(fù)雜，施工周期較長，整體形象形成周期較長□開發(fā)成本大，后期銷售價格需要更多支撐□商業(yè)預(yù)售性較差，前期的“續(xù)勢””養(yǎng)鋪”慣例加大前期銷售回款壓力□超大規(guī)模商業(yè)體量加大較大推廣成本與力度□季節(jié)性消費將成為未來商業(yè)運營的攻關(guān)課題□銷售周期與形象樹立在時間上存在矛盾。,□大背景旅游經(jīng)濟圈拉動婺源經(jīng)濟發(fā)展□最美鄉(xiāng)村的稱謂為婺源商業(yè)帶來新的契機□政府的大力扶植，為后期資源整合提供條件□婺源旅游資源及房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，由游客帶動商業(yè)需求□最美鄉(xiāng)村在周邊城市化進程加快中的特征日益增強□本土商業(yè)配套的嚴重匱乏為江灣項目繁榮提供機會□未來發(fā)展性提供物業(yè)升值的機會。,□銷售周期長，經(jīng)營風(fēng)險相對較大□規(guī)劃前期諸多未知因素，增大項目操作難度□大片景區(qū)待建“腹地”的規(guī)劃將影響項目未來的運營□成本大，售價高，商戶進駐經(jīng)營成本較現(xiàn)狀高,SWOT分析,四、SWOT分析,賣點梳理,區(qū)塊優(yōu)勢位置黃山、景德鎮(zhèn)廬山西海三清山旅游經(jīng)濟圈的核心位置；交通高鐵、周邊景區(qū)機場較近、高速立體交通網(wǎng)絡(luò)，可達性極強；周邊城市經(jīng)濟發(fā)展契機推動城市化進程發(fā)展，文化的、鄉(xiāng)村的精神層面需求加劇。,賣點梳理,人文優(yōu)勢歷史千年古文明的歷史之地；文化徽文化、地域民俗文化的傳承。及大量的人文、民俗典故深化項目的內(nèi)涵與可觀賞性；周邊景觀資源江灣、小起、篁嶺、汪口、李坑,賣點梳理,規(guī)劃優(yōu)勢業(yè)態(tài)滿足吃、喝、玩、樂、住、憩、娛、養(yǎng)的一站式復(fù)合型業(yè)態(tài)；規(guī)模12萬平米以上超大規(guī)模，積聚氣勢的商業(yè)大城；風(fēng)格極具特色的徽建與古建與文化主題園林。,敏感因素分析,五、核心價值挖掘,4核心價值提列,,5附加價值提列,,產(chǎn)品定位徽派建筑文化園、徽派及古建風(fēng)情商業(yè)街,定位升級面向大皖南、江西北片區(qū)域的旅游休閑配套服務(wù)基地,功能定位餐飲、觀光、休閑、購物一體化度假城,我們要去哪里,市場定位中國首席體驗式徽文化、民俗文化旅游商業(yè)街,,市場定位,我們?nèi)绾稳サ侥抢?定位實現(xiàn)系統(tǒng)造城攻略,第二章運營策略篇,第一張牌城市運營項目運作的開篇（20130920145）,階段目標,品牌高調(diào)唱響城市運營。營銷前期預(yù)熱，引起關(guān)注,一個偉大的造城運動從現(xiàn)在開始,王者歸來,執(zhí)行策略一文化重塑，城市復(fù)興,深入挖掘婺源千年的文化積淀，利用新古城的開發(fā)理念重新詮釋并發(fā)揚婺源（徽文化、贛文化）綜合人文內(nèi)涵，結(jié)合規(guī)劃業(yè)態(tài)重現(xiàn)古城今日繁華。,商道文化局部區(qū)域打造旅游商業(yè)、驛館的古樸形象，融入古代商道的文化大院文化部分建筑充分還原徽派院落的原始風(fēng)貌，結(jié)合大院文化及民俗文化展示今日古鎮(zhèn)的居住及生活畫面徽贛文化凸現(xiàn)古鎮(zhèn)民俗文化融合的特有氣質(zhì)，引入地域符號鮮明的手工商業(yè)人文典故大量搜集民間關(guān)于民俗文化傳承等歷史人物的野史典故，編撰相關(guān)文化或刊物，由古至今將故事進行到底。,推廣塑造“空間”的項目立體形象。,執(zhí)行策略二主題活動,政府論壇主題繼承發(fā)展再創(chuàng)輝煌時間2014年3月上旬（最好能在2013年11月，為項目初期造勢服務(wù)，另可要求更好的政策支持做支撐）地點婺源市政府會議廳主辦單位婺源市人民政府協(xié)辦單位婺源金典置業(yè)有限公司活動目的將“項目運營”拔升為“城市運營”，借政府的號召力度強調(diào)江灣“新古鎮(zhèn)”新建發(fā)展的未來性，提升項目市場形象，從而達到強化信心的目的。以媒體報導(dǎo)的力度強化市場公信力?；顒雍喪鲆浴按蛟烊陆瓰场睘橹黝}，“古鎮(zhèn)保護及可持續(xù)發(fā)展”為核心，將婺源的城市境況及未來價值進行全面展現(xiàn)，屆時邀請各城市規(guī)劃專家、經(jīng)濟學(xué)家、書畫大家及相關(guān)市場研發(fā)人員到場，并現(xiàn)場由各大新聞媒體進行跟蹤報道，同時亦與各類相關(guān)網(wǎng)站進以全程播報。,民俗文化廟會主題重現(xiàn)民間工藝風(fēng)貌弘揚區(qū)域民俗文化江灣（項目名稱）首屆民俗廟會時間2014年3月下旬至4月上旬選擇35天地點項目圍擋前整理一片廣場主辦單位江西節(jié)慶文化發(fā)展中心上饒宣傳部婺源宣傳部協(xié)辦單位婺源金典置業(yè)有限公司活動目的通過地方旅游人群聚集油菜花季節(jié)進行傳統(tǒng)的廟會的形式，全面展現(xiàn)皖贛的民族特色，初步塑造項目特色，提前營造項目未來繁榮場景。以游客作為載體，進行口碑傳播。配合一定的銷售策略，推動項目銷售工作的展開活動簡述利用油菜花盛開的壯觀氛圍，將婺源最美鄉(xiāng)村城市悠遠深厚的歷史文化進以巧妙敬獻，通過特色小吃、書畫創(chuàng)作、民間手工品等富有民俗文化的情景消費進行招攬大量人群的參與互動，形成熱鬧與文化并進，歷史與時尚共現(xiàn)的歡慶場面。屆時由各新聞媒體跟蹤報道。,執(zhí)行策略二主題活動,尋找項目形象代言人活動主題你在何方尋找江灣情人時間2014年6－9月主辦單位婺源金典置業(yè)有限公司協(xié)辦單位尋求地市級以上傳媒機構(gòu)合作活動目的此階段為項目品牌認知度的預(yù)熱期延續(xù)，通過此次活動的開展，深入挖掘項目的品牌價值文化，擴大項目知名度，配合一定的銷售策略，推動項目銷售工作的展開，為項目積累商戶和投資客?；顒雍喪雠浜稀敖瓰城槿恕?，對冠軍支持者進行搖號，在其購買或租賃商鋪之時均給予一定的優(yōu)惠政策或優(yōu)先選購權(quán)，以此推動銷售的有效開展。屆時通過報廣與網(wǎng)絡(luò)將“告示“全新告知。,執(zhí)行策略二主題活動,執(zhí)行策略三售樓處、樣板開放，增強直觀感受,1、建議售樓處的院落引入民俗文化布景，使來賓能融入這文化氛圍中，內(nèi)部引入茶的文化和氛圍，作為售樓處的主要調(diào)性，建議用古典茶酒樓式樣吸引人氣，增加來訪客戶的停留時間。2、另外建議盡快做好項目西側(cè)主入口形象，同時建設(shè)部分沿河商業(yè)建筑（100米150米左右，最好建好廊橋以西沿河物業(yè)），以此解決項目形象的問題，除了情景體驗街中街里做樣板間外，建議在梨園村南側(cè)位置增加做一個公寓樣板組團，為能符合項目的類居住銷售提供保證。,執(zhí)行策略四制造商業(yè)氣氛，用熱銷場面提升項目價值,用先期商戶進行托市,先期客戶是項目的前期目標客戶之一，既要考慮地塊價值同時也應(yīng)結(jié)合工程進度來考慮項目開發(fā)的流暢性，西側(cè)大街及梨園村東側(cè)的工程進度相對較快，而且有梨園村東側(cè)部分相對較為獨立的地塊需要在招商完成度80的情況下，第一時間開街，以民俗文化、主題游玩、藝術(shù)創(chuàng)作等方面來拉動項目整體價值。