溫州房地產(chǎn)市場價格影響因素的分析[畢業(yè)論文]

1、<p>　　本科畢業(yè)設(shè)計(論文)</p><p><b>　　( 屆)</b></p><p>　　論文題目溫州房地產(chǎn)市場價格影響因素的分析</p><p>　　所在學院 商學院 </p><p>　　專業(yè)班級 經(jīng)濟學 &

2、lt;/p><p>　　學生姓名 學號 </p><p>　　指導教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 日</p><p><b>　　誠 信 聲 明</b></p>

3、<p>　　我聲明，所呈交的論文是本人在老師指導下進行的研究工作及取得的研究成果。據(jù)我查證，除了文中特別加以標注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含為獲得 或其他教育機構(gòu)的學位或證書而使用過的材料。我承諾，論文中的所有內(nèi)容均真實、可信。</p><p>　　論文作者簽名： 簽名日期： 年 月 日</p>

4、;<p><b>　　授 權(quán) 聲 明</b></p><p>　　學校有權(quán)保留送交論文的原件，允許論文被查閱和借閱，學校可以公布論文的全部或部分內(nèi)容，可以影印、縮印或其他復制手段保存論文，學校必須嚴格按照授權(quán)對論文進行處理，不得超越授權(quán)對論文進行任意處置。</p><p>　　論文作者簽名： 簽名日期： 年 月 日</p&

5、gt;<p><b>　　摘 要</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的發(fā)展有著舉足輕重的作用。住房問題是關(guān)系人民幸福安康的關(guān)鍵問題，住房問題解決的好壞直接影響國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和社會的安定團結(jié)，而住房問題的核心是房價問題。近年來，住宅房地產(chǎn)價格持續(xù)不斷快速上漲，極大影響了城市居民的生活質(zhì)量，也給整個國民經(jīng)濟健康平穩(wěn)的發(fā)展帶來不穩(wěn)定因素，住房價

6、格問題已成為全社會廣泛關(guān)注的重要問題。</p><p>　　本文以溫州市房地產(chǎn)市場為研究對象，從住宅房地產(chǎn)價格的概念、特征入手，并以溫州市房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，使用定量分析和定性分析相結(jié)合的研究方法，來具體分析影響溫州市房地產(chǎn)價格的主要因素。</p><p>　　關(guān)鍵詞：溫州,房地產(chǎn)市場，價格,影響因素</p><p><b>　　ABSTRACT<

7、/b></p><p>　　Real esate industry makes a very position in social development and has become one of the pillar industries in the country. Housing problem，as the key problem，is essential to people’s life，to

8、 the sustained and rapid development of economy as well as to the social stability．And the core of the housing problem is the estate price problem，In recent years residential property prices keep rising rapidly，great imp

9、act on the urban people’s quality life and bring a lot of unstable factors to the health </p><p>　　Based on the Wenzhou real estate market as the research object, the residential real estate prices, the conc

10、ept, characteristics of real estate in wenzhou, and statistical data base, the use of quantitative analysis and qualitative analysis of combining research methods, make a concrete analysis of the main influence factors o

11、f Wenzhou real estate prices.</p><p>　　Key words: Wenzhou, 錯誤!未指定書簽。real estate market，prices，factors</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　摘 要I</b></p>&l

12、t;p>　　ABSTRACTII</p><p><b>　　一、 引 言1</b></p><p>　　二、 相關(guān)文獻的回顧2</p><p>　?。ㄒ唬?國外相關(guān)研究綜述2</p><p>　　（二） 國內(nèi)相關(guān)研究綜述2</p><p>　　三、 溫州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀5<

13、;/p><p>　?。ㄒ唬?溫州房地產(chǎn)市場總體概況5</p><p>　　（二） 溫州房地產(chǎn)供銷情況分析5</p><p>　?。ㄈ?溫州房地產(chǎn)價格情況分析7</p><p>　　四、 影響房地產(chǎn)價格因素的定性分析8</p><p>　?。ㄒ唬?經(jīng)濟因素8</p><p>　?。ǘ?社

14、會因素10</p><p>　?。ㄈ?政策因素11</p><p>　　五、 價格影響因素的實證分析12</p><p>　?。ㄒ唬?模型的基本假設(shè)12</p><p>　　（二） 函數(shù)模型的建立13</p><p>　?。ㄈ?模型的數(shù)據(jù)處理與分析13</p><p>　　六、

15、結(jié)論及建議16</p><p><b>　　（一） 結(jié)論16</b></p><p>　?。ǘ?調(diào)控房地產(chǎn)價格的建議16</p><p><b>　　參考文獻18</b></p><p><b>　　致 謝20</b></p><p><

16、;b>　　引 言</b></p><p>　　溫州位于中國黃金海岸線中段，浙江省的東南部，東瀕東海，南接閩北，西與麗水市相連，北與臺州市毗鄰，是浙南的經(jīng)濟、文化中心和交通樞紐。這座城市最主要的特色是商業(yè)氣息非常濃，在歷史上就是很著名的商埠。改革開放后，溫州人特別注意發(fā)展商業(yè)，經(jīng)濟迅猛發(fā)展。2010年，溫州全市生產(chǎn)總值（GDP）達到2925.57億元，增長了11.1%，增幅比上年回升2.6%個百分

