“營(yíng)改增”對(duì)小型房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)影響和對(duì)策分析——基于50家小型房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查問(wèn)卷.pdf

1、2016年5月1日后，房地產(chǎn)業(yè)納入“營(yíng)改增”范圍，掀起了關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)稅制研究的新一輪高潮。不過(guò)在諸多此類(lèi)的研究中，鮮有小型房地產(chǎn)企業(yè)的身影。而最近房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，使大多分布于我國(guó)三、四線(xiàn)城市的小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨重大挑戰(zhàn)。本文研究“營(yíng)改增”對(duì)小型房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅負(fù)的影響，旨在發(fā)現(xiàn)“營(yíng)改增”后小型房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)究竟是增加還是降低，并找出原因提出對(duì)應(yīng)的建議。
　　本文首先采用文獻(xiàn)搜集法，廣泛查閱“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)影響

2、的文獻(xiàn)資料。對(duì)“營(yíng)改增”的定義、影響、稅制變化加以梳理，再結(jié)合小型房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕）中相關(guān)規(guī)定展開(kāi)分析，認(rèn)為“營(yíng)改增”后稅率的提升會(huì)給小型房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)增稅效應(yīng)，而土地出讓金可以在計(jì)稅基礎(chǔ)中予以扣除以及增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣會(huì)給小型房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)減稅效應(yīng)。
　　之后，作者使用問(wèn)卷調(diào)查法，對(duì)作者居住地和周邊城市的小型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，掌握小型房企諸如經(jīng)營(yíng)收入、資產(chǎn)總額、所屬

3、納稅人類(lèi)型、利潤(rùn)水平、以及各項(xiàng)成本投入產(chǎn)出等涉稅指標(biāo)。經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)與分析，發(fā)現(xiàn)小型房地產(chǎn)企業(yè)可以依據(jù)土地出讓金占銷(xiāo)售收入比例分為兩類(lèi)，一類(lèi)主要開(kāi)發(fā)搬遷安置房及從事棚戶(hù)區(qū)改造，土地出讓金占銷(xiāo)售收入平均值為12.3％；另一類(lèi)主要從事開(kāi)發(fā)一般商品房，土地出讓金占銷(xiāo)售收入的31.9%。經(jīng)過(guò)測(cè)算，“營(yíng)改增”后兩類(lèi)小型房地產(chǎn)企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)具有截然不同的變化。前一類(lèi)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)提升15.3%，而后一類(lèi)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)減少3.58%。
　　通過(guò)調(diào)查問(wèn)

4、卷中兩類(lèi)小型房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，作者逐項(xiàng)對(duì)比查找影響其流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的原因。發(fā)現(xiàn)貸款利息不能抵扣會(huì)造成小型房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅負(fù)的增加、而甲供材、以及企業(yè)無(wú)法有效取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票減少房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣，此外土地出讓金占銷(xiāo)售收入比例越小，“營(yíng)改增”對(duì)小型房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的減稅效應(yīng)越小。針對(duì)這些問(wèn)題，本文對(duì)政府提出了加大對(duì)從事棚戶(hù)區(qū)改造等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的小型房地產(chǎn)企業(yè)的扶持并給予小型房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)貸款優(yōu)惠的建議。對(duì)小型房地產(chǎn)企業(yè)提出了慎重選擇投資