,用類居住產(chǎn)品聚集人氣,執(zhí)行策略四制造商業(yè)氣氛，用熱銷場面提升項目價值,本項目周邊有較好的自然景觀及旅游、人文資源優(yōu)勢，且“徽建四合院”的獨特建筑形式及公寓，將會吸引大量意向客戶（游客和旅行社是一個很大的市場）。在物業(yè)管理方面可以考慮與商業(yè)街的商業(yè)管理公司進行統(tǒng)一調(diào)配，分組管理，可以分出一個類居住管理組，進行管理，并收取不同的物業(yè)費用。也可以在類居住部分安裝紅外探頭、周界防范等安防設(shè)施。類居住的預(yù)售性高于商業(yè)，且銷售引導(dǎo)期較商業(yè)產(chǎn)品短，因此，建議在首開區(qū)設(shè)計允許的范圍內(nèi)增設(shè)類居住產(chǎn)品，有利于前期銷售速度的提升，保證現(xiàn)金流，降低開發(fā)風(fēng)險。,執(zhí)行策略五發(fā)布戶外、引發(fā)關(guān)注,目前，在重要的路口路段，設(shè)置戶外廣告牌，利用廣告的色調(diào)及版式傳達項目形象及氣質(zhì)，暗示項目的商業(yè)價值及升值潛力。但廣告主題并不直接表達項目銷售信息，從而引起好奇，使意向客戶產(chǎn)生打電話到售樓處了解咨詢的興趣。以在開盤前獲得更多關(guān)注，積累更多意向客戶。,◆透過江灣及一江灣歷史、徽文化、人文價值的深挖，通過前期的運營手段，將婺源的市印象重新印記在更廣泛市場；◆炒熱“大江灣概念”，加強其與婺源的聯(lián)動關(guān)系，加深前期關(guān)注客戶信心；◆通過主題活動及政府相關(guān)部門的配合提升項目公信度。,推廣手段,報紙,軟文,活動,廟會,看板,交通指示牌,戶外,擎天柱,江灣情人,政府論壇,網(wǎng)絡(luò)電臺,營銷策略,階段目標,品牌利用品牌聯(lián)動，提升江灣形象及開發(fā)商品牌營銷整合推廣，海量蓄客,品牌運營璀璨開城,第二張牌品牌拉動品牌（2013920153）,品牌群聚,,,建投集團,基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),基礎(chǔ)設(shè)施,文化產(chǎn)業(yè),政策性投資,金典投資主體,,,,江灣項目,政府資源,品牌資源,資金支持,旅游資源,尋求綜合體管理經(jīng)驗,執(zhí)行策略一建投優(yōu)勢資源支撐,將自持部分的商業(yè)，如部分賓館、古典酒樓、高端會所等先行啟動，在旅游旺季來臨之時具備接待功能，實現(xiàn)品牌拉動的第一步。,執(zhí)行策略二自持帶動發(fā)展,用自持的商業(yè)托市，營造商業(yè)的成熟氛圍，增強前期意向商戶的信心，提升項目的美譽度。,部分主題商業(yè)操作作為托市的標桿性商業(yè)先行入市，最終作為自有產(chǎn)業(yè)沉淀經(jīng)營自養(yǎng)、自營賺取經(jīng)營利潤民俗工藝、書畫創(chuàng)作及演藝坊操作通過經(jīng)營，提升物業(yè)價值，后期作為自有產(chǎn)業(yè)沉淀經(jīng)營A聯(lián)合商家共同經(jīng)營，或商家獨立經(jīng)營，運營過程中逐步尋求買家演藝坊可以用來做一些符合民俗的傳統(tǒng)表演劇目，還可以用來展示現(xiàn)代的娛樂節(jié)目增加門票收入，B也可以低租金租給文化部門，由其獨立經(jīng)營單獨售票，抽取少量門票收入,徽建或古建賓館與古典酒樓操作作為托市的標桿性商業(yè)先行入市，先期自營，提升物業(yè)價值，后期再實現(xiàn)銷售經(jīng)營A開發(fā)商以自己的資源優(yōu)勢先期自養(yǎng)自營，拉動商業(yè)租金，后期高價銷售B以較低的租金吸納國內(nèi)知名品牌的大型連鎖品牌店進駐經(jīng)營，租金逐年漲幅，后期將租約轉(zhuǎn)化為銷售高端會所操作先期作為項目的接待中心承擔(dān)展示及簽約功能，后期待整體氛圍成熟后再以較高的價格進行銷售經(jīng)營前期展示，無需自營,執(zhí)行策略三站在“品牌”的肩上，利用旅游旺季，與旅行社進行聯(lián)動,加強周邊景區(qū)的有效聯(lián)動，利用旅行社，進行定向旅游引導(dǎo)，讓更多的游客來江灣，讓更多的游客在江灣延長觀光時間，增加在項目消費的機會，迅速提高項目的商業(yè)價值。讓項目成為周邊景點旅游的中轉(zhuǎn)站，游客可以在城里解決除了景點參觀的其他功能，提高項目的商業(yè)氛圍。,執(zhí)行策略四品牌帶動更多品牌，擴大品牌戰(zhàn)果,針對皖南、江西知名品牌商戶進行定向招商，一是可以豐富項目前期配套，二是可以通過此類集客戶力商戶的進駐加深關(guān)注客戶信心，引導(dǎo)其在前期產(chǎn)生購買或租賃。,執(zhí)行策略五開盤活動，引爆市場,夢里江灣書畫藝術(shù)節(jié)首發(fā)儀式主題夢里江灣書畫藝術(shù)節(jié)首發(fā)儀式暨項目商業(yè)街開盤儀式時間2015年3月地點項目西側(cè)廣場主辦單位婺源金典置業(yè)有限公司協(xié)辦單位上饒市旅游局、婺源縣旅游局、婺源縣文化局活動目的以夢里江灣書畫藝術(shù)節(jié)首發(fā)儀式作為項目開盤活動的主線，突出項目及本項目的文化內(nèi)涵，突出項目的氣質(zhì)；通過來訪客戶對項目的了解，擴大項目的口碑宣傳半徑，也為“城市運營”做鋪墊。通過此活動的推動，將項目的歷史人文及文化底蘊更深層次的推廣傳播出去，并成為今后更廣闊范圍的旅游人群慕名尋跡的主要線索和旅游目的?；顒雍喪雠浜享椖康氖⒋箝_盤，以夢里江灣書畫藝術(shù)節(jié)主題，將文化以全新的商業(yè)勝景全面展現(xiàn)，在促動項目商業(yè)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的同時，以夢里江灣書畫藝術(shù)節(jié)為契機將項目呈現(xiàn)的文化給予發(fā)揚弘大，使其成為項目對外宣傳的精例。,執(zhí)行策略六主題活動,搖滾音樂節(jié)主題“江灣饕餮夜”時間2015年78月某12天地點項目廣場主辦單位婺源人民政府協(xié)辦單位婺源金典置業(yè)有限公司活動目的借活動的宣傳力度，順勢宣傳項目。一方面聚集大量的游客，增大消費機會，另一方面提升整個項目的人氣，傳遞項目信息。活動簡介配合項目的旅游旺季，通過邀請國內(nèi)外知名的音樂人，吸引廣泛熱愛音樂的人來此狂歡，初步傳遞項目的國際化氛圍，讓古典與時尚碰撞，歷史與現(xiàn)代共融。屆時可以與杭州、上海等大城市的票務(wù)公司聯(lián)合發(fā)售門票，還可以將門票作為銷售優(yōu)惠贈予已購客戶?；顒悠陂g將邀請各大知名媒體跟蹤報道，擴大項目知名度的同時，也起到了宣傳項目的作用。,執(zhí)行策略七媒體疊加反復(fù)刺激,靠營銷并非靠廣告,配合戶外廣告，選擇中國移動手機號段進行短信群發(fā)、海報派發(fā)、宣傳資料直投、電臺廣播廣告等直效行銷工作，使得客戶可以從多種渠道了解到項目信息，加深產(chǎn)品形象，從而達到吸引其到售樓處進行參觀的目的。