17、點。其中全年全社會固定資產(chǎn)投資為930.28億元，比上年增長11%，增幅同比提高0.5個百分點，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資，完成271.09億元，同比增長7%。房地產(chǎn)業(yè)的高速持續(xù)發(fā)展，對改善居民居住條件、拉動經(jīng)濟增長、擴大就業(yè)以及加快城市建設(shè)等都起到了極其重要的作用。</p><p>　　但是，近十年來，溫州經(jīng)濟的全面發(fā)展，同時也帶來了房地產(chǎn)的投資過快,房價飆升。據(jù)統(tǒng)計，2010年溫州房地產(chǎn)完成投資額271.09億元，

18、房屋竣工面積306.32萬平方米，商品房銷售面積達到228.46萬平方米，商品房屋銷售額達到307.31億元，出現(xiàn)了少見的大幅度增長現(xiàn)象。溫州房地產(chǎn)業(yè)已在全國同等城市的排名中名列前茅，房價在2008到2010年溫州各個地區(qū)幾乎翻倍上漲，2010年12月二手房成交均價達31262元/平米。當前，居高不下的房價已經(jīng)演變?yōu)闇刂萑f眾矚目的經(jīng)濟問題和社會問題，對房地產(chǎn)價格問題的討論，如房地產(chǎn)價格是否合理，受到那些因素的影響，是否存在房地產(chǎn)泡沫等等

19、，近年來一直是溫州政府部門、學術(shù)界和實物界關(guān)注的熱點和焦點問題。事實上，房地產(chǎn)價格作為房地產(chǎn)業(yè)的“晴雨表”，不是一個簡單的價高價低的問題，其中蘊涵著諸多存在內(nèi)在相互聯(lián)系的信息，反映了復雜的社會經(jīng)濟關(guān)系。</p><p>　　因此，非常有必要專門研究溫州地區(qū)影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢和價格的影響因素，在借鑒前人理論研究成果的基礎(chǔ)上，主要結(jié)合溫州市房地產(chǎn)市場的實際情況，然后結(jié)合理論用計量分析的方式，得出最后的實證結(jié)果。研究

20、立足溫州房地產(chǎn)市場的實際情況進行分析，且采用定性與定量分析相結(jié)合的方法，具有較強的現(xiàn)實意義。不僅可以為溫州政府提供進行宏觀調(diào)控的依據(jù)，還能為消費者提供信息支持，為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的運作及銀行信貸管理提供參考。</p><p><b>　　相關(guān)文獻的回顧</b></p><p><b>　　國外相關(guān)研究綜述</b></p><p

21、>　　影響房地產(chǎn)價格的因素眾多且很復雜，各國學者對房地產(chǎn)價格影響因素的研究也多種多樣。國外尤其是西方發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史較長，并且較為完善。Nellis和Longbottom(1981)通過分析英國的數(shù)據(jù)試圖解釋英國商品住宅價格的決定因素。作者將住宅的需求定義為人口數(shù)量、社區(qū)中抵押貸款的資產(chǎn)存量、平均的商品住宅價格、個人收入、消費品價格和抵押貸款利率的真實函數(shù)，將供給定義為住宅價格和住宅存量的函數(shù)。根據(jù)供給和需求相等的原理

22、，得到一個關(guān)于平均商品住宅價格的簡化公式，從而推導出商品住宅的價格。計量經(jīng)濟學的結(jié)論顯示，收入是影響住宅價格的最重要的因素，其次是抵押貸款利率和社區(qū)中抵押貸款的資產(chǎn)存量。在房地產(chǎn)價格的研究中，更注重詳細研究某一特征對房地產(chǎn)價格的影響，這些特征包括空氣質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、社區(qū)人口統(tǒng)計學特征、建筑物年限、景觀、輕軌和機場噪聲等。國外研究表明，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的一個組成部分，其運行態(tài)勢受到國民經(jīng)濟的影響，房地產(chǎn)價格也如此。Lee Grebler

23、(1981)研究美國地區(qū)1968年至1977年間的住宅價格變動情形，其實證結(jié)果顯示影響住宅價格的顯著因素為居民所得、一般物價水平、季</p><p><b>　　國內(nèi)相關(guān)研究綜述</b></p><p>　　房地產(chǎn)價格影響因素研究是房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究領(lǐng)域中的一個分支，國內(nèi)學者在對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行研究中，均或多或少、或?qū)ｎ}或分散地對這一問題提出自己的看法和見解。</p

24、><p>　　地價和房價的相互影響</p><p>　　對于房價與地價誰先誰后的問題，在理論界一直爭論不休。高波（2003）采用1999-2002年土地季度價格指數(shù)和房地產(chǎn)季度價格指數(shù)為樣本，通過Granger因果關(guān)系檢驗和回歸分析，得出長期內(nèi)房價走勢決定地價走勢、短期內(nèi)兩者存在相互影響的結(jié)論，并認為房價對地價的影響更多的是長期效應(yīng)，地價短期波動原因在于土地市場交易的不規(guī)范性和土地商品自身的特

25、殊屬性。</p><p>　　邵念強(2006)認為，地價對房價的影響是顯著的，一般情況下，地價在整個房價中所占的比例在三分之一左右，越靠近市中心，房價中地價成本所占比例越大，現(xiàn)在不少位于市中心的高端項目，每平方米價格高達20000元，而其中土地成本則在11000一12000元之間，也就是說土地成本在住宅售價中占到了60％左右。況偉大(2005)通過定量分析也得出了長期內(nèi)地價上漲導致房價上漲的結(jié)論。</p&

