業(yè)主公約的中日比較研究.pdf

1、發(fā)達國家區(qū)分所有制度中，區(qū)分所有建筑物的使用和管理、區(qū)分所有權人(業(yè)主)相互間關系的事項，除了有區(qū)分所有法的規(guī)定外，還由業(yè)主公約來規(guī)定，業(yè)主公約是業(yè)主團體最高自治規(guī)范?！段飿I(yè)管理條例》等有關物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件，吸收了發(fā)達國家成熟的建筑物區(qū)分所有權理論，確立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主公約為主要內(nèi)容的物業(yè)管理制度，業(yè)主公約是其中的一項重要制度。 本論文以物業(yè)管理制度中的業(yè)主公約為研究對象，全文主要從四個方面進行闡述，即業(yè)主

2、公約的法律性質、業(yè)主公約的制定、業(yè)主公約的記載事項以及業(yè)主公約的效力。通過對日本《區(qū)分所有法》、日本國土交通省《公寓標準管理規(guī)約》與我國《物業(yè)管理條例》、建設部《業(yè)主臨時公約示范文本》的比較，提出兩國業(yè)主公約在制定方式、記載內(nèi)容以及效力等方面的相同點和不同點，提出了我國業(yè)主公約應該借鑒和有待完善的地方。 業(yè)主公約在業(yè)主團體的法律地位，如公司的章程、國家的憲法，是業(yè)主團體的最高自治規(guī)則。制定業(yè)主公約可以彌補、細化法律規(guī)定的不足、為

3、業(yè)主保護自己的合法利益、處理鄰里糾紛以及管理組織的合法運行提供了依據(jù)。業(yè)主公約法律性質的定位，會決定業(yè)主公約的制定主體、記載事項的自治權限、以及業(yè)主公約的效力。盡管業(yè)主公約的法律性質已經(jīng)被我國多數(shù)學者所認同，但是在業(yè)主公約的有關規(guī)定中還沒有體現(xiàn)出最高自治規(guī)則的意義所在。 在業(yè)主公約制定方面，通過中日兩國相關規(guī)定的比較，指出了業(yè)主公約制定階段新建住宅業(yè)主臨時公約(原始公約)存在的缺陷，以及制定業(yè)主公約的規(guī)定還存在的不足，并提出應該

4、增加或者修改現(xiàn)有規(guī)定的方面。例如，表決權的計算因素如何考慮大業(yè)主和中小業(yè)主雙方的利益，多數(shù)決中對少數(shù)人有“特別影響”的事項如何保護少數(shù)人的特殊利益等。 在業(yè)主公約的記載事項方面，通過中日兩國相關規(guī)定的比較，指出了我國在業(yè)主公約記載事項方面，只有原則性規(guī)定，沒有絕對記載事項、相對記載事項及任意記載事項的區(qū)分，缺少可操作性，業(yè)主的自治權利受到限制。我國的業(yè)主公約示范文本應該增加具體的指導性意見，在業(yè)主公約中還應該完善專有部分和共用部