,營銷策略,◆通過項目品牌塑造，有效積累前期客戶，擴大項目的知名度，貼近市場，制定有效的銷售說辭?！敉ㄟ^自持拉動租售、同時樹立開發(fā)商品牌形象，繼而利用自有資源聯(lián)動進行形象升級?！粼陂_盤時期以一種空前的形式引爆市場，利用立體的媒體攻勢迅速建立項目區(qū)域市場龍頭地位◆通過主題活動及政府相關(guān)部門的配合提升項目知名度，樹立開發(fā)商的品牌。,推廣手段,報紙,軟文,活動,夢里江灣開幕儀式,看板,交通指示牌,戶外,擎天柱,搖滾音樂節(jié),電臺,網(wǎng)絡(luò),硬廣,第三張牌借勢春游擴大戰(zhàn)果（20153/20163）,階段目標,品牌以較為成熟的市場形象及商業(yè)形象、占據(jù)不可復(fù)制的領(lǐng)先地位營銷刺激并加速準客戶購買決策，以老帶新增加客戶量,最美鄉(xiāng)村新古城乍現(xiàn)江灣,營銷策略,推廣手段,報紙,軟文,活動,書畫創(chuàng)作藝術(shù)節(jié),看板,交通指示牌,戶外,擎天柱,民俗文化藝術(shù)節(jié),DM直投,網(wǎng)絡(luò),◆通過各種載體、渠道讓更多人慕名來到江灣進行探游及休閑體驗?！魧椖康母鱾€方面進行深入詮釋，增強市場公信度?！艚柚糜瓮?，加大宣傳力度，組織前期已購客戶舉辦聯(lián)誼活動，提升項目美譽度◆進行互動式及定向性的宣傳推廣，開拓客戶資源。,執(zhí)行策略二主題活動,第一屆（名稱）文化節(jié)活動慶典主題“XXX”文化節(jié)（由各大企業(yè)冠名）時間年4月地點項目西側(cè)廣場主辦單位江西節(jié)慶文化發(fā)展中心上饒宣傳部婺源宣傳部協(xié)辦單位婺源金典置業(yè)有限公司活動目的將文化、歷史、民俗、現(xiàn)代、國際化逐步體現(xiàn)，將項目氣質(zhì)全面體現(xiàn)，實現(xiàn)“城市運營”的宏偉目標，讓本項目在大背景的實現(xiàn)下持續(xù)發(fā)展?；顒雍喪鼋Y(jié)合項目的全面開街，通過邀請國內(nèi)書畫大師及民間工藝大師，以舞蹈，音樂，展覽等系列式藝術(shù)活動，同時兼以“江灣”的歷史文化典故與獨特的歷史藝術(shù)進以全面綻放，在具有國際化展示的同時塑造江灣獨有的民俗歷史文化，借以吸引國內(nèi)外游客，擴大知名度。,執(zhí)行策略三口口相傳以老帶新，讓更多的人幫我們宣傳,老客戶帶新客戶“客戶帶客戶”手段在地產(chǎn)銷售過程中屢試不爽，在每次營銷活動當(dāng)中“折扣讓利”，“獲獎”總是最易于被市場所接受，互動式營銷要抓住市場的趨利心態(tài)，讓盡可能多的人樂于參與本項目的營銷推廣工作，讓我們的產(chǎn)品成為人際交流過程的一部分，吸引更多的人對項目進行口碑傳播。本案目標客戶群范圍大，類型多，利用口碑傳播可以降低推廣成本，提高項目的市場美譽度。,第四張牌續(xù)寫項目商業(yè)傳奇（時間,階段目標,品牌增強品牌的市場公信度營銷利用市場口碑吸引更多的客戶，支撐項目價格的穩(wěn)步提升。,春游熱度褪去的思考,營銷策略,推廣手段,報紙,軟文,活動,看板,交通指示牌,戶外,擎天柱,各類文化藝術(shù)節(jié),外地巡展,網(wǎng)絡(luò),◆完成首開區(qū)的銷售及大部分的租賃工作，同時進行東片的商業(yè)銷售工作?！粢曰顒訝I銷為主，配合戶外及軟文投放，重點宣傳項目賣點，多點引爆?！暨M行適度的調(diào)價，傳遞項目的升值趨勢，提升投資客戶的信心。,執(zhí)行策略一主題活動,中國國際旅游交易會時間年月地點上海/昆明主辦單位中國國家旅游局協(xié)辦單位當(dāng)?shù)厝嗣裾顒幽康呐浜仙虡I(yè)街的全面竣工，將項目在各專業(yè)旅游展會上全新亮相，逐步實現(xiàn)“項目運營”向“城市運營”的升級?；顒雍喪鯟ITM－亞洲地區(qū)最大的專業(yè)旅游展，中國國際旅游交易會每年舉辦一次，分別在上海和昆明交替舉辦。作為亞洲地區(qū)最大的專業(yè)旅游交易會，其有來自世界各地以及中國的各省市自治區(qū)和香港、澳門特別行政區(qū)的旅游機構(gòu)及所屬地區(qū)的旅行社、飯店、航空公司以及同旅游業(yè)有關(guān)的企業(yè)。交易會組委會還將邀請眾多國內(nèi)外新聞媒體參加，對交易會進行全方位、多層次，廣泛深入地報道。,執(zhí)行策略一主題活動,城市旅游推介活動主題“走進江灣”時間年月地點上海、南京、杭州主辦單位婺源旅游局協(xié)辦單位婺源金典置業(yè)有限公司活動目的經(jīng)過前期大量的推廣工作的鋪墊，在項目商業(yè)街較為成熟的階段，根據(jù)客戶來源的變化，將推廣的范圍逐步放大，將項目作為鄉(xiāng)村型城市文化發(fā)源地，在各大城市進行推廣，提升項目的知名度。活動簡介通過政府的強大號召力，在各大目標客戶的所在城市進行城市整體形象的推廣，在吸引意向客戶的同時，吸引更多的旅游客戶，帶動婺源的旅游發(fā)展，有效解決季節(jié)性消費的問題，增強前期商戶的信心。,利用當(dāng)?shù)鼗閼c產(chǎn)業(yè)稀缺的特點，結(jié)合江灣周邊的特殊景觀資源，如山上種“同心樹”、“山盟海誓”等，可以代表愛情的一切美好事物，聯(lián)合商戶舉辦相關(guān)的民俗婚慶活動,大力發(fā)展婚慶產(chǎn)業(yè)。,執(zhí)行策略二民俗婚慶讓稀缺成為看點,執(zhí)行策略三加強租售聯(lián)動,1、“帶著租約去銷售”，可以把租賃的不確定性和風(fēng)險事先控制，最大限度地完善商鋪的“投資保障性”；2、招商工作是重中之重，應(yīng)以地緣性商戶作為目標客群，進行重點招商，保證項目的人氣和商業(yè)氛圍，以此增強投資客戶的投資信心。3、商鋪的產(chǎn)權(quán)持有者多數(shù)為商鋪投資人，對投資回報的數(shù)額、投資過程的風(fēng)險控制有著很高的要求，如銷售商業(yè)部分需利潤最大化，故而銷售市場需要一段時間的培育，期間要重點維護意向簽約客戶，通過有效招商和商鋪的品牌建設(shè)，以及高額安全的投資回報吸引投資客戶及自營客戶購買，最終實現(xiàn)項目的利潤目標。,第五張牌成熟環(huán)境形象提升（時間）,階段目標,品牌進一步擴大市場知名度營銷全面展現(xiàn)成熟的商業(yè)環(huán)境，提高租金，加快租轉(zhuǎn)售的進程。,全面呈現(xiàn)尚古新城,營銷策略,推廣手段,報紙,軟文,活動,江灣游玩節(jié),看板,交通指示牌,戶外,擎天柱,投資論壇,城市巡展,網(wǎng)絡(luò),◆利用日漸成熟的商業(yè)氣氛，加快銷售節(jié)奏，結(jié)合工程節(jié)點舉辦慶典活動，吸引旅游人群，延長停留時間，增加消費機會?！魧ψ赓U的商戶進行重新洗牌，逐步提高項目的商業(yè)價值。,執(zhí)行策略一主題活動,項目城市巡展活動主題“XXX”（由各大企業(yè)冠名）時間年月地點杭州、溫州、山西主辦單位婺源金典置業(yè)有限公司協(xié)辦單位當(dāng)?shù)厣虡I(yè)協(xié)會活動目的有針對性的將項目在特定團體中進行推廣，配合銷售策略，實現(xiàn)項目的租售。活動簡述通過當(dāng)?shù)厣虡I(yè)協(xié)會的配合，有針對性的進行有效推廣，通過項目現(xiàn)場的經(jīng)營氣氛，和旅游客戶的良好口碑，增強目標客戶的信心，實現(xiàn)項目的租售。