26、gt;<p><b>　　收入對房價的影響</b></p><p>　　王冰和黃磊(2005)認為，居民收入水平與房價之間存在著密切的關(guān)系。居民收入支出主要分為消費支出和投資支出：居民的消費支出在滿足基本需求的基礎(chǔ)上，必然會去購買自己的住房，正是這種強勁的收入需求支出和全國土地可供性過低、住宅房產(chǎn)供給緊缺的相互作用，導致了全國房產(chǎn)價格的持續(xù)走高：收入的投資支出的影響，使得越來越

27、多的人開始投資于住宅房地產(chǎn)，購房投資化己呈現(xiàn)出全球化的趨勢。</p><p>　　目前，在研究房地產(chǎn)市場景氣狀況、房地產(chǎn)周期波動時，國內(nèi)的學者普遍采用“房價收入比”這一概念，即用一個國家或城市的平均房價與每戶居民的平均年收入的比值來反映居民對房價的承受能力，可以大致反映城市房地產(chǎn)價格高低，國際上通行的標準房價收入比是3～6倍(沈偉鋒，譚大璐，2006)。</p><p>　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

28、措施對房價的影響</p><p>　　財政政策對房價的影響</p><p>　　房地產(chǎn)的財政政策主要是土地政策和稅收政策，土地是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，土地政策的出臺對房地產(chǎn)市場及房價產(chǎn)生了深遠的影響。嚴格的土地政策減少了土地供應(yīng)總量，改變了供給結(jié)構(gòu)，與此同時，供給方式的改變也同樣會使土地的價格上漲(曹振慨，何小敏，2006)。但從供地政策對房地產(chǎn)價格的作用機制及其現(xiàn)實影響來看，其目的主要是在宏

29、觀層面保證房地產(chǎn)價格的平穩(wěn)上漲，促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展，因而其對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生作用具有一定的漸進性，不可能立竿見影地影響到房價，在一定程度上存在著時差性(胡曉添，濮勵杰，潘捷，2006)。</p><p>　　有關(guān)物業(yè)稅的開征問題，學術(shù)界討論頗多。唐杰(2006)、楊勇和溫修春(2005)等認為，物業(yè)稅能夠降低房價，抑制投資需求，擠兌泡沫經(jīng)濟。與以上觀點不同，岳樹民(2005)認為，房地產(chǎn)稅制改革對降低過高的

30、房價有一定作用，但能否成為現(xiàn)實，還取決于土地供給制度、房地產(chǎn)需求狀況、建材價格、金融政策、各種稅費等因素的影響。程瑤(2004)、林素鋼(2003)等得出結(jié)論：開征物業(yè)稅對房價影響不大。</p><p>　　貨幣政策對房價的影響</p><p>　　聶學峰等 (2005)運用相關(guān)分析、Granger因果關(guān)系分析和協(xié)整分析方法對我國貨幣政策影響房地產(chǎn)市場的效應(yīng)與時滯進行實證分析的結(jié)果表明，貨

31、幣政策能夠影響房地產(chǎn)投資和價格，貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)市場的影響比利率政策更為顯著，貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響時滯為2個季度。</p><p>　　房地產(chǎn)信貸對房價的影響。吳龍龍、黃麗明(2006)認為，銀行信貸活動能從供給和需求兩個方面影響住房價格。信貸投向失當、信貸投量控制乏力和信貸對象篩選依據(jù)不充分，是造成近年來房價上漲過猛的信貸原因。要有效地調(diào)控住房價格，就必須調(diào)整住房建設(shè)項目貸款政策，用差別化的信貸政策引導

32、住房需求，嚴格控制信貸投量，并強化信貸審查力度。</p><p>　　加息對房價的影響。段巖燕、曹振良(2005)，章輝贊、張紅(2005)等認為，房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)供給和需求平衡決定的，加息不會直接影響房地產(chǎn)的價格，而是通過影響房地產(chǎn)的供給和需求來影響房地產(chǎn)價格的。</p><p>　　關(guān)于人民幣升值對于房地產(chǎn)價格的影響，金學惠(2006)、宋勃(2006)、夏志瓊(2006)、陳明(

33、2006)、呂彬彬(2006)、韓立達(2005)、王仁濤和張維然(2005)等都做了一些類似的研究。</p><p>　　區(qū)位對房地產(chǎn)價格的影響</p><p>　　一般來說，房屋因其在城市或地區(qū)所處的社會經(jīng)濟文化位置的不同，從而有不同的社會文化區(qū)位，其在市場上的價格也有明顯的差別，并且由于決定區(qū)位的條件在發(fā)展變化著，房價亦會隨區(qū)位的變化而改變?？梢哉f，是區(qū)位條件決定了房地產(chǎn)價格(蔣立紅

34、，李慶花，2006)。王霞、朱道林、張鳴明(2004)以北京市輕軌13號線為例，褚勁風、周琪(2004)以上海地鐵一號線為例都做了類似的研究。</p><p><b>　　其他因素的影響</b></p><p>　　馮聞、胡昊(2006)應(yīng)用典型工程分析了主要建材價格變動對房價的影響；麥勇(2003)分析了非對稱信息條件對商品房價格的影響；周江(2005)探討了住房供

35、給結(jié)構(gòu)對房價的影響；李琳和李園(2005)得出結(jié)論：人口的增長和人群的年輕化都會促使房價上漲；張瀾和周千秋(2006)研究了消費者的心理預期對房價的影響。</p><p>　　總體來說，影響房地產(chǎn)市場價格的因素有很多，但是主要的因素有地價、居民收入水平、人口、區(qū)位因素、消費者心理預期等。</p><p>　　溫州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀</p><p>　　溫州房地產(chǎn)市場總

36、體概況</p><p>　　2010年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資271.09億元，同比增長7.0%，其中住宅建設(shè)投資193.13億元，同比增長10.8%。全年房屋施工面積2507.50萬平方米，同比增長8.1%；竣工面積306.32萬平方米，同比下降10.2%；商品房銷售面積228.46萬平方米，同比下降27.2%，其中住宅銷售面積192.52萬平方米，同比下降29.3%；商品房銷售額307.31億元，同比下降28.0%

37、，其中住宅銷售額266億元，同比下降30.7%。</p><p>　　從2010年的數(shù)據(jù)看出，溫州的房地產(chǎn)是投資過快、房價攀升。由于土地資源的不足，溫州人均耕地面積低于全國平均水平。加上民間資本積累雄厚溫州做為一個特殊的城市，經(jīng)濟發(fā)展較其他城市也有所不同。加上一些溫州人在省外、國外淘金，創(chuàng)造一批又一批的財富，最后匯集到溫州。2004年以來，炒樓者日趨增多，溫州城市居民以戶為單位，至少有1／3居民有意或無意卷入炒房

38、熱潮。最終導致溫州的房地產(chǎn)市場越來越火，房價越來越高。</p><p>　　溫州房地產(chǎn)供銷情況分析</p><p>　　1.2001年到2010年溫州市商品房竣工面積</p><p>　　溫州素有“七山二水一分田”之稱，人均耕地只有0.47畝（統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)為0.31畝），僅為全國平均水平的1/5、全省平均水平的1/2，土地資源非常短缺。其中建設(shè)用地只有110.28萬

39、畝，土地作為稀有資源，建設(shè)用地越來越少，從2001年到2008年，溫州市商品房竣工面積快速增長，到了2009年，增長速度大幅下降，同比下降42.6%，見表1和圖1。</p><p>　　表 1 2001年到2010年溫州市商品房竣工面積</p><p>　　單位：萬平米 數(shù)據(jù)來源：溫州市統(tǒng)計信息</p><p>　　圖 1 2001年到2010年溫州市商品房竣工面積

40、</p><p>　　2001年到2010年溫州市商品房竣工面積不斷增長其主要原因是由于近幾年新開工項目較多，商品房施工量較大且多為大盤，施工周期較長，同時銀行貸款門檻提高，政府對土地的審批嚴格，造成2009年和2010年相關(guān)增長速度放慢。</p><p>　　2.2001年到2010年溫州市商品房銷售面積</p><p>　　從2001年到2010年溫州市商品房銷

41、售面積快速增長，特別是在2009年，累計銷售面積達到了313.96萬平米，同比增長89.1%。見表2和圖2</p><p>　　表2 2001年到2010年溫州市商品房銷售面積</p><p>　　單位：萬平米 數(shù)據(jù)來源：溫州市統(tǒng)計信息</p><p>　　圖 2 2001年-2010年溫州市商品房銷售面積</p><p>　　但是在2010

42、年，由于政府采取一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場造成了一定的沖擊和影響，商品房銷售面積的增長有所下降，同比下降27.2%。</p><p>　　3.2001年到2010年溫州市商品房銷售額</p><p>　　從2001年到2010年溫州商品房的銷售額不斷增長，從2001年的53.15億元，到2010年的307.31億元，特別是2009年達到了426.54億元。見表3和圖3</p

43、><p>　　表 3 2001年到2010年溫州市商品房銷售額</p><p>　　圖 3 2001年到2010年溫州市商品房銷售額</p><p>　　單位：億元 數(shù)據(jù)來源：溫州市統(tǒng)計信息</p><p>　　2009年由于房價飛漲，以及剛性需求的增加，銷售額達到了歷史的高位。雖然在2010年的政府房地產(chǎn)調(diào)控下銷售額有一定的下降，但是仍然出現(xiàn)很

44、高的銷售額，說明溫州房地產(chǎn)市場還是非常火熱。</p><p>　　溫州房地產(chǎn)價格情況分析</p><p>　　從2001年到2010年溫州商品房均價快速上漲，2001年的2639元到2010年的13451元，一路上揚，10年之內(nèi)漲了5倍。見表4和圖4</p><p>　　表 4 2001年-2010年溫州市商品房均價</p><p>　　圖

45、4 2001年-2010年溫州市商品房均價</p><p>　　單位：元 數(shù)據(jù)來源：溫州市統(tǒng)計信息</p><p>　　從表4和圖4看出，從2001年到2010年溫州的房價持續(xù)增長，特別是在2009年，房價漲到了13584元，同比增長53.68%，呈現(xiàn)快速提升態(tài)勢，市場發(fā)展前景樂觀。從2008年年底開始，溫州市商品房價格開始持續(xù)強勁上漲。雖然其中有很多投機者對房價的炒作，但是也反映了剛性需