,執(zhí)行策略二靈活的價格和銷控策略,1、建議項目采取“低開高走”的整體價格策略，銷售前期不具備成熟的項目形象，利用相對較低的銷售價格，增加項目的綜合性價優(yōu)勢，吸引前期買家的進入，尤其對項目周邊地緣性客戶也可起到加大的吸附作用，隨著項目形象的逐步成熟，銷售人氣的逐步升溫，市場認知度的逐步加深，為價格提升提供支撐，給前期購買客戶樹立信心，同時引發(fā)“追漲”的銷售勢頭。2、在制定銷售價格的同時，配合一定的促銷折扣，一方面在前期價格較低的情況下，配合少量折扣優(yōu)惠，更加促進前期客戶的成交熱情，另一方面，在后期價格逐步提升的同時，逐步增大折扣力度，在成交價格上安撫后期客戶的同時，標高表價給前期客戶榮譽感。3、價格策略與折扣策略在銷售全過程的配合使用將有力推動銷售的順利開展，也將為項目的口碑傳播、升值優(yōu)勢及投資客引入提供有力支持。,第六張牌精彩收官（時間）,營銷策略,做好商戶的維護和管理工作，精彩收官。,資源重組再創(chuàng)輝煌,針對項目地塊內(nèi)的產(chǎn)品特點，如“功能置換”和“建筑元素重構(gòu)”的合院里，是否考慮下規(guī)劃和擴初設(shè)計時多挖掘徽派建筑的神髓，打造一個設(shè)計元素突出的四合院，通過活動進行新聞炒作，提升項目的知名度，將作品作為樣板展示，對項目進行宣傳,吸引目標客戶。,中國國際建筑藝術(shù)雙年展下一個雙展在2015年,中國已經(jīng)成為世界級建筑師爭奇斗艷的舞臺，國際招標讓不同國別、不同流派的大師主持眾多中國重點建筑的設(shè)計方案。不僅奧運場館、世博會建筑，已為眾人所知的中國大劇院、中央電視臺新樓，杭州西湖城市文化廣場。對中國同行的震撼還將來自大師級建筑師在論壇上闡述的理論和思想。,,執(zhí)行策略二建筑藝術(shù)展,通過前期商業(yè)環(huán)境的培育、各種資源的組合以及媒體的宣傳、大眾的口碑傳播，使項目充分得到市場的認可，在項目成熟期全面實現(xiàn)并確立大婺源旅游服務(wù)配套基地的地位。,執(zhí)行策略三將體驗式消費進行到底,實現(xiàn)并確立大婺源旅游服務(wù)配套基地的地位,第三章客戶定位與鎖定,商業(yè)項目在運作中需要考慮“持有者”、“經(jīng)營者”與“消費者”三類人群的購買、經(jīng)營、及消費的心態(tài)和目的，并充分考慮其三者之間的關(guān)系。而本項目由于體量大、業(yè)態(tài)豐富、操作周期長因而還將考慮不同運作階段的“三者”構(gòu)成,一、前期意向客戶總結(jié),客戶來源區(qū)域分析,在有記錄的有效來訪共計52組，其中工作和居住同一區(qū)域的客戶占到了98％，

簡介：項目分期開工運營策劃書,項目管理部201654,2,目錄,1、項目概況2、周邊環(huán)境平面圖及場內(nèi)綜合管網(wǎng)圖3、消防驗收動線圖及分期轉(zhuǎn)換圖4、車庫平面圖5、項目分期營銷需求6、項目分期融資需求7、項目分期平面圖8、項目分期開發(fā)計劃9、招采計劃10、項目分期運營圖11、項目分期施工平面布置圖12、基礎(chǔ)、主體、裝飾階段施工平面布置轉(zhuǎn)換圖13、項目風(fēng)險,1項目概況,填寫內(nèi)容要求1、項目位置，項目現(xiàn)狀、主要經(jīng)濟技術(shù)指標，設(shè)計、報建及目前施工等的進度等2、項目現(xiàn)狀照片及周邊環(huán)境照片等3、其它項目部判斷需補充的說明,2周邊環(huán)境平面圖及場內(nèi)綜合管網(wǎng)平面圖,填寫內(nèi)容要求1、周邊道路形成情況，市政雨污水管網(wǎng)走向，管徑大小。水電氣管網(wǎng)接入位置、距離，有無路由通道，是否需要自建。弱電管網(wǎng)接入位置，是否需要自建，有無頂管施工。施工臨時用電接入位置。有無高壓線對項目影響。紅線內(nèi)是否有市政管網(wǎng)需要改遷?；A(chǔ)施工有無對周邊道路、市政管網(wǎng)的影響及處理辦法，有無邊坡支護要求等。2、場內(nèi)綜合管網(wǎng)平面設(shè)計圖（含雨污水、供水、強弱電、燃氣、自來水、室外消防管網(wǎng)等）3、生化池位置及容量4、其它項目部判斷需補充的說明,3消防驗收動線平面圖及消防分期驗收轉(zhuǎn)換說明,填寫內(nèi)容要求1、消防驗收通道，出入口，撲救面、回車場平面圖2、結(jié)合分期情況、景觀思路，明確消防分期通道的轉(zhuǎn)換平面調(diào)整圖3、屋頂水箱所在樓幢位置圖，與其余樓幢消防用水的關(guān)系說明及與項目分期的影響，是否需要調(diào)整。4、其它項目部判斷需補充的說明,4車庫平面圖及說明,填寫內(nèi)容要求1、明確防火分區(qū)平面與分期開發(fā)的關(guān)系（比如一期車庫是否只驗收部分防火分區(qū)），2、明確車庫出入口位置與驗收的關(guān)系，是否需要調(diào)整。3、明確開閉所、公專變配電房位置，配電房與分期開發(fā)樓幢的供電關(guān)系4、明確水泵房、消控室、發(fā)電機房，消防水池、室外消防環(huán)網(wǎng)走向（也可以在消防總圖上明確）5、其它項目部判斷需補充的說明,5項目分期營銷需求,填寫內(nèi)容要求1、營銷銷售業(yè)態(tài)需求。2、營銷供貨節(jié)點需求。3、試范區(qū)需求。4、其它項目部判斷需補充的說明,6項目財務(wù)分期需求,填寫內(nèi)容要求1、財務(wù)融資需求范圍、貨量及要求提供時間2、對財務(wù)融資還款點與工程支付提前匹配、現(xiàn)金流平衡判斷3、其它項目部判斷需補充的說明,7項目分期平面圖,填寫內(nèi)容要求1、分期思路2、示范區(qū)位置及范圍3、建筑總平圖上分期界面4、補充車庫分期界面（結(jié)合結(jié)構(gòu)圖、建筑圖、安裝圖、防火分區(qū)圖及出入口分樓層劃發(fā)界面）5、其它項目部判斷需補充的說明（如設(shè)備房是否需要調(diào)整等保證驗收及交房完整性的說明）,8項目分期工程計劃,填寫內(nèi)容要求1、填寫分期開發(fā)計劃（至二級節(jié)點）2、其它項目部判斷需補充的說明,9項目分期招采計劃,填寫內(nèi)容要求1、填寫分期招采計劃。2、總分包招采界面大致范圍的說明3、其它項目部判斷需補充的說明,10項目運營圖,填寫內(nèi)容要求1、按公司運營圖標準填寫2、分階段交房的說明（與總分包場內(nèi)布置相關(guān)，影響到施工平面布置）,11項目分期施工平面布置圖,填寫內(nèi)容要求1、從建設(shè)方角度出發(fā)，結(jié)合分期開發(fā)思路布置項目施工大門位置，圍墻示意，臨時水電管網(wǎng)走向，臨時排污接口、臨時箱位置，場內(nèi)道路，塔吊設(shè)備位置及覆蓋范圍，材料加工房，材料堆場，總分包臨設(shè)、建設(shè)方，監(jiān)理方辦公室位置。2、大型機械進出場風(fēng)險分析（如塔機、施工電梯拆除通道等）2、其它項目部判斷需補充的說明,12各階段施工平面布置圖轉(zhuǎn)換情況分析,填寫內(nèi)容要求1、基礎(chǔ)、主體、裝飾，景觀階段的施工平面布置調(diào)整轉(zhuǎn)換關(guān)系（圖文字說明表達）2、其它項目部判斷需補充的說明,13項目風(fēng)險,填寫內(nèi)容要求1、驗收風(fēng)險（規(guī)劃、供配電，消防、報建及驗收等）2、營銷風(fēng)險3、成本風(fēng)險4、工程管理風(fēng)險5、研發(fā)風(fēng)險6、其它風(fēng)險說明,16,THEEND,