46、求的爆發(fā)和投資者對投資房地產(chǎn)市場的熱情。但是在2010年出現(xiàn)了拐點，同比下降了0.98%，雖然下降不多，但是收到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，溫州居高不下的房價也不可避免得出現(xiàn)了松動。</p><p>　　影響房地產(chǎn)價格因素的定性分析</p><p><b>　　經(jīng)濟因素</b></p><p>　　經(jīng)濟因素是影響房地產(chǎn)市場價格的核心因素，一般指經(jīng)濟發(fā)

47、展程度、居民收入、儲蓄的多少、物價水平等等?？偟目磥恚?jīng)濟發(fā)展程度越高，居民收入和儲蓄穩(wěn)步上升，物價相對穩(wěn)定，人們的消費更傾向住宅方面，則有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展與活躍。反之，則會容易引起房地產(chǎn)市場動蕩，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展。其中最主要的影響因素是房地產(chǎn)投資規(guī)模、人均可支配收入、居民儲蓄存款。</p><p><b>　　房地產(chǎn)投資規(guī)模</b></p><p>

48、;　　房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增加，會直接刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；反之，投資水平的降低，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然會受到很大的影響。</p><p>　　從2001年至2010年溫州市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額一直呈增加趨勢，從01年的87.87億元到10年的271.09億元，在10年里平均基本實現(xiàn)每年10億元的增長，平均每年大約有10%的增長。見表5和圖5</p><p>　　表 5 2001年-2010年房地

49、產(chǎn)投資規(guī)模</p><p>　　圖 5 2001年-2010年房地產(chǎn)投資規(guī)模</p><p>　　單位：億元 數(shù)據(jù)來源：溫州市統(tǒng)計信息</p><p>　　從表5和圖5看出，2010年，由于政府采取一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場造成了一定的沖擊和影響，同比的增長有所下降。房地產(chǎn)丌發(fā)投資的強勁增長，尤其是房地產(chǎn)市場的增長，表明投資者看好溫州房地產(chǎn)市場發(fā)展，對進入

50、溫州房地產(chǎn)市場抱有較強的信心。</p><p><b>　　人均可支配收入</b></p><p>　　溫州城鄉(xiāng)居民收入較快增長，生活水平繼續(xù)提高。2001年城市居民人均可支配收入13200元，同比增長9.5%，2010年提高到了31201元，同比增長11.3%。見表6</p><p>　　表 6 2001年-2010年溫州人均可支配收入<

51、;/p><p>　　單位：元 數(shù)據(jù)來源：2001年-2010年溫州統(tǒng)計年鑒</p><p>　　從2001年以來，溫州的可支配收入大幅增長，隨著可支配收入的增長，對房地產(chǎn)的需求量會相應(yīng)增加，而且收入水平的高低直接決定消費者的消費層次和結(jié)構(gòu)，隨著收入水平的提高，一方面溫州人對于居住標準的要求會不斷提升，住宅向面積更大、結(jié)構(gòu)更合理、配套服務(wù)更好的趨勢發(fā)展；另一方面，部分原來沒有購買力的需要通過收入

52、的增加，轉(zhuǎn)化為有效需求。因此，可支配收入與房地產(chǎn)價格呈正相關(guān)性。</p><p><b>　　社會因素</b></p><p>　　社會因素是影響房地產(chǎn)市場價格的重要因素，一般包括社會政治安定與治安狀況、人口狀態(tài)、城市化水平等。政治穩(wěn)定、治安狀況良好，會刺激房地產(chǎn)投資，增加有效供給：反之，社會動蕩必然導致人心渙散，對房地產(chǎn)的需求勢必減少。人口數(shù)量越多，家庭結(jié)構(gòu)趨小，城

53、市化水平越高，都會激發(fā)房地產(chǎn)市場需求。</p><p><b>　　1、人口數(shù)量</b></p><p>　　社會因素只對人口因素進行分析，房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對房地產(chǎn)價格也有較大影響。人口數(shù)量，人口結(jié)構(gòu)等影響著當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的需求數(shù)量及結(jié)構(gòu)。溫州商業(yè)發(fā)達，人口中移民不斷增加，特別是外來打工者，且以中高學歷高級人才流入為主，購買能力強且有

54、置業(yè)需求的人口增加，則溫州房地產(chǎn)需求在發(fā)展中會持續(xù)增加，從而導致房價的不斷攀升。見表7</p><p>　　表 7 2001年-2010年溫州人口數(shù)量</p><p>　　單位：萬人 數(shù)據(jù)來源：2001-2010年溫州統(tǒng)計年鑒</p><p>　　從上表的人口數(shù)量看出，溫州的人口從2001年的738.81萬到2010年786.8萬，增長了近50萬人口。因此，人口的增

55、長對購房的需求也不斷增加。</p><p><b>　　2、人口結(jié)構(gòu)</b></p><p>　　人口數(shù)量增長雖然對溫州房價的影響不是最關(guān)鍵的，但是人口的增長，結(jié)婚的剛性需要對房價的影響比較大?；榉吭跍刂莘康禺a(chǎn)市場占有很大一部分的比例，其中人口的增長是剛性需求的必要因素。特別是18-35歲年齡的剛性需求是最大的，見表8</p><p>　　表

56、8 2001年-2010年溫州18-35歲數(shù)量和比例</p><p>　　單位：人 數(shù)據(jù)來源：2004-2009年溫州統(tǒng)計年鑒</p><p>　　從上表看出，18-35歲的人口數(shù)量一直225萬左右，占百分之三十，同浙江其他市相比，剛性需求比較強，也影響到了房價的上漲。說明人口結(jié)構(gòu)因素是溫州房地產(chǎn)市場價格的重要因素。</p><p><b>　　政策因素&

57、lt;/b></p><p>　　政策因素主要指影響房價的行政因素，有土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、稅收制度等。國家政策和地方政策的調(diào)整都會影響到房地產(chǎn)市場的供給，進而影響到價格。其中財政政策和貨幣政策對房地產(chǎn)市場價格的影響尤為明顯。</p><p><b>　　財政政策</b></p><p>　　房地產(chǎn)的財政政策主要是土地政策和稅收政

58、策，土地是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，土地政策的出臺對房地產(chǎn)市場及房價產(chǎn)生了深遠的影響。</p><p>　　2001年國家提出了對住房消費采用扶持政策，積極促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，消化積壓商品房政策。使溫州房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，2001年房地產(chǎn)投資額達到了87.87億元，比上年增長了58.7%。2002年8月，央行認為局部投資增幅過大，要強化土地供應(yīng)管理，嚴格控制土地供應(yīng)量，并且恢復征收土地增值稅，使房地產(chǎn)市場投資有所控制。

59、2003年7月對出售的房屋開始征收房地產(chǎn)稅。2004年12月嚴禁非法壓低低價招商，嚴格規(guī)范地方政府土地管理，政府的一些列調(diào)控，導致溫州房價出現(xiàn)明顯的下降，最大降幅超過20%。2005年到2009年，政府繼續(xù)進行調(diào)控，從稅收和土地政策入手，但是房價仍然上漲，只是對漲價的幅度有所降溫而已。但在2010年溫州的房價終于出現(xiàn)了拐點，房價出現(xiàn)了下降，調(diào)控的效果已經(jīng)出現(xiàn)了。</p><p><b>　　貨幣政策&l

60、t;/b></p><p>　　貨幣政策主要包括利率、貨幣供應(yīng)量等，貨幣政策能夠影響房地產(chǎn)投資和價格，貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)市場的影響比利率政策更為顯著。</p><p>　　2002年，降低住房公積金存、貸款利率，5年以上貸款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公積金管理條例》，房地產(chǎn)進去高速發(fā)展，2003年，加強房地產(chǎn)信貸，四證取得后才能發(fā)放貸款；提高第二套住房的首付比例。房地

61、產(chǎn)的發(fā)展得到一定的緩解，2004年，存款準備金利率上調(diào)，從7%提高到7.5%，加息，金融機構(gòu)一年期基準利率將上調(diào)0.27個百分點，但是溫州房價持續(xù)上漲。2006-2010年，央行不斷加息和上調(diào)存款準備金利率，雖然房地產(chǎn)市場火爆的局面有所緩解，但是高房價仍然居高不下。</p><p>　　價格影響因素的實證分析</p><p>　　國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)價格因素的分析與研究很多，但研究主要集中在定

62、性分析上，僅僅說明了這些因素對房地產(chǎn)價格具有影響，關(guān)于定量方面的分析為數(shù)不多。，以溫州房地產(chǎn)市場作為研究對象，采用2001年-2010年的數(shù)據(jù)，來分析房地產(chǎn)價格與各因素之間的關(guān)系。</p><p><b>　　模型的基本假設(shè)</b></p><p>　　為了便于分析，我們需要對研究的范圍及條件做出界定和限定假定。</p><p>　　1、房地產(chǎn)

63、類型的限定</p><p>　　按用途來看，房地產(chǎn)包括居住房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等幾類。這幾類的房地產(chǎn)價格相差很大，不能泛泛而談。由于普通住宅的房地產(chǎn)價格是目前大眾最關(guān)注的，我們這里以普通住宅的房地產(chǎn)價格來分析。</p><p>　　2、房地產(chǎn)市場的限定</p><p>　　我國的房地產(chǎn)市場由增量市場和存量市場組成，本文研究的對象為增量交易市場，不考慮出租市

64、場和二手房市場的價格情況。</p><p><b>　　3、階段的限定</b></p><p>　　為研究市場起步以來的房地產(chǎn)市場，我們將研究階段限定在2004年—2010年。</p><p><b>　　4、影響因素的限定</b></p><p>　　影響房地產(chǎn)價格變動的因素很多，各種因素對房地產(chǎn)

65、價格的影響方向不盡相同，并且其中有些因素無法量化以及數(shù)據(jù)采集的局限，我們在這里選取了人口狀況、GDP、人均可支配收入、房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)的竣工面積幾個因素來進行分析。</p><p><b>　　函數(shù)模型的建立</b></p><p>　　利用多元線性回歸模型建立商品住房價格與各影響因素之間的數(shù)量關(guān)系，多元線性回歸模型的形式為：</p><p

66、>　　Y=C+C(1)X1+C(2)X2+C(3)X3+C(4)X4+μ</p><p>　　式中：Y為商品住房的平均價格，單位為元/平方米；</p><p>　　X1為人口，單位為人；</p><p>　　X2為人均可支配收入，單位為元；</p><p>　　X3每年投入到商品房的投資額，單位為億元；</p><p