簡介：審計局2018年度政府信息公開工作情況報告與市人大常委會2019年度工作要點審計局2018年度政府信息公開工作情況報告2018年，我局繼續(xù)圍繞中辦、國辦關(guān)于全面推進政務(wù)公開工作的意見X辦發(fā)〔2016〕X號、自治區(qū)黨委辦公廳、自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于推進政務(wù)公開的實施意見（X辦發(fā)〔2016〕X號），按照市政府關(guān)于全面推進政務(wù)公開工作的通知（X政辦〔2017〕X號）和市政府關(guān)于印發(fā)XX市2018年政務(wù)公開工作要點的通知（X政辦〔2018〕X號）要求，扎實開展政府信息公開各項工作現(xiàn)將工作情況總結(jié)如下一、本年度政府信息公開工作基本情況（一）政府信息公開工作機構(gòu)和人員設(shè)置情況。進一步健全我局政府信息公開工作機構(gòu)，通過加強組織領(lǐng)導(dǎo)，做到“一把手”親自抓，成立了由局長任組長，分管副局長任副組長，有關(guān)科室負責(zé)人為成員的政府信息公開領(lǐng)導(dǎo)小組，指導(dǎo)政府信息公開工作的開展。我局設(shè)置政府信息公開工作專職人員2人，分工明確，確保做好政府信息公開工作。（二）建立健全政府信息公開工作制度情況。建立完善各項工作制度，制定有政府信息公開指南、政府信息公開類別目錄、政府信息保密審查制二、圍繞中心工作推進重點領(lǐng)域政府信息公開情況我局今年嚴格按照XX市人民政府辦公室相關(guān)文件要求，圍繞中心工作推進重點領(lǐng)域政府信息公開一是抓好行政權(quán)力運行信息公開工作，更新公示了行政權(quán)力清單、責(zé)任清單等系列制度規(guī)定，組織重新修訂了辦事指南、辦事流程，并及時在信息公開平臺進行發(fā)布，及時更新公開內(nèi)容。二是及時將部門預(yù)算、決算和“三公經(jīng)費”情況進行公開，主動接受社會監(jiān)督。同時還組織下屬單位做好部門預(yù)算、“三公經(jīng)費”的公開工作。規(guī)范政府采購工作，嚴格按照規(guī)定和程序開展采購，及時報備相關(guān)信息。三是認真做好政府信息公開XX市審計局分站點平臺的維護管理，及時調(diào)整完善信息公開欄目，及時更新發(fā)布信息，進一步提升政務(wù)服務(wù)水平。2018年，我局積極貫徹落實“五公開”要求，實施好規(guī)范性文件的“三統(tǒng)一”制度。四是繼續(xù)做好XX市政府門戶網(wǎng)審計局分站點審計結(jié)果公告和整改情況欄目內(nèi)容保障。該欄目內(nèi)容緊緊圍繞審計工作，加強民生、醫(yī)療、教育、基建等領(lǐng)域?qū)徲嫿Y(jié)果的全面公開。目前該欄目已發(fā)布31條審計結(jié)果公告和整改情況信息。三、主動公開政府信息情況2018年，我局按照政府信息公開條例的要求，主動公開政府信息數(shù)量241條。其中，XX市政府門戶網(wǎng)審計局分站點主動公開政府信息共163條，涉及機構(gòu)職能類信息，政策、規(guī)范性文件類信息，工作動態(tài)類信息，辦事指南類信息

簡介：學(xué)習(xí)貫徹落實黨政領(lǐng)導(dǎo)干部選拔任用工作條例情況匯報與2018年度政府信息公開工作情況匯報學(xué)習(xí)貫徹落實黨政領(lǐng)導(dǎo)干部選拔任用工作條例情況匯報近日，中共中央印發(fā)黨政領(lǐng)導(dǎo)干部選拔任用工作條例，全縣各級各部門都要認真組織學(xué)習(xí)，抓好貫徹落實，不斷提高我縣干部選拔任用工作水平。一要抓好學(xué)習(xí)領(lǐng)會。學(xué)習(xí)好條例是貫徹落實的前提和基礎(chǔ)。要原汁原味學(xué)、帶著思考學(xué)、全面辯證學(xué)，進一步學(xué)深悟透，做到明令禁止的堅決禁止，要求做到的認真做到。要把條例學(xué)習(xí)與干部工作、組織工作有機結(jié)合起來，提高我縣干部工作的制度化、規(guī)范化、程序化水平。二要抓好貫徹執(zhí)行。堅持依法依規(guī)，嚴格按條例規(guī)定的原則、標準、條件、資格、程序和紀律辦事，做到有規(guī)必依、執(zhí)規(guī)必嚴。要分類把握要求，對比較明確具體的規(guī)定和要求，要毫不變通、毫不走樣地貫徹執(zhí)行。要全面梳理完善，結(jié)合條例提出的改進措施，對我縣現(xiàn)有制度進行全面梳理，盡快健全完善，充分調(diào)動廣大黨員干部的積極性。三要抓好責(zé)任落實。各級黨委（黨組）負有重要的領(lǐng)導(dǎo)和把關(guān)責(zé)任，特別是“一把手”要以身作則、當(dāng)好表率，堅決貫徹落實好。各級組織人事部門作為干部選拔任用的職能部門，要堅持標準條件、嚴格程序規(guī)定、嚴守紀律要（二）完善工作機制。為提高全委政府信息公開工作的規(guī)范化、制度化和科學(xué)化水平，制定出臺了XX市發(fā)改委信息公開制度，要求各科科長為政府信息公開工作科室第一責(zé)任人，并確定一名專職信息員，具體負責(zé)本科室的信息收集、報送等相關(guān)工作。同時根據(jù)國家、省、市有關(guān)政務(wù)信息公開工作的要求，結(jié)合單位實際制定了年度工作要點和工作方案，各項任務(wù)進行細化分解，在全委實行政務(wù)信息報送積分排名制度，按季度公布得分排名情況，信息報送積分與年終科室績效考評掛鉤，極大地提升了政務(wù)信息報送的質(zhì)量和水平。（三）做好重大建設(shè)項目批準和實施領(lǐng)域信息公開。根據(jù)省政府辦公廳關(guān)于進一步推進重大建設(shè)項目批準和實施領(lǐng)域政府信息公開工作的通知（甘政辦發(fā)電〔2018〕16號）精神，制定了XX市推進重大建設(shè)項目批準和實施領(lǐng)域政府信息公開工作方案，各縣（區(qū)）政府、市直有關(guān)部門根據(jù)區(qū)域、行業(yè)特點和工作側(cè)重點以及社會關(guān)切熱點，依法對本縣（區(qū)）、本領(lǐng)域重大建設(shè)項目批準和實施過程中的信息對外予以公開。（四）積極推進網(wǎng)上辦事服務(wù)公開。充分發(fā)揮投資項目在線審批監(jiān)管平臺作用，將投資項目報建審批事項納入在線平臺統(tǒng)一管理，實現(xiàn)項目網(wǎng)上申報、并聯(lián)審批、信息公開、協(xié)同監(jiān)管，切實提高審批效率及服務(wù)質(zhì)量。開展全市民間投資項目報建審批情況清理核查行動，逐項梳理已報審的民間投資項目，清查各類審批事項辦理情況，明確了辦理時限。能夠辦理的，盡快辦理；暫不具備辦理條件的，幫助民營企業(yè)盡快落實有關(guān)條件；依法依規(guī)確實不能辦理的，主動做好解釋工作。1－12月，通過投資項目在線審批監(jiān)管平臺申報項目1069