67、>　　X4為每年商品房的竣工面積，單位為萬／平方米。</p><p>　　C(1)、C(2)、C(3)、C(4)為模型系數(shù)，C為常數(shù)項， 他們都是待估參數(shù)。μ為隨機誤差項，用于表示無法用現(xiàn)有統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示的影響房地產(chǎn)價格的因素，如政策、社會因素等。</p><p>　　為消除異方差，將模型中各變量都取自然對數(shù)，則模型變?yōu)椋?lt;/p><p>　　lnY=C+C(1

68、)lnX1+C(2)lnX2+C(3)lnX3+C(4)lnX4+μ</p><p>　　模型的數(shù)據(jù)處理與分析</p><p><b>　　1、模型數(shù)據(jù)的處理</b></p><p>　　經(jīng)過整理，溫州市2001年一2010年商品住房的平均價格、人口、人均可支配收入、商品住房的投資額、商品住房的竣工面積見表9</p><p&

69、gt;　　表 9 2001年-2010年溫州各項數(shù)據(jù)列表</p><p>　　在做回歸分析之前，為了檢驗多重共線性，對各變量做相關(guān)分析。利用EViews5.0，對這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)做相關(guān)分析，不存在多重共線性。</p><p>　　利用EViews5.0，對這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行最小二乘估計參數(shù)，輸出結(jié)果見下表10</p><p>　　表 10 回歸分析表</p>

70、<p>　　得到商品住房平均價格的非線性回歸方程為:</p><p>　　lnY=-78.55445+11.3933lnX1+1.201955lnX2+0.065816lnX3-0.10403lnX4+ μ</p><p>　　由于R=0.98753,可決系數(shù)R2=0.977554,說明擬合效果很好。取顯著水平α，若F>Fα(k-1，n-k)(k表示待估參數(shù)總個數(shù))，則模

71、型中至少有一個系數(shù)可能不為O。本模型中取顯著水平α=0.01時，F(xiàn)α(4,5)=5.19,F=98.99>Fα（4，5），并且Prob(F-statistic)為0.00006與0非常接近，說明在至少99％的可能性這四個變量中的一個或多個不為0。在正常情況下，若概率(Prob.)低于0.05則可認為對應(yīng)系數(shù)顯著不為零，t統(tǒng)計量（t-Statistic）用來檢驗對應(yīng)系數(shù)是否為零，如果∣t∣>1,則該系數(shù)的真值至少有2／3的可能

72、性不為零，如果∣t∣>2，則系數(shù)的真值至少有95％的可能性不為零，因此所有的變量參數(shù)都顯著地不為零，模型的擬合優(yōu)度檢驗和顯著性檢驗都非常良好。</p><p><b>　　模型的分析</b></p><p>　　從以上方程的參數(shù)和回歸分析可以看出，房地產(chǎn)價格與有關(guān)變量之間存在著一定的關(guān)系。</p><p>　　首先，從人口因素來看，X1(

73、人口）是顯著因子,其擬合中的因子是11.3933。這說明人口的增長是房價的顯著因子。因為人口的增長會使房地產(chǎn)市場的剛性需求增加，導致房價的上升。而且溫州城市外籍人口的住房購買在整個住房銷售量中占據(jù)有一部分比例，這說明房地產(chǎn)價格的上漲很大一部分程度來自于外來人口包括溫州本地人的投資炒房行為。因此，人口的增長是當前房地產(chǎn)價格瘋漲的主要原因之一。</p><p>　　其次，從人均可支配收入來看。X2（人均可支配收入）是

74、顯著因子。對于X2而言其系數(shù)為1.201955，說明它和房地產(chǎn)價格是呈正相關(guān)的。也就是說，年平均收入越高，房價越高。居民收入尤其是居民的可支配收入是決定家庭一切消費最重要的因素。房地產(chǎn)需求尤其是住宅的需求與居民的人均可支配收入呈正相關(guān)關(guān)系，居民的收入水平高，對住宅的需求量就大；而需求和價格也呈正相關(guān)關(guān)系，需求量越大，房地產(chǎn)價格就越高。</p><p>　　再次，從房地產(chǎn)投資額來看。X3（房地產(chǎn)投資額）是顯著因子，

75、X3在擬合中的因子為0.065816，說明它和房地產(chǎn)價格是呈正相關(guān)的。說明隨著社會各界對房地產(chǎn)業(yè)的投資額越高，房地產(chǎn)價格變的越來越高。</p><p>　　最后，從商品房竣工面積來看。X4（商品房竣工面積）是不太顯著因子，X4在擬合中的因子為-0.104030，說明它和房價是呈負相關(guān)的。商品房竣工面積越大，商品房的供應(yīng)量就越大，房價就會有所下降，如果竣工面積越來越少，就會導致商品房供不應(yīng)求，房價上漲。</p

76、><p><b>　　模型的誤差分析</b></p><p>　　模型計算存在一定的誤差。究其原因，主要包括以下幾個方面：首先，由于樣本收集困難和失真情況的存在，標定模型參數(shù)所用的樣本個數(shù)較少，帶來一定的誤差。其次，模型中自變量的選擇也存在一定的問題，房地產(chǎn)價格涉及到多方面影響因素，但在本模型中僅選取了幾個主要的變量進行描述，這也會影響其精確度。</p>&