簡介：長沙北辰三角洲造城之道,湖南中原事業(yè)一部CHANGSHA122010,一個超大型項目的運營,需要的是立于城市面的氣魄和從微小之處見火候的細致，在北辰三角洲項目的操作過程中，我們做到了將全球資源的無限匯集、以及精細化的營銷鋪排，客戶、價格的大視野考慮也是其成功的關(guān)鍵。,沒有任何一個模板可以讓所有人都習(xí)慣都欣賞，但本模板將作為中原的語法，體現(xiàn)中原特色與專業(yè)度。使用須知,請直接在本模板內(nèi)填充表達內(nèi)容，可以節(jié)省排版時間，提高工作效率,1,本報告中提供的模板可以給大家以參考，歡迎大家在實踐中加以創(chuàng)新,2,當(dāng)報告修改完畢后，須將PPT中的輔助線刪除，方法如下圖所示,3,依次選擇視圖幻燈片母版第一頁選中輔助線按DELETE鍵刪除,在幻燈片母版中選中輔助線,,【北辰三角洲】D3地塊“觀天下”組團一期開盤推售1021套銷售率超過90成交金額逾8億元創(chuàng)造長沙樓市奇跡,,,,【北辰三角洲】開盤熱賣，銷冠全城,得益于三年精心規(guī)劃；得益于精細化的營銷；得益于周密開盤組織。,,,,,,三年籌備，奠定熱銷基礎(chǔ),,品牌實力的三年醞釀亞奧之星北辰實業(yè)，賦予長沙名片鮮活動力,90亞運會鑄就了北辰，后亞運時代，北辰一手托起北京北部區(qū)域，舉世矚目的2008奧運會，為北辰鋪開更為寬廣的舞臺；國內(nèi)第一家AH股地產(chǎn)類上市公司，中國首屈一指的城市綜合運營企業(yè)；92億，“中國地王”，北辰實業(yè)落子長沙。創(chuàng)造的不只是一塊土地的成交傳奇，更是在打開一座長沙的夢想之門。在這里，長沙市民、城市決策者、規(guī)劃者、北辰實業(yè)的造城者們，最得意的，不是地王，而是可以將賦予這片土地的偉大夢想繪成現(xiàn)實。,實力國企，一級資質(zhì)，奧運工程的金字招牌,全球聯(lián)袂的三年攜手，借力九大頂尖伙伴叩響長沙國際化生活大門,總體定位世邦魏理士戴德梁行總體規(guī)劃香港王歐陽商業(yè)建筑設(shè)計美國JERDE酒店寫字樓設(shè)計美國RTKL交通顧問香港MVA商業(yè)顧問英國GVA住宅設(shè)計凱達環(huán)球AEDAS（香港）澳洲五合國際地鐵商業(yè)顧問英國AECOM園林景觀貝爾高林英國ACLA,強勢資源的三年匯聚，引領(lǐng)國際人居新時代,亞奧之星北辰實業(yè)品牌實力的三年醞釀九大頂尖建筑設(shè)計全球聯(lián)袂的三年攜手；華誼、洲際、雅禮等強勢資源的三年匯聚；三年，北辰三角洲站在城市的高度打造未來城市CLD；三年精心磨礪，一舉奠定了北辰三角洲開盤熱銷的基礎(chǔ)。,,,,依據(jù)市場，精細營銷布局,,20072010年，尤其是2010年，中央政府不間斷樓市調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，打擊房地產(chǎn)投機行為,以借款人家庭包括借款人、配偶及未成年子女為單位認定房貸次數(shù)對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策,第二套房界定標準不同，不同金融機構(gòu)出現(xiàn)以“家庭”或“個人”為單位進行辨別現(xiàn)象個人已貸款還清或無貸款再購房算不算二套房未進行說明,4月15日，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50，貸款利率不得低于基準利率的11對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平,4月17日，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于５０％，貸款利率不得低于基準利率的１．１倍,（一）借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中其家庭已登記有一套及以上成套住房的。（二）借款人已利用貸款購買過一套及以上住房，又申請貸款購買住房的。（三）貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談，必要時居訪等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套及以上住房的。,關(guān)鍵詞界定標準未定,關(guān)鍵詞認貸，以家庭為單位,關(guān)鍵詞認房，以家庭為單位，首付50,關(guān)鍵詞三套房喊停，首套房三成首付,各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50、貸款利率不低于基準利率11倍的規(guī)定；加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。從2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且為家庭唯一住房，則減半征收契稅；對個人購買90平米及以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1征收契稅。（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）,新政市場反饋首置或首改類剛性需求的兩房和三房產(chǎn)品為市場主流供銷產(chǎn)品，投資型物業(yè)受到打擊,據(jù)中原監(jiān)控，長沙新增供應(yīng)商品住宅產(chǎn)品要集中在二房、三房。二房供應(yīng)套數(shù)占總比32％，三房占31％，這二類戶型占總推量的63。體現(xiàn)出市場對新政的整體反饋,新政客戶反饋市場主流客戶群為首置或首改型自住客戶，投資客戶出現(xiàn)逃離和擠壓,根據(jù)中原監(jiān)測情況，大致將目前市場上的客戶分為以下幾類僅從政策層面上看，政策調(diào)整對第三類和第四類客戶影響較大。,1,2,3,4,市場小結(jié),新政,市場供銷,20072010年，中央政府不間斷樓市調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，健康發(fā)展，改善民生。,首置或首改類剛性需求的兩房和三房產(chǎn)品為市場主流供銷產(chǎn)品，投資型物業(yè)受到打擊，引導(dǎo)樓市供銷結(jié)構(gòu)良性回歸,客戶結(jié)構(gòu),市場主流客戶群為首置或首改型自住客戶，投資客戶出現(xiàn)逃離和擠壓，引導(dǎo)客戶需求民生趨向。,依據(jù)市場下運營策略思考,20072010年，中央政府不間斷樓市調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，健康發(fā)展，改善民生。,首置或首改類剛性需求兩房和三房產(chǎn)品為市場主流供銷產(chǎn)品，投資型物業(yè)受到打擊，未來樓市核心需求首置首改產(chǎn)品,市場主流客戶群為首置或首改型自住客戶，投資客戶出現(xiàn)逃離和擠壓，核心客群體剛需客戶。