77、lt;p><b>　　結(jié)論及建議</b></p><p><b>　　結(jié)論</b></p><p>　　近年來，溫州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，房地產(chǎn)價格的過快上漲，對金融市場、居民生活都形成了較大沖擊。房價既關(guān)系到國民經(jīng)濟的平穩(wěn)運轉(zhuǎn)，也牽涉到老百姓的實際利益，房價的飆升讓越來越多的消費者望房興嘆，過高的房價已經(jīng)引起社會的廣泛關(guān)注。為此對溫州房地產(chǎn)價

78、格影響因素進行實證分析，得出了以下結(jié)論。</p><p>　　第一，居民可支配收入、投資水平、消費水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著較強的相關(guān)性。特別是在溫州，住宅抵押貸款融資使得住宅需求價格對外因的變化變得更加敏感，并且會推動住宅需求上升并導致住宅價格上漲。</p><p>　　第二，人口總量對房地產(chǎn)價格的影響不是必然的，它只是對房地產(chǎn)市場形成了潛在的支持力，只有當眾多的人口具備相當?shù)馁徺I力和購買欲

79、望時，需求才會旺盛。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度不僅決定了城市房地產(chǎn)的品質(zhì)，間接上也影響著購買欲望和購買力。但是在溫州，由于民間資本的雄厚，更多的是投資需求而不是剛性需求。因此，人口的增長并不是當前房地產(chǎn)價格瘋漲的主要原因。對于房地產(chǎn)價格的影響并沒有想象中那么大。</p><p>　　第三，，房地產(chǎn)價格過快上漲會加劇房地產(chǎn)市場的投資和投機傾向，最終影響房地產(chǎn)業(yè)本身的健康發(fā)展。房地產(chǎn)價格過快上漲會使房屋由消費

80、品演變?yōu)橥顿Y品和投機品，使房市變成“股市’’。在溫州，由于民間資本的雄厚，更多的是投資需求而不是剛性需求。其中出現(xiàn)了很多溫州炒房團，導致房價瘋漲。當投資和買賣房地產(chǎn)有利可圖，大量的社會資金都會投向房地產(chǎn)部門，這一現(xiàn)象在溫州己經(jīng)比較明顯。其影響結(jié)果是，一方面必然會由于投資(機)需求的刺激而加劇房地產(chǎn)價格的上漲，進而擴大房地產(chǎn)的成交量；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也必然會增加其開發(fā)投資，以滿足旺盛的“市場需求”。這一供需兩旺的現(xiàn)象在一個適當?shù)臅r期內(nèi)

81、對實現(xiàn)社會經(jīng)濟增長是極為有利的，但投機需求勢必會留下許多不良影響。</p><p>　　調(diào)控房地產(chǎn)價格的建議</p><p>　　1、加強土地市場管理</p><p>　　由前述分析，地價因素是影響溫州房地產(chǎn)價格的主要因素，且是房地產(chǎn)商品的重要組成部分。因此，應(yīng)進一步規(guī)范土地出讓行為和明確土地拍賣程序，積極探索土地拍賣較合理有效的新方式，克服和避免土地拍賣時的非理性

82、、盲目性和無序競爭現(xiàn)象，從而從源頭控制房地產(chǎn)市場的過熱。</p><p><b>　　2、強化信貸管理</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)有密不可分的關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計目前溫州房地產(chǎn)開發(fā)資金中的60％來自于銀行貸款，所以銀行系統(tǒng)必須加強對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管，控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，嚴格按信貸管理條例控制房地產(chǎn)開發(fā)商的投資需求，過渡投資。進一步減少房地產(chǎn)的投資額，通過

83、引導機制來拓寬房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道，改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實力和競爭力。</p><p>　　3、加大保證住房的供應(yīng)</p><p>　　由于溫州經(jīng)濟適用房很少，但是外來的人口和打工者越來越多，對商品房的需求越來越大，加強經(jīng)濟適用房的建設(shè)并加快擴大廉租房的覆蓋面非常有必要。這樣一方面可以滿足中低收入家庭的居住要求，另一方面也可對整個房地產(chǎn)市場造成沖擊，達到影響抑制

84、房價的效果。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1]Hing Lin Chan， Shu Kam Lee&Kai Yin Woo．Detecting rational bubbles in the residential housing markets of Hong Kong[J]．Economic Modeling，200

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94、08：1-3</p><p>　　[24]陳景賢．房地產(chǎn)價格形成因素分析[D]．武漢：華中師范大學，2008：2-3</p><p>　　[25]陳森峰，陳龍乾．宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)價格的影響分析，經(jīng)濟學家，2005，4(3)：56-62</p><p>　　[26]吳龍龍，黃麗明．試析銀行信貸對住房價格的調(diào)控作用[J].價格月刊，2006(1)：25-27</p

95、><p>　　[27]馮聞，胡吳．淺析主要建材價格變化對房價的影響[J]．建筑施工，2006(1)：</p><p><b>　　79-81</b></p><p>　　[28]金學惠．人民幣升值趨勢對房地產(chǎn)市場的影響[J]．上海房地，2006(7)：25-27</p><p>　　[29]劉潤秋，蔣永穆．論房價決定地價——

96、兼論當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策[J]．社會科學研究，2005(6)：44-48</p><p>　　[30]端建．土地是影響房地產(chǎn)價格的雙刃劍[J]．城市開發(fā)．2004，(1)．</p><p>　　[31]苗啟虎，王方華．房價地價上漲：孰因孰果?[J]．價格理論與實踐，2004(12)：</p><p><b>　　48-49</b></p