,,順應(yīng)市場，步步為營變市下，品牌、大盤物業(yè)方為堅挺，以城市運營的高度，契合客戶心理認知，形成穩(wěn)扎穩(wěn)打推廣樹立項目品質(zhì)，立項目形象。細分客戶，有效狙擊把握首置首改客戶，細分客戶分類，針對不同客群，有效采取營銷攻略，取得良好效果。把握客戶，針對出貨根據(jù)目前市場和客戶需求，先走契合剛性需求產(chǎn)品，撬動市場客戶，優(yōu)先推出3/4/5/7/8非江景產(chǎn)品。精準定價，平開高走順市而為，價格平開高走，精準分析產(chǎn)品特質(zhì)，實現(xiàn)項目精準定價。,策略背景,策略布局,北辰三角洲成功運營策略布局,推廣策略,蓄客策略,推售策略,,價格策略,北辰三角洲項目重要營銷節(jié)點回顧,,7月7日,入駐喜來登，接待來電、來訪客戶,8月28日,啟動認籌,10月8日,進駐售樓公園,10月15日,團購開盤,10月17日,引爆市場開盤,,,項目定位【300億世界級CLD央?yún)^(qū)】,北辰三角洲成功運營策略布局,推廣策略,蓄客策略,推售策略,,價格策略,推廣策略順應(yīng)市場，步步為營,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,歷練三載，盛大啟航。,,,,,7月中,9月初,,10月8日,10月15日,,,,大盤起勢，定調(diào)立名。,具化價值，廣納會員。,,第一階段大盤起勢，定調(diào)立名北城復(fù)興，北辰起舞,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,“20年實力派領(lǐng)創(chuàng)CLD”,“537萬㎡大手筆推演CLD”,“300億世界級CLD央?yún)^(qū)”,北城110公頃土地上的精耕細作，賦予長沙接軌世界高度的支點，北辰三角洲領(lǐng)舞濱江兩岸，長沙由此向北。以具有沖擊力的數(shù)字，奠定項目基調(diào)。,北辰20周年慶暨北辰三角洲首發(fā)儀式,7月16日，北辰實業(yè)在長沙舉行“北辰三角洲首發(fā)儀式”，意見領(lǐng)袖齊聚沿江風(fēng)光帶。首發(fā)儀式上，北辰長沙地王項目被正式命名為北辰三角洲，并同時發(fā)布了寓意為“天地輝映、世界在心、萬象北辰”的項目LOGO。北辰三角洲以城市新名片的姿態(tài)引領(lǐng)濱江兩岸。,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,第二階段具化價值，廣納會員建筑理想人居，發(fā)掘北城價值,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,“長沙找著北”,“新長沙正中軸”,“300億動了長沙的心”,湘江瀏陽河畔，運籌城市綜合體世界九大規(guī)劃設(shè)計團隊、3公里濱江水岸、湖湘第一高樓、華南第一影院、第一天幕、380萬高端濱江住宅、地鐵城際軌道、九年制名校教育體系北辰三角洲以真誠邀約星城客戶。,濃情活動集結(jié)客戶；湘江游輪派對，借機植入項目價值,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,9月11日“迷情西雅圖，濃情咖啡周”9月18日“中秋濃情DIY月餅節(jié)”9月22日“湘江明月夜，北辰共此時”北辰三角洲北辰匯會員中秋聯(lián)誼晚會500多名北辰三角洲的VIP客戶乘坐諾亞游輪近距離欣賞大型情景音樂焰火晚會。整場焰火晚會，緊湊、連貫、錯落有致、一氣呵成，形成一道氣勢磅礴的視覺盛宴。此番動作進一步堅定了客戶對北辰三角洲項目的信心。,第三階段磨礪三載，盛大啟航,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,“銷售公園，金秋盛放”,“主流、主峰、主人”,厚積薄發(fā)，藝術(shù)建筑禮迎天下客，北辰三角洲順勢綻放，居主峰，收納圈層人群對話都市地標。,“北辰之夜”專場焰火晚會暨洲際酒店簽約酒會,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,借助洲際酒店集團的專業(yè)管理經(jīng)驗和品牌效應(yīng)，北辰三角洲品牌影響力與項目影響力得以提升，亦共同為長沙未來的國際商務(wù)環(huán)境添上重重的一筆。,北辰三角洲成功運營策略布局,推廣策略,蓄客策略,推售策略,,價格策略,以北辰匯為載體，放眼全國，做足客戶影響力；立足湖南，保證客戶總量,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,蓄客策略,,,,,,建立客戶有效載體,分類客戶儲備體系,延展客戶拓展要求,唯一客戶載體北辰匯,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,項目整體客戶儲備體系,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,回歸客戶購買動機的本源,【本案“全中國”客戶來源】,臨近長沙的地級市或者臨近湖南的周邊省份客戶。,湖南籍貫，或與湖南籍貫客戶有密切關(guān)系的客戶。,與長沙市有著各方面經(jīng)濟業(yè)務(wù)往來的周邊省市客戶。,立足南中國，客戶大視角,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,,華南深粵港澳,長沙,湘南,經(jīng)濟、貿(mào)易型客戶，熱錢源頭，追求升值。,湘籍客戶，戀鄉(xiāng)情節(jié)；投資客戶，追求升值。,礦主，追求保值增值；部分居住客居住體驗升級。,湘籍客戶，戀鄉(xiāng)情節(jié)；投資客戶，追求升值。,環(huán)渤海經(jīng)濟圈,核心策略以湖南為主，做足區(qū)域影響力，逐漸向南北延伸,針對地緣客戶長沙優(yōu)質(zhì)單位拜訪，重點找關(guān)鍵對接人；使北辰三角洲參與市場大客戶互動,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,資源拜訪,,,,拜訪長沙政企單位，以活動進行邀約,釋放項目價值,,300億世界級CLD央?yún)^(qū),傳遞濱江居住理念,,長沙中軸線，長沙找著北,,部分拜訪企業(yè),針對地緣客戶郴州拓客華天酒店設(shè)展，風(fēng)水講座引爆人氣；將北辰三角洲的高端形象植入郴州市場,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,短信覆蓋,,,要求短信公司精選1000個優(yōu)質(zhì)客戶資源,,銷售同事提前抵達郴州CALL客，以活動進行邀約,資源嫁接,,,,拜訪中國銀行、礦業(yè)商會、政企單位，以活動進行邀約,營造話語權(quán),,聯(lián)袂郴州寶馬開設(shè)外展點,制造影響力,,易學(xué)大師“鐘雄”郴州開講,,針對血緣客戶整合集團內(nèi)部資源，北京認籌火熱，湖南同鄉(xiāng)會認可度高,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,國家會議中心設(shè)展,,尋找北京同鄉(xiāng)會,北辰集團內(nèi)部介紹,,針對血緣客戶赴深拓客，一炮打響；專訪中原三級市場地鋪，房交會參展主題“湖湘世界賞”派發(fā)湖南特產(chǎn)引轟動,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,短信覆蓋,,深圳中原資源充分利用,,參展秋交會,,國慶前夕連續(xù)5日發(fā)送短信至深圳目標客戶，邀約到訪秋交會,,北辰三角洲,組織看房團,,針對業(yè)緣客戶放大長沙在中國經(jīng)濟版圖中的戰(zhàn)略位置以及城市發(fā)展趨向，吸引外地客戶來長投資興業(yè),推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,通過對成交客戶的分析，與預(yù)期客戶策略基本一致,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,根據(jù)對已成交客戶來源的分析可知長沙市（五區(qū)）市民為主要購買者，占已成交客戶總數(shù)的51；其次為省內(nèi)其他城市，占26；外省城市則以廣深和江浙地區(qū)為主，分別占8和5。,北辰三角洲成功運營策略布局,推廣策略,蓄客策略,推售策略,,價格策略,推售策略把握客戶，針對出貨,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,客戶主要需求房型集中在87141㎡兩、三房，這與客戶購買目的分析結(jié)果一致，首次置業(yè)及改善型購房客戶活躍于市場。,第二輪調(diào)控政策出臺，進一步抑制了投機、投資行為?？蛻羝毡閺膶嶋H需求出發(fā)，以首次置業(yè)及改善型置業(yè)的客戶占主導(dǎo)。,首開區(qū)推貨分析根據(jù)客戶量以及客戶需求針對出貨，以求合理籌戶比,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,北辰三角洲在蓄客期間牢牢把握市場及客戶動向，臨近開盤前，客戶量呈現(xiàn)沖刺式增長。結(jié)合迅猛增長的客戶量，北辰加大推貨量，順應(yīng)市場客戶需求，主推140㎡以下單位，累積占比達到86,通過后期成交情況分析，與前期針對客戶購買目的以及產(chǎn)品需求的調(diào)查分析結(jié)果一致,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,根據(jù)對成交產(chǎn)品分析可知100140㎡的戶型暢銷，成交均超過八成；170㎡的四房銷售見好，成交率接近84。以上實際成交情況與前期針對客戶購買目的以及產(chǎn)品需求的調(diào)查分析結(jié)果一致，證明本次開盤推售策略的正確性，順應(yīng)了市場客戶需求。,北辰三角洲成功運營策略布局,推廣策略,蓄客策略,推售策略,,價格策略,價格策略精準定價，平開高走,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,,,,,,,,,,,,華盛新外灘,湘江世紀城,萬科城,凱樂國際城,,6000,7000,8000,9000,10000,,藏瓏,,萬博匯,,,,,,長沙核心區(qū)域價格箱體在600010000之間,,,,匯金國際,,北辰首次開盤實現(xiàn)均價7200元/平米，處于長沙核心區(qū)域600010000元/平米價格箱體的中部位置。以平價姿態(tài)契合首改剛性需求客戶群體，贏得市場認可。,價格箱體中部入市，取得市場認同,多業(yè)態(tài)、多水平系數(shù)保證定價合理,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,樓棟打分系數(shù),戶型打分系數(shù),市場別墅業(yè)態(tài)價格體系化系數(shù),通過樓棟打分系數(shù)，戶型打分系數(shù)進行樓棟和平面的價差確認，充分考慮人行、車行入口、高架橋、商業(yè)、衛(wèi)生間、垃圾處理站、入戶花園贈送等因素對產(chǎn)品的有利或不利影響，實現(xiàn)價格的調(diào)整。最大化做到每個戶型價格合理，公平公正,精細分析產(chǎn)品，一房一價，實現(xiàn)開發(fā)商公平交易初衷,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,,,,,3139層差10元，32層跳差50元，頂層下調(diào)30元,,1630層差20元,,315層差20元,,,,,2133層差10元，頂層下調(diào)30元,,1120層差20元,,210層差20元,3、4棟,5、7、8棟,合理制定層差，充分考慮不同樓層的景觀跳差和頂層跳差，實現(xiàn)各樓層差價的合理分布。,根據(jù)認購價格情況進行分析，60007500元/㎡的市場價格被目標客戶廣泛接受,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價格策略,根據(jù)對成交價格的分析可知60007500元/㎡的市場價格被目標客戶廣泛接受，成交率在90以上。此次定價處在長沙價格箱體的中部位置，定價準確，具有廣泛的市場基礎(chǔ)，取得了市場的高度認同，一定程度上影響了此次開盤的成交率。,,,,未雨綢繆，周密開盤組織,,開盤組織原則,1、最大限度減少流程，提高客戶滿意度2、流程設(shè)置以減少擁堵，縮短購房手續(xù)時間為出發(fā)點3、充分考慮流程中安全隱患點，保證開盤當(dāng)天的有序4、保證整個開盤搖號過程的公平性與透明性,,提前開盤預(yù)演，成立應(yīng)急小組處理應(yīng)急事件，所有工作人員進行安全培訓(xùn),提前一天預(yù)演應(yīng)急疏散線路編制危機處理方案處理現(xiàn)場危機事件,,停車場充分考慮客戶停車問題，預(yù)留足夠車位解決客戶交通動線問題,客戶簽到區(qū)為了避免客戶等待時間過長，本次開盤采用“閘機式”簽到保證客戶有序進場,客戶等候區(qū)將等候區(qū)和選房區(qū)分離開，用鐵制欄桿隔離出緩沖地帶防止集中擁堵和踩踏事件發(fā)生,,舞臺,,,,,鐵制欄桿,客戶等候區(qū)LED直播搖號過程、價格表、房源銷控公示實時更新，所有開盤過程均采用公示制，很大程度上提高了客戶滿意度,,舞臺,,,,,,,,,價格表公示,,銷控公示,選房區(qū)集中式選房簽定認購書，形成良好的熱銷氛圍，單循環(huán)動線設(shè)計順暢不擁堵,開盤組織總結(jié),現(xiàn)場根據(jù)客戶數(shù)量大的情況，做分組簽到分組抽簽，加快了整體流程的速度與暢通；抽簽由主持人抽取，公證人員進行公證，同時通過LED投影將號碼球進行展示，透明公正，有效規(guī)避客戶不滿鬧場的情況；選房通道較長，避免人流扎堆等候的情況，較好的控制了選房進入秩序；各區(qū)徹底隔離，嚴格把控，防止各個出入口人員任意進入，有效控制了活動秩序；銷控、價格公示到位，保證了人員分流，防止客戶扎堆；現(xiàn)場大型LED屏播放項目宣傳片，有效的釋放項目高端形象，對客戶進行又一輪價值傳遞；專業(yè)主持人對現(xiàn)場氣氛把握好，選房間隔時間有效的調(diào)動了現(xiàn)場氣氛。,,THANKSFORYOURATTENTION,WISHYOUAGOODDAY,